מיליון דירות דיור ציבורי תקועות בקרן ההון והקרקע

[מודעה_1]

צוואר בקבוק באספקה

ב-19 במאי, משרד הבינוי קיים כנס לפריסת הפרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי (CH) עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030 (הפרויקט). על פי משרד הבינוי, תהליך יישום מדיניות הדיור החברתי חשף כמה ליקויים בתכנון ובהקצאת קרקעות לפיתוח דיור ציבורי; מנגנונים ומדיניות לעידוד פיתוח דיור ציבורי, דיור לעובדים (NOCN)... משרד הבינוי הגיש וראש הממשלה פרסם פרויקט המזהה את פיתוח דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים כאחת המשימות המרכזיות בפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה. המטרה היא לשאוף לסך של כמיליון דירות CH ביישובים עד שנת 2030.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 1. — היצע הדיור הציבורי הוא מועט, ולכן חבילת האשראי המועדפת בסך 120,000 מיליארד וונד לא יצרה חוב שטרם נותר.

מתוכם, בתקופה 2021 - 2025 יושלמו כ-428,000 דירות; בתקופה 2025 - 2030 יושלמו כ-634,200 דירות. במקביל, יש לקבוע יעדי השלמת דיור ציבורי ספציפיים ליישובים בכל תקופה (2022 - 2025 ו-2025 - 2030). כדי ליישם את הפרויקט בהצלחה, יש צורך לזהות קשיים ומכשולים כדי למצוא פתרונות, "למצוא את המחלה הנכונה כדי למצוא את התרופה הנכונה לריפוי".

בכנס, אמר מר נגוין שואן בק, סגן מנהל מחלקת האשראי למגזרים כלכליים בבנק המדינה, כי הממשלה אישרה חבילת אשראי בסך 120 מיליארד דונג וייט, המספקת הלוואות מועדפות למשקיעים ולקונים של דיור ציבורי ודיור תעשייתי, אך לאחר חודשיים של יישום, היא לא הצליחה לשלם. עד כה, בנק המדינה לא קיבל רשימת פרויקטים בהתאם להוראות משרד הבינוי, כך שלא נותר חוב במסגרת תוכנית ההלוואות בסך 120 מיליארד דונג וייט.

לדברי מר בק, התקנות הנוכחיות בנוגע לתנאים לרכישת דיור ציבורי נתקלות גם בתלונות רבות כגון: תנאי המגורים ותנאי ההכנסה שאינם כפופים למס הכנסה אישי אינם מתאימים עוד בהקשר של עליית מחירי הדיור. קשיים ובעיות אלה יהיו גם הגורמים העיקריים, המשפיעים על היכולת לספוג את תוכנית האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד.

כדי ליישם את חבילת 120,000 מיליארד הלכה למעשה, נציג בנק המדינה ביקש מהמשרדים והסניפים לבחון ולתקן מסמכים משפטיים רלוונטיים כדי להסיר מכשולים משפטיים, נהלים ותהליכים בהשקעה ובבנייה של דיור ציבורי ודיור תעשייתי, להגדיל את היצע פלח נדל"ן זה לשוק, ולענות על הצרכים האמיתיים של העם. ועדות עממיות של מחוזות וערים צריכות לשים לב ולארגן קרנות קרקע לפיתוח דיור ציבורי; להכריז בהקדם על רשימת הפרויקטים כדי שלמוטבים תהיה גישה להלוואות בבנקים מסחריים; להגביר את התעמולה למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי ודיור תעשייתי וכן לאנשים מקומיים לגבי תוכנית ההלוואות בסך 120,000 מיליארד וונד.

בינתיים, משרד משאבי הטבע והסביבה ציין כי הסיבה למחסור בדיור ציבורי היא ש-20% מקרן הקרקע באזורים עירוניים חדשים ובפרויקטים של דיור מסחרי לא יושמה באופן מלא או לא נוצלה למטרה הנכונה. חוסר בקרן קרקע להשקעה בבניית דיור ציבורי במיקומים נוחים בערים גדולות ובפארקים תעשייתיים עדיין נפוץ. ועדות עממיות רבות במחוז לא באמת הקדישו תשומת לב לקרן הקרקע לפיתוח דיור ציבורי, ולכן יש צורך לייחס אחריות מנהיגותית לנושא זה. נכון לעכשיו, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן קבעה כי פרויקטים של דיור ציבורי הם מקרים בהם המדינה משיבה קרקע לפיתוח, לטובת האינטרס הלאומי, והם פטורים מדמי שימוש בקרקע. במקרים בהם דמי שימוש בקרקע פטורים, אין צורך לבצע הליכי מכרז, לחשב דמי שימוש בקרקע... כך שזה יהיה הרבה יותר נוח.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 2. — היצע הדיור הציבורי בהאנוי הוא מצומצם, ולכן לפרויקט הדיור הציבורי בשם NHS טרונג ואן במחוז נאם טו ליאם יש אלפי בקשות רישום, מה שמחייב אנשים לעמוד בתור.

תושבים מקומיים מתלוננים על קשיים רבים.

בכנס, אמר מר טראן הואנג קוואן, מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, כי פיתוח הדיור הציבורי בעיר עדיין כרוך בבעיות רבות כגון הליכי השקעה מסובכים; הליכים לאישור תכנון מפורט בקנה מידה של 1/500, הקצאת קרקע וחישוב אגרת שימוש בקרקע. בנוסף, בנוסף ליישום הליכים לפטור מאגרות שימוש בקרקע ופיקדונות כמו דיור מסחרי, פרויקטים של דיור חברתי חייבים לבצע הליכים נוספים כגון הערכת מחירי מכירה, אישור רוכשים, קונים בשכירות, ביקורות עלויות לקביעת רווחים סטנדרטיים... בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים המקדישים 20% מקרן הקרקע לבניית דיור חברתי, אין תקנות המנחות את קביעת עלויות פיצויים לפינוי אתרים, עלויות השקעה בבניית תשתיות והקצאת עלויות אלו לקרן הקרקע לבניית דיור חברתי...

בינה דין עומדת להציע דירות במחירים החל מ-500 מיליון וונד בלבד.

בבוקר ה-19 במאי, קיימה הוועדה העממית של מחוז בין דין טקס הנחת אבן הפינה לפרויקט דיור באזור המוסדי של האיגודים המקצועיים. בטקס הנחת אבן הפינה השתתפו גב' טרונג טי מאי, חברת הפוליטביורו, המזכירה הקבועה של המזכירות, ראש הוועדה המרכזית לארגון, יחד עם מנהיגי הוועד המרכזי ומחוז בין דין.

פרויקט הדיור באזור המוסדות של איגודי העובדים במחוז בין דין הוא הפרויקט היחיד שפותח על ידי התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם בבין דין, עם IEC Construction Investment and Electromechanical Joint Stock Company כמשקיעה; נבנה באזור העירוני לונג ואן, רובע טראן קוואנג דיו (עיר קווי נון) בשטח כולל של 37,617 מ"ר, עם השקעה כוללת של יותר מ-1,100 מיליארד וונד. מטרת הפרויקט היא לבנות אזור דיור בלעדית לעובדים, חברי איגודים מקצועיים ופועלים העובדים באזורי תעשייה. הפרויקט הוקם במסגרת הפרויקט "השקעה בבניית מוסדות איגודי עובדים באזורי תעשייה ואזורי עיבוד יצוא" שאושר על ידי ראש הממשלה ויושם על ידי התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם.

הפרויקט כולל 4 בנייני רבי קומות עם 1,500 דירות, שטח הדירות מתוכנן גמיש בין 50 ל-70 מ"ר, כאשר מחיר המכירה המתאים נע בין 500 ל-700 מיליון דונג וייט לדירה. הצפי הוא כי הדירות הראשונות יימסרו ברבעון הרביעי של 2024.

מר פאם אן טואן, יו"ר הוועדה העממית של מחוז בין דין, הוסיף: "בתקופה הקרובה, המחוז ימשיך ליישם פרויקטים של דיור חברתי בהתאם לתוכנית, ובמיוחד דיור לעובדים; נחוש להשקיע בבניית כ-12,900 יחידות דיור חברתי בתקופה עד 2025, 5 שנים מוקדם יותר מהתוכנית שהקצה ראש הממשלה למחוז בין דין בפרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור חברתי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ולעובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030, שאושר ב-3 באפריל 2023".

טאנה קוואן

לדברי מר קוואן, עבודת הפיצויים ופינוי האתרים בכמה פרויקטים של דיור חברתי היא קשה מאוד וממושכת, התקדמות יישום הפרויקט איטית, או אפילו בלתי אפשרית. הון לטווח ארוך עם ריביות מועדפות לתמיכה במשקיעים ללוות הלוואות להשקעה בפרויקטים של דיור חברתי, ולהלוואות למוטבים של מדיניות דיור חברתי לרכישת בתים אינו יציב, לא בזמן, ההליכים מסובכים מאוד, וקשה לעמוד בקריטריונים. ההליכים להתאמת תוכניות יעוד בקנה מידה של 1/2000 ותוכניות מפורטות בקנה מידה של 1/500 הם קשים מאוד וממושכים. למדינה עדיין לא היה מנגנון לגיוס משאבים מאנשים הזקוקים לדיור חברתי כדי ליצור הון השקעה לבניית דיור חברתי באמצעות בנקים, קרנות אשראי או מודלים של קרנות חיסכון לדיור...

בנוגע לפתרונות, אמר מר קוואן כי הו צ'י מין סיטי יישמה סקירה ותכנון של שימושי הקרקע, תוך הבטחת מימון קרקע מספיק לביצוע פרויקטים של דיור ציבורי ובנייה תעשייתית בהתאם להוראות החוק; הצגת קרנות קרקע להשקעה בדיור ציבורי לעסקים לצורך הצעות מחקר והשקעה. העיר גם פרסמה פתרונות ספציפיים, וקיצור הליכים מנהליים להקצאת קרקעות, חכירת קרקעות והמרת אדמות לגידול אורז וסוגים אחרים של אדמות (לא אדמות למגורים) לצורך יישום פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי.

מר דונג דוק טואן, סגן יו"ר הוועדה העממית של האנוי, אמר כי האנוי הציבה לעצמה יעד לפתח כ-1.2 מיליון מטרים ^רבועים של שטחי דיור חדשים עד שנת 2025, והיא מתכוננת להשקיע במספר אזורי דיור חברתי מרוכזים. מר טואן ציין כי לתקנה המחייבת על שמירת קרקעות לפיתוח דיור חברתי עדיין יש חסרונות רבים. לדוגמה, פרויקטים הממוקמים הרחק ממרכז האנוי כמו בה וי, אונג הואה, מיי דוק... אינם מתאימים לדיור חברתי. או פרויקטים של דיור מסחרי בקנה מידה של מעל 2 דונם שעדיין צריכים שמירת 20% מהקרקע לדיור חברתי אינם הולמים ומקוטעים. עם זאת, אם אינך מעוניין להקצות קרקע, עדיין עליך לדווח לראש הממשלה כדי לשקול תשלום דמי שימוש בקרקע במקום לבנות בתים, מה שיוביל להליכים ממושכים שלא לצורך. האנוי מקווה לארגן באופן יזום קרנות קרקע חלופיות לבניית דיור חברתי עבור פרויקטים אלה באזורי דיור חברתי מרוכזים. במקביל, עיריית האנוי מוסמכת להתאים את תכנון פארקי התעשייה ואזורי עיבוד יצוא כדי להשלים את קרנות הקרקע לבניית דיור חברתי להשכרה.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 4.

לא מגיעים ליעד, ההצעה לא אטרקטיבית

שר הבינוי נגוין טהאן נגי הודה כי בתקופה האחרונה, מטרת פיתוח הדיור הציבורי לא הושגה בהשוואה ליעד. מנגנון המדיניות המווסת את פיתוח הדיור הציבורי מכיל תכנים מסוימים שלא עמדו בדרישות, לא עמד בקצב המציאות ולא תוקנו במועד. הליכי ההשקעה והבנייה, ניהול הרכישה והמכירה ומדיניות הרכישה והמכירה מבוצעים בשלבים רבים, והם מתמשכים. מדיניות התמריצים למשקיעים אינה אטרקטיבית מספיק, תקציב המדינה עדיין מתמודד עם קשיים בהסדרת הלוואות מועדפות, והרשויות המקומיות צריכות לשים לב יותר. המשרד מנסח החלטה בנושא דיור חברתי שתוגש לממשלה ולמזכירות לפרסום על מנת לחזק את מנהיגות המפלגה בפיתוח דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ולעובדים.

יישובים צריכים לשים לב יותר לדיור ציבורי.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 6.

יש צורך במנגנונים ופתרונות ספציפיים לקיצור הליכים מנהליים להקמת פרויקטים, אישורם, הקצאת קרקעות, חכירת קרקעות, פינוי אתרים, הליכי השקעות בבנייה וכו'. יש לאזן ולהקצות תקציבים מקומיים כדי לעודד ולספק תמריצים נוספים לתמיכה, עידוד ומשיכת עסקים להשקיע בבניית דיור ציבורי. בנוסף, יש צורך לבחון ולתאם עם משרדים וענפים רלוונטיים כדי לפתור פרויקטים שנתקלו בבעיות משפטיות בתקופה האחרונה, על מנת לפנות משאבים אלה, במיוחד פרויקטים בעלי קרקע נקייה ויכולים לעבור לשלב הבנייה באופן מיידי, וליצור היצע לשוק.

סגן שר הבינוי נגוין ואן סין

אין הוראות כיצד להשתמש בכסף לתשלום חובות דיור ציבורי.

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 7.

החוק עדיין לא כולל הנחיות לשימוש בכספים שנאספו מפרויקטים מסחריים הממלאים את חובותיהם לפתח דיור ציבורי באמצעות תשלום כספים. לכן, על משרדים מרכזיים ומשרדי הממשלה לפרסם בקרוב הנחיות לניהול ושימוש בכסף זה. יש צורך בתהליך לקיצור זמן בחירת משקיעים לפרויקטים של דיור באופן כללי, ולפרויקטים של השקעה בבנייה של דיור ציבורי בפרט. במקרה של בחירת משקיעים באמצעות מכרזים, יש לכלול תקנות לגבי תהליך מכרז נפרד (פישוט, קיצור הליכים וזמן יישום) עבור סוג הדיור הציבורי.

מר דואנג דוק טואן, סגן יו"ר ועדת העם של האנוי

ליקויים רבים בפיתוח דיור ציבורי

1 triệu căn hộ nhà ở xã hội ách tắc vốn, quỹ đất - Ảnh 8.

הביקוש לדיור ציבורי ולדיור לעובדים מקומיים גדול מאוד, אך למנגנון לפיתוח דיור מסוג זה עדיין יש חסרונות רבים, כגון מספר מוגבל של זכאים, והליכים מסובכים לקנייה ומכירה של דיור ציבורי. קביעת מחיר הדיור הציבורי לפני מכירה, השכרה או חכירה לפרויקטים שהושקעו בהון תקציבי של המדינה חייבת להיבחן על ידי סוכנויות מחוזיות, דבר שגם הוא ארוך ויקר. גיוס הון לפרויקטים של דיור ציבורי נתקל בקשיים רבים עקב הון תמיכה ממשלתי מוגבל ומנגנונים קשים לגישה של משקיעי פרויקטים של דיור ציבורי...

מר נגוין ואן דאן, סגן יו"ר ועדת העם של מחוז בין דונג

לדברי סגן שר הבינוי נגוין ואן סין, המשרד השלים את טיוטת חוק הדיור המתוקן, שאושרה על ידי הממשלה ותוגש לאסיפה הלאומית במושב החמישי של האסיפה הלאומית ה-15. בהתאם לכך, משרד הבינוי הציע כי הממשלה תגיש לאסיפה הלאומית בקשה לאפשר לתוקף מדיניות הדיור החברתי זמן קצר לאחר כניסת חוק הדיור המתוקן לתוקף (צפוי החל מ-1 בינואר 2024), לרבות קבוצת מדיניות בנושאים: מוטבים ותנאים; תכנון והקצאת קרקעות לפיתוח דיור חברתי; בחירת משקיעים; נהלים לביצוע הפרויקטים; מדיניות מועדפת של המדינה וכו'. במקביל, יהיו מדיניות נפרדת בנושא מגורים ודיור לעובדים, כך שלכוחות המזוינים יהיו מנגנונים לעידוד ולמתן תמריצים לפיתוח.

"בתקופה הקרובה, משרדי הממשלה והסניפים ימשיכו לתאם עם סוכנויות האסיפה הלאומית כדי להשלים ולפרסם את חוק הדיור המתוקן בהתאם לחוק הקרקעות המתוקן, חוק המכרז המתוקן, חוק המס וכו'. לדווח לראש הממשלה כדי להגיש לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית את תוכנית ההשקעות הציבוריות לטווח בינוני לתקופה 2021-2025 ולתקופה 2026-2030 ליישום מדיניות הדיור החברתי. לכוון ולתאם כדי להנחות יישובים ומוסדות אשראי להלוות ולחלק הלוואות במהירות, תוך התמקדות בתחומים מרכזיים ובנושאים הנכונים לעסקים ולפרויקטים של נדל"ן העומדים בתנאים בהתאם לחוק; לתעדף את תיק ההלוואות לפרויקטים של דיור חברתי כדי להבטיח את הביטחון הסוציאלי", אמר מר סינה.

[מודעה_2]
קישור למקור