Aperçu rapide :
  • Le concept de terrain soumis à la réglementation d'urbanisme et les types courants de réglementation d'urbanisme.
  • Réglementation relative à la délivrance des certificats de propriété foncière pour les terrains situés dans les zones aménagées.
  • Un terrain destiné à l'aménagement peut-il être transféré ou vendu ?
  • Risques courants liés à l'achat de terrains soumis à des réglementations de zonage.
  • Que faire lorsqu'un terrain se trouve dans une zone d'aménagement planifié ?

Le concept de terrain soumis à la réglementation d'urbanisme et les types courants de réglementation d'urbanisme.

L'expression « terrains soumis à la réglementation d'aménagement » désigne généralement les zones de terrain qui entrent dans le périmètre défini par les autorités étatiques compétentes en vue d'un usage futur, comme la construction de routes, le développement de zones résidentielles ou des travaux publics. Ces terrains peuvent généralement être inclus dans la planification de l'utilisation des sols, l'urbanisme ou la planification des transports.

Les types de planification couramment utilisés actuellement comprennent :

  • planification des transports
  • Planification des zones résidentielles
  • planification des travaux publics
  • projet d'urbanisme ou commercial
Photo d'illustration : Hong Khanh

Réglementation relative à la délivrance des certificats de propriété foncière pour les terrains situés dans les zones aménagées.

Selon la réglementation foncière en vigueur, la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres (titres de propriété foncière) pour les terrains situés dans une zone aménagée dépend de l'existence ou non d'un plan d'utilisation des terres spécifique dans ce plan.

Si le terrain est seulement inclus dans le plan d'aménagement, mais qu'il n'existe pas de plan annuel d'utilisation des sols au niveau du district, les personnes concernées peuvent continuer à exercer leurs droits légaux, tels que l'enregistrement des certificats d'utilisation des sols, la construction de maisons, le transfert de propriété, etc., comme d'habitude. Ceci est censé garantir les droits des usagers du sol jusqu'à ce que l'État procède à l'acquisition des terrains conformément au plan.

En revanche, si le terrain est déjà inclus dans le plan annuel d'aménagement du territoire annoncé par l'État, certains droits des personnes concernées seront temporairement restreints. Concrètement, dans l'attente de l'acquisition du terrain, la délivrance de titres de propriété, le lotissement ou les changements de destination ne seront pas autorisés, afin de garantir la mise en œuvre du plan dans les délais impartis.

Un terrain destiné à l'aménagement peut-il être transféré ou vendu ?

La question du transfert de propriété foncière soumise à des plans de zonage est l'une des plus fréquentes. Le principe général est le suivant : si le terrain ne dispose pas encore d'un plan d'aménagement du territoire annuel, le propriétaire peut néanmoins effectuer des transactions normalement. Les contrats d'achat, de vente, de donation, de succession, etc., sont tous notariés et enregistrés comme tout autre acte de propriété foncière.

Toutefois, dès lors qu'un terrain est intégré à un plan d'aménagement du territoire pour l'année en question, le droit de transférer la propriété est restreint. Les services du cadastre n'enregistrent généralement pas les changements de propriétaire dans ce cas. Si la transaction est néanmoins effectuée au moyen de documents manuscrits ou d'accords civils signés de manière irrégulière, elle peut être invalidée, entraînant un préjudice pour l'acquéreur.

Dans certains cas, lorsque la planification s'éternise pendant des années sans aboutir, les riverains peuvent saisir l'autorité compétente d'une demande visant à envisager un aménagement, une autorisation d'usage temporaire ou un transfert du terrain. Toutefois, cette possibilité dépend des politiques de chaque commune et doit faire l'objet d'une approbation spécifique.

Risques courants liés à l'achat de terrains soumis à des réglementations de zonage.

Les acheteurs de terrains se concentrent souvent uniquement sur l'emplacement et le prix, sans trop se soucier des règles d'urbanisme. De ce fait, il arrive fréquemment que des personnes acquièrent des terrains destinés à l'expropriation, ce qui entraîne une perte totale ou une restriction d'usage. Les risques courants comprennent : l'impossibilité d'obtenir un titre de propriété, l'impossibilité de construire, l'impossibilité de subdiviser le terrain et une forte dépréciation de sa valeur marchande.

Un autre risque est la suspension des projets d'aménagement, c'est-à-dire des projets existant depuis longtemps mais n'ayant pas encore été mis en œuvre. Pendant cette période, les droits des personnes sont suspendus et elles ne peuvent effectuer de nombreuses démarches foncières et immobilières.

Que faire lorsqu'un terrain se trouve dans une zone d'aménagement planifié ?

Pour savoir si un terrain est inclus dans le plan d'aménagement, il est possible de consulter les sources officielles telles que le portail d'information sur l'urbanisme local, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, ou le comité populaire de la commune ou du quartier. De plus, de nombreuses localités proposent désormais des cartes d'urbanisme en ligne, permettant une recherche rapide à l'aide des coordonnées ou du numéro de parcelle.

Si un terrain se situe dans une zone planifiée, l'étape suivante consiste à déterminer si ce plan inclut déjà un plan d'aménagement du territoire. Dans le cas contraire, les démarches d'obtention d'un titre de propriété ou de réalisation de transactions peuvent néanmoins être entreprises. Si un plan existe déjà, les transactions d'achat et de vente doivent être temporairement suspendues jusqu'à la publication d'un avis de modification ou l'expiration de la période de mise en œuvre du plan.

Comprendre le statut d'aménagement du territoire permet non seulement de protéger ses droits légaux d'utilisation des terres, mais aussi d'éviter les litiges ou les risques financiers lors de transactions immobilières.

Source : https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html