Comment résoudre les difficultés immobilières ?

* Journaliste : Dr Tran Du Lich , de nombreuses solutions ont été proposées pour soutenir le marché immobilier, mais pourquoi les entreprises continuent-elles de signaler des difficultés et ont-elles besoin d'un « sauvetage » tant sur le plan financier que juridique ?

— DR. TRAN DU LICH : Je ne suis pas d’accord avec le terme « sauvetage ». Une solution synchrone est nécessaire, mais il ne s’agit pas d’un « sauvetage ».

Non seulement actuellement, mais aussi au cours des dernières décennies, le marché immobilier vietnamien s'est développé très rapidement, fortement mais de manière malsaine, comme en témoigne une spéculation excessive. Certes, dans une économie de marché, la spéculation est inévitable, mais lorsqu'elle devient excessive, elle engendre des distorsions de l'offre, de la demande et des prix.

Par exemple, entre 2009 et 2011, le marché immobilier ne s'est gelé que pour les produits haut de gamme, les projets inachevés, les lotissements et les ventes de terrains, ou les projets dont les fondations étaient à peine terminées et qui étaient restés à l'état de projet... Les produits finis des segments moyen et bas de gamme ont continué à se vendre normalement, voire plus rapidement.

En 2022, porté par l'enthousiasme de la reprise économique après la maîtrise de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier a connu une croissance rapide dans de nombreux segments, avec une vague d'investissements et de spéculation très en vogue. De nombreuses sociétés immobilières, liées à des banques commerciales, se sont engagées à octroyer des prêts susceptibles de stimuler la spéculation plutôt que de créer les conditions nécessaires à l'accès au logement pour les personnes qui en ont réellement besoin.

Alors que le marché de l'immobilier de villégiature et des résidences hôtelières connaît une forte croissance, l'offre de logements résidentiels reste faible en zone urbaine. À titre d'exemple, à Hô Chi Minh-Ville, aucun nouveau projet ni nouveau produit n'a vu le jour depuis plusieurs années dans le segment du logement destiné aux ménages à revenus moyens et faibles.

* Si nous « sauvons » le marché immobilier, quel sera l’ordre de priorité ?

- Tout le monde sait que le secteur immobilier utilise l'argent d'autrui, notamment sous forme de prêts, d'emprunts obligataires, d'avances de clients et d'une partie des fonds propres de l'entreprise.

Il est nécessaire de laisser le marché immobilier s'autoréguler et s'assainir parallèlement à un programme de réforme gouvernemental cohérent, au lieu de privilégier le sauvetage. Photo : HOANG TRIEU

Dans un contexte de marchés financiers volatils, où les quatre sources de financement du marché immobilier, notamment les obligations d'entreprises, ne sont plus disponibles, une congestion des capitaux est inévitable. Par ailleurs, de nombreux projets, pourtant prêts à être développés et mis en œuvre, sont bloqués par des procédures et des problèmes juridiques, ce qui freine l'augmentation de l'offre. Dès lors, un cercle vicieux se met en place : les projets en cours de développement manquent de capitaux pour poursuivre leur réalisation, et les nouveaux projets s'enlisent dans des difficultés juridiques.

Face à cette situation, je pense que le principal objectif du gouvernement n'est pas simplement de résoudre immédiatement les problèmes du marché immobilier, mais qu'il a besoin d'un plan relativement systématique pour assurer la santé du marché à moyen et long terme.

Quelle est la solution précise, monsieur ?

Il existe une corrélation très étroite entre le marché financier et le marché immobilier. Par conséquent, toute solution visant à assainir le marché immobilier doit être menée de concert avec la résolution des problèmes du marché financier, au moyen d'un vaste programme d'actions.

Sur le plan institutionnel, il est nécessaire de revoir l'ensemble de la réglementation juridique relative au marché immobilier, depuis le début du projet jusqu'à son exploitation et son développement, notamment : la réglementation du système de crédit, la réglementation de la loi sur les transactions immobilières, la loi sur le logement, la loi foncière, la loi sur la construction… À partir de là, il convient de corriger les lacunes de l'ensemble du système juridique, et non de se contenter de résoudre les difficultés liées à une ou deux lois.

Face aux obstacles juridiques, il est possible de proposer un groupe de travail chargé de lever les difficultés et les obstacles rencontrés par les projets immobiliers, de sélectionner quelques exemples typiques à traiter, créant ainsi un cadre juridique permettant à d'autres régions de mettre en œuvre et de reproduire la solution.

Il est important d'utiliser des outils financiers pour contrôler et limiter la spéculation immobilière. Privilégiez les projets de logements répondant à une réelle demande du marché, en accordant la priorité au soutien financier des acheteurs et des investisseurs, afin d'accroître l'offre raisonnable sur le marché. De fait, de nombreuses zones urbaines abandonnées recèlent d'importants flux de capitaux.

Où vont donc les fonds destinés aux projets de logements dont les personnes dans le besoin ont réellement besoin ? Cette situation est comparable à celle du marché secondaire. L’essentiel est de laisser le marché s’autoréguler, mais comment et qui peut le sauver ?

Il est recommandé aux grandes sociétés immobilières de se restructurer proactivement afin de réduire leurs pressions financières. Les investisseurs peuvent se restructurer en cédant les projets qui les ont endettés et ceux qui concernent trop de secteurs.

Les investisseurs ont besoin d'un système de gestion des risques et ne peuvent se permettre d'abuser des outils financiers. La Banque d'État a récemment cité l'exemple d'entreprises immobilières développant simultanément des dizaines de projets à travers le pays : comment les sauver ? Du côté de la banque, il est possible de ne pas transférer les créances, de restructurer, d'allonger ou de reporter les échéances de la dette des entreprises concernées.

Le plus important, c'est de commencer dès maintenant ; plus vous attendez, plus ce sera difficile !

(À suivre)

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm