Gestion foncière à l’échelle communale : [Partie 3] Conflits d’aménagement

HANOI – De nombreux problèmes liés aux terres agricoles et forestières et aux conflits d'aménagement du territoire entraînent des retards dans l'enregistrement des terres dans la commune de Phu Cat.

À compter du 1er juillet 2025, le modèle de gouvernement local à deux niveaux entrera officiellement en vigueur, faisant de la commune l'échelon le plus proche et le plus à l'écoute des besoins de la population, tout en lui conférant davantage de responsabilités en matière de gestion foncière. De ce fait, le gouvernement communal devient un indicateur clé de l'efficacité de la mise en œuvre concrète de la loi foncière. De la délivrance des titres fonciers et la vérification initiale de l'origine des terrains jusqu'au déblaiement et au traitement des litiges et des réclamations, chaque étape témoigne clairement du bon déroulement de la mise en œuvre de cette politique au quotidien.

La série « Gestion foncière au niveau communal » recueille les points de vue, les analyses et les recommandations des responsables fonciers de terrain dans les communes et les quartiers de Hanoï – ceux qui appliquent directement la loi et interagissent quotidiennement avec les citoyens et les entreprises. Elle contribue ainsi à améliorer les politiques foncières, à lever les obstacles et à renforcer l’efficacité de la gestion foncière dans cette nouvelle phase, notamment dans le contexte de la révision de la loi foncière.

Ces dernières années, grâce aux améliorations institutionnelles découlant de la loi foncière de 2024, la gestion et l'utilisation des terres au niveau local ont connu de nombreux changements positifs. Cependant, leur mise en œuvre concrète dans certaines localités révèle la persistance de nombreux obstacles, notamment dans les zones présentant un contexte historique complexe ou des plans d'aménagement qui se chevauchent. La commune de Phu Cat (Hanoï) en est un exemple.

Les autorités de la commune de Phu Cat inspectent et traitent un cas de déversement et de nivellement de terre sur des terres agricoles . Photo : ST.

Problèmes de longue date liés aux terres agricoles et forestières.

Le principal défi auquel est actuellement confrontée la commune de Phu Cat concerne les terres issues d'exploitations agricoles et forestières. Ces terres ont été attribuées par l'État à différentes entités pour leur gestion, sur des périodes variables, selon des mécanismes et des politiques incohérents, ce qui engendre des conséquences durables.

M. Dam Cong Loi, secrétaire de la commune de Phu Cat, a indiqué que la commune abrite la Long Phu Tea Company, une ancienne ferme d'État à laquelle des terres ont été attribuées et un certificat de droit d'utilisation des sols a été délivré. Durant son activité, cette société prêtait des terres à ses employés pour la construction de logements destinés à l'entretien des plantations de thé.

Il est à noter que de nombreux ménages vivent de manière stable sur ces terrains depuis des décennies, dans certains cas même depuis 1962. Cependant, en raison de la nature juridique initiale du terrain, qui n'était qu'un « prêt », ces ménages ne sont pas reconnus comme ayant des droits d'utilisation des terres en vertu de la réglementation actuelle.

Parallèlement, la législation foncière s'est assouplie au fil des ans, permettant la reconnaissance des droits d'usage des terres en cas d'utilisation stable et durable. Cependant, pour les terres agricoles et forestières, les critères d'application sont plus stricts, ce qui explique que, dans de nombreux cas, les conditions d'obtention d'un certificat d'utilisation des terres ne soient pas remplies.

Par conséquent, lorsque l'État récupère des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio -économique, les droits de ces ménages en matière d'indemnisation, d'aide et de réinstallation ne sont pas pleinement garantis. C'est ce qui explique la persistance de nombreuses plaintes et pétitions.

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Pour résoudre ce problème, le Comité populaire de la commune de Phu Cat a soumis un document demandant aux autorités compétentes d'examiner et d'autoriser l'application d'un mécanisme similaire à celui utilisé pour les cas qui « remplissent les conditions requises mais n'ont pas encore obtenu de certificat ». Cependant, cette proposition n'a pas été approuvée en raison d'incompatibilités avec le cadre juridique actuel.

Conflit entre différents types de planification

Outre les problèmes historiques liés aux terres agricoles et forestières, la gestion foncière à Phu Cat est également confrontée à des difficultés dues au manque de cohérence entre les différents types de planification.

Les autorités de la commune de Phu Cat inspectent et traitent les constructions illégales sur les terrains publics. Photo : ST.

Récemment, le Comité populaire de la commune a reçu de nombreuses demandes de changement de destination des terres agricoles en zones résidentielles. Cependant, la procédure d'évaluation et de décision se heurte à des obstacles majeurs dus à des divergences entre le plan d'aménagement du territoire du district et le plan de zonage urbain.

Plus précisément, conformément au plan d'aménagement du territoire du district pour la période 2021-2030, certaines parcelles de terrain sont désignées comme zones résidentielles. Cela permet aux personnes concernées d'espérer un changement de destination de leurs terrains, légalisant ainsi leurs besoins en logement.

Cependant, selon le plan de zonage urbain de Hoa Lac (HL6) à l'échelle de 1/2 000, approuvé en 2024, ces zones de terrain sont destinées à d'autres fonctions telles que les soins de santé, la culture, les espaces verts, etc., et non à des fins résidentielles.

Cette divergence place les autorités locales dans une situation délicate. Le plan d'aménagement du territoire au niveau du district autorise la conversion des sols. Cependant, comparées au plan de zonage plus détaillé et obligatoire pour la gestion des constructions, les demandes ne sont pas conformes aux exigences.

L’article 116, paragraphe 5, de la loi foncière de 2024 stipule que l’autorisation de changement d’affectation des sols peut reposer sur l’un des types d’aménagement approuvés. Toutefois, en pratique, il est nécessaire d’assurer la cohérence entre les différents types d’aménagement afin d’éviter les conflits et les perturbations de l’orientation du développement spatial urbain.

Selon le Comité populaire de la commune de Phu Cat, le plan d'urbanisme de Hoa Lac ayant été approuvé ultérieurement, étant plus détaillé et directement lié à la gestion des constructions, les autorités locales ont estimé qu'il n'existait pas de base légale suffisante pour traiter les demandes de changement d'affectation des sols non conformes à ce plan. Par conséquent, de nombreuses demandes ont été rejetées pour non-respect des conditions du plan d'urbanisme.

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Le rejet des demandes a suscité la controverse parmi de nombreux ménages. Selon les informations recueillies, beaucoup avaient déposé des demandes en espérant qu'elles seraient conformes au plan d'aménagement du territoire du district, mais celles-ci ont été rejetées car non conformes au plan de zonage.

Cela a donné lieu à de nombreuses plaintes et dénonciations alléguant que le traitement des demandes par l'administration locale n'est pas conforme à la loi, portant atteinte aux droits légitimes des citoyens.

M. Dam Cong Loi a déclaré que lors de l'examen et de l'évaluation des documents, le Comité populaire de la commune s'est fondé exclusivement sur la réglementation en vigueur et l'a comparée au plan d'urbanisme de Hoa Lac. De ce fait, la restitution des documents était nécessaire pour garantir le respect de la loi et des orientations générales du développement. Toutefois, face aux réactions du public, les autorités communales ont également reconnu la nécessité de directives plus précises émanant d'un échelon supérieur afin d'assurer une compréhension et une application uniformes de la réglementation.

Face aux difficultés susmentionnées, le Comité populaire de la commune de Phu Cat a adressé un document au Comité populaire de la ville de Hanoï lui demandant de fournir des orientations précises sur l'application des différents types de planification comme base pour le traitement des demandes de changement d'affectation des sols. Phu Cat a sollicité des éclaircissements sur plusieurs points importants, notamment : en cas de divergence entre la planification de l'utilisation des sols et le zonage, quel type de planification doit être privilégié ; les critères de définition des « terrains résidentiels » dans chaque type de planification ; et les conditions spécifiques d'autorisation de changement d'affectation des sols.

Source : https://nongnghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html