האם שוק הנכסים להשכרה יתאושש?

Người Đưa Tin•10/02/2024

[מודעה_1]

"גל" של עסקים שמחזירים נכסים מושכרים

במהלך תקופה קשה זו, שוק הנדל"ן ברחבי המדינה, ובמיוחד במחוזות הדרומיים, התמודד עם אתגרים רבים. תנודות כלכליות השפיעו באופן משמעותי על מגוון רחב של עסקים ומסחר בהו צ'י מין סיטי, מה שהוביל לגל של שוכרים שהחזירו נכסים, דירות ומשרדים שכורים, מה שגרם לפלח שוק זה להתקשות.

על פי דיווח של batdongsan.com, ברבעון הראשון של 2023, הביקוש להשכרת נכסים עם חזית רחוב בהו צ'י מין סיטי הראה ירידה של 40% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. נתונים סטטיסטיים ראשוניים מראים ירידה של 45-50% ברובעים 7, 3 ופו נואן. שוק השכירות נחשב כמי שחווה ירידה חדה לאחר שנפגע קשות ממגפת הקורונה, כאשר קניונים, שטחי השכרה ובתי מסחר עומדים כולם בפני פירוק.

נכון לעכשיו, נכסים להשכרה במחוזות הדרומיים כמו הו צ'י מין סיטי ובין דואונג חווים ביקוש נמוך. לאורך רחוב וו טי סאו (מחוז 1, הו צ'י מין סיטי), בתים ועסקים רבים משובצים במספרי טלפון וכתובות רבים המפרסמים נכסים להשכרה, השכרות זולות ומודעות ישירות של הבעלים.

מספר רחובות, כמו טו שואנג, נאם קי קוי נגיה, לה קווי דון ונגוין דין צ'יו (רובע 3, הו צ'י מין סיטי), מכוסים גם הם לחלוטין בשלטים של בעלי בתים, אך עדיין אין בהם שוכרים או עסקים הפועלים.

מר פאם נאט פוק (תושב מחוז 3 ובעל הנכס) אמר לכתב: "מאז מגפת הקורונה, בעלי עסקים רבים החלו להחזיר את הנכסים המושכרים שלהם. יש לי מעל 200 מטרים רבועים של שטח רצפה להשכרה, אבל כבר כמעט שלושה חודשים, אף אחד לא גילה עניין. זה לא בגלל ששכר הדירה יקר, אלא בגלל שכמעט כולם בכל האזור שלי החזירו את הנכסים המושכרים שלהם."

גב' הואנג, המתגוררת במחוז גו ואפ, הו צ'י מין סיטי, שיתפה גם היא: "אני בעלת בית ברחוב הואנג סה, מחוז 1, בשטח של מעל 60 מ"ר ובו 3 קומות. בעבר, השכרתי אותו תמורת מעל 30 מיליון וונד לחודש הן לעסקים והן למגורים. עם זאת, השוכר עזב מכיוון שהעסק לא הצליח. לקח לי יותר מחודשיים למצוא שוכר חדש, אבל הם רצו להשכיר אותו למגורים, אז הייתי צריכה להוריד את המחיר כדי לאזן את העניינים."

מקרה נוסף הוא מר טראן טהאן טונג, המתגורר במחוז בין טהאן, שבבעלותו נכס להשכרה בשטח של למעלה מ-100 מ"ר ברחוב D5, במחוז בין טהאן. עם זאת, עד תחילת השנה הנוכחית, הנכס הוחזר על ידי השוכר הקודם. למרות שהציג שלט "להשכרה" במשך זמן מה, הוא טרם מצא שוכר חדש.

על פי תצפיות הכתב שלנו, למרות שגל העסקים המחזירים נכסים מושכרים נמשך באזורים מרכזיים של הו צ'י מין סיטי, מחירי השכירות נותרו יציבים יחסית. שטח של למעלה מ-100 מ"ר ברחוב לה לוי, רובע 1, מוצע להשכרה תמורת 50 מיליון דונג וייט לחודש (מעל 2,000 דולר לחודש). שטח של 150 מ"ר ברחוב האי בה טרונג, רובע 1, מוצע להשכרה תמורת 40 מיליון דונג וייט לחודש (כמעט 2,000 דולר לחודש).

ברבים מהרחובות היפים ביותר במרכז העיר, כמו פסטר ונגוין הואה, עדיין יש שטחי מסחר ריקים רבים עקב מחסור בשוכרים. למרות זאת, מחירי השכירות נותרו גבוהים מאוד, ונעים בין 3,500 ל-20,000 דולר לחודש.

לאחר שפתחה עסק מזון במחוז 3 אך לא הצליחה לשרוד, אמרה גב' לה טי הואה, תושבת מחוז בין תואן: "מאז 2019 פתחתי עסק מזון ברחוב לה קוי דון, מחוז 3, עם שכר דירה של למעלה מ-30 מיליון וונד לחודש. עם זאת, מאז המגיפה, בעל הבית לא הפחית את שכר הדירה, והעסקים היו איטיים, ולכן נאלצתי לוותר על המקום ולהפסיק את העסק כדי למצוא עבודה אחרת."

המפתח להפיכת שוק הנכסים להשכרה למצב חדש.

במציאות, שיעור התפוסה הנמוך של חללים מסחריים נובע מגורמים רבים, שהחשוב שבהם הוא מחיר השכירות. עלות השכרת חלל מחושבת על סמך מחירי הקרקע באזור בו נמצא החלל.

לאחרונה, שוק הנדל"ן חווה צמיחה מהירה, מה שהוביל לעלייה חדה במחירי הבתים ועלויות השכירות בהתאם. בינתיים, רוכשי נכסים רבים השתמשו בהלוואות בנקאיות עם ריביות גבוהות. כאשר השוק או הכלכלה מאטים, עסקי שירותים מושפעים מחוסר בלקוחות, מה שמוביל למספר הולך וגדל של עסקים שנאלצים לפנות את נכסיהם.

בשיחה עם נגואי דואה טין , מר נגוין הונג האי, יו"ר קבוצת VNO, אמר: "כיום, במבט על המצב הכללי, שוק השכירות מתמודד עם קשיים רבים, כאשר בעלי עסקים רבים בוחרים לסגור את חנויותיהם ולהחזיר את הנכסים. כעת, כאשר שוק הנדל"ן מושפע ותעשיות רבות חוות ירידה בהכנסות, פלח שוק השכירות מתמודד עם אתגרים גדולים אף יותר."

לדברי מר חי, בנוסף להשפעה הכלכלית, שוכרים החוזרים על נכסים מושכרים מתמודדים עם סיבות רבות נוספות, כולל תנאים עסקיים קשים, שינויים בכיוון העסקי, עסקים מקוונים, השכרת משרדים וירטואליים וכו'. "במקום להרחיב את עסקיהם כבעבר, משקיעים מתאחדים בהדרגה, מצמצמים את פעילותם במיקומי עסקים לא רווחיים או בעלי רווחיות נמוכה כדי להפחית עלויות ולרכז השקעות במיקום אחד. זה בלתי נמנע בעסקים", הסביר מר חי.

למרות ששווקי המשרדים, בתי המסחר והדיור להשכרה התמודדו עם קשיים רבים בשנת 2023, נתונים מראים כי החל מהרבעון השלישי של 2023, שווקים אלה נותרו תוססים ומשכו את תשומת ליבם של משקיעים.

לדברי גב' פאם נגוק ת'יאן טאנה, סגנית מנהלת המחקר והייעוץ ב-CBRE, שוק המשרדים בהו צ'י מין סיטי הפך תוסס יותר ברבעון השלישי של 2023 עם פתיחתם של שני בנייני משרדים חדשים באזור ת'ו ת'יאם של ת'ו דוק סיטי, The Mett ו-The Hallmark, עם שטח להשכרה כולל של כ-85,000 מ"ר.

הודות להיצע החדש הזה, סך שטחי המשרדים בהו צ'י מין סיטי הגיע לכ-1.6 מיליון מ"ר של שטח להשכרה. רוב עסקאות ההשכרה הגדולות ברבעון זה בוצעו בבניינים חדשים ואיכותיים שהושלמו משנת 2020 ואילך.

בשוק ההשכרה הקמעונאי של הו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי של 2023, מחירי השכירות לשטחי קומת קרקע במרכז העיר הגיעו ליותר מ-200-350 דולר/מ"ר/חודש.

מר נגוין הונג האי, יו"ר קבוצת VNO, הצהיר: "כיום, 'המפתח' החשוב ביותר הוא להפוך את מחירי השכירות לסבירים. לכן, כדי לשמר שוכרים, יש צורך להוריד את מחירי השכירות כך שיתאימו לערך האמיתי של הנכס. עם זאת, על המשכירים לאזן את המחיר בהתבסס על המיקום והיכולת הפיננסית של כל נכס. קבלת שכר דירה נמוך מבעבר תשמור על שוכרים לטווח ארוך, תוך הפחתת הסיכון לנכסים ריקים ותימנע מתקופות ללא הכנסה בעת חיפוש שוכרים חדשים. בנוסף, על המשכירים ליצור תנאים נוחים לשוכרים בנוגע ללוחות זמנים של תשלומים כדי להבטיח תזרים מזומנים גמיש לשוכרים."

לדברי מר חי, בעלי נכסים ובעלי קניונים השקיעו סכום כסף משמעותי בנכסים עצמם, ולכן הם זקוקים למספר רב של לקוחות המעוניינים לשכור. בעוד ש-2024 בהחלט תציג אתגרים, אם ניתן יהיה לאזן בין האינטרסים של בעלי הנכסים והשוכרים, וכל הצדדים יעבדו יחד ויתאימו את המחירים בכל אזור ומיקום, אזי ההזדמנויות בשוק השכירות יישארו בשפע.

לדברי מומחה הנדל"ן פאם טו הואה, "בשנת 2023, למרות קשיי השוק ושוכרים ומשקיעים רבים שהחזירו את הנכסים המושכרים שלהם, עדיין היו להם אסטרטגיות עסקיות שונות. בשנת 2024, הו צ'י מין סיטי תיישם תוכניות רבות לעידוד תיירות ושירותי קניות כדי למשוך תיירים ולפתח בעוצמה את המנגנונים המיוחדים של העיר. זוהי גם הזדמנות לעסקים לחזור, וגם מגזרי השכרת משרדים וקמעונאות יגדלו."

[מודעה_2]
מָקוֹר