Longtemps considéré comme un secteur difficile en raison de faibles marges bénéficiaires et de procédures complexes, le logement social est en train de devenir un nouveau segment porteur du marché immobilier. De nombreuses entreprises, dont les grands promoteurs immobiliers, les aménageurs de zones industrielles, les entreprises de construction et les fournisseurs de matériaux de construction, y développent simultanément leur présence.
Ces évolutions se déroulent dans un contexte où le gouvernement promeut sans cesse son plan visant à construire au moins un million de logements sociaux entre 2021 et 2030, tout en exigeant des collectivités locales qu'elles accélèrent les procédures d'investissement, allouent des fonds fonciers et lèvent les obstacles juridiques aux entreprises.
La taille du marché a considérablement augmenté, mais il subsiste une importante pénurie.
Le développement du logement social s'est accéléré depuis fin 2024 et a été régulièrement présenté comme une priorité. Au milieu de l'année dernière, l'Assemblée nationale a adopté une résolution pilote relative à plusieurs mécanismes et politiques spécifiques pour le développement du logement social, visant notamment à simplifier et à réformer les procédures administratives afin de raccourcir les délais de mise en œuvre des projets.
Selon le ministère de la Construction , 781 projets de logements sociaux sont actuellement en cours à travers le pays, représentant environ 720 055 unités. Le gouvernement estime que si le rythme actuel est maintenu, l’objectif d’un million de logements sociaux pourrait être atteint en 2028, soit environ deux ans plus tôt que prévu initialement.
Rien qu'en 2026, les collectivités locales s'étaient fixé pour objectif de construire 158 723 logements. Hô Chi Minh-Ville arrivait en tête avec environ 28 500 unités, suivie de Hanoï et de nombreuses provinces et villes industrielles telles que Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong, etc. Ces localités connaissent toutes une forte demande de logements en raison de la concentration de travailleurs migrants et de la hausse constante des prix de l'immobilier commercial.
Il est à noter que de nombreux projets de logements sociaux sont désormais implantés dans des emplacements de choix, contrairement à l'idée reçue selon laquelle ce type de logement n'apparaissait que dans des zones excentrées et dépourvues de commodités. À Hanoï, de nombreux projets de logements sociaux ont été approuvés dans des quartiers urbains comme Ciputra, Starlake, ou à proximité d'axes routiers majeurs tels que Nguyen Trai et Tran Thai Tong.
Bien que l'offre et la qualité des produits commencent à s'améliorer, l'écart entre la demande réelle et l'offre de logements existante reste très important.
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L'écart entre l'offre et la demande de logements sociaux reste considéré comme très important. Photo : Tuan Anh. |
À Hô Chi Minh-Ville, la demande de logements sociaux devrait atteindre près d'un million d'unités d'ici 2030, tandis que l'offre issue des projets recensés ne représente que 229 000 unités, soit moins du quart de la demande.
À Hanoï, la forte hausse des prix de l'immobilier commercial ces quatre dernières années a entraîné une augmentation considérable de la demande de logements sociaux et abordables. De nombreux projets ont enregistré un nombre important de candidatures, certaines personnes faisant la queue toute la nuit pour déposer leur dossier de candidature.
Il convient également de noter que la part des logements locatifs – considérés comme le segment le plus urgent – dans l’offre actuelle de logements sociaux demeure très faible. Selon les données du ministère de la Construction, on compte à ce jour environ 42 275 logements sociaux à louer à l’échelle nationale, soit moins de 6 % du total des logements de ce segment.
Les magnats de l'immobilier entrent dans la danse.
Le fort potentiel du marché, conjugué à une série de mécanismes juridiques facilitant son développement, fait du logement social un secteur de plus en plus attractif pour les entreprises. Alors qu'auparavant ce marché était principalement développé par quelques entreprises spécialisées, la tendance actuelle s'étend désormais aux entreprises publiques comme aux grandes sociétés privées.
Parmi les entreprises publiques, les noms familiers du marché du logement incluent la Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), la Hanoi Construction Corporation (Hancorp), Becamex IDC, et d'autres.
Le HUD a notamment mis en œuvre de nombreux projets de logements sociaux à Ha Nam, Binh Duong, etc. Rien qu'en 2025, il a lancé la construction de sept projets, représentant près de 1 900 appartements et une surface habitable totale de près de 200 000 m², répartis sur plusieurs localités. L'objectif est de proposer environ 9 000 logements sociaux d'ici 2030.
Becamex IDC poursuit le développement de projets de logements sociaux liés aux parcs industriels et aux zones urbaines de l'ancienne province de Binh Duong. Fin 2024, la société avait livré près de 9 000 logements destinés à la vente et à la location. Dans une prochaine phase, Becamex IDC prévoit de construire plus de 40 000 logements supplémentaires.
Par ailleurs, Hancorp avait également annoncé précédemment son objectif de développer 10 000 logements sociaux à Hanoï, Ninh Binh et Dong Nai.
Dans le secteur privé, Vingroup s'est fait remarquer avec sa marque Happy Home et son projet de construction de 500 000 logements sociaux à Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Hô Chi Minh-Ville et Taï Ninh. Une fois réalisé, ce projet représenterait la moitié de l'objectif national en matière de logements sociaux pour la période 2021-2030.
Viglacera demeure l'un des plus importants promoteurs de logements sociaux du marché, notamment dans le segment du logement pour travailleurs à Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh et Hanoï. L'entreprise a déclaré avoir préparé des terrains pour la construction d'environ 10 000 logements cette année. L'année dernière, Viglacera a achevé la construction d'environ 8 000 logements sociaux, soit 8 % du nombre total de logements construits à l'échelle nationale.
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Un projet de logement social réalisé par Viglacera à Bac Ninh. Photo : VGC. |
Le groupe Hoa Phat, propriété du milliardaire Tran Dinh Long, développe activement des logements sociaux et des logements pour travailleurs à proximité des zones industrielles. Plus récemment, le groupe a lancé la construction d'un complexe de logements sociaux et de logements pour travailleurs dans le parc industriel de Yen My II, pour un investissement total de près de 5 milliards de dongs . Ce projet vise à répondre aux besoins de logement de dizaines de milliers de travailleurs de la région industrielle du nord du Vietnam.
Parmi les nouveaux investisseurs dans ce type de biens immobiliers figure le groupe Hoa Sen, propriété de M. Le Phuoc Vu. L'entreprise a récemment annoncé son intention de construire environ 20 000 logements sociaux pour les ouvriers et les travailleurs à Hô Chi Minh-Ville entre 2026 et 2030. Ce projet marque un retour remarqué pour le « roi de l'acier », après plusieurs années d'absence du secteur immobilier. Fidèle à sa nouvelle orientation, Hoa Sen privilégie désormais le logement social, le logement pour les travailleurs et les projets liés aux infrastructures industrielles, délaissant ainsi son développement dispersé d'antan.
Parallèlement, Sun Group, l'une des plus importantes sociétés immobilières privées, a également commencé à se diversifier dans le logement social avec des projets à Ninh Binh (anciennement province de Ha Nam). L'entreprise ambitionne de développer des ensembles de logements sociaux avec des équipements intégrés dans plusieurs grandes villes et zones industrielles, en remplacement du modèle de logements sociaux uniquement proposé auparavant.
Plusieurs autres sociétés immobilières telles que Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest... ont également annoncé ou sont en train d'annoncer des plans d'investissement dans le secteur du logement social.
M. Nguyen Van Phuong, vice-président du conseil d'administration de Hai Phat Invest, a déclaré que la société avait décidé d'entrer sur ce segment en raison de la forte demande et de la liquidité du marché, même si la marge bénéficiaire n'est pas aussi intéressante que dans le secteur du logement commercial.
« Dans un avenir proche, la société espère obtenir l'autorisation de mettre en œuvre des projets de logements sociaux de moyenne envergure à Hanoï et dans les provinces environnantes », a-t-il déclaré.
Il subsiste encore de nombreux points de blocage.
S'adressant à Tri Thức - Znews , M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des professionnels de l'immobilier (VARS), a déclaré que le marché entre dans une phase de transformation profonde de l'offre et de la demande. Alors qu'auparavant les entreprises privilégiaient les segments du logement moyen et haut de gamme en raison de leurs meilleures marges bénéficiaires, le logement social commence désormais à être reconnu comme un marché présentant une demande réelle significative et une moindre dépendance aux cycles spéculatifs.
Cependant, ce secteur reste confronté à de nombreux obstacles. La longueur des procédures d'investissement, la disponibilité limitée de terrains non viabilisés et les faibles marges bénéficiaires sont autant de facteurs qui dissuadent de nombreuses entreprises d'investir massivement.
Par ailleurs, l'affectation de 20 % des terrains aux logements sociaux au sein des projets commerciaux demeure inégale selon les localités. Le problème du crédit n'est pas non plus entièrement résolu, l'accès à des offres de prêts à taux préférentiels restant limité tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs.
D'après M. Dinh, l'arrivée de nombreuses grandes entreprises pourrait transformer en profondeur le marché du logement social, tant en termes d'offre que de qualité. Contrairement à avant, de nombreux projets de logements sociaux investissent désormais de manière plus systématique dans les infrastructures, les équipements et le design, atteignant même des standards comparables à ceux des appartements commerciaux classiques.
Néanmoins, pour atteindre l'objectif d'un million de logements sociaux sur la période 2028-2030, le marché a encore besoin de changements politiques importants, notamment la réduction des délais d'approbation, la création de fonds fonciers sécurisés, la stabilisation des sources de crédit et l'augmentation des marges bénéficiaires raisonnables pour les entreprises.
« La demande du marché est très certainement réelle et très importante. Le problème actuel ne concerne pas la production, mais la rapidité de mise en œuvre du projet », a déclaré M. Dinh.
Source : https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
