« Yeux rouges » recherche une maison à moins de 2 milliards de VND

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) vient de proposer au Premier ministre et à la Banque d'État d'autoriser les acheteurs de logements commerciaux dont le prix est inférieur à 1,8 ou 2 milliards de VND/unité à bénéficier d'un taux d'intérêt de prêt bancaire de 2 % par an jusqu'à fin 2023 afin de soutenir le marché immobilier et les consommateurs ayant besoin de se loger.

Je possède une maison d'une valeur de 2 milliards de VND mais je ne peux pas emprunter d'argent.

La HoREA a formulé cette recommandation car le marché actuel ne propose quasiment aucun logement social. Alors que de nombreux promoteurs de projets immobiliers commerciaux appliquent une politique de réduction des prix, avec des remises importantes d'environ 50 %, ce qui porte le prix de vente des appartements dans certains projets à environ 2 milliards de VND par unité, les acquéreurs de logements commerciaux n'ont pas accès à des crédits à des taux d'intérêt raisonnables.

Dans le décret officiel du Premier ministre n° 1164/CD-TTg du 14 décembre 2022, qui ordonne l'acheminement rapide de capitaux de crédit à l' économie ; l'octroi et le décaissement rapides de prêts, en se concentrant sur les secteurs clés et en ciblant les entreprises et les projets immobiliers qualifiés... mais il n'existe aucune politique visant à soutenir une réduction de 2 % par an des taux d'intérêt des crédits ou des prêts à des taux d'intérêt commerciaux raisonnables pour les acheteurs de logements commerciaux dont le prix est inférieur à 1,8 ou 2 milliards de VND par unité.

Le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville propose actuellement très peu d'appartements à moins de 2 milliards de dongs. Photo : TAN THANH

Par ailleurs, en raison du plan de crédit de 40 000 milliards de VND prévoyant une réduction de 2 % par an des taux d’intérêt des prêts conformément au décret 31/2022/ND-CP, seuls 21 000 milliards de VND environ, soit 52,5 %, avaient été décaissés fin octobre 2022. Leur non-utilisation intégrale constituerait un gaspillage des ressources budgétaires de l’État.

Cependant, selon une enquête menée par un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong, les logements à moins de 2 milliards de VND sont très rares à Hô Chi Minh-Ville. M. Hoa, agent immobilier à Thu Duc, a déclaré accompagner la vente de quelques petits appartements, à moins de 2 milliards de VND l'unité, dans le complexe Vinhomes Grand Park (Thu Duc), à une clientèle restreinte. Chaque appartement, d'une superficie d'environ 30 à 40 m², ne comprend qu'une chambre et n'a pas de salon ; son prix varie entre 1,6 et 1,8 milliard de VND.

Cependant, ces appartements sont très rares et, bien que livrés par l'investisseur, ils sont non meublés et dépourvus de nombreux équipements. Les acheteurs doivent donc s'équiper eux-mêmes pour y vivre. « J'avais mis en vente cinq ou six appartements, mais quatre ont déjà trouvé preneur. Ces appartements bénéficiaient encore de prêts bancaires au titre de l'ancien contrat, ce qui explique pourquoi les clients ont accepté de les acheter. Les appartements restants sont plus petits et ne sont pas éligibles à un prêt, ce qui les rend difficiles à vendre », a expliqué M. Hoa.

Selon M. Hoa, ce quartier ne compte que quelques appartements à des prix aussi bas ; le reste est composé de nombreux appartements de plus de 60 m², avec 2 chambres, dont le prix de vente le plus bas est également de 2,5 à 2,8 milliards de VND par appartement.

Parallèlement, les appartements de moins de 2 milliards de VND sont actuellement principalement des logements sociaux excentrés, de petite superficie, vendus par les investisseurs et revendus par les acquéreurs ; aucun appartement neuf n'est disponible. De plus, on trouve des appartements commerciaux livrés il y a plus de 10 ans, situés à plus de 12 km du centre. Cependant, ces types d'appartements ne sont pas éligibles aux prêts bancaires ou, s'ils le sont, les taux d'intérêt sont très bas.

Le directeur général d'une société immobilière de Hô Chi Minh-Ville a affirmé que les nouveaux projets sur le marché se situent actuellement tous dans le segment haut de gamme, avec peu d'appartements proposés à moins de 2 milliards de dongs. La plupart des appartements à moins de 2 milliards de dongs ont été vendus entre 2018 et 2019 et auraient dû être livrés entre 2021 et 2022, mais des problèmes juridiques ou des difficultés financières de l'investisseur ont empêché la finalisation des projets. Si l'acheteur avait déjà acquis un bien, il pouvait transférer son contrat de vente, mais les nouveaux clients hésitent car le projet n'est pas achevé et les conditions de prêt bancaire ne sont pas encore réunies.

Très difficile d'emprunter

M. Hoang Lai Do The Nguyen, expert en marketing immobilier depuis de nombreuses années, a déclaré que si la proposition de réduire le taux d'intérêt de 2 % pour les prêts immobiliers inférieurs à 2 milliards de VND par logement était approuvée, elle n'aurait qu'un impact psychologique positif, contribuant à dynamiser légèrement le marché. Cependant, en termes de produits et d'acheteurs éligibles, sa mise en œuvre s'avérerait très difficile, car les logements de moins de 2 milliards de VND ont quasiment disparu du marché.

Un spécialiste du crédit d'une banque commerciale de Hô Chi Minh-Ville a indiqué qu'à l'heure actuelle, les banques ne disposent pas des capitaux nécessaires pour accorder des prêts à long terme aux particuliers, notamment des prêts immobiliers. Les clients fidèles ne pourront bénéficier que de prêts à court terme, d'une durée d'un an seulement, remboursables ensuite en fonction des fonds propres de la banque.

Cependant, les conditions d'octroi de ces prêts sont également très strictes ; certaines banques exigent notamment la souscription d'une assurance-vie… De plus, l'emprunteur doit justifier d'un revenu mensuel de 14 à 15 millions de VND effectivement perçu sur son compte. Les travailleurs indépendants aux revenus irréguliers ne sont pas éligibles à ces prêts.

« De plus, le bien immobilier en question doit être un appartement en règle, la banque l'évalue alors à environ 70 % de sa valeur marchande et ne prête qu'un maximum de 60 à 70 % au-dessus de ce prix. Quant aux maisons individuelles, la ruelle doit être large et la superficie doit respecter certaines normes : la largeur de la maison doit être supérieure à 3 mètres, la surface totale supérieure à 25 m² et la ruelle devant la maison supérieure à 3 mètres… Cependant, il n'existe aucune maison de ce type à moins de 2 milliards de VND, ou alors elle doit être très éloignée… », a expliqué cet expert.

Face à cette situation exceptionnelle, M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que l'État devait mettre en œuvre des solutions exceptionnelles pour gérer rapidement et efficacement les difficultés du marché immobilier. L'article 7, paragraphe 5, de la loi de 2014 relative aux activités immobilières stipule également : « L'État dispose de mécanismes et de politiques pour stabiliser le marché immobilier en cas de fluctuations, garantissant ainsi des avantages aux investisseurs et aux clients. » Par conséquent, M. Chau a suggéré que la Banque d'État envisage de ne pas maintenir les critères d'octroi de crédit inchangés dans le contexte actuel, mais de les assouplir légèrement afin de soutenir les entreprises et les acquéreurs de logements.

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