Comment résoudre les difficultés auxquelles est confronté le marché immobilier ?

* Journaliste : Dr Tran Du Lich , de nombreuses solutions ont été proposées pour soutenir le marché immobilier, mais pourquoi les entreprises continuent-elles de signaler des difficultés et ont-elles besoin d'un « sauvetage » tant sur le plan financier que juridique ?

— Dr Tran Du Lich : Je ne suis pas d’accord avec le terme « sauvetage ». Une solution globale est nécessaire, mais elle ne doit pas être qualifiée de « sauvetage ».

Depuis plusieurs décennies, le marché immobilier vietnamien s'est développé très rapidement et fortement, non seulement récemment, mais de manière malsaine, comme en témoigne une spéculation excessive. Certes, dans une économie de marché, la spéculation existe dans tous les secteurs, mais lorsqu'elle devient excessive, elle engendre des distorsions de l'offre et de la demande, et donc des prix.

Par exemple, entre 2009 et 2011, le marché immobilier n'a connu de gel que pour les produits haut de gamme, les projets inachevés, les lotissements à vendre ou les projets dont les fondations étaient terminées mais abandonnés... Parallèlement, les produits finis des segments moyen et bas de gamme ont continué à se vendre normalement, et étaient même en pénurie.

En 2022, parallèlement à la reprise économique dynamique qui a suivi la maîtrise de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier a connu une croissance massive dans de nombreux segments, avec une vague d'investissements et de spéculation devenue monnaie courante. De nombreuses sociétés immobilières se sont associées à des banques commerciales, s'engageant à octroyer des prêts destinés à stimuler la spéculation plutôt qu'à faciliter l'accès au logement pour les personnes qui en ont réellement besoin.

Alors que l'immobilier de villégiature et les résidences hôtelières sont en plein essor, l'offre de logements résidentiels reste faible dans les zones urbaines. Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, aucun nouveau projet ni produit immobilier destiné aux ménages à revenus moyens et faibles n'a vu le jour depuis plusieurs années.

* Si le marché immobilier a besoin d'être sauvé, quel serait l'ordre des priorités ?

- Tout le monde sait que l'immobilier est une activité commerciale menée avec l'argent d'autrui, notamment par le biais de prêts, d'émissions d'obligations, d'avances aux clients et d'une partie du capital propre de l'entreprise.

Il est nécessaire de laisser le marché immobilier s'autoréguler et s'assainir, parallèlement à un programme de réforme global mis en œuvre par le gouvernement, plutôt que de privilégier des renflouements immédiats. (Photo : HOANG TRIEU)

Dans un contexte de marchés financiers volatils, la disparition des quatre sources de financement du marché immobilier, notamment les obligations d'entreprises, entraîne inévitablement des pénuries de capitaux. Par ailleurs, de nombreux projets, prêts à être développés et mis en œuvre, sont freinés par des obstacles procéduraux et juridiques, empêchant ainsi l'augmentation de l'offre. Il en résulte un cercle vicieux : les projets en cours de développement manquent de capitaux pour se poursuivre, tandis que les nouveaux projets se heurtent à des obstacles juridiques.

Compte tenu de cette situation, je crois que le principal objectif du gouvernement n'est pas simplement de s'attaquer aux problèmes immédiats du marché immobilier, mais plutôt d'élaborer un plan relativement bien structuré pour revitaliser ce marché à moyen et long terme.

Quelles sont les solutions concrètes, monsieur ?

Il existe une corrélation très étroite entre le marché financier et le marché immobilier. Par conséquent, les solutions visant à améliorer la santé du marché immobilier doivent être intégrées à un plan d'action global afin de résoudre les problèmes du marché financier.

Sur le plan institutionnel, il est nécessaire de revoir l'ensemble de la réglementation juridique relative au marché immobilier, depuis la conception du projet jusqu'à son exploitation et son développement, notamment : la réglementation du système de crédit, la loi sur les transactions immobilières, la loi sur le logement, la loi foncière, la loi sur la construction, etc. Il conviendra ensuite d'apporter des ajustements pour remédier aux lacunes de l'ensemble du système juridique, plutôt que de se contenter de résoudre les problèmes d'une ou deux lois.

Compte tenu des obstacles juridiques, il est possible de proposer que le groupe de travail chargé de résoudre les difficultés et les obstacles aux projets immobiliers sélectionne quelques cas exemplaires à résoudre, créant ainsi une base juridique que d'autres régions pourraient suivre et reproduire.

Il convient de noter que des outils financiers doivent être utilisés pour contrôler et limiter la spéculation immobilière. La priorité doit être accordée aux projets de logements répondant à une réelle demande du marché, en privilégiant le soutien financier aux acquéreurs et aux promoteurs afin d'accroître l'offre sur le marché. En réalité, de nombreuses zones urbaines sont laissées à l'abandon, abritant d'importants capitaux.

D’où proviennent donc les fonds nécessaires pour financer les projets de logements véritablement indispensables aux personnes dans le besoin ? Cette situation est comparable à celle du marché secondaire. L’essentiel est de laisser le marché s’autoréguler et se résoudre de lui-même, car comment et qui pourrait le sauver ?

Il est recommandé aux grandes sociétés immobilières de se restructurer proactivement afin de réduire leurs pressions financières. Les investisseurs peuvent se restructurer en cédant les projets qui engendrent des problèmes d'endettement ou ceux qui sont trop liés à plusieurs secteurs.

Les investisseurs ont besoin d'un système de gestion des risques ; ils ne peuvent agir sans discernement ni abuser des instruments financiers. La Banque d'État a récemment cité l'exemple d'une société immobilière développant simultanément des dizaines de projets à travers le pays : comment peut-on la sauver ? Du point de vue des banques, il est possible qu'elles choisissent de ne pas reclasser la dette, mais plutôt de la restructurer, d'en allonger ou d'en reporter l'échéance pour les entreprises de cette catégorie.

Le plus important est de commencer immédiatement ; plus vous tarderez, plus ce sera difficile !

(À suivre)

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm