La liquidité du marché immobilier a fortement diminué au cours des cinq premiers mois de 2026 malgré une croissance économique positive. Les pressions sur les taux d'intérêt et les flux de capitaux constituent les principaux freins à cette dynamique.
Le pouvoir d'achat s'affaiblit.
Le marché immobilier de Hô Chi Minh -Ville et de ses environs connaît une lente phase de reprise, marquée par un paradoxe assez clair : les prix de vente restent élevés, mais le nombre de transactions a fortement diminué.
D'après la dernière annonce de DKRA Consulting, sur le segment des terrains à bâtir, 94 projets ont été lancés, représentant environ 7 475 parcelles. Cependant, le volume des ventes n'a atteint que 224 parcelles, soit une baisse de moitié par rapport à fin 2025. Le taux d'absorption, d'environ 3 %, témoigne de la prudence des investisseurs.
Source : DKRA Consulting. Graphismes : TM
Le segment des appartements reste relativement dynamique, mais n'est pas à l'abri de la tendance baissière. Au premier trimestre, environ 14 156 appartements issus de 105 projets ont été mis sur le marché, soit une baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent. Les ventes ont atteint environ 7 158 unités, en recul de 36 %. Hô-Chi-Minh-Ville concentre toujours près de 91 % de l'offre d'appartements de la région. Les transactions se sont principalement concentrées sur les appartements de catégorie B en périphérie, notamment dans l'ancien quartier de Binh Duong, où les prix restent adaptés à la demande immobilière.
Parallèlement, le marché des maisons de ville et des villas a lui aussi considérablement ralenti. L'offre s'est établie à environ 11 580 unités, en baisse de 33 %, tandis que les ventes ont chuté de 44 % par rapport au trimestre précédent. L'immobilier de villégiature est resté le segment le plus difficile, avec des taux d'absorption oscillant entre 1 % et 3 % seulement, et de nombreux projets enregistrant des baisses de transactions de 70 % à 87 %.
Il est à noter que cette baisse de liquidités survient malgré de nombreux indicateurs économiques positifs à Hô Chi Minh-Ville. La croissance du PIB régional a atteint 8,27 % au premier trimestre et les investissements directs étrangers ont progressé de plus de 219 % sur un an. Plusieurs grands projets d'infrastructure sont également en cours d'accélération. Cependant, ces facteurs restent insuffisants pour stimuler significativement le marché immobilier à court terme.
D'après une analyse de SSI Securities Corporation (SSI), le marché immobilier passe d'une phase de croissance, alimentée par la hausse des prix, à une phase d'ajustement, elle aussi motivée par la liquidité. La hausse des coûts d'emprunt réduit considérablement le pouvoir d'achat des acquéreurs, ce qui entraîne une baisse de la demande de transactions.
Goulots d'étranglement en matière de capital et de taux d'intérêt
S'il fallait identifier la principale raison du recul des transactions observé durant les cinq premiers mois de l'année, ce serait le coût du capital. Selon SSI, le taux d'intérêt préférentiel fixe sur 12 mois a augmenté pour atteindre une fourchette de 8,5 % à 10 %, contre 6,5 % à 8,2 % auparavant. Le taux d'intérêt variable des prêts immobiliers se situe désormais entre 11 % et 15 %, soit nettement plus élevé qu'au cours de la période précédente. Ceci représente un obstacle majeur tant pour les acquéreurs que pour les investisseurs.
Le marché de la revente affiche un nombre croissant de biens immobiliers à vendre, principalement sous l'impulsion d'investisseurs ayant recours à l'effet de levier. Une enquête de l'Association vietnamienne des agents immobiliers a révélé que certains projets ont enregistré des pertes allant de 100 à 300 millions de VND par unité. Parallèlement, CBRE a indiqué que plus de la moitié des projets sur le marché secondaire ont baissé leurs prix ou les ont maintenus au même niveau que le trimestre précédent.
L'investissement immobilier évolue vers des projets dotés d'une documentation juridique complète, d'échéanciers clairs et de promoteurs disposant de solides capacités financières.
Le Dr Do Thien Anh Tuan, maître de conférences à l'École de politiques publiques et de gestion de l'Université Fulbright Vietnam, estime que la baisse des taux d'intérêt représente un défi majeur dans un contexte de forte reprise de la demande de capitaux. Selon lui, l'augmentation de la masse monétaire peut certes faciliter la baisse des taux d'intérêt, mais elle engendre également des pressions pour maîtriser l'inflation et stabiliser l'environnement macroéconomique. Par conséquent, pour stimuler la demande sur le marché immobilier, une approche coordonnée, faisant appel à plusieurs solutions, est nécessaire, plutôt que de s'appuyer uniquement sur la politique monétaire.
Par conséquent, les experts estiment que l'amélioration de la liquidité du système bancaire est une condition essentielle pour débloquer progressivement les flux de capitaux vers l'économie en général et le marché immobilier en particulier. Lorsque les capitaux sont plus abondants, les taux d'intérêt sur les dépôts peuvent baisser, ce qui permet aux banques commerciales de réduire leurs taux d'intérêt sur les prêts et facilite ainsi l'accès au capital pour les entreprises et les acheteurs.
Cependant, ce problème ne saurait être résolu par de simples mesures d'assouplissement monétaire. L'augmentation de la masse monétaire s'accompagne toujours de pressions pour maîtriser l'inflation et garantir la stabilité macroéconomique. Par conséquent, l'objectif de débloquer les flux de capitaux vers le marché immobilier doit être atteint grâce à une approche coordonnée entre politique monétaire, politique budgétaire et solutions visant à atténuer les difficultés des entreprises. M. Nguyen Tri Hieu, expert en banque et finance, estime que les tensions de liquidité sur le système bancaire sont également dues aux créances douteuses. À la fin du premier trimestre 2026, les créances douteuses de 27 banques cotées avaient dépassé 290 000 milliards de VND, soit une augmentation de plus de 28 000 milliards de VND par rapport à fin 2025. Ce facteur explique pourquoi le coût du capital ne devrait pas diminuer aussi rapidement que prévu.
Le Dr Vo Tri Thanh, ancien directeur adjoint de l'Institut central de recherche en gestion économique, estime également que la pénurie de liquidités dans certaines banques, conjuguée aux pressions inflationnistes, contribue au maintien de taux d'intérêt élevés. Face à la réalité du marché, la forte baisse des transactions observée durant les cinq premiers mois de 2026 n'est pas le signe d'une crise, mais reflète un processus de rééquilibrage après des années de croissance rapide. Les capitaux se dirigent désormais vers des projets bénéficiant d'une documentation juridique complète, d'un calendrier précis et de promoteurs financièrement solides. À l'inverse, les projets fortement dépendants des emprunts ou situés en périphérie des villes subissent une pression accrue.
À court terme, le système bancaire doit continuer à soutenir les entreprises en réduisant leurs coûts d'investissement et en facilitant l'accès au crédit pour des projets efficaces, juridiquement transparents et répondant aux besoins réels du marché. Le rôle moteur des banques commerciales publiques et de l'Association bancaire vietnamienne est jugé essentiel pour parvenir à un consensus en vue d'une baisse progressive des taux d'intérêt.
Il est encore possible de baisser les taux d'intérêt si les établissements de crédit acceptent de consacrer une partie de leurs bénéfices au soutien des entreprises. Dans un contexte où de nombreuses entreprises immobilières rencontrent des difficultés de trésorerie, la réduction des coûts d'investissement contribuera non seulement à la reprise de la production et de l'activité économique, mais facilitera également la liquidité du marché, favorisant ainsi une circulation plus fluide des capitaux dans l'économie.
Source : https://vtv.vn/giao-dich-dia-oc-giam-manh-thi-truong-cho-luc-day-moi-100260611133224929.htm
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