האם נדל"ן להשכרה ישגשג?

[מודעה_1]

"גל" של חזרה למקום

במהלך התקופה הקשה, שוק הנדל"ן במדינה בכלל והמחוזות הדרומיים בפרט התמודד עם קשיים רבים. התנודות בכלכלת השוק השפיעו קשות על שורה של מגזרי עסקים ומסחר בהו צ'י מין סיטי, שמהם צמח "גל" של שכירות חוזרות, דירות, משרדים... שגרם למגזר זה להתקשות.

על פי דיווח של batdongsan.com, ברבעון הראשון של 2023, הביקוש להשכרת בתים עם חזית רחוב בהו צ'י מין סיטי נטה לרדת ב-40% בהשוואה לאותה תקופה, כאשר נתונים סטטיסטיים ראשוניים במחוזות 7, 3 ופו נואן מראים ירידה של 45-50%. ההערכה היא כי שוק השכירות ירד בחדות לאחר שנפגע קשות ממגפת הקורונה, כאשר קניונים, קומות השכרה ובתי מסחר עומדים כולם בפני פירוק.

נכון לעכשיו, נכסי השכירות במחוזות הדרומיים כמו הו צ'י מין סיטי, בין דואנג ... נמצאים במצב של קיפאון. יצוין כי ברחוב וו טי סאו (מחוז 1, הו צ'י מין סיטי), מול בתים ועסקים רבים, יש סדרה של מספרי טלפון וכתובות להשכרת נכסים, השכרת נכסים זולים, בעלים ישירים...

כמה רחובות כמו טו שואנג, נאם קי קוי נגיה, לה קווי דון, נגוין דין צ'יו (רובע 3, הו צ'י מין סיטי) מכוסים גם הם בשלטים של בעלי בתים אך עדיין אין בהם דיירים או פעילויות.

בשיחה עם כתבים, אמר מר פאם נאט פוק (המתגורר במחוז 3, בעל הנכס): "מאז מגפת הקורונה, בעלי עסקים רבים החלו להחזיר את הנכס. יש לי יותר מ-200 מטרים רבועים של שטח רצפה להשכרה, אבל כבר כמעט 3 חודשים הצעתי אותו להשכרה אבל אף אחד לא שם לב. זה לא בגלל שהשכירות יקרה, אבל כמעט כולם בכל האזור שלי החזירו את הנכס."

גב' הואנג, המתגוררת בגו ואפ, הו צ'י מין סיטי, שיתפה גם היא: "יש לי בית ברחוב הואנג סה, רובע 1, בשטח של מעל 60 מ"ר ובו 3 קומות. בעבר, שכרתי אותו ביותר מ-30 מיליון דולר לחודש גם לעסקים וגם למגורים. עם זאת, השוכר החזיר אותו מכיוון שלא ניתן היה להשתמש בו לעסקים. לקח לי יותר מחודשיים למצוא שוכר, אבל הם השכירו אותו אז הייתי צריכה להוריד את המחיר כדי לאזן את זה."

מקרה נוסף הוא מר טראן טאן טונג, המתגורר במחוז בין טאן, אשר מחזיק בשטח להשכרה של יותר מ-100 מ"ר ברחוב D5, במחוז בין טאן. עם זאת, בתחילת השנה, הבית הוחזר על ידי השוכר. בתקופה האחרונה, הבית הוצע להשכרה אך הוא לא מצא שוכר חדש.

על פי רישומי הכתב, למרות ש"גל" חזרת הנכסים עדיין מתרחש באזורים מרכזיים של הו צ'י מין סיטי, מחירי השכירות כמעט ולא ירדו. האזור ברחוב לה לוי, רובע 1, בשטח של מעל 100 מ"ר, מוצע להשכרה במחיר של 50 מיליון ליש"ט לחודש (מעל 2,000 דולר לחודש). אזור החזית ברחוב האי בה טרונג, רובע 1, בעל מחיר שכירות של 40 מיליון ליש"ט לחודש (כמעט 2,000 דולר לחודש) עבור שטח של 150 מ"ר.

רבים מהרחובות היפים ביותר במרכז העיר, כמו פסטר, נגוין הואה..., עדיין מכילים סדרה של נכסים סגורים וריקים עקב מחסור בשוכרים, אך מחירי השכירות עדיין גבוהים מ-3,500 דולר עד 20,000 דולר לחודש.

גב' לה טי הואה, תושבת מחוז בין תואן, פתחה עסק מזון במחוז 3 אך לא הצליחה להחזיק מעמד: "מאז 2019 פתחתי עסק מזון ברחוב לה קי דון, מחוז 3, ושכרתי את הנכס תמורת יותר מ-30 מיליון דולר לחודש. עם זאת, מאז המגפה, בעל הבית לא הפחית את שכר הדירה, הלקוחות לא מגיעים ולכן אני צריכה להחזיר את הנכס ולהפסיק את העסק כדי למצוא עבודה אחרת."

ה"מפתח" שיעזור לנדל"ן להשכרה להסתובב

למעשה, איטיותם של נכסי עסקים נובעת מגורמים רבים, שהחשוב שבהם הוא מחיר השכירות. עלות השכירות של הנכס תחושב על סמך מחיר הקרקע של שטח הנכס.

לאחרונה, שוק הנדל"ן חווה צמיחה מהירה, מה שהוביל למחירי דיור גבוהים ועלויות שכירות גבוהות בהתאם. בינתיים, אנשים רבים שרכשו נכסים השתמשו בהלוואות בנקאיות עם ריביות גבוהות. כאשר השוק או הכלכלה עומדים על שמריה, עסקי שירותים מושפעים עקב מחסור בלקוחות, כך שהצורך להחזיר נכסים הופך בהדרגה לנפוץ יותר.

בשיחה עם נגואי דואה טין , מר נגוין הונג האי, יו"ר קבוצת VNO, הגיב: "כיום, במבט על המצב הכללי, אנו יכולים לראות ששוק השכירות מתמודד עם קשיים רבים, בעלי עסקים רבים בוחרים לסגור את חנויותיהם ולהחזיר את הנכסים. עד כה, כאשר נפגע שוק הנדל"ן, ענפים עם ירידה בהכנסות, מגזר השכירות נקלע למצב קשה עוד יותר."

לדברי מר חי, בנוסף להשפעה הכלכלית, בעלי הנכסים שמחזירים את הנכסים מתמודדים גם עם סיבות רבות, כגון עסקים לא טובים, שינוי כיוון, ביצוע עסקים מקוונים, השכרת משרדים וירטואליים וכו'. "במקום להרחיב את העסקים כמו בעבר, המשקיעים מתכווצים בהדרגה, קיצצו את מיקומי העסקים הלא רווחיים או מפחיתים רווחים כדי להפחית עלויות, ומשקיעים יותר במיקום אחד. זה בלתי נמנע בעסקים", הודיע מר חי.

למרות ששוק המשרדים, בתי החנויות והדיור להשכרה בשנת 2023 יתמודד עם קשיים רבים, נתונים מראים כי החל מהרבעון השלישי של 2023, שוק זה עדיין יהיה תוסס וימשוך את תשומת ליבם של משקיעים.

גב' פאם נגוק ת'יאן טאנה, סגנית מנהלת מחלקת המחקר והייעוץ של CBRE, אמרה כי שוק המשרדים של הו צ'י מין סיטי הפך תוסס יותר ברבעון השלישי של 2023 עם הופעתם של שני בנייני משרדים חדשים באזור ת'ו ת'יאם, ת'ו דוק סיטי, דה מט ודה הולמרק עם שטח רצפה להשכרה כולל של כ-85,000 מ"ר.

הודות להיצע החדש הזה, סך שטחי המשרדים בהו צ'י מין סיטי הגיע לכ-1.6 מיליון מ"ר של שטח להשכרה. רוב עסקאות ההשכרה הגדולות ברבעון זה בוצעו בבניינים חדשים באיכות טובה שהושלמו משנת 2020 ואילך.

בשוק השכרת הנדל"ן הקמעונאי בהו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי של 2023, מחירי השכירות באזור המרכז עבור דירות קומות קרקע בהו צ'י מין סיטי הגיעו ליותר מ-200-350 דולר/מ"ר/חודש.

מר נגוין הונג האי, יו"ר קבוצת VNO, אמר: "כיום, המפתח החשוב ביותר הוא שמחיר השכירות חייב להיות סביר, ולכן כדי לשמר שוכרים, יש צורך להוריד את מחיר השכירות לערך האמיתי של הנכס. עם זאת, על המשכירים לאזן בין כל מיקום של הנכס, כמו גם את היכולת הפיננסית להציע מחיר מתאים. הסכמה לגביית שכר דירה נמוך מבעבר תשמור על שוכרים לטווח ארוך, תוך הגבלת הסיכון של השארת הנכס ריק, תוך הימנעות מתקופה ללא הכנסה בעת הצורך למצוא שוכרים חדשים. בנוסף, על המשכירים ליצור תנאים נוחים לשוכרים מבחינת התקדמות התשלומים, כך שתזרים המזומנים של השוכר יהיה גמיש."

לדברי מר חי, המשכירים ובעלי הקניונים השקיעו סכום כסף גדול בנכסים ובקומות להשכרה, ולכן הם זקוקים למספר לקוחות שירצו לשכור שוב. בשנת 2024, בוודאי עדיין יהיו אתגרים, אך אם האינטרסים של המשכיר והשוכר יהיו מאוזנים, כל הצדדים יעבדו יחד ויתאימו את המחירים בכל אזור ומיקום, אזי ההזדמנויות בתחום ההשכרה עדיין יהיו פתוחות לרווחה.

גב' פאם טו הואה, מומחית נדל"ן, אמרה: "בשנת 2023, למרות שהשוק מתמודד עם קשיים, שוכרים ומשקיעים ישלמו דמי שכירות רבים, אך עדיין יש להם אסטרטגיות עסקיות שונות. בשנת 2024, הו צ'י מין סיטי תיישם תוכניות תמריץ תיירותיות רבות, שירותי קניות כדי למשוך תיירים ולפתח בעוצמה את המנגנונים הספציפיים של העיר. זוהי גם הזדמנות לעסקים לחזור, מגזר המשרדים ומגזר השכרת שטחי הקמעונאות גם יגדל."

[מודעה_2]
מָקוֹר