Ramener les prix des terrains à leur juste valeur est essentiel pour stabiliser le marché immobilier.

Le gouvernement doit mettre en œuvre des taxes anti-spéculation, en imposant des taxes progressives sur les terrains abandonnés ou les transactions à court terme.

Lors d'une rencontre avec ses électeurs à Hanoï le 30 septembre, avant la 10e session de la 15e Assemblée nationale, le secrétaire général To Lam a longuement abordé la question foncière. Il a souligné que si l'État encadre les prix de l'essence, de l'électricité et de nombreux autres produits de base, la fixation des prix des terrains est laissée à la discrétion des conseils municipaux et des cabinets de conseil, qui se basent sur la valeur marchande. Cette situation engendre des manipulations de marché, de l'inflation et des difficultés pour la population.

De nombreuses lacunes en matière de gestion.

Le secrétaire général a souligné que de très petites parcelles de terrain, dispersées et inutilisables, sont mises aux enchères, mais que des intermédiaires en font grimper les prix afin de vendre des milliers d'hectares de terrains adjacents à des prix exorbitants. Il a donc plaidé pour que des amendements à la loi foncière et à la loi sur l'aménagement du territoire garantissent une utilisation efficace et équitable des terres.

Un terrain situé à la périphérie d'Hô Chi Minh-Ville se vend désormais beaucoup plus cher qu'il y a quelques années.

En réalité, de nombreuses leçons coûteuses ont été tirées au fil des ans. Un exemple frappant est la vente aux enchères de terrains à Soc Son (Hanoï) en 2025, où Pham Ngoc Tuan a surenchéri jusqu'à 30 milliards de VND/m², soit des centaines de fois le prix réel, légèrement supérieur à 40 millions de VND/m². Après avoir remporté l'enchère, il a perdu son dépôt et a finalement été condamné à trois ans de prison pour violation de la réglementation des ventes aux enchères immobilières. De même, à Thanh Oai (Hanoï), en février dernier, cette tactique de « manipulation des prix » s'est reproduite : 54 parcelles de terrain, totalisant plus de 4 400 m², ont vu leur prix initial doublé, entraînant la perte des dépôts de plusieurs spéculateurs et perturbant davantage le marché.

Non seulement les prix des terrains, mais aussi le marché du logement dans de nombreuses localités, notamment à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, ont connu des flambées de prix incroyables.

De nombreuses raisons ont été évoquées, allant de la spéculation et de la manipulation des prix à la rareté de l'offre due à des obstacles juridiques prolongés et à des retards dans la détermination des redevances d'utilisation des terres, ce qui fait grimper les coûts d'investissement et provoque une flambée des prix de vente finaux.

M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur et responsable du marketing des projets résidentiels chez CBRE Vietnam, estime que les transformations majeures consécutives à la fusion d'Hô-Chi-Minh-Ville en mégapole ont engendré une forte vague d'investissements. Le développement des infrastructures de transport, notamment le métro et les rocades, ainsi que le modèle d'aménagement axé sur les transports (TOD), ont accru l'attractivité du marché immobilier pour les capitaux étrangers. « Toutefois, conjuguée aux ajustements des prix fonciers et de la fiscalité immobilière, cette évolution a instauré un nouveau niveau de prix, particulièrement en périphérie », analyse M. Kiet.

Établir un cadre national standard pour les prix fonciers.

En réalité, le prix des terrains a toujours été l'un des facteurs les plus influents du marché immobilier, avec un impact direct sur la vie socio -économique. Les fluctuations excessives, la spéculation et les conflits d'intérêts ont faussé le marché, engendrant des difficultés tant pour les particuliers que pour les entreprises. De nombreux experts estiment qu'il est temps de mettre en place un mécanisme transparent, scientifique et concerté pour ramener le prix des terrains à leur juste valeur et jeter les bases d'un développement durable.

Le Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, estime que la solution fondamentale réside dans l'établissement d'un cadre national de prix fonciers standard. « Il est nécessaire de créer un conseil national indépendant d'évaluation foncière, chargé d'établir un cadre de prix fondé sur le big data, après consultation d'experts et sous un contrôle rigoureux. Laisser chaque localité fixer ses prix de manière indépendante est inacceptable, car le risque de conflits d'intérêts est très élevé », a-t-il souligné.

Parallèlement, la mise en place d'une base de données foncières unifiée à l'échelle nationale constitue une tâche essentielle. Ce système doit enregistrer intégralement et en temps réel les transactions, les informations fiscales et les données de crédit, contribuant ainsi à refléter fidèlement l'offre et la demande et à éliminer les transactions fictives qui alimentent la spéculation.

Selon le Dr Nguyen Si Dung, pour éliminer les incitations à la spéculation, l'État doit appliquer des taxes anti-spéculation, taxant progressivement les terrains abandonnés ou les transactions à court terme. De plus, le mécanisme de recouvrement des différentiels de loyer foncier doit être rigoureusement mis en œuvre ; autrement dit, lorsque l'État investit dans des infrastructures entraînant une hausse des prix fonciers, cette plus-value doit profiter à l'ensemble de la population par le biais des impôts, des taxes ou des ventes aux enchères, et non pas s'accumuler dans les poches d'un groupe restreint d'individus. Il a également suggéré d'autoriser des écarts, dans une certaine mesure raisonnable, entre les prix des transactions entre particuliers et le prix fixé par l'État, tout en fixant un plafond, afin de préserver la flexibilité tout en garantissant la stabilité.

Définir les stratégies d'utilisation des terres

S’appuyant sur les réalités du marché, le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l’Institut d’économie des ressources et de l’environnement de Hô Chi Minh-Ville, estime que l’application du nouveau barème foncier, instauré par la loi foncière de 2024, a révélé de nombreuses lacunes. « En seulement un an, le prix des terrains a été multiplié par 2,3 à 38 par rapport à la période précédant l’entrée en vigueur de la loi. Parallèlement, le décret 103/2024, qui impose le paiement intégral de la taxe lors de la conversion d’un terrain en zone résidentielle, a dépassé les capacités financières de la population, entraînant des pertes de revenus et un impact considérable sur le développement socio-économique, notamment sur les moyens de subsistance et la sécurité des citoyens », a-t-il expliqué.

Cet expert estime que la cause réside dans le fait que le barème des prix fonciers établi par le décret 71/2024 est inadapté et nécessite une révision. « La définition d'une stratégie d'aménagement du territoire dans le cadre de la régulation macroéconomique est cruciale. Par conséquent, le barème des prix fonciers doit être stable dans chaque province et ville, et un coefficient K devrait être appliqué pour son ajustement. »

« Théoriquement, le coefficient K est un outil de gestion foncière public, contribuant à limiter les fluctuations. Par conséquent, la loi foncière révisée devrait clairement stipuler que le nouveau barème des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026 sera établi sur la base du barème antérieur à l'entrée en vigueur de la loi, ajusté à la hausse ou à la baisse de 3 % à 5 % à l'aide du coefficient K. Cette approche contribuera à la stabilité macroéconomique à long terme », a suggéré M. Thuan.

Il a également souligné que la terre est un moyen de production et de services, et que, par conséquent, les prix fonciers doivent être équilibrés afin de stimuler l'investissement et de créer des emplois. La limitation de la spéculation est une évolution inévitable, car la prévention du gaspillage des terres est une condition essentielle à la prospérité du peuple et à la force de la nation. Au lieu de faire grimper les prix des terrains, l'État devrait calculer les redevances foncières et les taxes d'aménagement urbain afin de créer des sources de revenus plus durables.

Créer des logements répondant aux besoins réels.

Le Dr Nguyen Van Khoi, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a souligné que le développement de logements répondant à des besoins réels constitue la solution durable, contrairement à une approche qui laisse le marché dériver au gré de la spéculation. Il a analysé : « Il est nécessaire de renforcer les politiques incitatives et les mécanismes spécifiques pour les projets de logements sociaux et de logements commerciaux de gamme moyenne, tout en convertissant avec souplesse les biens haut de gamme en logements locatifs afin d'éviter le gaspillage des ressources. »

M. Khoi a également fait valoir que les procédures juridiques doivent être simplifiées et la planification rendue transparente, notamment lors de la fusion des unités administratives, afin d'offrir aux entreprises une base solide pour leurs investissements à long terme. Il a aussi souligné la nécessité de maîtriser les risques liés aux retards et aux blocages des projets d'infrastructure, qui engendrent des pertes considérables pour la population.

M. Khoi a également proposé que le gouvernement crée rapidement un Fonds national du logement et des fonds locaux pour le logement afin de soutenir les investissements, de réguler l'offre et la demande et de développer le parc locatif. Le modèle de partenariat public-privé (PPP) devrait être encouragé pour le développement du logement social et des infrastructures de proximité. Parallèlement, les mécanismes de surveillance et de contrôle de la spéculation et de la manipulation des prix doivent être renforcés afin de garantir un patrimoine durable pour la population.

Source : https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm