Le vieillissement de la population modifie les besoins en matière de logement.
La Thaïlande entre dans une période de vieillissement démographique rapide. En 2023, le pays est officiellement devenu une société vieillissante et, selon les projections démographiques, sa population pourrait atteindre un pic vers 2033 avant de commencer à décliner.
L'évolution de la structure démographique a un impact direct sur le marché du logement. Pendant de nombreuses années, la demande de logements en Thaïlande a été alimentée par la croissance démographique, l'essor de la classe moyenne et la tendance à l'accumulation de patrimoine immobilier. Cependant, ces facteurs s'affaiblissent progressivement.
La proportion de personnes en âge de travailler ayant les moyens financiers d'acheter un logement diminue, tandis que la taille des ménages se réduit. La tendance croissante des ménages d'une seule personne et des ménages de petite taille modifie considérablement la demande de logements traditionnels.
Photo : AFP
De plus, la majorité des prêts immobiliers en Thaïlande sont contractés individuellement. Avec l'évolution des structures familiales, la capacité à obtenir le soutien de la famille élargie diminue, ce qui accroît la pression financière sur les acquéreurs.
Des études montrent que le vieillissement de la population pourrait entraîner une baisse annuelle de la demande de logements en Thaïlande de 0,6 % à 1,3 %. Cette tendance à long terme affecte directement les perspectives du marché immobilier.
Parallèlement, la croissance des revenus n'a pas suivi le rythme de l'inflation. Selon certains modèles analytiques, pour maintenir le niveau antérieur d'accession à la propriété, les revenus devraient augmenter en moyenne d'environ 4,7 % par an. Or, le taux de croissance des salaires réels en Thaïlande demeure relativement faible et inégal selon les catégories socioprofessionnelles depuis de nombreuses années.
L'écart entre les prix de l'immobilier et les revenus se creuse donc. Pour de nombreux ménages, notamment ceux à faibles revenus, l'accession à la propriété devient un fardeau financier à long terme plutôt qu'un outil de sécurité économique comme c'était le cas auparavant.
Pression sur le coût de la vie et mutations spatiales urbaines
Les évolutions démographiques et de revenus engendrent des ajustements inégaux sur le marché immobilier thaïlandais. La demande de logements se concentre de plus en plus dans les grandes agglomérations dotées d'infrastructures performantes et offrant de nombreuses opportunités d'emploi. Parallèlement, de nombreux ménages à faibles revenus sont contraints de s'installer en périphérie, où la desserte est moins bonne et les perspectives d'appréciation des prix plus faibles.
D'après les experts, le vieillissement de la population entraîne souvent une offre excédentaire de logements dans les zones les moins attractives, tout en faisant baisser la valeur des biens immobiliers dans les localités à faible croissance démographique. De ce fait, l'immobilier ne constitue plus un moyen stable d'accumulation de patrimoine pour de nombreux ménages.
La pression sur les coûts du logement augmente également de manière significative. Une grande partie des ménages thaïlandais consacrent désormais entre 36 % et 60 % de leurs revenus aux dépenses liées au logement. Ce niveau est considéré comme un facteur de risque élevé de précarité financière, notamment dans un contexte de vieillissement de la population et de faible croissance des revenus.
La Banque mondiale a constaté que des coûts de logement excessivement élevés peuvent compromettre l'épargne des ménages, affectant ainsi la résilience de l'économie face aux chocs à long terme.
En Thaïlande, comme dans de nombreux autres pays asiatiques, l'accès à la propriété reste étroitement lié à la stabilité et au statut social. La location, quant à elle, est souvent perçue comme une solution temporaire ou moins avantageuse. Cependant, les réalités du marché contraignent de nombreux ménages à reconsidérer cette idée.
Les experts estiment que la Thaïlande doit promouvoir le développement d'un système de location de logements à long terme offrant une grande stabilité, notamment dans les zones périurbaines. Ce modèle serait plus adapté aux populations ayant des difficultés d'accès à la propriété.
Pour devenir une option viable, le marché locatif doit être mieux organisé, notamment par la mise en place de contrats stables à long terme, de prix prévisibles et de mécanismes de protection des droits des locataires. Cela devrait contribuer à alléger le fardeau financier des ménages à faibles revenus et des personnes âgées.
Le rôle des investissements étrangers dans l'équilibre du marché.
Outre les solutions nationales, les chercheurs suggèrent que les investissements étrangers pourraient jouer un rôle de soutien dans le rééquilibrage du marché immobilier thaïlandais s'ils sont correctement gérés.
Actuellement, la demande des investisseurs étrangers se concentre principalement sur le segment des appartements dans les grands centres urbains. Les données du Centre d'information immobilière de Thaïlande montrent que les acquisitions immobilières par des étrangers ont contribué à la hausse des prix de l'immobilier dans certaines zones à forte demande.
D'après les experts, si elles sont bien encadrées, les entrées de capitaux étrangers peuvent contribuer à absorber l'offre sur les segments haut de gamme et à soutenir l'activité économique du marché immobilier urbain. Parallèlement, les politiques nationales pourraient privilégier le développement de logements locatifs de longue durée dans les zones où la demande est plus faible.
Toutefois, cette approche comporte également des risques importants. Plusieurs études indiquent une tendance croissante en Thaïlande à convertir des appartements en locations de courte durée, ce qui exerce une pression sur la gestion urbaine et déstabilise le marché du logement.
De plus, la demande des investisseurs étrangers pourrait continuer à faire grimper les prix de l'immobilier dans les zones centrales, rendant ainsi le logement plus accessible aux résidents nationaux.
Les experts mettent également en garde contre le risque d'accroissement des inégalités spatiales, les capitaux affluant vers les grandes villes tandis que de nombreuses zones suburbaines sont confrontées à une offre excédentaire et à une baisse de la valeur des biens immobiliers.
Dans ce contexte, les chercheurs suggèrent que la politique du logement en Thaïlande doit être plus globale, combinant des ajustements du côté de la demande, une restructuration du côté de l'offre et un contrôle adéquat des flux d'investissement.
Par conséquent, faciliter la transition de l'accession à la propriété vers la location longue durée pour les groupes vulnérables devrait constituer une priorité politique majeure. Parallèlement, les mécanismes de gestion des investissements étrangers devraient viser à stabiliser le marché plutôt qu'à promouvoir uniquement la croissance à court terme.
À long terme, le vieillissement de la population devrait continuer à transformer profondément le marché immobilier thaïlandais. Il est donc nécessaire de mettre en place des politiques de logement plus souples et adaptables afin de garantir l'accessibilité financière, de préserver la stabilité sociale et d'atténuer les risques financiers liés à la transition démographique.
Source : https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
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