« Je cherche désespérément » une maison à moins de 2 milliards de VND.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) vient de proposer au Premier ministre et à la Banque d'État du Vietnam d'accorder aux acheteurs de logements commerciaux dont le prix est inférieur à 1,8 ou 2 milliards de VND/unité une subvention de 2 % sur le taux d'intérêt annuel des prêts bancaires, et ce jusqu'à fin 2023, afin de soutenir le marché immobilier et les consommateurs ayant des besoins en logement.

Je possède une maison d'une valeur de 2 milliards de VND mais je n'arrive pas à obtenir de prêt.

La proposition de HoREA part du constat que le marché actuel ne propose pratiquement aucun logement social. Alors que de nombreux promoteurs de programmes immobiliers commerciaux mettent en œuvre des politiques de réduction des prix, offrant des remises importantes d'environ 50 %, ce qui fait grimper le prix des appartements à près de 2 milliards de VND dans certains projets, les acquéreurs de logements commerciaux peinent toujours à obtenir des prêts à des taux d'intérêt raisonnables.

Dans la directive n° 1164/CĐ-TTg du Premier ministre, datée du 14 décembre 2022, qui prévoyait la fourniture rapide de capitaux de crédit à l' économie et l'octroi rapide, ciblé et ciblé de prêts et de décaissements aux entreprises et projets immobiliers éligibles… il n'existait toujours aucune politique visant à soutenir une réduction annuelle de 2 % des taux d'intérêt des crédits ou à fournir des prêts à des taux d'intérêt commerciaux raisonnables aux acheteurs de logements commerciaux dont le prix était inférieur à 1,8 ou 2 milliards de VND/unité.

Le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville propose actuellement très peu d'appartements à moins de 2 milliards de dongs. (Photo : TAN THANH)

De plus, étant donné que le programme de crédit de 40 000 milliards de VND, qui vise à réduire les taux d’intérêt des prêts de 2 % par an conformément au décret 31/2022/ND-CP, n’avait déboursé qu’environ 21 000 milliards de VND à la fin du mois d’octobre 2022, soit 52,5 %, le fait de ne pas utiliser pleinement ce soutien entraînerait un gaspillage des ressources du budget de l’État.

Cependant, selon une enquête menée par un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, les logements à moins de 2 milliards de VND sont très rares à Hô Chi Minh-Ville. M. Hoa, agent immobilier à Thu Duc, indique qu'il accompagne actuellement plusieurs clients dans la vente de petits appartements à moins de 2 milliards de VND dans le complexe Vinhomes Grand Park (Thu Duc). Chaque appartement, d'une superficie d'environ 30 à 40 m², ne comprend qu'une chambre et est vendu entre 1,6 et 1,8 milliard de VND.

Cependant, ces appartements sont très rares et, bien que livrés par le promoteur, ils sont souvent non meublés et dépourvus de nombreux équipements, obligeant les acheteurs à les meubler eux-mêmes avant d'emménager. « J'ai mis en vente cinq ou six appartements, dont quatre ont déjà trouvé preneur. Ces appartements font encore l'objet de prêts bancaires au titre des anciens contrats, ce qui explique pourquoi les acheteurs ont accepté de les acquérir. Les appartements restants sont plus petits et ne sont pas concernés par des prêts, ce qui les rend difficiles à vendre », a expliqué M. Hoa.

Selon M. Hoa, il n'existe que quelques appartements dans ce quartier à des prix aussi abordables ; beaucoup d'autres ont une superficie de plus de 60 m², avec 2 chambres, et le prix de vente le plus bas est de 2,5 à 2,8 milliards de VND par unité.

Parallèlement, les appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND sont actuellement majoritairement des logements sociaux situés loin du centre-ville, de petite superficie, et déjà vendus par les promoteurs. Les acquéreurs les revendent, faute de logements neufs disponibles. De plus, certains appartements commerciaux, livrés il y a plus de dix ans, sont également situés loin du centre-ville (à plus de 12 km). Or, ces types de biens ne sont pas éligibles aux prêts bancaires, ou alors avec un ratio prêt/valeur très faible.

Le directeur général d'une société immobilière de Hô Chi Minh-Ville a affirmé que tous les nouveaux projets mis sur le marché se situent actuellement dans le segment haut de gamme, avec très peu de logements proposés à moins de 2 milliards de VND. La plupart des logements à moins de 2 milliards de VND ont été vendus entre 2018 et 2019 et auraient dû être livrés entre 2021 et 2022, mais leur livraison a été retardée en raison de problèmes juridiques ou de difficultés financières du promoteur. Si les acquéreurs précédents ont pu céder leurs contrats, les nouveaux clients hésitent car les projets ne sont pas encore achevés et les conditions d'obtention de nouveaux prêts bancaires pourraient ne pas être réunies.

Il est très difficile d'obtenir un prêt.

M. Hoang Lai Do The Nguyen, fort d'une longue expérience dans le marketing immobilier, estime que l'adoption d'une proposition de réduction des taux d'intérêt de 2 % pour les prêts immobiliers inférieurs à 2 milliards de VND par logement aurait un impact psychologique positif, stimulant légèrement le marché. Toutefois, compte tenu du nombre de biens et d'acquéreurs éligibles, cet objectif semble difficilement atteignable, car les logements de moins de 2 milliards de VND sont devenus quasiment introuvables.

Un chargé de crédit d'une banque commerciale de Hô Chi Minh-Ville a indiqué que, durant cette période, les banques ne disposent pas des capitaux nécessaires pour accorder des prêts à long terme aux particuliers, notamment pour l'acquisition d'un logement. Même les clients fidèles ne peuvent prétendre qu'à des prêts à court terme, généralement d'une durée d'un an, renouvelables sous réserve de la disponibilité des fonds de la banque.

Cependant, les critères d'éligibilité aux prêts sont très stricts, certaines banques exigeant notamment la souscription d'une assurance-vie… De plus, les emprunteurs doivent disposer d'un revenu net mensuel de 14 à 15 millions de VND, versé sur leur compte bancaire ; les travailleurs indépendants et les personnes aux revenus instables ne sont pas éligibles.

« De plus, le bien mis en garantie doit être un appartement dont la propriété est entièrement légale. La banque l'évalue alors à environ 70 % de sa valeur marchande et ne prête qu'un maximum de 60 à 70 % de ce prix. Quant aux maisons individuelles, la ruelle doit être large et la superficie doit respecter certaines réglementations : une largeur de maison supérieure à 3 mètres, une surface totale supérieure à 25 mètres carrés et une ruelle devant la maison d'au moins 3 mètres de large… Cependant, il n'existe pas de maisons de ce type à moins de 2 milliards de VND, et si elles existent, elles sont situées très loin… », a expliqué ce spécialiste.

Face à cette situation, M. Le Hoang Chau, président de HoREA, estime que, dans des circonstances exceptionnelles, l'État doit mettre en œuvre des solutions exceptionnelles pour remédier rapidement et efficacement aux difficultés du marché immobilier. L'article 7, paragraphe 5, de la loi de 2014 relative aux activités immobilières stipule également : « L'État doit mettre en place des mécanismes et des politiques visant à stabiliser le marché immobilier en cas de fluctuations, afin de garantir des avantages aux investisseurs et aux consommateurs. » Par conséquent, M. Chau suggère que la Banque d'État du Vietnam envisage de ne pas maintenir les critères d'octroi de crédit actuels dans le contexte actuel, mais de les assouplir légèrement afin de soutenir les entreprises et les acquéreurs de logements.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm