3 חוקים בנוגע לקרקעות ודיור: הסירו מיד את המכשולים.

אחת המטרות שהציבה הממשלה וציפיית האסיפה הלאומית בכך שאיפשרה לחוק הקרקעות משנת 2024 להיכנס לתוקף חמישה חודשים לפני המתוכנן (החל מ-1 בינואר 2025) היא לייעל את ההליכים ולפתור ליקויים בנוגע לדיור וקרקעות עבור עסקים ואזרחים.

עם זאת, בכמה יישובים, ובמיוחד בהו צ'י מין סיטי, הליכים רבים הקשורים לקרקע נתקעו מאז כניסת חוק זה לתוקף.

אנשים על סף דפיקות.

לאחר שחתם על הסכם העברת הקרקע בתחילת אוגוסט 2024 (כאשר חוק הקרקעות משנת 2024 נכנס לתוקף), ב-5 באוגוסט, מר ו., תושב וין לוק א' (מחוז בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי), הגיש את מסמכי הרישום למשרד הרישום המחוזי, וטופס חישוב המס הועבר לרשות המסים ב-14 באוגוסט.

עם זאת, לאחר יותר מחודש, רשויות המס עדיין לא הוציאו את הודעת המס שיש להעביר למשרד הרישום לצורך השלמת תהליך הרישום והעברת הבעלות לקונה.

מר ו. הצהיר כי בעת חתימת חוזה ההעברה, התחייב כלפי הקונה לעדכן את הבעלות תוך 20 יום. עקב האיטיות בעיבוד המסמכים, הקונה הפעיל עליו לחץ משמעותי לפתור את הבעיה או להחזיר את הכסף.

"בחודש האחרון, קריאת דיווחי חדשות על סוכנויות מס ומשאבים שעוברות הלוך ושוב, מגישות דוחות ומבקשות חוות דעת על ליקויים, גרמה לי לחסר מנוחה וחרדה."

"יש לפתור במהירות את ההליכים לקנייה, מכירה והעברת קרקעות, אך במקום זאת, משרדי ממשלה ורשויות מקומיות מקיימים פגישות אחר פגישות, בעוד שאנשים ועסקים מפספסים כל כך הרבה דברים וסובלים מהפסדים מכל הבחינות", אמר מר ו. בכעס.

באופן דומה, מר TQD רכש בית במחוז פו נואן ב-8 באוגוסט 2024, אך לאחר שהגיש את מסמכי הרישום וההעברה לפני יותר מחודש, הוא עדיין לא קיבל את התוצאות, מה ששיבש את כל תוכניותיו.

באופן ספציפי, מר ד. קנה את הבית תמורת 14 מיליארד דונג וייטנאמי. הוא תכנן ללוות במהירות 10 מיליארד דונג וייטנאמי ממקורות חיצוניים כדי לפרוע אותו, ולאחר מכן ללוות מהבנק כדי להחזיר את היתרה.

למרות שבקשת ההלוואה אינה שלמה, והבנק סיים את הליכי ההערכה והאישור, הם אינם יכולים לחלק את הכספים. כתוצאה מכך, מר ד. מתקשה לשלם את ריבית ההלוואה החיצונית שלו מבלי לדעת מתי יוכל לקבל אותה בחזרה.

"הריבית היומית על הלוואות ממלווים לא פורמליים היא עשרות מיליוני דונג, בעוד שהרשויות ממהרות להחליט על פתרון, מה שמותיר את האנשים לשאת בנטל כבד", אמר מר ד.

עקב קשיים כלכליים, גב' פל. (המתגוררת במחוז 12, הו צ'י מין סיטי) נאלצה למכור שתי מגרשים במחוז 12 תמורת 6 מיליארד דונג וינדי. מאחר ששתי המגרשות היו משועבדות לבנקים, היא נאלצה ללוות למעלה מ-4 מיליארד דונג ממכרים כדי להשלים את הליכי שחרור הבעלות על הקרקע מהמשכנתא.

בינתיים, מכיוון שהקונה לקח גם הלוואה בנקאית, גב' ל. סייעה לקונה בהליכים הנדרשים. הבנק הסכים לחלק את ההלוואה לאחר השלמת הליכי תשלום מס ההעברה והרישום.

בעת הגשת בקשתה במשרד הארנונה, נאמר לגב' ל. כי מכיוון שוועדת העם של העיר עומדת לפרסם מחירון קרקע חדש, עליה להמתין זמנית לחישוב מס ההעברה לפי מחירון הקרקע החדש.

עם זאת, עד היום, תהליך חישוב מס ההעברה נותר תקוע, ומשאיר את המוכר והקונה במצב קשה.

"היה לי מחסור בכסף, לכן מכרתי את הקרקע. לא ציפיתי שהדברים יהיו אפילו יותר קשים עכשיו כשמכרתי אותה. אני רק מקווה שהרשויות יחשבו את מס ההעברה בקרוב כדי שאוכל להשלים את הליכי מכירת הקרקע", אמרה גב' ל.

עסקאות נדל"ן בהו צ'י מין סיטי נוטות להאט מכיוון שגם לאחר קנייה ומכירה, הליכים להעברת בעלות ורישום הנכס עדיין לא ניתנים להשגה - צילום: קוואנג דין

הוספת קשיים נוספים לשוק הנדל"ן.

בינתיים, מר טראן דוק ת'ואן (מנהל חברת תיווך נדל"ן במחוז 7) אמר כי לחברה שלו לבדה יש ​​כמעט 20 תיקי עסקאות נדל"ן שנתקעו כעת בשלב תשלום המס.

לדברי מר תואן, כל העסקאות לפני ואחרי ה-1 באוגוסט נתקעו, מה שגרם לעסקאות שהושלמו "לקפוא", בעוד שעסקאות חדשות נעצרו גם הן עקב קשיים, כאשר אנשים נמנעו מלקנות ולמכור במהלך תקופה זו.

"חשבנו שהחוק החדש יפתח את השוק ויקל על אנשים לבצע עסקאות, אבל במקום זאת הוא הקשה עליהם עוד יותר."

"בתחילה, משרד המס אמר שרשימת מחירי קרקע חדשה תהיה זמינה תוך שבוע-שבועיים כדי לחשב את מס ההעברה, אבל עכשיו חיכינו יותר מחודש וחצי ועדיין אין התקדמות. כל שבוע אנחנו צריכים ללכת למשרד המס כדי לברר כי הלקוחות כל הזמן דוחקים בנו", סיפר מר תואן.

מר טא טרונג קיין (מתווך נדל"ן בהו צ'י מין סיטי) אמר שישנם מקרים רבים בהם המוכר זקוק נואשות לכסף ונאלץ למכור את הבית, אך בסופו של דבר ההליכים לא הושלמו, והקונה גם אינו מסוגל לקבל הלוואה בנקאית ולשלם 100% מהסכום למוכר.

במקרים מסוימים, לקוחות מוכרים את בתיהם כדי לכסות את עלויות המעבר לחו"ל, כאשר טיסות מתוכננות ל-15 בספטמבר, ולכן הם החלו בהליכי המכירה בתחילת אוגוסט 2024.

המסמכים הנוטריוניים והמקדמה הושלמו, אך תהליך חישוב המס נתקע, מה שהותיר את המוכר לא בטוח כיצד להמשיך. המוכר נאלץ לטוס לחו"ל החל מ-15 בספטמבר, בעוד שתהליך תשלום המס נותר תלוי ועומד.

"לקוחות מקבלים שאם יתעוררו בעיות בהמשך, הם יישא בעלויות נוספות עבור נסיעה הלוך ושוב כדי לפתור אותן, משום שהם לא יודעים כמה זמן ייקח להשלים הליך זה", אמר מר קיין.

יתר על כן, לדברי מר קיין, במציאות, ישנם מקרים בהם אנשים צריכים ללוות כסף ממקורות חיצוניים כדי לפרוע את ההלוואות הקיימות שלהם על מנת לקבל את שטר הבעלות על הקרקע ולהשלים את העברת הבעלות. אם הקונה לווה גם מבנק אך לא ניתן לפרוע את ההלוואה, הדבר מעמיד את המוכר בדילמה, ומכריח אותו להישאר בחובות בעת מכירת הבית.

מר פאם טרונג פו, מנהל חברת ניהול הנדל"ן של טיטניום, ציין כי הקיפאון בהליכים להנפקה וחידוש אישורי שימוש בקרקע ושינוי ייעודי שימוש בקרקע מונע מאנשים לבצע עסקאות, לקנות ולמכור, וכתוצאה מכך, גם עסקי תיווך נדל"ן מתמודדים עם קשיים.

"הרשויות צריכות לפתור במהירות מכשולים לעסקאות נדל"ן בהו צ'י מין סיטי או להחיל מנגנונים זמניים; אסור להן לאפשר 'הקפאה' של עסקאות כפי שהן נמשכות יותר מחודש", אמר מר פו.

לדברי מר טראן חאן קואנג, מנהל חברת ההשקעות בנדל"ן וייט אן הואה, עסקים מצפים כי יישום מוקדם של חוקים הקשורים לקרקעות יפתור מכשולים בשוק ויקדם עסקאות נדל"ן. עם זאת, במציאות, צצו בעיות שמעכבות עוד יותר את העסקאות.

"כל יישוב מיישם זאת בצורה שונה, מה שגורם לאנשים ולעסקים לשאת בתוצאות", אמר מר קוואנג בכעס.

אנשים המסיימים הליכי קרקע ורכוש במחוז בין טאן, הו צ'י מין סיטי - צילום: ה. האן

ממשרד משאבי הטבע והסביבה טרם נמסרה תגובה.

לדברי עורך הדין נגו הויניה פואנג תאו (משרד עורכי הדין TAT), התאמת טבלאות מחירי הקרקעות כך שישקפו את ערכי השוק היא הכרחית, אך לא מקובל להשאיר אזרחים ועסקים תקועים בהליכים בירוקרטיים.

ראוי לציין, כי בעוד יישובים רבים אחרים עדיין מעבדים בקשות קרקע על סמך מקדם K ומחירון הקרקע הישנים, הו צ'י מין סיטי "מחכה" לפרסום מחירון הקרקע המתוקן.

"ההמתנה לרשימת מחירי הקרקעות החדשה לא רק מקשה על אנשים להשלים הליכי קרקע, אלא גם משפיעה קשות על פעילותם של עסקים, ובמיוחד משפיעה לרעה על קצב הפיתוח הכלכלי של הו צ'י מין סיטי", אמרה גב' טאו, והציעה כי יש להמשיך ליישם את רשימת מחירי הקרקעות הישנה בזמן ההמתנה לפרסום רשימת מחירי הקרקעות החדשה.

נציג האסיפה הלאומית, לה שואן טאן, יו"ר איגוד עורכי הדין של מחוז חאן הואה, הציע כי בתפקידו כסוכנות המסייעת לממשלה בניסוח חוק הקרקעות לשנת 2024, משרד משאבי הטבע והסביבה צריך להציע באופן יזום לממשלה או לארגן כנס לאומי כדי לשמוע ממשרדים, מגזרים ורשויות מקומיות על מכשולים על מנת למצוא פתרונות ולספק הנחיות בזמן.

לדברי מר ת'אן, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי מחירי הקרקעות לפי החוק הישן יחול עד ה-31 בדצמבר 2025. לכן, במידת הצורך, ועדת העם המחוזית יכולה להתאים אותה כך שתשקף את מחירי השוק המקומיים.

אחרת, מחירון הקרקעות הישן ימשיך להיות מיושם, ותיווצר מחירון קרקעות חדש לשימוש החל מ-1 בינואר 2026.

לכן, זה נורמלי לחלוטין שחלק מהיישובים לא יתאימו את רשימות מחירי הקרקעות שלהם בעוד שאחרים כן.

"החוק הטיל את המשימה על הרשויות המקומיות. אם הו צ'י מין סיטי מרגישה שמחירי הקרקעות הישנים נמוכים מדי ועלולים לגרום להפסדים, עליה להשלים במהירות את ההליכים לפרסום מחירי קרקעות מתוקנים, תוך ייעול ההליכים עבור התושבים", אמר מר ת'אן.

עורך הדין טראן דוק פואנג (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) טען גם כי בזמן ההמתנה לפרסום רשימת התאמת מחירי הקרקעות החדשה, הו צ'י מין סיטי חייבת להחיל את רשימת המחירים הישנה ורשויות המס חייבות לטפל בהליכים המנהליים עבור התושבים.

יתר על כן, חוק המקרקעין החדש מאפשר גם את יישום מחירון הקרקעות הישן עד ל-31 בדצמבר 2025. לכן, עד לפרסום מחירון הקרקע המתוקן, מחירון הקרקעות הישן נשאר בתוקף.

"אם מחירון המחירון החדש עדיין לא זמין, יש להחיל את מחירון המחירון הישן. למה להפסיק את הטיפול בהליכים מנהליים ולגרום לאנשים לסבול הפסדים?"

"בהינתן שרשויות מקומיות משהות את עיבוד הבקשות כדי לקבל חוות דעת, משרדי ממשלה וסוכנויות רלוונטיות צריכים לספק במהירות חוות דעת מאוחדות כדי שהרשויות המקומיות יוכלו להמשיך. אנשים לא יכולים לשבת ולחכות שהסוכנויות יחליפו דעות כאלה", אמר מר פואנג.

מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי הגישה שוב הצעה דחופה.

אנשים מגיעים להשלים הליכי רישום קרקעות ונכסים בסניף משרד רישום הקרקעות של מחוז פו נואן, הו צ'י מין סיטי - צילום: TTD

ב-16 בספטמבר, מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי המשיכה להגיש בקשה דחופה לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לקיים פגישה לפתרון סוגיות הקשורות לקרקעות החל מה-1 באוגוסט 2024.

באופן ספציפי, סוכנות זו הציעה שהעירייה תארגן פגישה כדי להכריע באופן סופי ולתקנן את יישום מסמכים משפטיים כגון טבלאות מחירי קרקע, מקדמי התאמת מחירי קרקע, שיעורי אחוז לחישוב דמי חכירת קרקע וכו', כך שרשויות המס יוכלו לחשב במהירות התחייבויות כספיות הקשורות לקרקע.

על פי מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי, עבור מסמכים הקשורים לקרקעות שהוגשו החל מ-1 באוגוסט 2024, ועד לפני שהעיר תוציא את ההחלטה להתאים את מחירי הקרקעות, יחולו התקנות בנוגע למחירי הקרקעות באזור לתקופה 2020-2024.

על פי נתוני מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי, בין ה-1 ל-27 באוגוסט, קיבלה הסוכנות סך של 8,808 בקשות. אלה כללו 346 בקשות לגביית אגרת שימוש בקרקע הקשורה להכרה בזכות שימוש בקרקע ו-277 בקשות לגביית אגרת שימוש בקרקע הקשורה להמרת ייעוד קרקע.

בנוסף, ישנם 5,448 דוחות מס הכנסה אישיים מהעברות נדל"ן ו-2,737 דוחות עבור מקרים ללא התחייבויות כספיות. עם זאת, היעדר רשימת מחירי קרקעות שפורסמה הוביל לעיכובים משמעותיים בעיבוד בקשות הקשורות לקרקע.

על פי תחקיר של עיתון Tuoi Tre, משרדי המס מתמודדים כעת עם צבר גדול של מסמכים הקשורים לקרקעות החל מ-1 באוגוסט 2024. בחלק ממשרדי המס יש 400-500 תיקים הממתינים. ראש משרד מס במחוז מרכזי בהו צ'י מין סיטי הצהיר כי עליהם להמתין לרשימת מחירי הקרקעות החדשה לפני שיוכלו לחשב את חובות המס. לכן, רשויות המס יכולות רק להסביר את המצב לאנשים ואינן יכולות לעשות דבר נוסף.

עם זאת, חלק ממשרדי המס הצהירו כי גילו גמישות בטיפול בתיקים הקשורים להעברות, ירושות ומתנות הפטורים ממס הכנסה אישי ודמי רישום. במקרים החייבים במס, אנשים צריכים להמשיך להמתין מכיוון שאין להם מה לעשות.

מר נגוין ואן דין (יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם):

יישובים רבים עדיין מתקשים.

למרות ששלושת החוקים בתוקף כבר יותר מחודש, נראה עדיין שיש פער בין הסוכנויות שניסחו את החוקים לבין הרשויות המיישמות אותם. גורמים רשמיים בכמה יישובים טרם קלטו את נקודות המבט של הסוכנויות המנסחות את החוקים, מה שמוביל להיסוס ובלבול בטיפול בהליכי הקרקע, במיוחד בכל הנוגע לטבלאות מחירי קרקעות - הבסיס לקביעת התחייבויות כספיות לקרקע.

למרות צווים וחוזרים המנחים את החוק, היישום נותר קשה מאוד. לכן, למרות שהחוקים החדשים בתוקף כבר למעלה מחודש, רוב היישובים עדיין מחפשים פתרונות יישום מתאימים, ואף מוציאים תקנות קשורות כגון הערכת קרקע ואישור מחירי קרקע. במציאות, מעט מאוד פרויקטים נפתרו במסגרת החוק החדש משום שהיישובים צריכים לבנות מחדש את ההליכים לטיפול בנושאים קשורים.

פרופ' חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין (ראש המחלקה למשפט כלכלי, אוניברסיטת המשפטים של האנוי):

אנחנו צריכים מנגנון שיגן על אנשי אכיפת החוק!

כדי לראות את האפקטיביות הברורה של שלושת החוקים, נדרש זמן נוסף כדי שמשרדים, מגזרים ורשויות מקומיות יגיעו לקונצנזוס לגבי יישומם. לדוגמה, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע חמישה עקרונות לקביעת מחירי קרקעות, הראשון הוא כי יש לקבוע את מחירי הקרקעות על פי עקרונות השוק, ולא על פי מחירי השוק.

יישובים רבים מבינים את הערכת השווי של קרקעות על סמך מחירי שוק, מה שמקשה על היישום עקב תנודות יומיומיות במחירי השוק. "חוסר בהירות" זה מקל על ספקולציות, מנפח בקלות את מחירי הקרקעות באמצעות מכרזים ומשבש את השוק. באכיפת החוק, בנוסף לעקרון השוק, יש ליישם את ארבעת העקרונות הנותרים באופן מקומי בהתאם להליכים המשפטיים.

בנוסף, יש צורך במנגנון להגנה על גורמי אכיפה בהקשר הנוכחי. במקביל, יש להבטיח את עצמאותם של גופי הערכת שווי מקרקעין ושל סוכנויות קבלת החלטות בנוגע למחירי קרקע. הערכת שווי מקרקעין חייבת להבטיח איזון אינטרסים בין משתמשי הקרקע, המדינה והמשקיעים. ניפוח מחירי הקרקע בלבד יקשה מאוד על מקסום יעילות השימוש בקרקע.

מקור: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm