Pourquoi le marché immobilier a-t-il tant de mal à se «dégeler» ?

La prudence des acheteurs, la pénurie de nouvelles offres et de nombreuses variables juridiques expliquent la lenteur de la reprise de la liquidité des terrains à bâtir, même si ce segment attire l'attention de certains investisseurs.

Depuis la pandémie de Covid-19, le marché foncier n'a enregistré aucun signe positif significatif, les taux d'absorption restant constamment faibles, généralement inférieurs à 20 %. Un rapport de DKRA Consulting indique qu'en 2023, le taux d'absorption des terrains n'était que d'environ 10 %, en 2024 de 15,15 %, et qu'en 2025, la liquidité ne s'est que légèrement améliorée, le taux d'absorption global du marché se situant autour de 18 %. Au cours de l'année écoulée, le marché du Sud a enregistré environ 9 450 parcelles de terrain mises en vente, dont près de 1 700 ont trouvé preneur.

Les plateformes de données en ligne reflètent également une tendance similaire. Selon le site immobilier en ligne Batdongsan, après une forte hausse localisée en avril, la demande de terrains s'est rapidement calmée, diminuant en moyenne de 15 à 20 % par rapport à la même période l'an dernier, les recherches de terrains ayant même chuté de 30 à 40 % à plusieurs reprises. Les ventes de terrains dans les nouveaux projets immobiliers sont restées aux alentours de 20 à 30 % de l'offre disponible.

Par ailleurs, Nha Tot estime que, mis à part le boom localisé qui a suivi l'annonce de la fusion provinciale, le marché foncier a été globalement atone l'an dernier, le nombre d'acheteurs ayant diminué de 35 à 50 % par rapport à la même période en 2024, et étant en baisse dans la plupart des régions.

Immobilier à Hô Chi Minh-Ville, y compris terrains et terres agricoles . Photo : Quynh Tran

Pour expliquer la lenteur de la reprise de la liquidité du marché foncier , M. Phan Dinh Phuc, PDG de Seenee Vietnam, estime que le principal obstacle réside actuellement dans les flux de trésorerie et le moral des investisseurs. Lors du cycle précédent, la plupart des investisseurs ont essuyé des pertes en investissant dans le foncier – un type d'actif véritablement « immobilier », principalement acquis dans l'espoir d'une plus-value avant revente, sans générer de plus-value ni de flux de trésorerie pendant la période de détention. Lorsque le marché se contracte, le manque de liquidités immobilise les capitaux de nombreux acquéreurs de terrains pendant une période prolongée. Cette expérience a incité de nombreux investisseurs à reconsidérer leurs investissements et à privilégier des segments générateurs de flux de trésorerie, tels que les appartements, car même invendus, ces biens peuvent être mis en location.

Du point de vue de l'offre, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a analysé que le marché foncier connaît une grave pénurie de nouveaux projets, de nombreux investisseurs se retirant progressivement de ce segment. Au cours de l'année écoulée, les nouvelles constructions n'ont représenté qu'environ 13 % de l'offre primaire totale, la plupart des biens disponibles sur le marché étant des stocks des années précédentes. Tay Ninh , la province du Sud qui concentre la plus grande part de l'offre foncière, n'a enregistré que deux nouveaux projets : le complexe résidentiel Dragon Eden (146,8 hectares) et le complexe urbain The Solia (20,5 hectares). À Hô Chi Minh-Ville (après la fusion de Binh Duong et Ba Ria-Vung Tau), l'offre proposée à la vente se compose principalement de stocks existants ou de la relance de phases précédentes.

L’offre et la demande sont donc désynchronisées, environ 69 % de la demande étant concentrée sur les nouveaux projets, comme en témoigne le fait que les projets à Tay Ninh ont représenté plus de 53 % de la liquidité sur le marché foncier du Sud l’année dernière.

Du point de vue commercial, la tendance au désengagement du marché foncier est de plus en plus manifeste. De nombreux promoteurs, tels que Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh et Khai Hoan Land, qui considéraient autrefois ce segment comme un pilier, ne le placent plus en priorité dans leurs plans stratégiques pour 2026.

D'après un représentant d'une société immobilière, l'aménagement de terrains à bâtir est de plus en plus complexe en raison d'une réglementation plus stricte, d'une forte hausse des coûts d'investissement (infrastructures, taxes foncières, équipements, etc.) et d'un allongement des délais de réalisation. Parallèlement, les prix de vente peinent à rester compétitifs face aux maisons de ville et aux appartements, ce qui réduit les marges bénéficiaires et peut même rendre les projets non rentables. Face à cette situation, de nombreux promoteurs ont été contraints de s'adapter, entraînant une augmentation de 20 à 30 % du prix des terrains à bâtir neufs au cours de l'année écoulée, principalement pour compenser les coûts d'aménagement.

Pour 2026, les experts estiment que l'équilibre des investissements sur le marché immobilier évolue progressivement, ce qui pourrait inciter certains investisseurs à reconsidérer l'acquisition de terrains. M. Phan Dinh Phuc a souligné que la forte hausse des prix des appartements déséquilibre de plus en plus ce segment par rapport aux revenus et à la demande. Lorsque les prix des appartements dans de nombreuses zones dépassent des seuils raisonnables et se rapprochent de ceux des terrains situés au même endroit, l'écart devient moins significatif. Il a cité l'exemple de Long An , où le prix des appartements a atteint environ 35 millions de VND par mètre carré, tandis que les terrains dans des projets à l'échelle 1/500, dotés d'infrastructures complètes, se situent entre 20 et 25 millions de VND par mètre carré.

Cependant, selon M. Phuc, le retour des terrains, s'il a lieu, ne sera pas aussi généralisé que lors des cycles précédents, mais plutôt sélectif, ciblant les zones dotées d'infrastructures complètes, d'une bonne connectivité, de commodités, d'emplois et, surtout, d'un véritable flux de trésorerie provenant des résidents. La pénurie de nouveaux terrains, le prix des terrains qui se rapproche de leur valeur marchande et les exigences croissantes en matière de qualité de vie continueront de remodeler ce segment.

Partageant cet avis, l'expert immobilier Tran Hoang estime que le marché foncier connaît une transformation majeure. Auparavant, de nombreux projets se limitaient au lotissement, à la construction de voies d'accès et à la vente de parcelles. Désormais, les entreprises doivent se développer de manière plus systématique, en investissant dans les infrastructures, les équipements, les écoles, les centres commerciaux et autres services essentiels, pour se rapprocher du modèle d'une agglomération complète. Ce changement découle de la nouvelle loi foncière, entrée en vigueur le 1er août 2024, qui supprime quasiment la méthode traditionnelle de lotissement et de vente de parcelles. Les projets doivent achever leurs infrastructures, leurs équipements et leurs logements conformément au plan avant de pouvoir être inspectés et de faire l'objet d'une délivrance de titres de propriété.

D'après les experts, l'évolution des modèles de développement, conjuguée à l'impulsion donnée par les infrastructures de transport, pourrait entraîner une hausse des prix fonciers de 10 à 20 % en 2026. Cependant, les écarts de prix entre les régions resteront importants, reflétant les variations de situation géographique, de produits et de demande locale. Par conséquent, il est peu probable que les prix fonciers provoquent des flambées spectaculaires ou stimulent la liquidité du marché comme par le passé, même si des hausses de prix localisées sont possibles.

M. Phan Dinh Phuc estime que ce segment souffre encore des séquelles psychologiques du cycle récent, notamment en matière de liquidités et de capacité à générer des flux de trésorerie. Seuls les projets bien conçus, formant une véritable communauté résidentielle et générant des flux de trésorerie internes, pourront surmonter cette faiblesse et jeter ainsi les bases d'une reprise durable du marché foncier.

Selon Vnexpress.net

Source : https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm