Ces engagements sont encore loin d'être concrétisés…

La mise en œuvre des projets de logements sociaux n'a atteint que 20,2 % du plan prévu.

Récemment, le Comité populaire de Hanoï a clairement démontré sa détermination à mettre en œuvre des projets de logements sociaux en publiant une série de décisions, de plans et de directives précises. Cependant, au vu des résultats obtenus jusqu'à présent, il semble que les engagements et les plans de Hanoï soient loin d'être concrétisés.

D'après un rapport du Comité populaire de Hanoï, entre 2016 et 2020, la réalisation des projets de logements sociaux dans la ville n'a atteint que 20,2 % de l'objectif fixé. Ce résultat est extrêmement modeste au regard du plan approuvé par le Comité populaire de Hanoï lui-même.

Le logement social existe à Hanoï, mais les engagements sont encore loin de la réalité (Figure 1).

Afin d'accélérer la mise en œuvre, le Comité populaire de Hanoï a décidé de charger le Département de la construction d'élaborer des propositions d'investissement pour deux projets de logements sociaux dans la commune de Tien Duong, district de Dong Anh. Parallèlement, Hanoï envisage de poursuivre les trois projets restants : dans la commune de Co Bi, district de Gia Lam ; sur la parcelle CT1-5, au sein du périmètre d'urbanisme S5 (englobant les communes de Ngoc Hoi, Dai Ang et Lien Ninh dans le district de Thanh Tri et la commune de Khanh Ha dans le district de Thuong Tin) ; et dans la commune de Dai Mach, district de Dong Anh. Ces projets serviront de base à un appel d'offres pour la sélection des investisseurs, conformément à la réglementation. Une fois achevés, ces cinq projets devraient ajouter environ 2,5 millions de mètres carrés de surface de plancher au parc de logements sociaux de Hanoï, répondant ainsi à la forte demande de la ville (environ 6,8 millions de mètres carrés de surface de plancher après 2020) et contribuant à la réalisation de l'objectif de logements sociaux fixé par le Plan.

Le Comité populaire de Hanoï a déclaré que la ville était l'une des premières à élaborer et à publier un programme et un plan de développement du logement conformément à la loi sur le logement. Cependant, il s'agit d'une tâche nouvelle et complexe, d'autant plus que la ville ne dispose pas encore de son propre programme d'aménagement urbain.

Par conséquent, les besoins en matière de développement du logement proposés par la Ville ne sont pas réalistes et ne tiennent pas pleinement compte des défis et des problèmes qui pourraient survenir lors de leur mise en œuvre.

De plus, les politiques et les textes législatifs du gouvernement central n'ont pas permis de réglementer ou d'adapter rapidement les nouveaux cas rencontrés sur le terrain. La mise en œuvre des projets de logements sociaux à accès restreint a été ralentie par des obstacles liés aux mécanismes et aux politiques. Le processus d'appel d'offres pour la sélection des investisseurs manque de directives précises quant aux procédures et aux étapes à suivre.

De plus, les mécanismes politiques préférentiels actuels n'ont pas incité les investisseurs à participer au développement du logement social dans les zones périurbaines et du logement social destiné à des groupes cibles tels que les travailleurs et les étudiants.

« Le fonds foncier destiné au développement du logement social est insuffisant car la majorité des investisseurs dans les projets de construction de logements d'une superficie inférieure à 10 hectares choisissent de payer en espèces au lieu d'allouer des terrains ou des unités d'habitation au sein du projet pour le logement social », a déclaré le Comité populaire de Hanoï.

Le Comité populaire de Hanoï a récemment approuvé deux nouvelles décisions relatives au plan de développement du logement social pour la période 2021-2025.

Plus précisément, en décembre 2022, le Comité populaire de Hanoï a approuvé la décision 5063, approuvant le plan de développement du logement social dans la ville pour la période 2021-2025. En février 2023, le Comité populaire de Hanoï a également publié la décision 1186, approuvant le plan de développement du logement pour la période 2021-2023.

Dans ces deux décisions, le Comité populaire de Hanoï s'est fixé pour objectif de construire 1,2 million de mètres carrés de logements sociaux d'ici 2025. Cependant, cet objectif semble relativement irréaliste.

Selon le dernier rapport du Comité populaire de Hanoï, du début de 2021 à la fin avril 2023, Hanoï a vu 4 projets supplémentaires entièrement achevés et 1 projet partiellement achevé, représentant plus de 345 000 mètres carrés de surface de plancher de logements sociaux, soit environ 4 160 appartements.

Ainsi, bien qu'ayant parcouru la moitié du chemin, Hanoï n'a réalisé qu'un tiers de son plan. Avec plus de deux ans restants jusqu'à fin 2025, Hanoï doit achever les deux tiers restants, soit la construction de 855 000 mètres carrés de logements sociaux pour atteindre l'objectif fixé. Il s'agit d'une tâche ardue qui exige une détermination sans faille de la part de la ville.

Il faut 500 jours pour traiter les procédures nécessaires avant que l'approbation de l'investissement ne soit accordée.

Les raisons de la lenteur de la mise en œuvre des projets de logements sociaux sont nombreuses, mais la plus préoccupante réside dans la longueur et la complexité des procédures administratives d'investissement.

Lors d'un récent séminaire sur la résolution des obstacles au logement social, M. Nguyen Huu Duong, président du groupe Hoa Binh , société ayant récemment obtenu l'approbation du Comité populaire de Hanoï pour la politique d'investissement et l'approbation des investisseurs du projet de logements sociaux de grande hauteur Vinh Hung dans le district de Hoang Mai, a révélé qu'il avait fallu plus de 500 jours pour obtenir l'approbation de la politique d'investissement pour ce projet.

M. Duong a indiqué que la société possède deux terrains dans le district de Hoang Mai (Hanoï). Si ces deux terrains étaient aménagés en logements commerciaux d'une surface constructible d'environ 150 000 mètres carrés, la société réaliserait un bénéfice d'environ 2,5 milliards de dongs, en vendant ces logements à un prix de 40 à 45 millions de dongs le mètre carré.

Par ailleurs, il a indiqué que la construction de logements sociaux ne leur rapporterait qu'un bénéfice de 10 %, soit environ 200 milliards de dongs. « Mais la construction de logements sociaux permettra de résoudre le problème du logement pour de nombreux groupes : fonctionnaires, employés du secteur public, ouvriers, officiers, militaires et étudiants », a déclaré M. Duong.

Toutefois, concernant la proposition d'utiliser ces deux parcelles de terrain pour la construction de logements sociaux, M. Duong a déclaré que le dépôt des demandes d'approbation d'investissement prend plus de 500 jours pour une seule parcelle ; même si le terrain possède déjà un titre de propriété, un contrat de bail et que le loyer annuel est intégralement payé.

« Je crois que la question de la construction de logements sociaux dépend fortement de la volonté des dirigeants de la ville », a déclaré M. Duong.

Dans la période à venir, M. Duong a suggéré que les comités populaires des provinces et des villes élargissent les critères d'admissibilité à l'achat de logements sociaux, permettant ainsi aux personnes qui répondent aux critères de s'inscrire.

« D’après nos estimations, au moins 20 millions de personnes ont besoin d’un logement social. Le marché du logement social restera toujours demandeur pendant les 20 à 30 prochaines années », a souligné M. Nguyen Huu Duong.

Le directeur du département de la construction de Hanoï lui-même a évoqué la nécessité de raccourcir les procédures administratives pour les investissements dans le logement social.

M. Bui Tien Thanh, chef du département du développement urbain du département de la construction de Hanoï, a formulé trois suggestions pour accélérer l'avancement des projets de logement en général, et des projets de logements sociaux en particulier.

Premièrement, les procédures administratives d'investissement dans le logement social doivent être simplifiées. Si un appel d'offres est nécessaire pour sélectionner un investisseur pour un projet de logement social, une réglementation spécifique s'impose ; actuellement, la procédure dure deux ans, ce qui est beaucoup trop long pour une simple sélection d'investisseur.

Deuxièmement, selon M. Thanh, il est nécessaire de revoir et de supprimer les procédures administratives superflues. En effet, contrairement aux autres projets commerciaux, les entreprises ne sont autorisées à réaliser qu'un profit maximal de 10 % dans le cadre des projets de logements sociaux.

Troisièmement, lors de la mise en œuvre récente, les entreprises ont rencontré des difficultés concernant la disponibilité des terrains publics dispersés de manière anarchique à l'intérieur des limites des projets de logements et de logements sociaux.

« Les terrains publics situés à l'intérieur du périmètre du projet sont très difficiles à récupérer et à attribuer, ce qui signifie que les procédures de défrichement nécessitent une réglementation spécifique pour accélérer la mise en œuvre du projet », a déclaré M. Thanh.

Viet Vu

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