allocation de capital pour l'immobilier

Le marché immobilier entre dans une phase de restructuration importante, les flux de crédit étant désormais moins dispersés. La croissance du crédit dépassant largement celle des dépôts, les tensions sur la liquidité s'accentuent, contraignant les autorités de régulation à encadrer les flux monétaires de manière plus sélective.

Graphisme : HONG ANH

Cependant, de nombreux experts économiques affirment qu'au lieu d'assimiler tous les segments immobiliers à des risques, il est nécessaire de concevoir des mécanismes de crédit distincts pour les segments répondant à de véritables besoins en matière de logement, tout en ouvrant davantage de canaux de financement à moyen et long terme afin de réduire la dépendance au crédit bancaire.

Flux d'investissement immobilier sélectifs

Le marché immobilier vietnamien montre des signes de reprise après une longue période de stagnation. Les transactions s'améliorent progressivement, la demande de logements augmente à nouveau et l'accélération des investissements dans les infrastructures a engendré une forte demande de capitaux de la part des entreprises et des particuliers. Cependant, contrairement à la période précédente, les crédits ne sont plus accordés sans discernement, mais sont désormais soumis à une réglementation plus stricte, privilégiant les segments sûrs présentant une demande réelle.

Selon Nguyen Phi Lan, directeur du département des prévisions et des statistiques et directeur de la stabilité monétaire et financière (Banque d'État du Vietnam), au 14 mai, l'encours de crédit dans l'ensemble du système bancaire atteignait environ 19,4 millions de milliards de VND, soit une hausse de 18,3 % par rapport à la même période de l'année précédente. Dans le même temps, la mobilisation de capitaux a progressé d'environ 14,9 %, pour s'établir à environ 18,1 millions de milliards de VND. Cet écart important entre l'offre de crédit et la mobilisation de capitaux exerce une forte pression sur la liquidité du système bancaire. Face à cette situation, la Banque d'État du Vietnam poursuit ses efforts pour orienter les flux de capitaux vers les secteurs de la production et des entreprises, les industries prioritaires et les nouveaux moteurs de croissance tels que la transformation numérique, la transition écologique, l'économie circulaire et les sciences et technologies.

En matière immobilière, le crédit est maintenu, mais avec un contrôle des risques renforcé. M. Lan a souligné que les organismes de réglementation doivent encadrer les flux de capitaux de manière appropriée entre les industries et les secteurs, car privilégier un seul secteur risque de rendre l'accès au capital difficile pour de nombreux autres, notamment les petites, moyennes et micro-entreprises.

Selon Vietcombank Securities (VCBS), le crédit immobilier devrait poursuivre sa croissance en 2026, mais à un rythme plus lent et plus sélectif qu'en 2025, en raison du contrôle strict exercé par la Banque d'État du Vietnam sur les crédits accordés aux secteurs à haut risque. Dès le début de 2026, l'autorité de régulation a exigé des établissements de crédit qu'ils veillent à ce que la croissance du crédit immobilier ne dépasse pas le taux de croissance global du crédit de l'ensemble du système bancaire.

Selon Vietcombank Securities (VCBS), le crédit immobilier devrait poursuivre sa croissance en 2026, mais à un rythme plus lent et plus sélectif qu'en 2025, en raison du contrôle strict exercé par la Banque d'État du Vietnam sur les crédits accordés aux secteurs à haut risque. Dès le début de 2026, l'autorité de régulation a exigé des établissements de crédit qu'ils veillent à ce que la croissance du crédit immobilier ne dépasse pas le taux de croissance global du crédit de l'ensemble du système bancaire.

En effet, la Banque d'État du Vietnam continue de faciliter l'accès au capital pour le secteur immobilier, comme en témoigne la forte croissance continue du crédit immobilier. Selon le ministère de la Construction, au 28 février, l'encours total des crédits pour les activités immobilières atteignait environ 2 235 milliards de VND, soit une hausse de 11,7 % par rapport au quatrième trimestre 2025 et une augmentation significative de 43 % par rapport à la même période de l'année précédente. Cependant, de nombreuses entreprises signalent que l'accès au capital est nettement plus difficile actuellement.

Le président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a indiqué que la croissance du crédit prévue pour 2026 est d'environ 15 %, contre 19,1 % l'année précédente, tandis que la demande de capitaux sur le marché demeure très forte. Cette situation exerce une pression considérable.

Outre les tensions sur le crédit, la hausse des taux d'intérêt alourdit également le fardeau du marché. Bien que les taux d'intérêt nominaux tendent à baisser, le coût réel du capital pour les entreprises immobilières demeure élevé en raison du resserrement de l'accès au financement. M. Phan Duy Hung, analyste principal chez Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, a également averti que le risque de refinancement existe pour les promoteurs immobiliers de complexes touristiques ou ceux confrontés à des problèmes juridiques.

Le crédit ne peut être appliqué de manière uniforme.

L'un des sujets les plus débattus aujourd'hui est l'allocation du crédit au marché immobilier. Selon les experts, l'application d'un mécanisme de crédit relativement uniforme à tous les segments immobiliers engendre des problèmes majeurs, rendant difficile l'accès au capital pour de nombreux projets répondant à de réels besoins en logement. Tran Van Hieu, directeur général d'OBC Holding, affirme que le regroupement de tous les segments immobiliers dans un seul et même système de crédit a faussé les coûts du capital et affecté directement l'accès au logement.

Le logement social ou abordable, répondant à de réels besoins en matière de logement, ne peut supporter les mêmes taux d'intérêt et les mêmes limites de crédit que l'immobilier spéculatif ou les complexes touristiques haut de gamme. « Une politique de crédit uniforme crée non seulement un déséquilibre dans les coûts d'investissement, mais elle augmente aussi directement le prix de vente, rendant l'accession à la propriété de plus en plus difficile », a ajouté M. Hieu. Partageant cet avis, M. Chau a également soutenu que l'immobilier devrait être catégorisé afin de proposer un crédit adapté, plutôt que de considérer tous les segments comme risqués. Le logement social présente un niveau de sécurité pouvant atteindre 99 %, tandis que le logement abordable et l'immobilier industriel font également partie des segments à faible risque.

La Banque d'État du Vietnam examine actuellement des propositions relatives à la classification des biens immobiliers afin de développer des mécanismes de crédit plus adaptés. Lors d'une réunion avec la Banque d'État fin avril 2026, le Premier ministre Lê Minh Hưng a demandé au secteur bancaire d'étudier et de classer chaque type de bien immobilier afin d'appliquer des plafonds de crédit appropriés, tout en encourageant le développement du logement social et des zones industrielles.

De nombreux dirigeants de banques commerciales ont également insisté sur le caractère sélectif des prêts immobiliers. Le président de VPBank, Ngo Chi Dung, a déclaré que l'important n'est pas d'investir ou non dans l'immobilier, mais de choisir le bon segment. VPBank privilégie les projets de logements répondant à des besoins réels, notamment le logement social et le segment moyen de gamme, tout en limitant le financement des projets touristiques ou des segments spéculatifs haut de gamme.

Le président de Techcombank, Ho Hung Anh, a également déclaré que la banque ne finance que des projets présentant une bonne liquidité, une documentation juridique complète et des clients affichant une capacité financière avérée. De son côté, le président de SHB, Do Quang Hien, a souligné que les capitaux de SHB sont actuellement concentrés sur les projets d'infrastructure, le logement social, le logement pour jeunes et l'immobilier industriel – des segments considérés comme présentant une demande réelle et une bonne capacité d'absorption.

Le crédit bancaire est considéré comme un pilier essentiel du marché immobilier. Cependant, nombreux sont ceux qui estiment qu'une dépendance excessive aux prêts bancaires rend ce marché vulnérable aux fluctuations des taux d'intérêt et de la politique monétaire.

Le crédit bancaire est considéré comme un pilier essentiel du marché immobilier. Cependant, nombreux sont ceux qui estiment qu'une dépendance excessive aux prêts bancaires rend ce marché vulnérable aux fluctuations des taux d'intérêt et de la politique monétaire. Le Dr Can Van Luc, économiste en chef de BIDV, suggère qu'à long terme, il est nécessaire de développer d'autres canaux de mobilisation de capitaux, tels que les obligations d'entreprises, les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) et les fonds de logement, afin d'alléger la pression sur le système bancaire.

Le défi actuel du marché immobilier ne se limite pas à l'assouplissement du crédit, mais consiste surtout à allouer les capitaux de manière sélective, en privilégiant les segments répondant à des besoins réels, tout en promouvant des réformes institutionnelles et en résolvant les problèmes juridiques qui entravent les projets. De fait, selon les statistiques de la HoREA, environ 4 500 projets à travers le pays sont encore confrontés à des obstacles juridiques, bloquant ainsi plus de 2 500 milliards de VND de capitaux d'investissement.

Selon le journal Nhan Dan

Source : https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html