Giải bài toán nhà ở xã hội: Cần tháo gỡ nhiều nút thắt

VTV.vn - Nhà ở xã hội cần tín dụng, quỹ đất, giám sát giá để chính sách thực sự chạm đến người dân, thay vì chỉ là giấc mơ kéo dài của người dân đô thị.

Tại TP Hồ Chí Minh, nơi nhu cầu ước tính hơn 150.000 căn NOXH, nguồn cung thực tế chỉ đáp ứng khoảng 20%.

Nghị định 261, với việc nới rộng điều kiện thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội, là một bước tiến đáng ghi nhận trong chính sách an sinh của Việt Nam. Tuy nhiên, khi nguồn cung vẫn khan hiếm, tín dụng ưu đãi chậm giải ngân và giá bán có xu hướng leo thang, bài toán nhà ở xã hội vẫn chưa tìm được lời giải trọn vẹn. Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần một sự đồng bộ và quyết liệt từ tín dụng, quỹ đất đến cơ chế giám sát, đảm bảo giấc mơ an cư không chỉ là con số trên giấy.

Nguồn cung: nút thắt chưa được tháo gỡ

Nhu cầu NOXH tại Việt Nam đang ở mức báo động. Theo Bộ Xây dựng, mục tiêu 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021–2030 mới đạt hơn 22% tính đến giữa năm 2024. Tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu ước tính hơn 150.000 căn, nhưng nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 20%. Tình trạng tương tự diễn ra ở Hà Nội, Bình Dương và Bắc Ninh – nơi tập trung đông công nhân và người lao động nhập cư. Thực tế phản ánh nghịch lý: chính sách mở rộng đối tượng thụ hưởng, nhưng thị trường thiếu sản phẩm để đáp ứng.

Tùy đặc thù địa phương, NOXH không nhất thiết là chung cư, mà Nhà nước cần tạo quỹ đất giá rẻ để người dân mua đất làm nhà.

Câu chuyện của anh Trần Văn Tới, công nhân khu chế xuất Tân Thuận, TP Hồ Chí Minh, là minh chứng sống động. Dù thu nhập gia đình anh đủ điều kiện theo quy định mới, anh vẫn không tìm được căn hộ nào vì “chủ đầu tư bảo chưa có dự án mới, đang chờ duyệt vốn”. Điều này cho thấy nâng trần thu nhập chỉ là một phần giải pháp. Nếu không giải quyết bài toán nguồn cung, chính sách chỉ mang ý nghĩa lý thuyết. Các vướng mắc về quỹ đất, thủ tục đầu tư và lợi nhuận thấp khiến dự án NOXH triển khai ì ạch, làm gia tăng khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế.

Quỹ đất là điểm nghẽn lớn nhất. Luật Nhà ở yêu cầu khu đô thị mới và khu công nghiệp dành 20% quỹ đất cho NOXH, nhưng nhiều doanh nghiệp chọn nộp tiền thay vì bố trí đất. Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định: “Tùy đặc thù địa phương, NOXH không nhất thiết là chung cư, mà Nhà nước cần tạo quỹ đất giá rẻ để người dân mua đất làm nhà.” Ở TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá đất cao và chi phí giải phóng mặt bằng lớn khiến việc tìm quỹ đất phù hợp trở thành bài toán nan giải.

Cần cơ chế đồng bộ

Tín dụng ưu đãi là yếu tố then chốt để thúc đẩy NOXH. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Chính phủ là nỗ lực đáng ghi nhận, nhưng đến tháng 9/2025, giải ngân chỉ đạt dưới 15%. Thủ tục phức tạp, lãi suất chưa hấp dẫn và sự thiếu mặn mà từ ngân hàng thương mại là rào cản chính. Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị giảm lãi suất vay mua NOXH từ 5,4% xuống 4,8%/năm và giảm tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng mức lãi suất 5,4%/năm quá cao, gây khó khăn cho người mua, và đề xuất mức 4,8%/năm, tương tự lãi suất ưu đãi từ 2021 đến tháng 7/2024, để tăng khả năng tiếp cận.

Nhà ở xã hội cần tín dụng, quỹ đất, giám sát giá để chính sách thực sự chạm đến người dân, thay vì chỉ là giấc mơ kéo dài của người dân.

Các ngân hàng chính sách xã hội cần tăng hạn mức cho vay, đặc biệt tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Nếu không, nguồn vốn ưu đãi sẽ tiếp tục “nằm im” trong khi nhu cầu an cư ngày càng bức thiết. Giá NOXH cũng đáng lo ngại khi tiệm cận nhà thương mại giá thấp. Tại TP Hồ Chí Minh, giá NOXH hiện dao động 35,8–45,9 triệu đồng/m², tăng gấp 3 lần so với lúc mở bán. NOXH cho thuê cũng tăng: một dự án tại quận Bình Tân, giá sơ cấp năm 2017 là 14 triệu đồng/m², nay sang nhượng 20,3–21,2 triệu đồng/m², tăng 1,4 lần.

Các chuyên gia cảnh báo: “Chính sách NOXH là công cụ ổn định kinh tế đô thị. Nếu để thị trường tự do thao túng, nó sẽ biến dạng thành hàng hóa đầu cơ, không còn là phúc lợi công.” Cơ quan quản lý cần thiết lập khung giá trần và giám sát lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư (hiện 10%). Quy trình xét duyệt đối tượng mua cần minh bạch để tránh đầu cơ trá hình hay chuyển nhượng trái phép.

Kinh nghiệm quốc tế từ Singapore và Hàn Quốc mang lại bài học quý. Singapore duy trì hơn 80% quỹ NOXH qua Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF), nơi người dân trích lương tích lũy mua nhà. Hàn Quốc áp dụng mô hình cho thuê dài hạn giá thấp, được Nhà nước bảo trợ vốn và quỹ đất. Việt Nam có thể cân nhắc thành lập Quỹ tiết kiệm NOXH quốc gia để tạo nguồn vốn ổn định, giảm gánh nặng ngân sách và đảm bảo chính sách bền vững.

Nguồn: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm