Lors d'une rencontre avec des électeurs à Hanoï, le 30 septembre, avant la 10e session de la 15e Assemblée nationale, le secrétaire général To Lam a longuement abordé la question foncière. Il a souligné que si l'État fixe les prix de l'essence, de l'électricité et de nombreux autres biens, le prix des terrains est, quant à lui, laissé à la discrétion des conseils municipaux et des sociétés de conseil, qui le déterminent en fonction du marché. Cette situation engendre des manipulations de marché et une inflation des prix, engendrant des difficultés pour la population.
De nombreuses lacunes en matière de gestion
Le secrétaire général a souligné l'existence de parcelles de terrain très petites et dispersées, inutilisables, mais dont les prix, lors des ventes aux enchères, sont tellement gonflés par des intermédiaires que des milliers d'hectares de terrains voisins se vendent à prix d'or. Il a ajouté que la réforme de la loi foncière et de la loi sur l'aménagement du territoire est indispensable pour garantir une utilisation efficace et équitable des sols.
Un terrain situé dans la banlieue d'Hô-Chi-Minh-Ville, mais dont le prix de vente est aujourd'hui très élevé par rapport à il y a quelques années.
Ces dernières années, de nombreux cas ont donné lieu à des leçons coûteuses. À titre d'exemple, lors d'une vente aux enchères de terrains à Soc Son (Hanoï) en 2025, Pham Ngoc Tuan a payé jusqu'à 30 milliards de VND/m², soit des centaines de fois le prix réel, légèrement supérieur à 40 millions de VND/m². Après avoir remporté l'enchère, il a abandonné son dépôt et a finalement été condamné à trois ans de prison pour violation de la réglementation sur les ventes aux enchères immobilières. De même, à Thanh Oai (Hanoï), en février dernier, cette pratique de « gonflement des prix » s'est reproduite : le prix de 54 parcelles de terrain d'une superficie de plus de 4 400 m² a doublé par rapport au prix initial, puis une série de spéculateurs ont abandonné leurs dépôts, provoquant un chaos encore plus grand sur le marché.
Non seulement les prix des terrains, mais aussi le marché du logement dans de nombreuses localités, notamment à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, ont connu des flambées de prix incroyables.
De nombreuses raisons sont évoquées, allant de la spéculation à l'inflation des prix, en passant par la rareté de l'offre due à des problèmes juridiques prolongés, la lenteur de la détermination des redevances d'utilisation des terres, ce qui entraîne une augmentation des coûts d'investissement et une flambée des prix de vente finaux.
M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du département marketing des projets immobiliers chez CBRE Vietnam, a déclaré que les transformations majeures consécutives à la fusion d'Hô-Chi-Minh-Ville en mégapole ont engendré une forte vague d'investissements. Le développement des infrastructures de transport, notamment le métro, les rocades et le modèle d'aménagement urbain axé sur les transports en commun (TOD), a accru l'attrait du marché immobilier pour les capitaux étrangers. « Toutefois, la conjuguée à l'ajustement des prix fonciers et de la fiscalité immobilière a instauré un nouveau niveau de prix, particulièrement en périphérie », a analysé M. Kiet.
Élaboration d'un cadre national de prix fonciers
En réalité, le prix des terrains a toujours été un facteur déterminant du marché immobilier, influençant directement la vie économique et sociale. Les fluctuations injustifiées, la spéculation et les intérêts particuliers ont faussé le marché, pénalisant les particuliers et les entreprises. De nombreux experts estiment qu'il est désormais indispensable de mettre en place un mécanisme transparent, scientifique et concerté pour ramener le prix des terrains à leur juste valeur et jeter les bases d'un développement durable.
Le Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, a déclaré que la solution fondamentale réside dans la mise en place d'un cadre national de prix fonciers standard. « Il est nécessaire de créer un conseil national indépendant des prix fonciers, chargé d'établir un cadre de prix fondé sur le big data, après consultation d'experts et sous étroite supervision. Laisser chaque localité fixer ses propres prix est impossible, car le risque de conflits d'intérêts est très élevé », a-t-il souligné.
Parallèlement, la mise en place d'une base de données foncières unifiée à l'échelle nationale constitue une tâche essentielle. Ce système doit enregistrer intégralement et en temps réel les transactions, les informations fiscales et de crédit, contribuant ainsi à refléter fidèlement l'offre et la demande et à éliminer les transactions virtuelles qui alimentent la spéculation.
Selon le Dr Nguyen Si Dung, pour éliminer les incitations à la spéculation, l'État doit appliquer une taxe anti-spéculation, ainsi qu'une taxe progressive sur les terrains abandonnés et les transactions à court terme. De plus, le mécanisme de recouvrement des écarts de loyer foncier doit être rigoureusement mis en œuvre : lorsque l'État investit dans des infrastructures entraînant une hausse des prix fonciers, la plus-value réalisée doit profiter à l'ensemble de la population par le biais des impôts, des taxes ou des ventes aux enchères, et ne peut en aucun cas être accaparée par quelques individus. Il a également proposé d'autoriser des écarts raisonnables entre les prix des transactions entre particuliers et les prix fixés par l'État, tout en fixant un plafond, afin de concilier flexibilité et stabilité.
Déterminer la stratégie d'utilisation des terres
D'après les pratiques du marché, le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a constaté de nombreuses lacunes dans l'application du nouveau barème foncier, conformément à la loi foncière de 2024. « En seulement un an, le prix des terrains a été multiplié par 2,3 à 38 par rapport à la période précédant l'entrée en vigueur de la loi. Parallèlement, le décret 103/2024 stipule que la conversion d'un terrain à usage résidentiel est soumise à une taxe de 100 %, ce qui est inabordable pour la population et engendre des pertes de revenus, affectant gravement le développement socio-économique, notamment les moyens de subsistance et la sécurité sociale », a-t-il déclaré.
Cet expert estime que la situation provient de l'élaboration inadéquate du barème foncier conformément au décret 71/2024, qui nécessite donc une révision. « La définition de la stratégie d'aménagement du territoire dans le cadre de la régulation macroéconomique est primordiale. Par conséquent, le barème foncier doit être stable dans chaque province et ville, et le coefficient K doit être appliqué pour son ajustement. »
En théorie, le coefficient K est un outil de gestion foncière étatique permettant de limiter l'amplitude des fluctuations. Par conséquent, dans cette loi foncière révisée, il conviendrait de stipuler clairement que le nouveau barème des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026 serait établi sur la base du barème en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi, ce dernier étant ajusté à la hausse ou à la baisse par le coefficient K, dans une marge de 3 % à 5 %. « Cette approche contribuera à stabiliser la macroéconomie à long terme », a suggéré M. Thuan.
Il a également souligné que la terre est un moyen de production et de services, et que, par conséquent, les prix fonciers doivent être harmonisés pour stimuler l'investissement et créer des emplois. Limiter la spéculation est une évolution inévitable, car prévenir le gaspillage des terres est une condition essentielle à la prospérité de la population et à la force du pays. Au lieu de faire grimper les prix des terrains, l'État devrait calculer les taxes foncières et d'aménagement urbain afin de créer une source de revenus plus durable.
Logements répondant aux besoins réels
Le Dr Nguyen Van Khoi, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a souligné que le développement de logements répondant à des besoins réels constitue une solution durable, contrairement à une spéculation immobilière. Il a expliqué : « Il est nécessaire de promouvoir des politiques incitatives et des mécanismes spécifiques pour les projets de logements sociaux et de logements commerciaux de gamme moyenne, tout en convertissant avec souplesse les logements haut de gamme en logements locatifs afin d'éviter le gaspillage des ressources. »
M. Khoi a également déclaré que les procédures juridiques devaient être simplifiées et la planification transparente, notamment lors de la fusion des unités administratives, afin d'offrir aux entreprises une base solide pour leurs investissements à long terme. Il a par ailleurs souligné la nécessité de maîtriser les risques liés à la lenteur des travaux d'infrastructure et aux projets suspendus, qui causent d'importants préjudices à la population.
M. Khoi a également proposé que le gouvernement crée rapidement un Fonds national du logement et un Fonds local du logement afin de soutenir les investissements, de réguler l'offre et la demande et de développer le parc locatif. Le modèle de partenariat public-privé (PPP) devrait être encouragé pour le développement du logement social et des infrastructures de proximité. Parallèlement, le mécanisme de surveillance et de contrôle de la spéculation et de l'inflation doit être renforcé afin de garantir un patrimoine durable à la population.
Source : https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
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