הפיכת נדל"ן יוקרתי לנתוני צמיחה.

כדי להשיג צמיחה דו-ספרתית, כמובן, נדרש הון, יש צורך ביישום פרויקטים, אתרי בנייה צריכים להיות שוקקים, והתוצאות צריכות לשרת את חייהם של אנשים.

מגרשים בטו ת'יאם נכללו על ידי הו צ'י מין סיטי ברשימת קרנות הקרקע המיועדות לשמש כתשלום למשקיעים המבצעים פרויקטים של בנייה-העברה (BT) - צילום: קוואנג דין

כל יישוב ומשרד מחפשים דרכים להשיג יעדי צמיחה דו-ספרתיים, וסיפורה של הו צ'י מין סיטי הוא דוגמה מובהקת לכך.

בהתבסס על הצעה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, מועצת העם של הו צ'י מין סיטי אישרה זה עתה רשימה של 33 מגרשים (שלב 1) הצפויים לשמש לתשלום למשקיעים המבצעים פרויקטים של BT (בנייה-העברה), במטרה להפוך משאבי קרקע לפרויקטים אסטרטגיים של תשתית ופרויקטים מרכזיים הנחוצים לפיתוח החדש של העיר.

ראוי לציין כי רשימת 33 מגרשים שאושרו על ידי מועצת העיר בסבב זה מורכבת בעיקר ממגרשי אדמה מוכרים הידועים במיקומם המעולה, אך לא הצליחו לממש את מלוא הפוטנציאל שלהם עקב מכשולים שונים.

הציפייה היא ש"קרקע מובחרת" תהפוך ל"זהב".

רשימת 33 מגרשים הכלולים בתוכנית התשלומים של BT כוללת מגרשים רבים במרכז העיר ובאזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם.

ביניהם, כמה אזורי "קרקעות מובחרות" מוכרים זה מכבר לתושבי הו צ'י מין סיטי, כמו האדמה בכתובות 2-4-6 האי בה טרונג, 8-12 לה דואן, 33 נגוין דו, 34-36-42 צ'ו מאן טרין (רובע סייגון), ו-152 טראן פו (רובע צ'ו קוואן)...

חלקות אדמה אלו, שהיו מעורבות בחקירות מתמשכות ובתיקים משפטיים, נותרו נטושות במשך עשרות שנים בלב העיר, מוקפות בגדרות ברזל גלי. עם זאת, במהלך ראש השנה הירחית האחרון (שנת הסוס), בהנחיית מזכיר המפלגה בעיר, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי שינתה את האזור, והפכה חלקים מהחלקות הללו לפארקים וגנים זמניים שישרתו את תושבי העיר במהלך פסטיבל האביב וחגיגות ראש השנה.

אזור העיר החדש של ת'ו ת'יאם תורם גם הוא לרשימת 15 מגרשים בחלוקות משנה 2, 3 ו-4 המיועדים לתשלום למשקיעים בעת יישום פרויקטים של תשתית בעיר. ביניהן נמצאת חלקת אדמה 2C (מעל 24 דונם), הנמצאת במיקום מעולה ליד אזור העיר סאלה ומוקפת בכבישים נגוין ת'יאן טאן וטראן באך דאנג. חלקת אדמה זו אושרה לפיתוח שימושים מעורבים הכוללים שירותים, שטחים ירוקים ומתקני ספורט .

בנוסף, הרשימה כוללת גם מספר חלקות אדמה גדולות ובעלות ערך. דוגמה אופיינית היא חלקת האדמה 420 נו טראנג לונג (14.8 דונם, רובע בין לוי טרונג). אדמה זו שימשה את חברת ויסאן כבית מטבחיים לבעלי חיים, אך האזור שמסביב הוא אזור עירוני מודרני ומפותח, ולכן יש צורך לפתח אותה מחדש בהתאם. הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי החליטה להשיב את הקרקע בשנת 2019 והקצתה אותה למרכז פיתוח קרן הקרקעות של העיר לניהולה עד כה.

מגרש אדמה זה, המשתרע על פני כמעט 50 דונם, ממוקם במיקום מעולה, מול רחוב פאם ואן דונג, ליד תעלת גו דואה ונהר סייגון, ברובע טו דוק. בעבר, הוא שימש כאתר של פרויקט פארק מים מודרני וגדול (פארק המים סייגון).

עם זאת, הפרויקט תקוע במשך שנים רבות וננטש. בשנת 2014, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי ביטלה את חוזה החכירה של הקרקע והטילה על מרכז הפיתוח של קרן העיר את ניהולה. בינתיים, אדמות מטע הקוקוס (134 דונם, הממוקמות ברובע לונג טרונג) הוקצו לפני שנים רבות לפרויקט פיתוח עירוני/מגרש גולף.

עם זאת, עקב שימוש והשקעה לא יעילים, ועדת העם של העיר החזירה את האדמה, ורובע לונג טרונג מנהל כיום את האזור.

באופן כללי, רוב מגרשים שאושרו לאחרונה לתשלומי BT (בנייה-העברה) הם אדמות ציבוריות, הממוקמות במיקומים מובילים, וכבר יש להם תכנון בקנה מידה 1:2000, אך עקב מכשולים משפטיים שונים, הם נוצלו בעבר בצורה לא יעילה.

נכון לעכשיו, על ידי הכללת מגרשים אלו ברשימת התשלומים המתוכננים עבור חוזי BT, הם לא יהיו עוד רק "קרקעות איכותיות" אלא יממשו באמת את ערכן ככל שיומרו לסדרה של פרויקטים אסטרטגיים ומרכזיים של העיר, אשר מיושמים וייושמו בעתיד הקרוב.

בשיחה עם עיתון טואי טרה , אמר מר לה נגוק דונג, יו"ר ועדת העם של רובע לונג טרונג, כי הרשויות המקומיות מנהלות את הקרקע בקפדנות כדי להבטיח שימוש יעיל בה בהתאם לדרישות העיר. לקרקע זו יש כיום כביש גישה לגשר נהון טרץ' ממחוז דונג נאי לחלק המוגבה של כביש הטבעת 3 של הו צ'י מין סיטי.

רשויות מחוז ת'ו דוק הצהירו גם כי הן עדיין מתאמות את ניהול שטח פארק המים סייגון שבתחום שיפוטן ומחכות להזדמנות לשינויים בנוגע לקרקע זו.

חלקת האדמה הריקה משמאל (רובע ת'ו דוק) הייתה בעבר אתר פארק המים סייגון, אך היא נטושה במשך שנים רבות - צילום: TR.DUC

הערכת משאבי קרקע

החלטת קונגרס המפלגה של הו צ'י מין סיטי (סוף אוקטובר 2025) קבעה תוכניות מפתח ופורצות דרך לקדנציה 2025-2030, תוך התמקדות בפיתוח תשתיות וזיהוי אחת המשימות של ועדת המפלגה העירונית והמערכת הפוליטית כניצול יעיל של משאבי העיר.

בעקבות החלטת קונגרס המפלגה העירונית והסרת מכשולים משפטיים רבים הקשורים לקרקע, ניתן להבחין באווירה שוקקת חיים ודחופה בהו צ'י מין סיטי עם פרויקטים רבים של השקעה. בפרט, משקיעים מציעים פרויקטים אסטרטגיים ותשתית מרכזיים (כגון מסילות רכבת עירוניות וגשרים).

בהינתן ההקשר העירוני הנוכחי, הביקוש להון השקעה עבור פרויקטים הוא עצום ומרוכז באותה תקופה, עם מועדים דחופים יותר ויותר. דבר זה מחייב יישום מוקדם של פרויקטים רבים כדי להקל על עומס יתר על התשתיות, למנוע עיכובים ולמנוע האטה בפיתוח.

במקביל, קיים לחץ לפתח אזורים עירוניים בכיוון מסונכרן ומודרני, במיוחד באזורים מרכזיים. בינתיים, קיבולת תקציבית מוגבלת מחייבת מנגנון לגיוס וניצול משאבים בצורה גמישה ויעילה יותר.

• עוד חלקות אדמה יוקרתיות בהו צ'י מין סיטי עוברות שיפוץ, והופכות בהדרגה לפארקים וגני פרחים לקבלת פני חגיגות טט.

• סקירה כללית של 9 אזורי נדל"ן מובילים בלב הו צ'י מין סיטי, הממתינים להפיכה לפארקים וגני פרחים לקראת טט (ראש השנה הירחי).

• חלקת האדמה העיקרית שבה ממוקמת מטה משטרת הואה נמכרה במכירה פומבית תמורת 538 מיליארד דונג וינדי.

החלטה 254 של האסיפה הלאומית בנושא הסרת קשיים ומכשולים הקשורים לקרקע (בתוקף החל מ-1 בינואר 2026) אפשרה תשלום עבור חוזי BT באמצעות כספי קרקע ללא מכרז או מכרז. זהו בסיס חשוב עבור העירייה לבחינת כספי קרקע כדי לכלול אותם ברשימת הקרקעות שישמשו כתשלומים מקבילים למשקיעים.

הכנת קרן הקרקע לתשלום על ידי העירייה כללה לאחרונה אזורים בעלי ערך מסחרי גבוה ופוטנציאל פיתוח, במטרה למשוך משקיעים בעלי יכולת תוך הבטחת מימון מספיק לתשלום ומזעור התחייבויות תקציביות נוספות.

לדוגמה, מועצת העם של הו צ'י מין סיטי אישרה כעת את מדיניות ההשקעה עבור שלושה פרויקטים: בניית גשר קאן ג'יו, גשר פו מיי 2, ופרויקט קומפלקס הספורט הלאומי ראץ' צ'יאק במסגרת חוזה BT (בנייה-העברה) בהשקעה כוללת של כ-182,016 מיליארד דונג וודורש הקצאת קרקע הדדית. פרויקטים אלה עוברים כעת את ההליכים הנדרשים כדי להתחיל בבנייה בקרוב.

חלקת האדמה ברחוב נו טראנג לונג 420, רובע בין לוי טרונג, נמצאת במיקום מעולה ומשמשת את חברת ויסאן כמתקן לשחיטה לבעלי חיים - צילום: TRI DUC

יש לקבוע את מחירי הקרקעות במדויק.

אישור מועצת העם של הו צ'י מין סיטי לרשימת 33 חלקות הקרקע המיועדות לתשלום במסגרת חוזי תשתית של BT חיוני להזרמת משאבי קרקע לכלכלה, תוך התאמתה לתנאים המעשיים של הו צ'י מין סיטי ועמידה בדרישות הפיתוח החדשות שלה.

בנוגע לצעד זה, בראיון לעיתון Tuoi Tre , אמר ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלת משאבים וסביבה בהו צ'י מין סיטי, שהוא מסכים בתוקף משום שמשאבי הקרקע ינוצלו ביעילות במקום להתבזבז כמו בעבר.

לדברי מר תואן, רוב מגרשים אלו ממוקמים במיקומים מרכזיים, בעלי שטחים גדולים ומתוכננים במלואם, מה שהופך אותם למתאימים מאוד להשקעה בפרויקטים מסחריים ושירותיים בעלי ערך התורמים לפיתוח החברתי-כלכלי של העיר.

"עם זאת, מצער שבמשך שנים רבות, חלקות אדמה אלו לא נוצלו ביעילות ובוזבזו עקב מכשולים שונים. כעת, משהן נכללות בקרן הקרקע לתשלום מתוכנן, יחושב ערכן הספציפי. כאשר חלקות אדמה אלו ישולמו למשקיעים, העיר תרוויח תשתית מצד אחד, ומצד שני, העיר תרוויח גם ממשקיעים שיפתחו מתקני מסחר ושירותים ואזורים עירוניים. העיקר הוא שהעיר צריכה לחשב ולקבוע את ערך חלקות האדמה הללו בצורה מדויקת ויעילה...", אמר מר תואן.

לדברי מר תואן, בהשוואה לעבר, כאשר קרקע הייתה נכס ציבורי והוצאה למכירה פומבית או למכרז, התקנות הנוכחיות מבטיחות שקיפות וממקסמות את התועלת בהערכת שווי הקרקע. עם זאת, תקנות אלו הציגו גם מכשולים מסוימים עבור מודל השותפות הציבורית-פרטית (PPP). התקנות הנוכחיות הסירו מכשולים אלה, ומאפשרות שימוש בקרקע ציבורית למימון פרויקטים של בנייה-העברה (BT).

זה דורש מהעיר לקבוע בקפידה את ערכי הקרקע כדי להבטיח ניצול יעיל של משאבי הקרקע.

עורך הדין בוי קווק טואן (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) קבע גם כי קרקעות במיקומים מרכזיים המשמשות לתשלומי BT (בנייה-העברה) באמצעות הקצאה ייעודית חייבות להבטיח ערך שוק המקושר למיקום המועדף שמייצר ערך, מכיוון ש"לעיר לא יהיו הרבה יותר קרקעות מרכזיות לשלם למשקיעים, ולכן יש צורך בחישובים מדוקדקים...", אמר מר טואן.

הנפק בהקדם את מקדם K לקביעת מחירי קרקע אפקטיביים.

שווי מגרשים המיועדים לתשלום הדדי נקבע כיום על פי מחירי הקרקע הנוכחיים. על פי רשימה זו, מחירי מגרשים נמוכים למדי בהשוואה לשוק. לדוגמה, מחיר הקרקע ברחוב לה דואן הוא פחות מ-500 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, וזה די נמוך.

כיום, העיר הו צ'י מין מפתחת מקדם K לקביעת מחירי קרקעות בהתאם לתקנות. בהתחשב ביישום הדחוף של פרויקטים רבים של תשתית BT (בנייה-העברה) המשתמשים בקרנות קרקע לתשלום, חיוני לפתח מקדם K יעיל ולהנפיק אותו בהקדם. מקדם K יבטיח כי מחירי הקרקעות יותאמו קרוב יותר לשווי השוק מאשר לרשימת מחירי הקרקעות הרשמית. זה יעזור לעיר לקבוע את מחירי הקרקעות של קרנות הקרקע המתאימות בצורה מדויקת ומועילה יותר.

צפוי שהקרקע תוקצה למשקיע לפי ערכה במועד התשלום (לאחר השלמת פרויקט BT והתשתיות מפותחות במלואה). עם זאת, בהתאם לחוזה שנחתם עם המשקיע, הקרקע תשולם בהתאם להתקדמות החוזה. לכן, אם העיר לא תפתח בקרוב מקדם K סביר, יהיה קשה לחשב את ערך הקרקע בצורה יעילה.

עורך דין נגוין האי לונג (לשכת עורכי הדין הו צ'י מין סיטי)

פרויקטים רבים נמצאים כעת בתהליך של הליכים משפטיים.

באזור מטע הקוקוס (רובע לונג טרונג) יש פרויקט גשר נהון טרך המתחבר לכביש הטבעת העילי 3 העובר דרך השטח - צילום: צ'או טואן

בנוסף, משקיעים רבים מציעים כיום מדיניות השקעה עבור פרויקטים בשיטת BT (Build-Transfer) עם השקעה כוללת מוערכת של כ-366,679 מיליארד דונג וייטנאמי, כגון קו הרכבת העירוני מספר 2 (קטעי בן טאן - תו ת'יאם ותו ת'יאם - לונג טאן); הכביש והגשר המחברים את קאן ג'יו - וונג טאו; כביש הו טראם - לונג טאן; מתקן טיהור השפכים מערב סייגון; מתקן טיהור השפכים צפון סייגון 1; מתקן טיהור השפכים צפון סייגון 2; כיכר מרכז העיר ומרכז העיר המנהלי; פרויקט פארק התרבות בן נה רונג חאן הוי; ושטחים ירוקים ציבוריים לאורך נהר סייגון...

לפיכך, בהתחשב רק ב-13 פרויקטי התשתית במסגרת מודל BT (בנייה-העברה) שקיבלו אישור השקעה ובאלה הנמצאים כעת בהצעה, העיר תזדקק לקרקע יקרת ערך כדי לספק תשלומים מקבילים בסכום כולל של למעלה מ-548,000 מיליארד דונג וייטנאמי בשנים הקרובות.

משיכת השקעות, פתיחת משאבים.

אזורי נדל"ן יוקרתיים רבים מוערכים כיום לא רק בזכות ערך הנכסים שלהם, אלא גם בזכות פיתוח תשתיות, מה שתורם משמעותית לפיתוח החברתי-כלכלי של העיר בשלב החדש.

עם אישור (שלב 1) של 33 מגרשים המיועדים לתשלומי BT (בנייה-העברה), העיר הקצתה משאבי קרקע משמעותיים כדי לשרת את צרכי הפיתוח שלה.

בהצגת רשימת מגרשים המיועדים לתשלומי BT (Build-Transfer) בישיבת מועצת העם של הו צ'י מין סיטי, הצהיר סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, נגוין קונג וין, כי כספי הקרקע המוקצים למשקיעים במסגרת מודל Build-Transfer (BT) מאושרים על ידי מועצת העם באופן שקוף ופתוח. עבור פרויקטים הדורשים בחירת משקיעים, משקיעים אסטרטגיים נבחרים גם הם בפומבי בהתאם לתקנות החוק.

העיר הו צ'י מין נחושה לגייס משאבים חברתיים ולהקצות משאבים להשקעה ציבורית... לאחר התשלום בקרקע בעת הקצאת הקרקע, המשקיע ישקיע באותה קרקע, ייצור מוצר פרויקט חדש, ייצר משאבים, ייצור מקומות עבודה וימשיך ליצור ערך לחברה.

בינתיים, סגן יו"ר מועצת העם של הו צ'י מין סיטי, נגוין ואן טו, אישר גם את רמת הקונצנזוס הגבוהה בקרב נציגי מועצת העם של העיר באישור רשימת קרנות הקרקע המיועדות לתשלום למשקיעים המבצעים פרויקטים של BT. לדברי מר טו, זהו בסיס משפטי ומעשי חשוב ביותר עבור ועדת העם של העיר לכוון, לנהל וליישם מדיניות ומשימות שהוקצו, לתרום לקידום פיתוח חברתי-כלכלי ולשיפור מתמיד של חייהם של האנשים.

להחלטות שאומצו לאחרונה חשיבות מיוחדת בהגדרת תפקידה המיוחד של הו צ'י מין סיטי. הן מקדמות רפורמה מנהלית, מחזקות קשרים אזוריים, מקלות על גיוס וניצול יעיל של משאבים ויוצרות שינויים משמעותיים בתכנון ובפיתוח עירוני. הדבר יגביר את הצמיחה הכלכלית, יתרום משמעותית להשגת צמיחה דו-ספרתית, ישפר את הסביבה וישפר את איכות השירותים לאזרחים ולעסקים, בהתאם לדרישות הפיתוח של העיר בשלב החדש.

מקור: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1