Transformer les biens immobiliers de premier choix en chiffres de croissance.

Pour atteindre une croissance à deux chiffres, il faut bien sûr des capitaux, des projets à mettre en œuvre, des chantiers en pleine activité et des résultats qui améliorent la vie des gens.

Báo Tuổi Trẻ•20/04/2026

Des parcelles de terrain à Thu Thiem ont été incluses par la ville d'Hô-Chi-Minh dans la liste des fonds fonciers destinés à servir de paiement aux investisseurs mettant en œuvre des projets de type « construction-transfert » (BT). – Photo : QUANG DINH

Chaque localité et chaque ministère cherche des moyens d'atteindre des objectifs de croissance à deux chiffres, et l'histoire de Hô Chi Minh-Ville en est un parfait exemple.

Sur la base d'une proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, le Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville vient d'approuver une liste de 33 parcelles de terrain (Phase 1) qui devraient servir à payer les investisseurs mettant en œuvre des projets BT (construction-transfert), visant à transformer les ressources foncières en projets d'infrastructures stratégiques et en projets clés nécessaires au nouveau développement de la ville.

Il est à noter que la liste des 33 parcelles de terrain approuvées par le Conseil populaire de la ville lors de cette session est principalement composée de parcelles bien connues pour leur emplacement privilégié, mais qui n'ont pas pu réaliser leur plein potentiel en raison de divers obstacles.

On s'attend à ce que les « terrains de premier choix » se transforment en « or ».

La liste des 33 parcelles de terrain incluses dans le programme de paiement BT comprend de nombreuses parcelles situées dans le centre-ville et dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem.

Parmi elles, certaines zones de « premier choix » sont depuis longtemps familières aux habitants d'Hô Chi Minh-Ville, comme les terrains situés aux adresses suivantes : 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du, 34-36-42 Chu Manh Trinh (arrondissement de Saigon) et 152 Tran Phu (arrondissement de Cho Quan)...

Ces terrains, au cœur de multiples enquêtes et procédures judiciaires, sont restés à l'abandon pendant des décennies, entourés de grillages en tôle ondulée, en plein centre-ville. Cependant, lors du récent Nouvel An lunaire (Année du Cheval), sous l'impulsion du secrétaire du Parti de la ville, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a transformé ces parcelles en parcs et jardins éphémères, destinés aux habitants durant les festivités du Nouvel An chinois.

Le nouveau quartier urbain de Thu Thiem figure également sur la liste des 15 parcelles de terrain des subdivisions 2, 3 et 4 destinées à être payées aux investisseurs dans le cadre de projets d'infrastructure pour la ville. Parmi elles, la parcelle 2C (plus de 24 hectares) bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité du quartier urbain de Sala et est bordée par les routes Nguyen Thien Thanh et Tran Bach Dang. Ce terrain a été approuvé pour un développement à usage mixte comprenant des services, des espaces verts et des installations sportives .

Par ailleurs, la liste comprend également plusieurs terrains de grande superficie et de grande valeur. À titre d'exemple, citons le terrain situé au 420 No Trang Long (14,8 hectares, quartier de Binh Loi Trung). Ce terrain était utilisé par la société Vissan pour un abattoir, mais la zone environnante étant une zone urbaine moderne et développée, il nécessite un réaménagement. Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a décidé de récupérer ce terrain en 2019 et l'a confié au Centre de développement du Fonds foncier de la ville, qui en assure la gestion depuis.

Ce terrain de près de 5 hectares bénéficie d'un emplacement privilégié, donnant sur la rue Pham Van Dong, à proximité du canal Go Dua et de la rivière Saigon, dans le quartier de Thu Duc. Il accueillait auparavant un projet de parc aquatique moderne et de grande envergure (Saigon Water Park).

Cependant, le projet est au point mort depuis de nombreuses années et a finalement été abandonné. En 2014, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a résilié le bail foncier et a confié la gestion du terrain au Centre de développement des fonds de la ville. Parallèlement, les terres de la cocoteraie (134 hectares, situées dans le quartier de Long Truong) avaient été affectées il y a plusieurs années à un projet d'aménagement urbain et de golf.

Cependant, en raison d'une utilisation et d'investissements inefficaces, le Comité populaire de la ville a récupéré le terrain, et le quartier de Long Truong gère actuellement la zone.

En général, la plupart des terrains récemment approuvés pour les paiements BT (Build-Transfer) sont des terrains publics, situés dans des emplacements de choix, et disposent déjà d'une planification à l'échelle 1/2000, mais en raison de divers obstacles juridiques, ils ont été utilisés de manière inefficace dans le passé.

En incluant ces parcelles de terrain dans la liste des paiements prévus pour les contrats de BT, elles ne seront plus seulement considérées comme des « terrains de premier choix », mais prendront véritablement leur valeur grâce à leur transformation en une série de projets d'infrastructures stratégiques et clés pour la ville, qui sont en cours et seront mis en œuvre prochainement.

S'adressant au journal Tuoi Tre , M. Le Ngoc Dung, président du comité populaire du quartier de Long Truong, a déclaré que les autorités locales géraient rigoureusement le terrain afin d'en assurer une utilisation optimale, conformément aux besoins de la ville. Ce terrain est actuellement desservi par une voie d'accès reliant le pont de Nhon Trach, depuis la province de Dong Nai , à la section surélevée du périphérique n° 3 de Hô Chi Minh-Ville.

Les autorités du quartier de Thu Duc ont également déclaré qu'elles coordonnaient toujours la gestion du terrain du parc aquatique de Saigon situé dans leur juridiction et qu'elles attendaient une opportunité pour que des changements surviennent concernant ce terrain.

Le terrain vague à gauche (quartier de Thu Duc) abritait autrefois le parc aquatique de Saigon, mais il est abandonné depuis de nombreuses années. – Photo : TR.DUC

Évaluation des ressources foncières

La résolution du Congrès du Parti de Hô Chi Minh-Ville (fin octobre 2025) a défini des programmes clés et novateurs pour la période 2025-2030, axés sur le développement des infrastructures et identifiant l'une des tâches du Comité du Parti de la ville et du système politique comme étant l'utilisation efficace des ressources de la ville.

Suite à la résolution du Congrès du Parti de la ville et à la levée de nombreux obstacles juridiques fonciers, une atmosphère d'effervescence et d'urgence règne à Hô Chi Minh-Ville, marquée par de nombreux projets d'investissement. En particulier, des projets d'infrastructures stratégiques et clés (tels que des réseaux de transport urbain et des ponts) sont proposés par les investisseurs.

Compte tenu du contexte urbain actuel, la demande de capitaux d'investissement pour les projets est considérable et concentrée sur une même période, avec des échéances de plus en plus serrées. Il est donc nécessaire de mettre en œuvre rapidement de nombreux projets afin de désengorger les infrastructures, d'éviter les retards et de prévenir les ralentissements du développement.

Parallèlement, il existe une pression croissante pour moderniser et harmoniser le développement des zones urbaines, notamment dans les secteurs stratégiques. Dans le même temps, la limitation des ressources budgétaires impose un mécanisme permettant de les mobiliser et de les utiliser de manière plus souple et efficace.

La résolution 254 de l'Assemblée nationale relative à la suppression des difficultés et obstacles fonciers (applicable à compter du 1er janvier 2026) autorise le paiement des contrats BT au moyen de fonds fonciers, sans appel d'offres. Ceci constitue un élément important permettant à la ville de réexaminer les fonds fonciers à inclure dans la liste des terrains pouvant servir de contrepartie aux investisseurs.

La préparation par la ville du fonds foncier en vue du paiement a récemment inclus des zones à forte valeur commerciale et à fort potentiel de développement, dans le but d'attirer des investisseurs compétents tout en garantissant des fonds suffisants pour le paiement et en minimisant les obligations budgétaires supplémentaires.

Par exemple, le Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé les politiques d'investissement pour trois projets : la construction du pont Can Gio, du pont Phu My 2 et du complexe sportif national Rach Chiec, dans le cadre d'un contrat de type BT (construction-transfert) représentant un investissement total d'environ 182 016 milliards de VND et nécessitant une cession réciproque de terrains. Ces projets font actuellement l'objet des procédures nécessaires en vue d'un démarrage prochain des travaux.

Le terrain situé au 420, rue No Trang Long, dans le quartier de Binh Loi Trung, bénéficie d'un emplacement privilégié et est utilisé par la société Vissan comme abattoir. - Photo : TRI DUC

Les prix des terrains doivent être déterminés avec précision.

L'approbation par le Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville de la liste des 33 parcelles de terrain destinées au paiement dans le cadre des contrats d'infrastructure de BT est essentielle pour canaliser les ressources foncières vers l'économie, en adéquation avec les conditions pratiques de Hô Chi Minh-Ville et en répondant à ses nouveaux besoins de développement.

Concernant cette mesure, dans une interview accordée au journal Tuoi Tre , le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie des ressources et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il y était tout à fait favorable car les ressources foncières seront utilisées efficacement au lieu d'être gaspillées comme par le passé.

Selon M. Thuan, la plupart des terrains figurant sur la liste sont situés dans des emplacements de choix, ont de grandes superficies et sont entièrement aménagés, ce qui les rend très adaptés à l'investissement dans des projets commerciaux et de services de valeur qui contribuent au développement socio-économique de la ville.

« Il est toutefois regrettable que, pendant de nombreuses années, ces terrains n'aient pas été utilisés efficacement et aient été gaspillés en raison de divers obstacles. À présent qu'ils sont intégrés au fonds foncier pour les paiements planifiés, leur valeur précise sera calculée. Lorsque ces terrains seront vendus aux investisseurs, la ville bénéficiera d'infrastructures supplémentaires et, d'autre part, du développement de zones urbaines, de commerces et de services par ces mêmes investisseurs. L'enjeu principal est que la ville calcule et détermine la valeur de ces terrains avec exactitude et précision… », a déclaré M. Thuan.

Selon M. Thuan, contrairement au passé où les terres étaient un bien public mis aux enchères, la réglementation actuelle garantit la transparence et optimise la valorisation foncière. Toutefois, cette réglementation présentait également certains obstacles au modèle de partenariat public-privé (PPP). La réglementation actuelle a levé ces obstacles, autorisant ainsi l'utilisation des terres publiques pour financer les projets de type « construction-transfert » (BT).

Cela exige que la ville détermine méticuleusement la valeur des terrains afin de garantir une utilisation efficace des ressources foncières.

L'avocat Bui Quoc Tuan (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) a également déclaré, en accord avec cette opinion, que les terrains situés dans des emplacements de premier choix utilisés pour les paiements BT (Build-Transfer) par le biais d'une attribution désignée doivent garantir une valeur marchande liée à l'emplacement avantageux qui génère de la valeur, car « la ville ne disposera plus de beaucoup d'emplacements de premier choix pour payer les investisseurs, des calculs précis sont donc nécessaires... », a déclaré M. Tuan.

Communiquez rapidement le coefficient K pour déterminer les prix effectifs des terrains.

La valeur des terrains faisant l'objet d'un échange de paiements est actuellement déterminée selon le barème foncier en vigueur. D'après ce barème, le prix des terrains est relativement bas par rapport au marché. Par exemple, le prix du terrain rue Le Duan est inférieur à 500 millions de VND/m², ce qui est très faible.

Actuellement, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville élabore un coefficient K pour fixer les prix des terrains conformément à la réglementation. Compte tenu de la mise en œuvre urgente de nombreux projets d'infrastructures BT (construction-transfert) financés par des fonds fonciers, il est crucial de développer et de publier rapidement un coefficient K efficace. Ce coefficient permettra d'ajuster les prix des terrains au plus près de leur valeur marchande, contrairement au barème officiel. La ville pourra ainsi déterminer plus précisément et avantageusement les prix des terrains concernés.

Il est prévu que le terrain soit attribué à l'investisseur à sa valeur au moment du paiement (une fois le projet BT achevé et l'infrastructure entièrement développée). Cependant, selon le contrat signé avec l'investisseur, le paiement du terrain sera échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Par conséquent, si la ville ne détermine pas rapidement un coefficient K raisonnable, il sera difficile d'estimer précisément la valeur du terrain.

Avocat Nguyen Hai Long (Ordre des avocats de Hô Chi Minh-Ville)

De nombreux projets sont actuellement en cours de procédure.

Transformer des terrains de premier choix en chiffres de croissance - Photo 4.

La zone de plantation de cocotiers (quartier de Long Truong) bénéficie d'un projet de pont sur Nhon Trach reliant la route périphérique surélevée 3 qui la traverse. - Photo : CHAU TUAN

Par ailleurs, de nombreux investisseurs proposent actuellement des politiques d'investissement pour des projets relevant du modèle BT (construction-transfert), pour un investissement total estimé à environ 366 679 milliards de VND. Parmi ces projets figurent la ligne de métro léger n° 2 (sections Ben Thanh - Thu Thiem et Thu Thiem - Long Thanh) ; la route et le pont reliant Can Gio à Vung Tau ; l'autoroute Ho Tram - Long Thanh ; la station d'épuration des eaux usées de l'ouest de Saigon ; la station d'épuration des eaux usées n° 1 du nord de Saigon ; la station d'épuration des eaux usées n° 2 du nord de Saigon ; la place centrale et le centre administratif de la ville ; le projet de parc culturel Ben Nha Rong Khanh Hoi ; et les espaces verts publics le long du fleuve Saigon.

Ainsi, en ne considérant que les 13 projets d'infrastructure relevant du modèle BT (construction-transfert) qui ont reçu l'approbation d'investissement et ceux actuellement en cours de proposition, la ville aura besoin de terrains de grande valeur pour fournir des paiements de contrepartie totalisant plus de 548 000 milliards de VND dans les années à venir.

Attirer les investissements, libérer les ressources.

De nombreuses zones immobilières de premier choix sont désormais valorisées non seulement pour leur valeur immobilière, mais aussi pour le développement de leurs infrastructures, contribuant ainsi de manière significative au développement socio-économique de la ville dans cette nouvelle phase.

Avec l'approbation (phase 1) de 33 parcelles de terrain destinées aux paiements BT (Build-Transfer), la ville a canalisé d'importantes ressources foncières pour répondre à ses besoins de développement.

Lors de la présentation de la liste des parcelles de terrain destinées aux paiements BT (Construction-Transfert) à l'occasion de la réunion du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Nguyen Cong Vinh, a déclaré que les fonds fonciers alloués aux investisseurs dans le cadre du modèle Construction-Transfert (BT) sont approuvés par le Conseil populaire de manière transparente et ouverte. Pour les projets nécessitant la sélection d'investisseurs, les investisseurs stratégiques sont également sélectionnés publiquement, conformément à la réglementation en vigueur.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville est déterminée à mobiliser les ressources sociales et à allouer des ressources à l'investissement public... Après le paiement effectué en nature lors de l'attribution des terrains, l'investisseur investira sur ces mêmes terrains, créant ainsi un nouveau produit de projet, générant des ressources, créant des emplois et continuant à créer de la valeur pour la société.

Par ailleurs, le vice-président permanent du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Tho, a également confirmé le large consensus qui s'est dégagé parmi les délégués du Conseil populaire concernant l'approbation de la liste des fonds fonciers destinés au paiement des investisseurs mettant en œuvre des projets de technologie de transfert de technologie. Selon M. Tho, il s'agit d'une base juridique et pratique essentielle permettant au Conseil populaire de la ville de diriger, gérer et mettre en œuvre les politiques et les tâches qui lui sont confiées, contribuant ainsi à promouvoir le développement socio-économique et à améliorer continuellement les conditions de vie de la population.

Les résolutions récemment adoptées revêtent une importance particulière pour définir le rôle spécifique de Hô Chi Minh-Ville. Elles favorisent la réforme administrative, renforcent les liens régionaux, facilitent la mobilisation et l'utilisation efficiente des ressources et induisent des changements significatifs dans l'aménagement et le développement urbains. Ceci stimulera la croissance économique, contribuera significativement à l'atteinte d'une croissance à deux chiffres, améliorera l'environnement et rehaussera la qualité des services offerts aux citoyens et aux entreprises, conformément aux exigences de développement de la ville dans cette nouvelle phase.

Source : https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1