Bonne nouvelle pour les acheteurs de titres de propriété manuscrits avant 2024.

(NLĐO) - La proposition de reconnaître les droits d'utilisation des terres pour les transactions de transfert manuscrites reçoit une attention considérable.

Selon le projet d'amendements à plusieurs articles de la loi foncière de 2024, préparé par le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement , l'un des points importants est la proposition de délivrer des certificats de droit d'utilisation des terres (livres rouges) pour les terres achetées avec des accords manuscrits entre 2014 et 2024 afin de résoudre les problèmes juridiques et de protéger les droits des personnes.

En réalité, depuis plus d'une décennie, malgré des réglementations juridiques de plus en plus strictes en matière de transfert des droits d'utilisation des terres, un grand nombre de transactions ont continué à être effectuées au moyen de documents manuscrits, sans notarisation ni certification, ou sans les conditions légales nécessaires.

De ce fait, de nombreux acheteurs de terrains ne parviennent pas à obtenir de certificats de propriété foncière, rencontrent des difficultés lors de l'obtention de prêts hypothécaires, du transfert de propriété, ou sont constamment exposés au risque de litiges.

Par conséquent, si elle est formalisée de manière contrôlée, la nouvelle proposition devrait permettre d'intégrer ces transactions en attente dans le système de gestion officiel, contribuant ainsi à la transparence du marché immobilier.

Mme Ngoc, agent immobilier dans la province de Lam Dong, a indiqué que dans de nombreuses localités des Hauts Plateaux du Centre, la pratique de l'achat et de la vente de terrains au moyen de documents manuscrits reste courante, notamment pour les terres agricoles . De nombreux ménages appartenant à des minorités ethniques hésitent à contacter les administrations ou ne connaissent pas les procédures légales ; ils effectuent donc souvent des transactions simples à l'aide de documents manuscrits. « Le vendeur rédige simplement l'acte de transfert, et l'acheteur doit ensuite se procurer lui-même le titre de propriété », a expliqué Mme Ngoc.

Dans de nombreux cas, des terrains ont été achetés et vendus à plusieurs reprises au moyen d'accords manuscrits, mais les procédures légales n'ont pas encore été achevées.

De nombreuses grandes parcelles de terrain en province ne possèdent pas encore de titres fonciers (image illustrative).

D'un point de vue juridique, l'avocat Tran Duc Phuong, du barreau de Hô Chi Minh-Ville, estime qu'il est nécessaire de comprendre précisément la nature de ces transactions afin d'éviter toute confusion dans l'application de la loi.

Selon l'avocat Phuong, l'expression courante « terrain avec documents manuscrits » n'est qu'une expression familière et ne reflète pas pleinement le concept juridique tel qu'il est défini dans la réglementation actuelle.

Il a fait valoir que l'expression correcte devrait être « conformément à la réglementation légale », car chaque cas d'utilisation des sols aura des conditions de reconnaissance différentes.

En analysant la réglementation du droit foncier sur différentes périodes, l'avocat Phuong a déclaré qu'il existe actuellement trois grands groupes de cas liés à l'enregistrement foncier et à la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres.

Le premier cas concerne les utilisateurs fonciers qui possèdent l'un des documents stipulés dans les lois foncières de différentes périodes, telles que la loi foncière de 2003, 2013 ou 2024. Ces cas sont éligibles à l'enregistrement foncier initial et à la délivrance d'un certificat foncier.

Le second cas concerne un acquéreur qui reçoit le terrain d'une personne munie des documents requis. Conformément à l'article 137, paragraphe 5, de la loi foncière de 2024, l'acquéreur peut obtenir un titre de propriété s'il dispose des documents attestant l'achat et la cession.

Il s'agit du type de transaction communément appelé « accord verbal », c'est-à-dire un contrat non notarié ni authentifié. Toutefois, la transaction doit être consignée par écrit ; les accords verbaux ne sont pas acceptés.

Le troisième cas concerne les utilisateurs de terres qui ne possèdent aucun des documents requis par la loi foncière, y compris les anciens utilisateurs. Toutefois, la loi autorise toujours l'enregistrement initial des terres et l'examen de la possibilité de délivrer un certificat d'utilisation des terres si les conditions d'utilisation stable sont remplies pour chaque période.

Selon l'avocat Phuong, beaucoup de gens pensent à tort que la simple signature d'actes manuscrits lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier suffit à transférer la propriété et à mettre à jour le certificat de propriété. « Il s'agit d'une conception erronée qui peut engendrer des litiges », a-t-il déclaré.

Car même dans les cas de transferts de droits d'utilisation des terres où un certificat de titre foncier a été délivré mais non notarié ou authentifié, toutes les procédures doivent être respectées conformément à la réglementation légale en vigueur.

Cependant, l'avocat Phuong soutient que si la loi foncière modifiée prolonge le délai de reconnaissance de l'enregistrement foncier dans les cas sans documents, ce délai ne devrait pas être limité au 1er juillet 2014.

Selon lui, il conviendrait d'envisager de repousser l'échéance à une date plus récente, comme le 1er janvier 2026, afin de régler définitivement le volume important de transactions existantes, au lieu d'attendre encore de nombreuses années des modifications ultérieures de la loi.

Les conflits sont inévitables.

Certains affirment que la légalisation des actes notariés soulèvera inévitablement des inquiétudes quant aux risques d'infractions ou de litiges. Toutefois, selon l'avocat Tran Duc Phuong, les conflits fonciers sont inévitables en pratique, et ces inquiétudes ne devraient pas servir de prétexte pour restreindre le droit des citoyens à s'enregistrer et à obtenir des titres de propriété.

Plus important encore, l'intégration des transactions existantes dans un cadre de gestion permettra de débloquer des ressources foncières qui sont restées « gelées » pendant de nombreuses années en raison d'un manque d'éligibilité légale.

Lorsque les droits d'utilisation des terres seront pleinement reconnus, il sera plus facile pour les particuliers de réaliser des transactions, d'emprunter des capitaux et d'investir dans la production, tout en contribuant à un marché immobilier plus transparent et plus stable.

Source : https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm