3 חוקי נדל"ן: הסירו מיד מכשולים

אחת המטרות שהציבה הממשלה וציפיות האסיפה הלאומית כאשר חוק הקרקעות משנת 2024 נכנס לתוקף חמישה חודשים מוקדם יותר (החל מ-1 בינואר 2025) היא לפשט את ההליכים ולפתור בעיות הקשורות לדיור וקרקעות עבור עסקים ואנשים פרטיים.

עם זאת, בכמה יישובים, ובמיוחד בהו צ'י מין סיטי, הליכי קרקעות רבים "הוקפאו" מאז כניסת חוק זה לתוקף.

אנשים יושבים על האש

ב-5 באוגוסט, לאחר חתימה על העברת הנדל"ן מתחילת אוגוסט 2024 (כאשר חוק הקרקעות 2024 ייכנס לתוקף), הגיש מר ו., תושב וין לוק א' (בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי), את מסמכי הרישום למשרד הרישום המחוזי וטופס חישוב המס הועבר לרשות המסים החל מ-14 באוגוסט.

עם זאת, לאחר יותר מחודש, רשות המסים טרם הוציאה הודעת מס להעביר למשרד הרישום להשלמת הליך הרישום להעברת השם לקונה.

מר ו. אמר שכאשר חתם על חוזה ההעברה, התחייב כלפי הקונה לעדכן את שינוי השם תוך 20 יום. מכיוון שהתיק התנהל באיטיות, הקונה הפעיל עליו לחץ רב לפתור את הבעיה או להחזיר את הכסף.

"בחודש האחרון, כשקראתי דיווחי חדשות ורואה את סוכנויות המס והמשאבים מתעסקות הלוך ושוב, מדווחות ומבקשות חוות דעת על ליקויים, הייתי כל כך חסר סבלנות שאני לא יכול לשבת בשקט."

"יש לפתור במהירות את הליכי הקנייה, המכירה וההעברה, אך במקום לחכות שמשרדי הממשלה והרשויות המקומיות יקיימו פגישה אחר פגישה, אנשים ועסקים מפספסים כל כך הרבה דברים וסובלים מכל מיני הפסדים", התרעם מר ו.

באופן דומה, מר ט.ק.ד. קנה בית במחוז פו נואן ב-8 באוגוסט 2024, אך יותר מחודש לאחר הגשת הבקשה להעברת בעלות, הוא עדיין לא קיבל את התוצאה, מה שגרם לעיכוב בכל תוכניותיו.

באופן ספציפי, מר ד. קנה את הבית תמורת 14 מיליארד דונג וייטנאמי. הוא תכנן ללוות במהירות 10 מיליארד דונג מבחוץ כדי לפרוע אותו, ולאחר מכן ללוות מהבנק כדי להחזיר אותו.

התיק טרם הושלם, למרות שהבנק השלים את הליכי הערכת השווי וההלוואה אך אינו יכול לפרוע, כך שמר ד. מתקשה לשאת את הריבית על ההלוואה מבחוץ מבלי לדעת מתי היא תוחזר.

"הריבית על הלוואות חיצוניות היא עשרות מיליונים ביום, בעוד שהסוכנויות איטיות בהחלטות כיצד לפתור את הבעיה, אנשים צריכים לשאת בנטל הכבד", אמר מר ד.

עקב מחסור בכסף, גב' פל. (המתגוררת במחוז 12, הו צ'י מין סיטי) נאלצה למכור שתי חלקות אדמה במחוז 12 תמורת 6 מיליארד דונג וינדי. מכיוון ששתי החלקות היו משועבדות להלוואות בבנק, היא נאלצה ללוות יותר מ-4 מיליארד דונג ממכרים כדי להשלים את ההליכים לשחרור המשכנתא מהספר האדום.

בינתיים, קונה הבית גם לווה מהבנק, ולכן גב' ל. סייעה לקונה בהשלמת ההליכים. הבנק הסכים להפקיד את ההלוואה לקונה לאחר השלמת הליכי תשלום מס העברה ורישום שינוי השם.

בעת הגשת הבקשה במשרד הארנונה, נאמר לגב' ל. כי ועדת העם של העיר עומדת לפרסם מחירון קרקע חדש, ולכן עליה להמתין זמנית לחישוב מס ההעברה לפי מחירון הקרקע החדש.

עם זאת, עד כה, קבצי חישוב מס ההעברה עדיין תקועים, מה שגורם גם למוכר וגם לקונה להיתקע.

"מכרתי את הקרקע כי היה לי מחסור בכסף. לא ציפיתי שזה יהיה אפילו יותר קשה אחרי המכירה. אני רק מקווה שהרשויות יחשבו במהירות את מס ההעברה כדי שאוכל להשלים את הליכי מכירת הקרקע", אמרה גב' ל.

עסקאות נדל"ן בהו צ'י מין סיטי נוטות לקפוא על שמריה מכיוון שלאחר קנייה ומכירה, עדיין לא ניתן להשלים את הליכי העברת הבעלות ורישום הנכס - צילום: קוואנג דין

קשיים נוספים בשוק הנדל"ן

בינתיים, מר טראן דוק ת'ואן (מנהל קומת מסחר בנדל"ן במחוז 7) אמר כי לעסק הזה לבדו יש כמעט 20 תיקי רכישה ומכירה של נדל"ן שנתקעו בשלב תשלום המס.

לדברי מר תואן, כל הרישומים לפני ואחרי ה-1 באוגוסט הושעו, מה שגרם ל"הקפאה" של עסקאות שהושלמו, ועבור עסקאות חדשות, אנשים התקשו ולכן גם הפסיקו לקנות ולמכור במהלך תקופה זו.

"חשבתי שהחוק החדש יפתח את השוק ויעזור לאנשים לסחור בצורה נוחה יותר, אבל במקום זאת הוא מקשה על אנשים."

"בתחילה, משרד המסים אמר שייקח רק שבוע-שבועיים עד שרשימת מחירי קרקעות חדשה תהיה זמינה כבסיס לחישוב מס העברה, אך עד כה חיכינו יותר מחודש וחצי ללא כל התקדמות. "כל שבוע אנחנו צריכים ללכת למשרד המסים ולבקש כי הלקוחות ממשיכים ללחוץ עלינו", אמר מר תואן.

מר טא טרונג קיין (מתווך נדל"ן בהו צ'י מין סיטי) אמר שישנם מקרים רבים בהם המוכר זקוק נואשות לכסף ולכן הוא נאלץ למכור את הבית אך בסופו של דבר לא ניתן להשלים את ההליך, הקונה אינו יכול ללוות מהבנק ולשלם 100% מהסכום למוכר.

ישנו מקרה בו לקוח מכר את הבית כדי לכסות את עלויות ההתיישבות בחו"ל. הטיסה הייתה מתוכננת ל-15 בספטמבר, כך שהליכי המכירה הושלמו בתחילת אוגוסט 2024.

המסמכים הנוטריוניים והמקדמה הושלמו, אך תהליך חישוב המס נתקע, מה שגרם למוכר לא לדעת מה לעשות. המוכר נאלץ להסכים לטיסה לחו"ל החל מ-15 בספטמבר, בעוד שתהליך תשלום המס המשיך להמתין.

"לקוחות מקבלים שאם יהיו בעיות בהמשך, הם יצטרכו להוציא יותר כסף על טיסות הלוך ושוב כדי לטפל בהן מאוחר יותר, כי הם לא יודעים מתי ההליך יושלם", אמר מר קיין.

בנוסף, לדברי מר קיין, במציאות, ישנם מקרים בהם בעת מכירת בית, יש ללוות כסף מבחוץ כדי לפרוע את ההלוואה על מנת לקבל את הליך שינוי השם על ידי ה-"ספר האדום". במקרים בהם הקונה לווה גם מהבנק אך אינו יכול להוציא את הכסף, המוכר ייקלע ל"דילמה" ויצטרך לקחת על עצמו חובות בעת מכירת הבית.

מר פאם טרונג פו, מנהל חברת ניהול הנדל"ן של טיטניום, ציין כי השעיית ההליכים להנפקה ושינוי של אישורי שימוש בקרקע ומטרות שימוש בקרקע מקשה על אנשים לסחור, לקנות ולמכור, מה שגורם לקשיים לעסקי תיווך.

"על הרשויות להסיר במהירות מכשולים לעסקאות נדל"ן בהו צ'י מין סיטי או להחיל מנגנון זמני. אין להקפיא עסקאות כפי שהיו בחודש האחרון", אמר מר פו.

לדברי מר טראן חאן קוואנג - מנהל חברת ההשקעות בנדל"ן וייט אן הואה, עסקים מצפים כי יישום מוקדם של חוקים הקשורים למגזר הקרקעות יסיר מכשולים לשוק ויקדם עסקאות נדל"ן, אך במציאות, צצו בעיות, שגרמו לעיכובים נוספים בעסקאות.

"כל יישוב מיישם זאת בצורה שונה, מה שגורם לאנשים ולעסקים לסבול מההשלכות", התרעם מר קוואנג.

אנשים שעוסקים בהליכי נדל"ן ברובע בין טאן, הו צ'י מין סיטי - צילום: H.HANH

משרד משאבי הטבע והסביבה טרם הודיע ​​על כך.

לדברי עורך הדין נגו הוין פואנג תאו (משרד עורכי הדין TAT), התאמת מחירי הקרקעות לשווי השוק היא הכרחית, אך אנשים ועסקים לא יכולים להיתקע בשלבים פרוצדורליים.

ראוי לציין, כי בעוד יישובים רבים אחרים עדיין מטפלים ברישומי מקרקעין לפי מקדם K ורשימת המחירים הישנה, ​​הו צ'י מין סיטי "מחכה" לפרסום מחירי קרקעות מתוקנים.

"ההמתנה למחירון החדש לא רק מקשה על אנשים להשלים הליכי קרקע, אלא גם משפיעה קשות על פעילותם של עסקים ובמיוחד משפיעה לרעה על קצב הצמיחה הכלכלית של הו צ'י מין סיטי", אמרה גב' טאו, והציעה כי יש להמשיך ליישם את מחירון הקרקעות הישן בזמן ההמתנה לפרסום מחירון הקרקעות החדש.

ציר האסיפה הלאומית, לה שואן טאן, יו"ר איגוד עורכי הדין במחוז חאן הואה, אמר כי כסוכנות המסייעת לממשלה בניסוח חוק הקרקעות לשנת 2024, משרד משאבי הטבע והסביבה צריך להציע באופן יזום לממשלה או לארגן כנס לאומי כדי להקשיב למשרדים, סניפים ורשויות מקומיות מדברים על בעיות על מנת לקבל פתרונות והכוונה בזמן.

לדברי מר ת'אן, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי מחירי הקרקעות הישנים יחולו עד ה-31 בדצמבר 2025. לכן, במידת הצורך, ועדת העם המחוזית תתאים אותו למחיר השוק המקומי.

אחרת, מחירון הקרקעות הישן עדיין יחול וייבנה מחירון קרקעות חדש לשימוש החל מ-1 בינואר 2026.

לכן, זה נורמלי לחלוטין שחלק מהיישובים לא מתאימים את מחירי הקרקעות בעוד שאחרים מתאימים את מחירי הקרקעות.

"החוק הטיל על יישובים, אם הו צ'י מין סיטי חשה שמחירי הקרקעות הישנים נמוכים, דבר שעלול לגרום להפסדים, עליה להשלים במהירות את ההליכים להוצאת מחירי קרקעות מתוקנים, שיאשרו את ההליכים עבור האנשים", אמר מר ת'אן.

עורך הדין טראן דוק פואנג (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) אמר גם כי בזמן ההמתנה לפרסום התאמת מחירי הקרקעות החדשה, הו צ'י מין סיטי חייבת להחיל את מחירון הקרקעות הישן ורשות המסים חייבת לפתור את ההליכים המנהליים עבור התושבים.

יתר על כן, חוק המקרקעין החדש מאפשר גם את יישום מחירון הקרקעות הישן עד 31 בדצמבר 2025. לכן, כאשר מחירון הקרקע המתוקן לא פורסם, מחירון הקרקעות הישן עדיין בתוקף.

"אם המחירון החדש אינו זמין, מותר להחיל את המחירון הישן. למה להפסיק לטפל בהליכים אדמיניסטרטיביים ולגרום לאנשים לסבול?"

"נוכח העובדה שרשויות מקומיות עצרו את הגשת בקשותיהן לחוות דעת, על המשרדים והסניפים הרלוונטיים למסור את חוות דעתם במהירות ולאחד את נקודות המבט שלהם כדי שהרשויות המקומיות יוכלו ליישם אותן. אנשים לא יכולים לשבת ולחכות שסוכנויות ידונו כך", אמר מר פואנג.

מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי ממליצה שוב בדחיפות

אנשים מגיעים לבצע הליכי נדל"ן בסניף משרד רישום המקרקעין של מחוז פו נואן, הו צ'י מין סיטי - צילום: TTD

ב-16 בספטמבר, מחלקת המסים של הו צ'י מין סיטי המשיכה לבקש בדחיפות מוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לארגן פגישה כדי לפתור את רישומי המקרקעין החל מ-1 באוגוסט 2024.

באופן ספציפי, סוכנות זו הציעה שהעירייה תארגן פגישה כדי לפתור ולאחד את יישום מסמכים משפטיים כגון טבלאות מחירי קרקע, מקדמי התאמת מחירי קרקע, אחוזי חישוב דמי שכירות קרקע וכו', כך שרשויות המס יוכלו לחשב במהירות התחייבויות כספיות על קרקע.

על פי מחלקת המסים העירונית, עבור רישומי מקרקעין הנובעים מ-1 באוגוסט 2024 ועד לפני התאריך בו העירייה מוציאה את ההחלטה להתאים את מחירי הקרקעות, יש להחיל בהתאם להחלטה מס' 02 מיום 16 בינואר 2020 של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי בנושא פרסום תקנות בנוגע למחירי קרקעות באזור לתקופה 2020 - 2024.

סטטיסטיקות של מחלקת המסים העירונית מראות כי בין ה-1 ל-27 באוגוסט, סוכנות זו קיבלה סך של 8,808 רשומות. מתוכן, 346 רשומות היו לגביית אגרת שימוש בקרקע במקרים של הכרה בזכות שימוש בקרקע, ו-277 רשומות היו לגביית אגרת שימוש בקרקע במקרים של שינוי ייעוד קרקע.

בנוסף, ישנם 5,448 רישומי מס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן ו-2,737 רישומים במקרים בהם לא נוצרו התחייבויות כספיות. עם זאת, היעדר הנפקת רשימות מחירון לקרקעות הוביל לצוואר בקבוק עצום בפתרון רישומים הקשורים לקרקע.

על פי חקירתו של טואי טרה, נותרו רישומי מקרקעין רבים במשרדי המס החל מ-1 באוגוסט 2024. בחלק ממשרדי המס נותרו 400-500 רישומים. ראש משרד מס במחוז מרכזי בהו צ'י מין סיטי אמר שעליהם להמתין לרשימת מחירי הקרקעות כדי לחשב את חובות המס. לכן, משרד המס יכול רק להסביר לאנשים ואינו יכול לעשות דבר אחר.

עם זאת, חלק ממשרדי המס אמרו כי פתרו באופן גמיש את הבקשות עבור אנשים עם מסמכי העברה, ירושה ומתנה הפטורים ממס הכנסה אישי ודמי רישום. עבור מסמכים החייבים במס, אנשים צריכים להמשיך להמתין ואינם יכולים לעשות דבר אחר.

מר נגוין ואן דין (יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם):

יישובים רבים עדיין מבולבלים

למרות ששלושת החוקים בתוקף כבר יותר מחודש, נראה עדיין שיש פער בין הגופים המנסחים את החוקים לבין היישובים המיישמים אותם. גורמי אכיפה בחלק מהיישובים לא "הבינו" את נקודות המבט של הגופים המנסחים את החוקים, ולכן קיימת היסוס ובלבול בטיפול בהליכי קרקעות, במיוחד בנושא רשימות מחירי הקרקעות - הבסיס לקביעת התחייבויות כספיות לקרקע.

למרות שהצווים והחוזרים מנחים את החוק, היישום עדיין קשה מאוד. לכן, למרות שהחוקים החדשים בתוקף כבר יותר מחודש, רוב היישובים עדיין מחפשים פתרונות יישום מתאימים, ואף מוציאים תקנות רלוונטיות כגון חישוב מחירי קרקע ואישור מחירון קרקע. למעשה, מספר הפרויקטים שנפתרו במסגרת החוק החדש קטן מאוד מכיוון שהיישובים צריכים לבנות מחדש את תהליך הטיפול בהליכים הקשורים.

פרופסור חבר, ד"ר נגוין קוואנג טוין (ראש המחלקה למשפט כלכלי, אוניברסיטת המשפטים של האנוי):

צריך מנגנון להגנה על אכיפת החוק!

כדי לראות את האפקטיביות הברורה של שלושת החוקים, עדיין לוקח זמן עד שמשרדים, סניפים ורשויות מקומיות יאחדו את עמדותיהם בנושא אכיפת החוק. לדוגמה, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע חמישה עקרונות לקביעת מחירי קרקעות, הראשון שבהם הוא קביעת מחירי קרקעות לפי עקרונות השוק, ולא לפי מחירי השוק.

יישובים רבים מבינים כי הערכת שווי קרקעות מבוססת על מחירי שוק, ולכן קשה ליישם זאת משום שמחירי השוק משתנים מדי יום. "אי-בהירות" זו אפשרה לספקולנטים לנפח בקלות את מחירי הקרקעות באמצעות מכרזים, מה שגרם לשיבושים בשוק. באכיפת החוק, בנוסף לעקרון השוק המקומי, יש ליישם את ארבעת העקרונות הנותרים בהתאם להליכים המשפטיים.

בנוסף, יש צורך במנגנון להגנה על גורמי האכיפה בהקשר הנוכחי. במקביל, יש להבטיח עצמאות בין גוף הערכת הקרקע לבין גוף קביעת מחירי הקרקע. הערכת קרקע חייבת להבטיח הרמוניה של אינטרסים בין משתמשי הקרקע, המדינה והמשקיעים. אם מחירי הקרקע ימשיכו לעלות, יהיה קשה מאוד לקדם יעילות קרקע.

מקור: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm