7 נקודות חדשות ראויות לציון בחוק המקרקעין המתוקן

נדל"ן הוא ענף ייחודי ורגיש ביותר, המושפע באופן ישיר ומיידי משינויים בחוקי ומדיניות המקרקעין.

לדברי עורך הדין נגוין טאנה הא מלשכת עורכי הדין של האנוי , חוק הקרקעות המתוקן מכיל סעיפים רבים המותאמים כדי להגן על האינטרסים של העם במידה המרבית.

להלן מספר נקודות חדשות ראויות לציון בין חוק המקרקעין המתוקן לחוק המקרקעין משנת 2013, כפי שהודגש על ידו.

רפורמה בתקנות בנושא תכנון ושימוש בקרקע.

חוק הקרקעות המתוקן שיכלל את התקנות בנוגע לתכנון ותוכניות שימושי קרקע, תוך התקדמות לעבר חדשנות בתהליך, בתוכן ובשיטות של הכנת תוכניות ותוכניות שימושי קרקע.

זה כולל הגברת הפתיחות, השקיפות והשתתפות הציבור בתכנון שימושי קרקע באמצעות התייעצויות; והשלמה ושיפור התקנות בנוגע למימוש זכויות משתמשי קרקע באזורים מתוכננים.

אם תוכנית השימוש בקרקע פורסמה אך אין תוכנית שימוש שנתית בקרקע ברמת המחוז, משתמשי הקרקע רשאים להמשיך להשתמש בקרקע ולממש את זכויות השימוש שלהם בקרקע. רשויות מקומיות מבוזרות בקביעת יעדי תכנון כדי לאפשר להן לפתח באופן יזום את פעילותן החברתית -כלכלית.

חידושים בתקנות תכנון שימושי קרקע יניחו את היסודות לניצול משאבי קרקע כתשומה לפיתוח חברתי-כלכלי. יעילות ניהול ושימוש בקרקעות ישופרו, וייצרו מומנטום עבור וייטנאם להפוך למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה, כפי שחזו המפלגה והמדינה.

תקנות ספציפיות המתארות את הנסיבות בהן ניתן להשיב קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי.

בנוגע לרכישת קרקעות, פיצויים ותמיכה ביישוב מחדש, חוק הקרקעות המתוקן קבע במפורש את המקרים בהם המדינה רוכשת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי.

מקרים אלה חייבים להיות פרויקטים של (1) בניית עבודות ציבוריות; (2) בניית מטה סוכנויות מדינה, מתקני שירות ציבורי; (3) מקרים אחרים, הכוללים קבוצות רבות של קריטריונים כגון: דיור, אזורי ייצור, פיתוח קרנות קרקע, מחצבים, עבודות תת-קרקעיות ומקרים בהם המדינה משיבה קרקע למכירה פומבית או מכרז כדי להגדיל את הכנסות התקציב.

בנוסף, החוק קבע במפורש גם את ההליכים לרכישת קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי, עם נקודות חדשות רבות, המבטיחות דמוקרטיה, אובייקטיביות, הוגנות, פתיחות, שקיפות, דיוק בזמנים ועמידה בדרישות החוק.

בנייני דירות באזור Linh Đàm (צילום: Trần Kháng).

זאת גם לטובת הכלל של הקהילה ולפיתוח בר-קיימא, מתורבת ומודרני של הקהילה והיישוב, תוך מתן תשומת לב למוטבים ממדיניות חברתית ולאלו המעורבים ישירות בייצור החקלאי .

זה כולל גם צעדים לפיצוי, תמיכה, יישוב מחדש ורכישת קרקעות, הבטחת עקרון השתתפות הציבור בכל השלבים, והבטחה שאלו שאדמתם נרכשת יקבלו פיצוי ויישוב מחדש לפני רכישת הקרקע.

רכישת קרקע לצורך פיתוח פרויקטים מסחריים למגורים.

רכישת קרקע לצורך פיתוח פרויקטים מסחריים למגורים היא אחד המקרים של רכישת קרקע הקבועים בסעיף 27, סעיף 79 לחוק הקרקעות המתוקן, העוסק ברכישת קרקע לצורך פיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי.

החוק קובע כי המדינה רשאית להשיב קרקעות לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים מסחריים/שירותיים, אך ורק במקרה של "פרויקטים של השקעה בפיתוח עירוני".

החוק מבהיר גם את אופיים של פרויקטים של פיתוח עירוני הכפופים לביקורת לביטול כ"פרויקטים של השקעה לבניית אזורים עירוניים בעלי פונקציות שימוש מעורבות, מערכות תשתית טכניות וחברתיות משולבות עם דיור כפי שנקבע בחוק הבנייה".

בעת ביצוע שיקום קרקעות במקרים המפורטים בסעיף 79, יש לעמוד בעילות ובתנאים המפורטים בסעיף 80 בנושא "עילות ותנאים לשיקום קרקעות למטרות הגנה וביטחון לאומי; פיתוח חברתי-כלכלי לטובת המדינה והציבור".

התקנות הנ"ל נועדו בהתאם להוראות חוק המקרקעין משנת 2013, תוך הבטחת תקנות מחמירות וברורות לגבי התנאים והקריטריונים לרכישת קרקע עבור פרויקטים מסחריים של דיור.

תקנה זו, אשר מבטיחה נהלים מחמירים יותר לרכישת קרקעות עבור פרויקטים של פיתוח דיור מסחרי בחוק הקרקעות המתוקן, מהווה צעד חשוב קדימה בהגנה על זכויות הציבור ובמניעת ניצול לרעה של רכישת קרקעות.

מקרים של הקצאת קרקע ללא מכרז או הצעות מחיר.

בנוגע להקצאת קרקע, חכירת קרקע והיתר להמרת שימוש בקרקע, חוק הקרקעות המתוקן קובע במפורש מקרים של הקצאת קרקע ללא מכרז או מכרז, ומקרים המחייבים מכרז של זכויות שימוש בקרקע או מכרז לבחירת משקיעים לפרויקטים המשתמשים בקרקע. הוא גם מציין מקרים של חכירת קרקע עם תשלום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה, בהתאם לרוח החלטה מס' 18 של הוועד המרכזי.

החוק קבע במפורש את התנאים והסמכות להתרת המרת שימושי קרקע, תוך ביזור כל הסמכות לאישור המרת שימושי קרקע מאדמות גידול אורז, אדמות יער מגוננות, אדמות יער לשימוש מיוחד ואדמות יער לייצור טבעי למועצת העם המחוזית.

באופן ספציפי, התקנות קובעות בבירור כי משקי בית ויחידים המשתמשים כיום בקרקע המעוניינים לשנות את ייעוד השימוש בקרקע חקלאית בתוך אזורי מגורים, קרקע חקלאית באותו חלקה המכילה קרקע למגורים לקרקע למגורים, או לשנות את ייעוד השימוש בקרקע שאינה חקלאית שאינה קרקע למגורים לקרקע למגורים, חייבים לבסס את הרשות שלהם על תוכנית השימוש בקרקע ברמת המחוז שאושרה על ידי הרשות המוסמכת, ולא על תוכנית השימוש השנתית בקרקע ברמת המחוז.

הנהגת תקנות להפחתת מתווכים בהקצאת קרקעות ובהשכרתן.

חוק הקרקעות המתוקן מקדם ביזור והאצלת סמכויות במימוש זכות העם לייצג את הבעלות על הקרקע, מאחד את הניהול באופן שמגביר את אחריותם של היישובים ומבטיח פיקוח, פיקוח ובקרה קפדניים מצד הממשלה המרכזית; מצמצם את מספר הסוכנויות והמתווכים, בשילוב עם רפורמה מנהלית, מצמצם אי נוחות ושחיתות.

מספר המתווכים המעורבים בהקצאת קרקעות והשכרה באזורים כלכליים, אזורי טכנולוגיה עילית ושדות תעופה צומצם. הליכים מנהליים עברו רפורמה, פושטו ונעשו שקופים יותר כדי להקל על התהליך עבור האזרחים.

וילות נטושות באזור עירוני (צילום: טראן קאנג).

רשימות מחירי הקרקעות מתעדכנות מדי שנה.

חוק המקרקעין המתוקן קובע את פרסום רשימות מחירי הקרקעות השנתיים על מנת להבטיח שהן ישקפו מקרוב את ההתפתחויות בפועל בשוק ולהרחיב את היקף תחולתן של רשימות מחירי הקרקעות.

החוק המתוקן קובע גם כי ועדת העם המחוזית אחראית להגיש למועצת העם המחוזית להחלטה על התאמה, תיקון והשלמה של רשימת מחירי הקרקעות שיפורסמה ותיושם החל מה-1 בינואר של השנה העוקבת, או התאמה, תיקון והשלמה שלה בתוך השנה, ומטיל על הממשלה מתן תקנות מפורטות על מנת להבטיח כי רשימת מחירי הקרקעות תעודכן כך שתשקף את המציאות.

תקנות המפרטות את הנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע במקרים בהם נעשה שימוש בקרקע ללא תיעוד.

זה חל על משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע ללא מסמכי זכויות שימוש בקרקע, בתנאי שאינם מפרים את חוקי הקרקע והקרקע לא הוקצתה ללא סמכות מתאימה.

בהתאם לכך, משקי בית ויחידים אשר השתמשו בקרקע לפני 18 בדצמבר 1980, וזכויות השימוש שלהם בקרקע אושרו על ידי הקומונה כפטורות מסכסוכים, יקבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע כדלקמן:

עבור מגרשים עם בתים, בתים ומבנים המשמשים את חיי היומיום, אם שטח החלקה שווה או גדול משטח הקרקע המוכר כקרקע למגורים כפי שנקבע בסעיף 5, סעיף 141 לחוק זה, אזי שטח הקרקע המוכר למגורים יהיה שווה לשטח הקרקע המוכר כקרקע למגורים ולא ישולם אגרת שימוש בקרקע.

עבור מגרשים עם בתים, בתים ומבנים המשמשים את חיי היומיום, אם שטח המגרש קטן משטח הקרקע המוכר כקרקע למגורים כפי שנקבע בסעיף 5, סעיף 141 לחוק זה, שטח הקרקע למגורים ייקבע כשטח המגרש כולו ואין צורך בתשלום אגרת שימוש בקרקע.

עבור חלקות קרקע המשמשות לייצור לא חקלאי, עסקים, מסחר ושירותים, הקרקע מוכרת כקרקע לייצור לא חקלאי ועסקים על סמך השטח בפועל המשמש; צורת השימוש בקרקע מוכרת כהקצאת קרקע עם תשלום דמי שימוש בקרקע, ותקופת השימוש בקרקע יציבה וארוכת טווח.

מָקוֹר: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm