Ramener les prix des terrains à leur juste valeur pour stabiliser le marché immobilier

Le gouvernement doit appliquer des taxes anti-spéculation, des taxes progressives sur les terrains abandonnés ou sur les transactions à court terme.

Lors d'une rencontre avec les électeurs à Hanoï , avant la 10e session de la 15e Assemblée nationale, le 30 septembre, le secrétaire général To Lam a longuement abordé la question foncière. Il a rappelé que l'État gère les prix de l'essence, de l'électricité et de nombreux autres biens, tandis que le prix des terrains est fixé par les municipalités et les cabinets de conseil en fonction du marché. Cette situation entraîne des manipulations du marché et une inflation des prix, nuisant ainsi à la vie de la population.

De nombreuses lacunes dans la gestion

Le Secrétaire général a souligné qu'il existe de très petites parcelles de terrain dispersées, inutilisables, mais que, lors des ventes aux enchères, les courtiers fonciers font grimper les prix à un tel point que des milliers d'hectares de terres adjacentes sont vendus à des prix exorbitants. Il a ensuite déclaré que la modification de la Loi foncière et de la Loi d'urbanisme devait garantir une utilisation efficace et équitable des terres.

Un terrain dans la banlieue de Ho Chi Minh-Ville, mais qui a maintenant un prix de vente très élevé par rapport à il y a quelques années

En fait, ces dernières années, de nombreux cas ont donné lieu à de coûteuses leçons. Par exemple, lors d'une vente aux enchères de terrains à Soc Son (Hanoï) en 2025, Pham Ngoc Tuan a payé jusqu'à 30 milliards de VND/m², soit des centaines de fois plus que le prix réel, qui s'élevait à un peu plus de 40 millions de VND/m². Après avoir remporté l'enchère, il a abandonné son dépôt et a finalement été condamné à trois ans de prison pour violation de la réglementation sur les ventes aux enchères immobilières. Ou encore, à Thanh Oai (Hanoï), en février de cette année, le stratagème de « l'inflation des prix » s'est reproduit : 54 terrains d'une superficie de plus de 4 400 m² ont vu leur prix de départ doubler, avant qu'une série de spéculateurs n'abandonnent leur dépôt, semant le chaos sur le marché.

Non seulement les prix des terrains, mais aussi le marché immobilier dans de nombreuses localités, notamment Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, ont connu une flambée des prix incroyable.

Les raisons avancées sont multiples : spéculation, inflation des prix, pénurie d’approvisionnement due à des problèmes juridiques prolongés, lenteur dans la détermination des redevances d’utilisation des terres, augmentation des coûts d’investissement et flambée des prix de vente finaux.

M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du département marketing des projets immobiliers de CBRE Vietnam, a déclaré que les changements majeurs intervenus après la fusion d'Hô-Chi-Minh-Ville pour devenir une mégapole ont entraîné une forte vague d'investissements. Le développement des infrastructures de transport, notamment le métro, les rocades et le modèle de développement urbain axé sur les transports en commun (TOD), a accru l'attrait des capitaux étrangers sur le marché immobilier. « Cependant, combiné à l'ajustement des prix fonciers et à la politique fiscale liée à l'immobilier, le marché a établi un nouveau niveau de prix, notamment en périphérie », a analysé M. Kiet.

Élaboration d'un cadre national standard pour les prix fonciers

En réalité, les prix fonciers ont toujours été l'un des facteurs qui influencent fortement le marché immobilier et affectent directement la vie économique et sociale. Les fluctuations déraisonnables, la spéculation et les intérêts collectifs ont faussé le marché, rendant la vie difficile aux particuliers et aux entreprises. De nombreux experts estiment qu'il est temps de mettre en place un mécanisme transparent, scientifique et synchrone pour ramener les prix fonciers à leur juste valeur et ainsi jeter les bases d'un développement durable.

Le Dr Nguyen Si Dung, ancien directeur adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, a déclaré que la solution la plus fondamentale était d'établir un cadre national standard pour les prix fonciers. « Il est nécessaire de créer un conseil national indépendant des prix fonciers, qui établirait un cadre tarifaire basé sur le big data, avec consultation d'experts et supervision étroite. Il est impossible de laisser chaque localité fixer ses propres prix, car le risque d'intérêts collectifs est très élevé », a-t-il souligné.

Parallèlement, la construction d'une base de données foncière unifiée à l'échelle nationale est une tâche essentielle. Ce système doit enregistrer intégralement les transactions, les informations fiscales et de crédit en temps réel, contribuant ainsi à refléter précisément l'offre et la demande et à éliminer les transactions virtuelles, véritables terrains de spéculation.

Selon le Dr Nguyen Si Dung, pour éliminer les motifs de spéculation, l'État doit appliquer une taxe anti-spéculation, un impôt progressif sur les terres abandonnées ou les transactions à court terme. De plus, le mécanisme de recouvrement des différences de loyer foncier doit être rigoureusement mis en œuvre : lorsque l'État investit dans des infrastructures entraînant une hausse des prix fonciers, cette valeur ajoutée doit appartenir à l'ensemble de la population par le biais d'impôts, de taxes ou de ventes aux enchères, et ne peut pas être versée à un groupe d'individus. Il a également proposé que les prix des transactions civiles puissent s'écarter des prix de l'État dans une fourchette raisonnable, mais qu'ils soient plafonnés, afin de préserver la flexibilité tout en garantissant la stabilité.

Déterminer la stratégie d'utilisation des terres

S'appuyant sur les pratiques du marché, le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que l'application de la nouvelle grille tarifaire foncière, conformément à la loi foncière de 2024, a révélé de nombreuses lacunes. « En seulement un an, la nouvelle grille tarifaire foncière est passée de 2,3 à 38 fois son niveau d'avant l'entrée en vigueur de la loi. Parallèlement, le décret 103/2024 stipule que la conversion d'un terrain à usage résidentiel doit être taxée à 100 %, ce qui dépasse les capacités d'accueil des habitants, entraîne des pertes de revenus et affecte gravement le développement socio-économique, en particulier les moyens de subsistance et la sécurité sociale », a-t-il indiqué.

Cet expert estime que la raison réside dans la construction déraisonnable de la liste des prix fonciers conformément au décret 71/2024, qui doit donc être ajustée. « Déterminer la stratégie d'utilisation des terres dans le cadre de la régulation macroéconomique est primordial. Par conséquent, la liste des prix fonciers doit être stable dans chaque province et ville, et le coefficient K doit être appliqué pour l'ajuster. »

En théorie, le coefficient K est un outil de gestion foncière étatique permettant de limiter l'amplitude des fluctuations. Par conséquent, la présente loi foncière révisée devrait stipuler clairement que la nouvelle grille des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026 sera établie sur la base de la grille des prix fonciers en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi, en utilisant le coefficient K pour l'ajuster avec une amplitude de hausse/baisse de 3 à 5 % à chaque fois. « Cette approche contribuera à stabiliser la macroéconomie à long terme », a suggéré M. Thuan.

Il a également souligné que la terre est un moyen de production et de services, et que les prix fonciers doivent donc être harmonisés pour stimuler l'investissement et créer des emplois. Limiter la spéculation est une tendance inévitable, car prévenir le gaspillage foncier est également une condition préalable à la prospérité d'une population et à la force d'un pays. Au lieu de faire grimper les prix fonciers, l'État devrait calculer les taxes foncières et les redevances de construction urbaine afin de créer une source de revenus plus durable.

Développement de logements pour des besoins réels

Le Dr Nguyen Van Khoi, président de l'Association immobilière du Vietnam, a souligné que développer des logements répondant aux besoins réels est une solution durable, au lieu de laisser le marché dériver sur la spéculation. Il a analysé : « Il est nécessaire de promouvoir des politiques préférentielles et des mécanismes spécifiques pour les projets de logements sociaux et les logements commerciaux de milieu de gamme, tout en convertissant avec souplesse le parc immobilier haut de gamme au segment du logement réel afin d'éviter le gaspillage des ressources. »

M. Khoi a également déclaré que les procédures juridiques devaient être simplifiées et la planification transparente, notamment lors de la phase de fusion des unités administratives, afin que les entreprises puissent investir à long terme. Un autre enjeu est la maîtrise des risques liés à la lenteur des travaux d'infrastructure et aux projets suspendus, qui causent de graves dommages aux populations.

M. Khoi a également proposé que le gouvernement crée prochainement un Fonds national du logement et un Fonds local du logement afin de soutenir les capitaux, de réguler l'offre et la demande et de développer le logement locatif. Le modèle de partenariat public-privé (PPP) devrait être encouragé pour le développement de logements sociaux et d'infrastructures satellites. Parallèlement, le mécanisme de surveillance et de contrôle de la spéculation et de l'inflation des prix doit être renforcé afin de garantir des « actifs durables » à la population.

Source : https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm