מיליון יחידות דיור ציבוריות מתמודדות עם צווארי בקבוק במימון והקצאת קרקעות.

צוואר בקבוק באספקה

ב-19 במאי, קיים משרד הבינוי ועידה ליישום הפרויקט להשקעה ובנייה של לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030 (להלן: "הפרויקט"). על פי משרד הבינוי, יישום מדיניות הדיור הציבורי חשף מספר ליקויים בתכנון ובהקצאת קרקעות לפיתוח דיור ציבורי; מנגנונים ומדיניות לעידוד פיתוח דיור ציבורי ודיור עובדים וכו'. משרד הבינוי הגיש וראש הממשלה פרסם פרויקט המזהה את פיתוח הדיור הציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים כאחת המשימות המרכזיות בפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה. המטרה היא לשאוף להשלמת כמיליון יחידות דיור ציבורי ביישובים עד שנת 2030.

בשל מחסור בהיצע דיור ציבורי, חבילת האשראי המועדפת בסך 120,000 מיליארד וונד טרם הניבה הלוואות שטרם נפרעו.

באופן ספציפי, התוכנית כוללת השלמת כ-428,000 יחידות דיור ציבורי במהלך התקופה 2021-2025 וכ-634,200 יחידות דיור ציבורי במהלך התקופה 2025-2030. במקביל, יוקצו יעדים ספציפיים להשלמת דיור ציבורי ליישובים עבור כל שלב (2022-2025 ו-2025-2030). כדי ליישם את התוכנית בהצלחה, יש צורך לזהות קשיים ומכשולים על מנת למצוא פתרונות; "אבחון נכון של הבעיה הוא המפתח למציאת הפתרון הנכון".

בכנס, מר נגוין שואן בק, סגן מנהל מחלקת האשראי למגזרים כלכליים בבנק המדינה של וייטנאם, הצהיר כי הממשלה אישרה חבילת אשראי בסך 120,000 מיליארד וונד עבור הלוואות מועדפות למשקיעים ולקונים של דיור ציבורי ודיור בר השגה, אך לאחר חודשיים של יישום, הכספים טרם חולקו. עד כה, בנק המדינה של וייטנאם לא קיבל את רשימת הפרויקטים כפי שהורה משרד הבינוי, ולכן לא נוצרו הלוואות שטרם נפרעו במסגרת תוכנית ההלוואות בסך 120,000 מיליארד וונד.

לדברי מר בק, התקנות הנוכחיות בנוגע לזכאות לרכישת דיור ציבורי סופגות ביקורת רבה, כגון דרישות המגורים והדרישה שההכנסה צריכה להיות פטורה ממס הכנסה אישי, שאינן רלוונטיות עוד בהקשר של מחירי הדיור העולים בהתמדה. קשיים ומכשולים אלה יהיו גם הסיבות העיקריות המשפיעות על כושר הספיגה של תוכנית האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

כדי להבטיח יישום יעיל של חבילת 120 טריליון וייטנאם, נציגים מבנק המדינה של וייטנאם הציעו כי משרדים וסוכנויות יבחנו ויתקנו מסמכים משפטיים רלוונטיים כדי להסיר מכשולים משפטיים וסוגיות פרוצדורליות בהשקעה ובבנייה של דיור ציבורי ודיור בר השגה, להגדיל את היצע פלח נדל"ן זה לשוק ולענות על הצרכים האמיתיים של העם. ועדות עממיות פרובינציאליות ועריות צריכות לשים לב ולהקצות קרקעות לפיתוח דיור ציבורי; להכריז בהקדם על רשימת הפרויקטים כדי שהמוטבים יוכלו לקבל הלוואות מבנקים מסחריים; ולהגביר את מאמצי התקשורת עם משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי ודיור בר השגה, כמו גם עם תושבים באזוריהם, בנוגע לתוכנית ההלוואות בסך 120 טריליון וייטנאם.

בינתיים, משרד משאבי הטבע והסביבה ציין כי המחסור בדיור ציבורי נובע מכך ש-20% מהקרקעות באזורים עירוניים חדשים ובפרויקטים של דיור מסחרי לא יושמו במלואן או לא נוצלו למטרה המיועדת. המחסור בקרקעות לבניית דיור ציבורי במקומות נוחים בערים גדולות ובאזורי תעשייה נותר נפוץ. ועדות עממיות מחוזיות רבות טרם הקדישו תשומת לב מספקת לקרקעות לפיתוח דיור ציבורי, ולכן יש להדגיש את אחריות ההנהגה בעניין זה. נכון לעכשיו, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן קובעת כי פרויקטים של דיור ציבורי, כאשר המדינה תובעת קרקעות לפיתוח לטובת האינטרס הלאומי, זכאים לפטור מאגרת שימוש בקרקע. אם אגרות שימוש בקרקע פטורות, לא יידרשו הליכי המכרז והחישוב, מה שיהפוך את התהליך לנוח הרבה יותר.

עקב מחסור בדיור ציבורי בהאנוי, פרויקט הדיור הציבורי של NHS טרונג ואן במחוז נאם טו ליאם קיבל אלפי בקשות, מה שהביא לתורים ארוכים.

תושבים מקומיים מתלוננים על אינספור קשיים.

בכנס, מר טראן הואנג קוואן, מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, הצהיר כי פיתוח הדיור הציבורי בעיר עדיין מתמודד עם מכשולים רבים, כגון הליכי השקעה מורכבים; הליכים לאישור תכנון מפורט בקנה מידה של 1/500, הקצאת קרקע וחישוב אגרת שימוש בקרקע. בנוסף, מלבד הליכי הפטור מאגרת שימוש בקרקע ודרישות פיקדון בדומה לדיור מסחרי, פרויקטים של דיור חברתי חייבים לעבור גם הליכים כגון הערכת מחירים, אימות קונים/קונים-חכירה זכאים וביקורת עלויות כדי לקבוע את שולי הרווח הסטנדרטיים. יתר על כן, בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים המקצים 20% מהקרקע לבניית דיור חברתי, אין תקנות המנחות את קביעת עלויות הפיצוי עבור פינוי קרקע, עלויות השקעה בבניית תשתיות והקצאת עלויות אלו לקרן הקרקע לבניית דיור חברתי.

בקרוב יהיו בבין דין דירות במחירים החל מ-500 מיליון וונד בלבד.

בבוקר ה-19 במאי, קיימה הוועדה העממית של מחוז בין דין טקס הנחת אבן הפינה לפרויקט דיור בתוך אזור המוסדות המתוכנן של איגודי העובדים. בטקס נכחו גב' טרונג טי מאי, חברת הלשכה הפוליטית, מזכירת הוועד המרכזי וראש מחלקת הארגון המרכזית, יחד עם מנהיגים נוספים מהממשלה המרכזית וממחוז בין דין.

פרויקט הדיור בתוך קומפלקס המוסדות של איגודי העובדים במחוז בין דין הוא הפרויקט היחיד שפותח על ידי התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם במחוז בין דין. חברת IEC Construction and Electromechanical Joint Stock היא המשקיעה; הוא נבנה באזור העירוני לונג ואן, רובע טראן קוואנג דיו (עיר קווי נון) בשטח כולל של 37,617 מ"ר ובהשקעה כוללת של למעלה מ-1,100 מיליארד וונד. הפרויקט נועד לבנות דיור במיוחד עבור עובדים, חברי איגודי עובדים ופועלים העובדים באזורי תעשייה. הפרויקט תוכנן במסגרת תוכנית "השקעה בבניית מוסדות איגודי עובדים באזורי תעשייה ואזורי עיבוד יצוא", שאושרה על ידי ראש הממשלה ומיושם על ידי התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם.

הפרויקט כולל 4 בנייני רבי קומות עם 1,500 דירות, בגדלים גמישים הנעים בין 50 ל-70 מ"ר, עם מחירי מכירה תואמים של בין 500 ל-700 מיליון דונג וייט ליחידה. הדירות הראשונות צפויות להימסר ברבעון הרביעי של 2024.

מר פאם אן טואן, יו"ר הוועדה העממית של מחוז בין דין, הוסיף: "בתקופה הקרובה, המחוז ימשיך ליישם פרויקטים של דיור חברתי בהתאם לתוכנית, ובמיוחד דיור לעובדים; נחוש להשקיע בבניית כ-12,900 יחידות דיור חברתי בתקופה עד 2025, 5 שנים לפני התוכנית שהוקצתה למחוז בין דין על ידי ראש הממשלה בפרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור חברתי לבעלי הכנסה נמוכה ולעובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030, שאושר ב-3 באפריל 2023."

טאנה קוואן

לדברי מר קוואן, פיצוי וסילוק קרקעות עבור חלק מפרויקטי הדיור הציבורי הם קשים וממושכים מאוד, מה שמוביל להתקדמות איטית בפרויקטים, או אפילו לכישלון בהשלמת הפרויקטים. הון לטווח ארוך עם ריביות מועדפות לתמיכה במשקיעים בהלוואות ליישום פרויקטים של דיור חברתי, ולמתן הלוואות לזכאים לדיור חברתי לרכישת בתים, אינו יציב, אינו מגיע בזמן, וההליכים מורכבים מאוד וקשים לעמוד בקריטריונים. ההליכים להתאמת תוכנית התכנון בקנה מידה 1/2000 והתוכנית המפורטת בקנה מידה 1/500 הם קשים מאוד וגוזלים זמן. המדינה טרם הקימה מנגנון לגיוס משאבים מאלה הזקוקים לדיור חברתי כדי ליצור הון השקעה לבניית דיור חברתי באמצעות בנקים, קרנות אשראי או מודלים של קרנות חיסכון לדיור...

בנוגע לפתרונות, מר קוואן הצהיר כי הו צ'י מין סיטי בוחנת ומפתחת תוכניות שימוש בקרקע כדי להבטיח קרקע מספקת ליישום פרויקטים של דיור ציבורי ודיור תעשייתי בהתאם לחוק; מציגה ומציעה בפומבי קרקעות להשקעה בדיור ציבורי לעסקים לצורך הצעות מחקר והשקעה. העיר פרסמה גם נהלים ופתרונות ספציפיים לקיצור הליכים מנהליים להקצאת קרקעות, חכירת קרקעות והמרת ייעוד קרקע מגידול אורז וסוגי קרקע אחרים (לא קרקעות למגורים) לצורך יישום פרויקטים של בנייה לדיור ציבורי.

מר דואנג דוק טואן, סגן יו"ר הוועדה העממית של האנוי, הצהיר כי האנוי שואפת לפתח כ-1.2 מיליון מטרים ^רבועים של שטחי דיור חדשים עד שנת 2025 וכי היא מתכוננת להשקיע במספר אזורי דיור חברתי מרוכזים. מר טואן ציין כי לתקנות המחייבות הקצאת קרקעות לפיתוח דיור חברתי יש חסרונות רבים. לדוגמה, פרויקטים הממוקמים הרחק ממרכז העיר, כמו במחוזות בה וי, אונג הואה ומיי דוק, אינם מתאימים לדיור חברתי. באופן דומה, פרויקטים של דיור מסחרי העולים על 2 דונם עדיין נדרשים להקצות 20% מאדמתם לדיור חברתי, דבר שאינו הולם ומקוטע. למרות זאת, פרויקטים שאינם דורשים הקצאת קרקע עדיין חייבים לדווח לראש הממשלה לצורך בחינה, מה שיאפשר להם לשלם דמי שימוש בקרקע במקום לבנות בתים, מה שמוביל להליכים ארוכים שלא לצורך. האנוי מקווה להקצות באופן יזום קרקעות חלופיות לבניית דיור חברתי עבור פרויקטים אלה בתוך אזורי דיור חברתי מרוכזים. במקביל, הוענקה להאנוי הסמכות להתאים את תכנון פארקי התעשייה ואזורי עיבוד יצוא כדי להשלים קרקעות לבניית דיור חברתי להשכרה.

היעד לא הושג, והתמריצים אינם אטרקטיביים מספיק.

שר הבינוי נגוין טאן נגי הודה כי המטרות לפיתוח דיור חברתי לא הושגו לאחרונה. למנגנונים ולמדיניות המסדירים את פיתוח הדיור החברתי יש כמה ליקויים, אינם עומדים בקצב המציאות ודורשים עדכונים בזמן. ההליכים להשקעה, בנייה, ניהול ומכירות, כמו גם המדיניות לקנייה ומכירה, כוללים שלבים ושלבים רבים, מה שמוביל לתהליכים ארוכים. מדיניות התמריצים למשקיעים אינה אטרקטיבית מספיק, ותקציב המדינה מתמודד עם קשיים בהקצאת כספים להלוואות מועדפות; הרשויות המקומיות צריכות להקדיש לכך תשומת לב רבה יותר. המשרד מנסח כעת החלטה בנושא דיור חברתי שתוגש לממשלה ולוועד המרכזי של המפלגה לפרסום, במטרה לחזק את מנהיגות המפלגה בפיתוח דיור לבעלי הכנסה נמוכה ולעובדים.

---

רשויות מקומיות צריכות לשים לב יותר לדיור ציבורי.

רשויות מקומיות זקוקות למנגנונים ופתרונות ספציפיים כדי לייעל הליכים מנהליים הקשורים לתכנון ואישור פרויקטים, הקצאת קרקעות, חכירת קרקעות, פינוי אתרים והליכי השקעה בבנייה. עליהן גם להקצות תקציבים מקומיים כדי לספק תמריצים ותמיכה נוספים כדי למשוך עסקים להשקיע בבניית דיור ציבורי. יתר על כן, רשויות מקומיות צריכות לבחון ולתאם עם משרדים וסוכנויות רלוונטיים כדי לפתור מכשולים משפטיים איתם התמודדו פרויקטים בעבר, ובכך לשחרר משאבים אלה, במיוחד אלו עם קרקע מפונה מוכנה לבנייה, ובכך ליצור היצע לשוק.

סגן שר הבינוי נגוין ואן סין

עדיין אין הנחיות כיצד להשתמש בכסף ששולם עבור התחייבויות דיור ציבורי.

החוק חסר כיום הנחיות בנוגע לשימוש בכספים שנאספו מפרויקטים מסחריים הממלאים את חובותיהם לפיתוח דיור ציבורי באמצעות ביצוע תשלומים. לכן, על משרדים וסוכנויות מרכזיות לפרסם בהקדם הנחיות בנוגע לניהול ושימוש בכספים אלה. יש לייעל תהליך לבחירת משקיעים לפרויקטים של דיור ציבורי באופן כללי, ולפרויקטים של בנייה של דיור ציבורי בפרט. אם בחירת המשקיעים מתבצעת באמצעות מכרזים, יש לקבוע תהליך מכרז נפרד (פשוט ומקוצר) לפרויקטים של דיור ציבורי.

מר דואנג דוק טואן, סגן יו"ר ועדת העם של האנוי

ליקויים רבים בפיתוח דיור ציבורי.

הביקוש לדיור ציבורי ולדיור עובדים באזור גבוה מאוד, אך למנגנון לפיתוח דיור מסוג זה עדיין יש חסרונות רבים, כגון קבוצת יעד צרה והליכים מסובכים לקנייה ומכירה של דיור ציבורי. קביעת מחיר הדיור הציבורי לפני מכירה, השכרה או רכישה בחכירה עבור פרויקטים שהושקעו בכספי תקציב המדינה דורשת הערכה על ידי סוכנויות ברמה המחוזית, דבר שגם גוזל זמן ויקר. גיוס הון לפרויקטים של דיור ציבורי נתקל בקשיים רבים עקב קרנות תמיכה ממשלתיות מוגבלות ומנגנונים המקשים על משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי לגשת אליהם...

מר נגוין ואן דאן, סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז בין דונג

---

לדברי סגן שר הבינוי נגוין ואן סין, המשרד השלים את טיוטת חוק הדיור המתוקן, שאושרה על ידי הממשלה, ותוגש לאסיפה הלאומית במושבה החמישי של האסיפה הלאומית ה-15. בהתאם לכך, משרד הבינוי הציע כי הממשלה תגיש לאסיפה הלאומית הצעה שתאפשר למדיניות הדיור החברתי להיכנס לתוקף זמן קצר לאחר כניסת חוק הדיור המתוקן לתוקף (צפוי החל מ-1 בינואר 2024), לרבות מדיניות בנושאים: זכאים ותנאים; תכנון והקצאת קרקעות לפיתוח דיור חברתי; בחירת משקיעים; נהלים לביצוע הפרויקט; ומדיניות מועדפת של המדינה... במקביל, יהיו מדיניות נפרדת בנושא מגורים ודיור לעובדים עבור הכוחות המזוינים כדי לעודד ולתמרץ פיתוח.

"בתקופה הקרובה, משרדים וסוכנויות ימשיכו לתאם עם סוכנויות האסיפה הלאומית כדי לסיים ולפרסם את חוק הדיור המתוקן בשילוב עם חוק הקרקעות המתוקן, חוק המכרזים המתוקן וחוקי המס... לדווח לראש הממשלה כדי להגיש לוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית לדיון את התוספת לתוכנית ההשקעות הציבוריות לטווח הבינוני לתקופות 2021-2025 ו-2026-2030 ליישום מדיניות דיור חברתי. להורות ולתאם עם יישובים ומוסדות אשראי כדי לספק הלוואות ולחלק כספים במהירות, תוך התמקדות בתחומים מרכזיים ומיקוד בפרויקטים של נדל"ן זכאים בהתאם לחוק; לתת עדיפות להלוואות לפרויקטים של דיור חברתי המבטיחים ביטחון לאומי", אמר מר סין.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm