7 נקודות חדשות בולטות בחוק המקרקעין המתוקן

נדל"ן הוא ענף מיוחד ורגיש מאוד, המושפע באופן ישיר ומיידי משינויים בחוקי ומדיניות המקרקעין.

לדברי עורך הדין נגוין טאנה הא מלשכת עורכי הדין של האנוי , חוק הקרקעות המתוקן כולל הוראות רבות שהותאמו כדי להגן על האינטרסים המרביים של העם.

הנה כמה נקודות חדשות בולטות בין חוק המקרקעין המתוקן לחוק המקרקעין משנת 2013 שהוא סקר.

חדשנות בתקנות בנושא תכנון ותכנון שימושי קרקע

חוק הקרקעות המתוקן השלים תקנות בנושא תכנון ותוכניות שימושי קרקע בכיוון של חדשנות בתהליך, בתוכן ובשיטות של עריכת תכנון ותוכניות שימושי קרקע.

זה כולל הגברת הפרסום, השקיפות והשתתפות הציבור בתכנון שימושי קרקע באמצעות ארגון התייעצויות; השלמה ושכלול של התקנות בנוגע ליישום זכויות משתמשי קרקע באזורי תכנון.

אם תוכנית ייעוד הקרקע הוכרזה אך אין תוכנית ייעוד קרקע שנתית ברמת המחוז, משתמשי הקרקע רשאים להמשיך להשתמש בקרקע ולממש את זכויותיהם כמשתמשי קרקע. יישובים מבוזרים בקביעת יעדי תכנון כך שיישובים יכולים לפתח באופן יזום את הכלכלה החברתית שלהם .

חידושים בתקנות בנוגע לתכנון ושימוש בקרקע יהוו את הבסיס לשימוש במשאבי קרקע כבסיס לתהליך הפיתוח החברתי-כלכלי. היעילות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקע ישתפרו, וייצרו את הכוח המניע להפיכת ארצנו למדינה מפותחת עם הכנסה גבוהה כמדיניות המפלגה והמדינה.

תקנות ספציפיות בנוגע להשבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי

בנוגע להשבת קרקעות, פיצויים ותמיכה ביישוב מחדש, חוק הקרקעות המתוקן קבע במפורש מקרים בהם המדינה משיבה קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים.

מקרים אלה חייבים להיות פרויקטים של (1) בניית עבודות ציבוריות; (2) בניית מטה של ​​סוכנויות מדינה ועבודות ציבוריות; (3) מקרים אחרים, הכוללים קבוצות רבות של קריטריונים כגון: דיור, אזורי ייצור, פיתוח קרנות קרקע, מחצבים, עבודות תת-קרקעיות ומקרים בהם המדינה משיבה קרקע למכירה פומבית והצעות מחיר כדי להגדיל את הכנסות התקציב.

בנוסף, החוק קובע במפורש את הסדר והנהלים להשבת קרקעות לצורך פיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי עם נקודות חדשות רבות, המבטיחות דמוקרטיה, אובייקטיביות, הוגנות, פרסום, שקיפות, דיוק בזמנים ועמידה בהוראות החוק.

בניין דירות באזור סכר לין (צילום: טראן קאנג).

זאת גם לטובת הקהילה המשותפת ולפיתוח בר-קיימא, מתורבת ומודרני של הקהילה והיישוב; תוך מתן תשומת לב לנושאי מדיניות חברתית ונושאים המעורבים ישירות בייצור החקלאי .

יחד עם זאת, ננקטים הצעדים ליישום פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש והשבת קרקעות, תוך הבטחת עקרון השתתפות הציבור בכל השלבים, תוך הבטחת העיקרון שאנשים שאדמתם מוחזרת מקבלים פיצוי ויישוב מחדש לפני השבת הקרקע.

רכישת קרקע לפיתוח פרויקטים של דיור מסחרי

השבת קרקעות לצורך פיתוח פרויקטים של דיור מסחרי היא אחד ממקרי השבת הקרקעות הקבועים בסעיף 27, סעיף 79 לחוק הקרקעות המתוקן, העוסק בהשבת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים.

החוק קובע כי המדינה רשאית להשיב קרקעות לצורך ביצוע פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים, אך ורק במקרה של "פרויקטים של השקעה בבנייה באזור עירוני".

החוק מבהיר גם את אופי הפרויקטים באזורים עירוניים הכפופים לשקילת ביטול כ"פרויקטים של השקעה לבניית אזורים עירוניים בעלי פונקציות שימוש מעורבות, סנכרון מערכות תשתית טכנית, תשתיות חברתיות עם דיור בהתאם להוראות חוק הבנייה".

בעת ביצוע השבת קרקעות במקרים המפורטים בסעיף 79, יש לעמוד בעילות ובתנאים המפורטים בסעיף 80 בנושא "יסודות ותנאים להשבת קרקעות למטרות הגנה וביטחון לאומי; פיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים".

תקנות התכנון הנ"ל יורשות את הוראות חוק הקרקעות משנת 2013 על מנת להבטיח תקנות מחמירות בנוגע לתנאים וקריטריונים להשבת קרקעות לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי.

תקנה זו מבטיחה השבת קרקעות מחמירה יותר לפיתוח פרויקטים של דיור מסחרי בחוק הקרקעות המתוקן, המהווה צעד חשוב קדימה להבטחת זכויות הציבור ולמניעת ניצול לרעה של השבת קרקעות.

מקרים של הקצאת קרקע ללא מכרז

בנוגע להקצאת קרקע, חכירת קרקע והיתר לשינוי ייעודי קרקע, חוק הקרקעות המתוקן הסדיר במיוחד מקרים של הקצאת קרקע ללא מכרז או מכרז ומקרים שחייבים לעבור מכרז של זכויות שימוש בקרקע, הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע, והסדיר במיוחד מקרים של חכירת קרקע בתשלום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה בהתאם לרוח החלטה מס' 18 של הוועד המרכזי.

החוק קבע במפורש את התנאים והסמכות להתרת שינוי ייעוד הקרקע, כאשר כל הסמכות לאשר את שינוי ייעוד הקרקע לגידול אורז, אדמות יער מגן, אדמות יער לשימוש מיוחד ואדמות יער ייצור שהן יער טבעי מועברת למועצת העם ברמה המחוזית.

בו נקבע בבירור כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע וצריכים לשנות את ייעוד השימוש בקרקע חקלאית באזורי מגורים, קרקע חקלאית באותו חלקת אדמה עם קרקע למגורים לאדמה למגורים או לשנות את ייעוד השימוש בקרקע שאינה חקלאית שאינה קרקע למגורים לאדמה למגורים, אזי בהתבסס על תכנון ייעוד הקרקע ברמת המחוז שאושר על ידי הרשות המוסמכת, יאפשרו את שינוי ייעוד הקרקע מבלי להתבסס על תוכנית ייעוד הקרקע השנתית ברמת המחוז.

להציע תקנות להפחתת מתווכים בהקצאת קרקעות ובהשכרתן.

חוק הקרקעות המתוקן מקדם ביזור והאצלת סמכויות ביישום הזכות לייצג את מלוא בעלות העם על הקרקע, מאחד את הניהול לכיוון הגברת האחריות המקומית ופיקוח, פיקוח ובקרה קפדניים מצד הממשלה המרכזית; צמצום נקודות מוקד ומתווכים הקשורים לרפורמה מנהלית, צמצום טרחה ושליליות.

גופי תיווך בהקצאת קרקעות והשכרה באזורי כלכלה, אזורי טכנולוגיה עילית ושדות תעופה מצטמצמים. הליכים מנהליים מתמקדים ברפורמה, פישוט ושקיפות כדי להקל על אנשים בתהליך ביצוע ההליכים.

וילות נטושות באזור עירוני (צילום: טראן קאנג).

רשימת מחירי הקרקעות מתעדכנת מדי שנה

חוק המקרקעין המתוקן קובע את פרסום רשימות מחירי הקרקעות השנתיים כדי להבטיח דבקות הדוקה בהתפתחויות בפועל בשוק ולהרחיב את היקף תחולתן של רשימות מחירי הקרקעות.

החוק המתוקן קובע גם כי ועדת העם המחוזית אחראית להגיש למועצת העם להחלטה להתאים, לתקן ולהשלים את רשימת מחירי הקרקעות לצורך פרסום ויישום החל מה-1 בינואר של השנה העוקבת או להתאים, לתקן ולהשלים בתוך השנה ולהטיל על הממשלה את הקביעה של פרטים על מנת להבטיח כי רשימת מחירי הקרקעות תעודכן בהתאם למציאות.

תקנות ספציפיות למתן תעודות זכות שימוש בקרקע למקרים של שימוש בקרקע ללא מסמכים

במקרה שמשק בית או אדם פרטי משתמש בקרקע ללא מסמכים על זכויות שימוש בקרקע מבלי להפר את חוקי הקרקע, ולא במקרה בו קרקע מוקצית ללא סמכות מתאימה.

בהתאם לכך, משקי בית ויחידים שהשתמשו בקרקע לפני 18 בדצמבר 1980, ואושרו על ידי הקומונה כי אין מחלוקת, יקבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע כדלקמן:

עבור מגרשים עם בתים, מבנים ומבנים המשרתים את חיי הקרקע, אם שטח החלקה שווה או גדול ממגבלת ההכרה בקרקע למגורים כפי שנקבע בסעיף 5, סעיף 141 לחוק זה, שטח הקרקע למגורים המוכר שווה למגבלת ההכרה בקרקע למגורים ולא נדרשת אגרת שימוש בקרקע.

עבור מגרשים עם בתים, בתים ועבודות המשרתות את חייהן, אם שטח מגרש הקרקע קטן ממגבלת ההכרה בקרקע למגורים שנקבעה בסעיף 5, סעיף 141 לחוק זה, שטח הקרקע למגורים ייקבע כשטח המגרש כולו ואין צורך באגרת שימוש בקרקע.

עבור חלקות קרקע המשמשות לייצור שאינו חקלאי, עסקים, מסחר ושירותים, קרקעות לייצור שאינן חקלאי וקרקעות עסקיות מוכרות לפי השטח המשמש בפועל; צורת השימוש בקרקע מוכרת כצורת הקצאת קרקע עם גביית אגרת שימוש בקרקע, ותקופת השימוש בקרקע יציבה וארוך טווח.

מָקוֹר: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm