De nombreux changements apportés à la loi foncière 2024 ont un impact sur le financement foncier
Le ministère des Finances a déclaré que la loi foncière 2024 adoptée par la 18e Assemblée nationale lors de la cinquième session extraordinaire le 01 janvier 2024 comporte des changements majeurs liés au financement foncier et à l'attribution des terres pour que le gouvernement détaille un certain nombre de contenus sur le financement foncier ; y compris du contenu sur les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers.
Les principaux changements apportés à la loi foncière de 2024 affectant le financement foncier comprennent : (i) l'élargissement des cas dans lesquels l'État loue des terres avec le paiement d'un loyer annuel pour garantir la stabilité et la durabilité des recettes foncières du budget de l'État ; (ii) Des réglementations plus spécifiques sur les cas de récupération des terres pour le développement socio-économique au profit du pays et du public ; (iii) Des réglementations séparant les cas de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres et d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs utilisant les terres ; réglementation des terrains polyvalents et recouvrement des obligations financières pour ce type de terrains ; (iv) Supprimer le cadre gouvernemental sur les prix des terrains ; stipule que la liste des prix des terrains est construite en fonction de la superficie, de l'emplacement ou construite pour chaque terrain sur la base de la superficie de valeur et du terrain standard (pour les zones disposant de cartes cadastrales numériques et d'une base de données sur les prix des terrains pour la première fois, pour annoncer la demande). 01er janvier 01 et être ajusté, modifié et complété annuellement (au lieu de 2026 ans comme la loi foncière de 05), et en même temps élargir les cas d'application de la grille tarifaire foncière pour calculer les obligations financières liées aux terrains ; En conséquence, le prix du terrain utilisé pour calculer les frais d'utilisation des terres et les loyers des ménages et des particuliers lorsque l'État attribue des terres, les loue ou reconnaît des droits d'utilisation des terres est le prix du terrain figurant sur la liste des prix des terrains (supprimer les réglementations calculées selon des réglementations spécifiques). prix des terrains dans certains cas comme auparavant) ; (v) Décentraliser le pouvoir de décider des prix spécifiques des terrains au président du Comité populaire de district en cas d'attribution de terres, de bail foncier ou d'autorisation de modifier l'utilisation des terres sous l'autorité du Comité populaire de district, comme prescrit à l'article 2013 du présent Article 2, clause 4, article 123 de la loi foncière 2024 ; (vi) Innover dans le processus de calcul du prix des terrains : dans le cas où le prix du terrain figurant dans la liste des prix des terrains est appliqué pour calculer les frais d'utilisation des terrains et le loyer des terrains, le Comité populaire compétent doit enregistrer le prix du terrain dans la décision d'attribution des terrains, ce qui permet. changement de destination d'utilisation des terres, extension des droits d'utilisation des terres, ajustement de la durée d'utilisation des terres, changement de forme d'utilisation des terres ; Dans le cas de la détermination d'un prix foncier spécifique pour calculer les droits d'utilisation des terres ou le loyer foncier, le Comité populaire compétent doit rendre une décision sur le prix du terrain dans un délai maximum de 180 jours à compter de la détermination du prix du terrain ; (vii) Dans les cas où les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers sont exonérés, il n'est pas nécessaire de mener des procédures pour déterminer les prix des terrains, calculer les frais d'utilisation des terres ou les loyers fonciers exonérés. Les exploitants du foncier qui sont exonérés des redevances foncières et des loyers fonciers n'ont pas à effectuer de démarches pour demander l'exonération des redevances foncières ou des loyers fonciers...
Pour concrétiser les nouvelles réglementations de la loi foncière 2024, la publication d'un décret gouvernemental détaillant les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers a une base légale.
Les politiques doivent être améliorées pour s’adapter à la nouvelle réalité
Le ministère des Finances a déclaré que la politique de collecte des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers faisait partie de la politique de financement foncier. Ces derniers temps, parallèlement à la politique de financement foncier en général, les politiques de perception des redevances foncières et de rente foncière ont été progressivement institutionnalisées selon les principes du marché, de la transparence et de l'égalité entre les secteurs économiques ; contribuer à encourager une utilisation économique et efficace des terres, limiter progressivement la spéculation, limiter le gaspillage des terres, contribuer à orienter et encourager le développement du marché immobilier. Outre les résultats importants obtenus, les réglementations sur les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers qui guident la loi foncière de 2013 révèlent également certaines lacunes et limites qui doivent être surmontées.
Pour examiner et résumer la mise en œuvre des politiques relatives à la collecte des redevances d'utilisation des terres, aux loyers fonciers et aux loyers des surfaces d'eau conformément à la loi foncière de 2013, le ministère des Finances a publié le dépêche officielle n° 8335/BTC-QLCS datée du 28 juillet 7 envoyée au Les comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central doivent demander une évaluation de la mise en œuvre des politiques sur la collecte des redevances d'utilisation des terres, la collecte des loyers fonciers et la rente des surfaces d'eau et recommander et proposer le contenu. Ces politiques doivent être révisées et complétées.
Sur la base de la synthèse des rapports locaux, un certain nombre de problèmes se posent liés à :
Percevoir des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers lors du changement d'affectation des terres dans les cas où les organisations économiques reçoivent légalement des droits d'utilisation des terres conformément à la loi foncière pour mettre en œuvre des projets d'investissement, car selon la réglementation Selon la loi en vigueur, un plan de compensation et de dégagement du site (hypothétique) doit être établi pour comparer avec le montant d'argent le plus élevé (que l'organisation a payé pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres ou des droits de location des terres). Déduit des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier ; Cela donne lieu à des démarches administratives supplémentaires ; En outre, il n'existe aucune réglementation permettant de traiter les cas de transfert de plusieurs types de terres et de modification ultérieure de l'objectif pour mettre en œuvre des projets d'investissement utilisant des terres sous une forme mixte.
Concernant le principe d'exonération ou de réduction des redevances foncières et des loyers fonciers (l'attribution des terres ou la location des terres par enchères sont-elles exonérées ou réduites ? Dans le cas de l'attribution des terres et de la réinstallation lorsque l'État récupère les terres, est-il exonéré ?, réduction des terres les frais d'utilisation ; la post-inspection et le traitement des infractions après exonération ou réduction des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers ne sont pas encore spécifiquement réglementés).
Problèmes avec les zones pour déterminer les sujets et les niveaux d'exonération ou de réduction des frais d'utilisation des terres pour les sujets éligibles aux incitations aux frais d'utilisation des terres lors de l'attribution de terres ou de la reconnaissance des droits d'utilisation des terres en raison des réglementations existantes sur le tableau des incitations à l'investissement de la liste des emplacements par niveau de district. zone, mais à l'intérieur de la zone de district, il y a des communes qui ne se trouvent pas dans des zones à conditions socio-économiques difficiles ou la zone de district ne figure pas sur la liste des zones préférentielles mais a des communes ou Dans les villages situés dans des zones préférentielles, il est on ne sait pas exactement comment le calcul des incitations en fonction de la superficie est mis en œuvre.
En ce qui concerne la perception des redevances d'utilisation des terres, la perception des loyers fonciers lors de l'ajustement répété de la planification détaillée de la construction, la modification des critères tels que la base de calcul de la perception des redevances d'utilisation des terres, les changements de loyers fonciers ou ne changent pas ; Avant l'ajustement de la planification, les terres étaient attribuées, louées par vente aux enchères des droits d'utilisation des terres.
Il n’existe pas de réglementation spécifique en matière de déduction des indemnités et de défrichement pour chaque type de projet à usage mixte des sols ; Comment calculer le montant de l'indemnisation et du remboursement en cas d'attribution de terrain sans perception de redevances foncières, ou d'attribution de terrain sans redevance foncière.
Dans la pratique, les réglementations sur le traitement transitoire font parfois défaut...
Ainsi, le ministère des Finances a compilé, évalué et envoyé des documents au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement pour étudier et compléter le projet dans le cadre du processus d'élaboration de la loi foncière 2024. Dans le même temps, le ministère des Finances considère qu'il est nécessaire d'achever (remplacer les décrets mentionnés ci-dessus guidant la loi foncière de 2013) pour résoudre les problèmes survenus lors de la mise en œuvre des décrets actuels sur la perception des redevances d'utilisation des terres et la perception des loyers fonciers (décret n° 45/2014/ND-CP, décret n° 46/2014/ND-CP, Décret n° 135/2016/ND-CP, Décret n° 123/2017/ND-CP du Gouvernement) en conséquence Avec la nouvelle réalité, réformer les procédures administratives, assurer une mobilisation efficace des terres. utiliser les redevances et les loyers fonciers dans le budget de l'État ; contribuer à promouvoir une exploitation et une utilisation efficaces des terres, contribuer au développement socio-économique.
Concernant la réglementation sur l'exonération et la réduction du loyer foncier
Le ministère des Finances a déclaré que sur le principe de l'exonération et de la réduction des loyers fonciers : La loi foncière 2024 ne précise pas spécifiquement ce qu'est l'exonération et la réduction des loyers fonciers. Cependant, tout au long du processus d'élaboration du projet de loi foncière et exprimé dans le contenu de la conception des articles sur les cas où des enchères et des appels d'offres pour des projets utilisant des terrains doivent être effectués, le principe a été démontré : L'exonération du loyer foncier permet aux utilisateurs des terres de ne pas avoir à payer le loyer du terrain pour toute la durée du bail ; Le reste est une réduction du loyer foncier. Ainsi, aux articles 39 et 40, le projet de décret prévoit l'exonération et la réduction du loyer foncier sur la base du principe suivant : (i) l'exonération du loyer foncier permet aux utilisateurs des terres de ne pas avoir à payer de loyer foncier pendant toute la durée de la location ; (ii) La réduction du loyer foncier permet aux utilisateurs des terres de ne pas avoir à payer un montant spécifique calculé en pourcentage du loyer foncier à payer.
Concernant les cas d'exonération du loyer foncier : les clauses 1 et 2 de l'article 157 de la loi foncière 2024 prévoient spécifiquement les cas d'exonération ou de réduction des redevances foncières et du loyer foncier ; Dans le même temps, les règlements de l'autorité gouvernementale prévoient d'autres cas d'exonération ou de réduction des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui ne sont pas spécifiés à la clause 1 de l'article 157 après avoir reçu l'accord du Comité permanent de l'Assemblée nationale. Ainsi, le projet de décret prévoit spécifiquement les cas d'exonération des loyers fonciers ; Concevoir les niveaux de réduction des loyers fonciers en fonction des domaines d'incitation à l'investissement et des zones d'incitation à l'investissement conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement, fondamentalement similaires à la réglementation en vigueur dans le décret n° 46/2014/ND-CP (modifié et complété par le décret n° 135). /2016/ND-CP, Décret n° 123/2017/ND-CP).
L'article 157 de la loi foncière de 2024 contient uniquement des réglementations sur l'exonération ou la réduction des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers en cas d'utilisation des terres à des fins de production et commerciales dans des domaines d'incitation à l'investissement ou dans des zones prioritaires (indépendamment des domaines socialisés). comme la loi foncière de 2013). Par conséquent, les articles 39 et 40 du projet de décret ne contiennent que des réglementations générales sur les niveaux préférentiels d'exonération et de réduction des redevances d'utilisation des sols pour les projets dans des domaines et des zones bénéficiant d'incitations à l'investissement, sans établir d'incitations spéciales pour les projets utilisant des terrains à des fins de construction publique. travaille à des fins commerciales (socialisation).
Dans le même temps, la clause 6 de l'article 50 prévoit des dispositions transitoires pour les redevances d'utilisation des terres. La clause 14 de l'article 51 prévoit des dispositions transitoires pour la perception des loyers fonciers, abolissant les réglementations sur les incitations à l'exonération et à la réduction des loyers fonciers pour les projets du secteur social. dispositions du décret n° 69/2008/ND-CP du 30 mai 5 et du décret n° 2008/59/ND-CP du 2014 juin 16 du gouvernement.
Arrêté et modalités d'exonération et de réduction
Concernant l'ordonnance et les procédures d'exonération et de réduction : Dans la clause 3, article 157 de la loi foncière 2024, il est stipulé qu'en cas d'exonération des redevances foncières ou des loyers fonciers, les procédures de détermination des prix des terrains et de calcul des redevances foncières ne sont pas Les terrains et les loyers fonciers sont exonérés. Les exploitants fonciers qui sont exonérés des redevances foncières et des loyers fonciers n'ont pas à entreprendre de démarches pour demander une exonération des redevances foncières ou des loyers fonciers.
Par conséquent, assurer le contrôle de la mise en œuvre des conditions d’exonération des redevances foncières et des loyers fonciers conformément à la réglementation ; Assurer l'exonération des redevances foncières et des loyers fonciers pour les sujets concernés, éviter la perte de recettes budgétaires de l'État, assurer l'efficacité des politiques préférentielles de l'État...), dans le projet de décret stipulant l'exonération des documents historiques. L'utilisation des terres et la rente foncière sont indiqué dans la décision de location du terrain ; Dans le même temps, il stipule les responsabilités de : (i) Les autorités fiscales dans le calcul du montant des redevances foncières réduites et des loyers fonciers, en soumettant au Comité populaire du même niveau la décision de récupérer les redevances foncières réduites qu'elles ont versées. ; (ii) L'agence des ressources naturelles et de l'environnement est chargée de collecter des statistiques et de synthétiser les cas d'exonération des loyers fonciers. Au cours du processus de mise en œuvre, l'agence des ressources naturelles et de l'environnement vérifie, examine et détermine périodiquement le respect des conditions d'incitation à l'exonération du loyer foncier, s'il s'avère que les personnes qui ont été exonérées du loyer foncier ne remplissent pas les conditions d'exonération. du loyer foncier doit être signalé au Comité populaire au même niveau pour décider de révoquer l'exonération du loyer foncier et transférer les informations à l'administration fiscale pour coordonner le calcul, la collecte et le paiement du loyer foncier payable (non exonéré) conformément à la politique et le prix du terrain au moment de la décision de location du terrain et un montant équivalent au paiement tardif du loyer foncier conformément aux dispositions de la loi sur l'administration fiscale.
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