בק ג'יאנג: מניעת עליות מחירי קרקעות ספקולטיביות.

בק גיאנג - לאחרונה, חלה תופעה של עליות מחירי קרקעות מקומיות באזורים מסוימים במחוז בעקבות מידע על מיזוג גבולות מנהליים בין מחוזות בק גיאנג ובק נין. ערך ההעברה של חלקות קרקע רבות הראה עלייה פתאומית, וגם מספר העסקאות עלה בחדות.

על פי החוק, המדינה תיישם צעדי ויסות שוק אם מחירי הנדל"ן יעלו ביותר מ-20% בתוך תקופה של שלושה חודשים או במקרים של תנודות חריגות בשוק. צעדי ויסות אלה מפורטים במפורש בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2024 ובצו היישום שלו.

מחירי הקרקעות באזור העירוני החדש ממערב לעיירה ווי (מחוז לאנג גיאנג) זינקו פעם כאשר פורסמו חדשות על ארגון מחדש של הגבולות המנהליים.

מנקודת מבט של ניהול שוק, העלייה האחרונה בפעילות הנדל"ן המקומית היא נושא לדאגה עבור סוכנויות ניהול המדינה, אשר ינקטו בפעולות הנדרשות כדי להבין ולווסת במהירות את ההיצע והביקוש במידת הצורך. מבחינת ההשפעה המעשית, העלייה המדווחת של 30% בערכי עסקאות הנדל"ן באזורים מסוימים תשפיע ישירות על שתי קבוצות: ראשית, פרויקטים של נדל"ן באזור יושפעו חלקית כאשר ישמשו כנקודת ייחוס לחישוב דמי שימוש בקרקע. שנית, אנשים עם צרכים אמיתיים של דיור יתקשו יותר לגשת לקרקע לבנייה.

עליות מחירי נדל"ן מקומיות עלולות להשפיע לרעה על השוק. רגולטורים צריכים להבין ולפקח על מצבים אלה כדי להקל על יישום פרויקטים עבור משקיעים ולהבטיח דיור בר השגה לציבור. לכן, אימות פעילויות על מנת להבטיח דיוק ושקיפות הוא קריטי, ויש למנוע מניפולציות מחירים וצורות אחרות של הגזמת מחירים ולהעניש אותן בחומרה.

נכון לעכשיו, רק מעט חברות תיווך נדל"ן פועלות בצורה מאורגנת היטב, בעוד שרובן עדיין הן מתווכים פרטיים הפועלים באופן עצמאי. לכן, השוק מושפע בקלות ממגמות ספקולטיביות וחסר שקיפות בנוגע למוצרים כגון מעמד משפטי, התקדמות ופוטנציאל שוק בפועל. אנשים רבים מפיצים שמועות על מגמות על הנייר ומפיצים באופן קולקטיבי מידע לא מדויק.

לאחרונה, צצו שמועות רבות על מיזוגי גבולות מנהליים, מה שהוביל יועצים עצמאיים לחזק את אמונת הלקוחות בבירה חדשה, מושקעת ומודרנית, ובכך לייצר עניין ולקדם עסקאות. אלו הן שיטות אטומות בתיווך הנדל"ן. יצירת השפעות כאלה משפיעה לרעה גם על אלו העוסקים בשיטות אלו, שכן הם איבדו את אמון לקוחותיהם.

פיתוח שוק הנדל"ן דורש מקצועיות מצד ארבעת בעלי העניין: הממשלה, משקיעים, מפיצים וצרכנים. כדי לרסן בועות ספקולטיביות, יש להתמקד בהתמקצעות צוות ההפצה. משקיעים משניים, לעומת זאת, צריכים לזהות במדויק את פוטנציאל הצמיחה של שוק הנדל"ן ולהימנע מלהסתבך בהשקעות על סמך מנטליות עדר תוך הזנחת גורמים משפטיים בסיסיים.

כדי לפתח את שוק הנדל"ן, נדרשת מקצועיות מצד ארבעה שחקנים מרכזיים: המדינה, משקיעים, מפיצים וצרכנים. כיום, מפיצים (בורסות נדל"ן וחברות תיווך) הם מרכיבים חיוניים, התורמים לזרימה חלקה של שוק הנדל"ן. החוק קובע בבירור את הצורך בשקיפות ופתיחות בעסקאות נדל"ן. לכן, אם המכירות יתמקצעו באמצעות מפיצים בבורסות או בחברות תיווך, השוק יוכל לסנן מניפולציות מחירים ועליות מחירים מלאכותיות.

בתגובה למצב זה, איגוד הנדל"ן מגביר את מאמציו לחנך ולהדריך את חבריו ללמוד ולחקור באופן פעיל תקנות משפטיות על מנת לפעול באופן מקצועי יותר. בתקופה הקרובה, האיגוד יפתח תוכנית הכשרה לחבריו בנוגע לתקנות, יתמוך בהם ברישום לרישיונות מסחר בנדל"ן, ויקל על פרסום מידע על תיווך וכו'. במקביל, על סוכנויות ניהול המדינה לבצע בדיקות ואימותים ספציפיים של תנודות; להעריך ולחזות תנודות אלו; ולייעץ ביעילות לגבי פתרונות לוויסות היצע וביקוש. ניתן להציע לממשלה ולאסיפה הלאומית אמצעים החורגים מסמכותם ליישום.

הסיבה העיקרית ליצירת עליות מחירים מלאכותיות ומניפולציות שוק נובעת בעיקר מאופיים הלא מקצועי של המפיצים (מבין ארבעת המרכיבים העיקריים). במציאות, לרוב המפיצים המקומיים אין את רישיונות ההפעלה הנדרשים כנדרש בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023; רק חברות תיווך מעטות מפרסמות את המידע התפעולי שלהן בפורטל של סוכנות הניהול המדינתית. קידום התפעול הפורמלי והמקצועי של רכיב זה ייתן למשקיעים ביטחון להפקיד את מוצריהם בידי מפיצים, וייצור הזדמנויות לצמיחה.

מתוך הכרה בכך, במשך שנים רבות, איגוד הנדל"ן המחוזי בנתה באופן עקבי מספר חברים חזק, חיזקה קשרים וקידמה פעילויות. מצד סוכנויות הניהול המדינתיות, יש להקדיש תשומת לב לניהול משקיעים ומפיצים על מנת להבטיח שהם עומדים במלואם בתקנות החוקיות בפעילויות ההשקעה, העסקים, גיוס ההון וההשקעה שלהם.

כדי לרסן בועות ספקולטיביות, יש להתמקד בהתמקצעות רשת ההפצה, כולל בורסות נדל"ן וחברות תיווך. מנקודת מבט אחרת, גם ניהול האחריות לשימוש בקרקע דורש תשומת לב, שכן זהו כלי חיוני ויעיל לרסן ספקולציות. החוק קובע כי משתמשי הקרקע חייבים להשתמש בקרקע למטרה המיועדת לה במסגרת זמן מוגדרת. לכן, פרסום מוקדם של תקנות המסדירות היבט זה חיוני.

משקיעים משניים צריכים לזהות במדויק את פוטנציאל הצמיחה של נדל"ן באמצעות מידע מדויק, ידע מעשי והדרכה של מתווכים מקצועיים ובעלי מוניטין. עליהם להימנע מהשקעה חפוזה המבוססת על מנטליות עדר, להתעלם מגורמים משפטיים בסיסיים ולא להיסחף על ידי סיכויים שטחיים. עסקאות חייבות לעמוד בכל החוקים והתקנות הרלוונטיים בנוגע למסים, עמלות וכו'.

נגוין ואן טאן, מזכיר כללי של איגוד הנדל"ן המחוזי

מקור: https://baobacgiang.vn/ngan-chan-sot-dat-ao-postid415375.bbg