נדל"ן "לא מסונכרן" עם היצע וביקוש עקב חסמים להמרת ייעוד קרקע

נטל מעלויות המרת שימוש בקרקע

בישיבה הראשונה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן, הדגיש ראש הממשלה פאם מין צ'ין : "ישנם אנשים רבים הזקוקים לבתים, אך מכיוון שהמחירים גבוהים מדי, הם אינם יכולים לקנות אותם". הערה זו משקפת בבירור את המחסור החמור בדיור בר השגה, במיוחד בערים ענקיות כמו הו צ'י מין סיטי.

אחת הסיבות העיקריות היא העלות הגבוהה של המרת ייעודי קרקע. יצוין כי בחלק מהרובעים הפרבריים, עדיין לא ניתן להמיר שטחי קרקע חקלאיים רבים לקרקע למגורים.

Bất động sản — *עלויות גבוהות של הסבת שימושי קרקע גרמו לכמעט היעלמותו של תחום הדיור בר השגה בהו צ'י מין סיטי.*

גב' דאנג טי בה (המתגוררת ברובע טאנג נהון פו, הו צ'י מין סיטי) אמרה: "בעבר, התשלום עבור שינוי ייעוד היה כ-3.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כעת הוא עלה ל-55 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, הבדל של פי 13-14. במחיר הזה, אפילו עסקים אינם רווחיים, שלא לדבר על אנשים שרוצים לבנות בתים למגורים."

גב' דאנג טי בה הביעה חששות לגבי עלות שינוי ייעודי הקרקע.

רישומי המרת שימושי קרקע ירדו בחדות.

למעשה, החל מ-1 ביולי 2025, בוועדת העם של רובע טאנג נהון פו (HCMC), הוגשו רק 4 בקשות לשינוי ייעוד קרקע מתוך 88 בקשות לתעודות זכות שימוש בקרקע. רובעים רבים אחרים נמצאים במצב דומה, עם בקשות מפוזרות, ירידה חדה בהשוואה לעבר.

מספר הבקשות נמוך בהרבה מבעבר מכיוון שמחירי הקרקעות החדשים עלו, אנשים מחכים שהמחירים ירדו.

מר Phan Ngoc Tan - סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז Tang Nhon Phu

ברובע טאן טאו (HCMC), מר לה מין הייאו - סגן יו"ר ועדת העם של הרובע אמר כי מאז כניסתה לפעולה של הממשלה הדו-שלבית, היישוב טיפל רק ב-5 מקרים, מתוכם 3 הם מקרים של העברה. מר הייאו הדגיש: "אנשים מצפים לתשלום סביר יותר עבור שימוש בקרקע, במיוחד במקרים של שינוי ייעוד בפעם הראשונה, ולכן הם משלמים רק 30-50% משיעור המס הנוכחי."

גם הוועדה העממית של וורד טאן טאו (HCMC) רשמה ירידה במספר רישומי המרת ייעודי קרקע.

חששות לגבי חוסר איזון בהיצע הדיור

על פי צו 151/ND-CP שנכנס לתוקף החל מ-1 ביולי 2025, על בעלי הקרקע לשלם 100% משווי הקרקע לפי מחירון הקרקע בעת שינוי ייעוד. מדיניות זו גורמת לשוק הדיור להגיע למצב של חוסר איזון בהיצע, במיוחד במגזר הדיור בר השגה.

עסקי נדל"ן פרטיים כמעט ואינם קיימים משום שעלות המרת השימוש בקרקע גבוהה מדי. אנחנו צריכים לעודד אנשים לבנות בתים למגורים ולעשות עסקים, במקום פשוט לשלם ולהשאיר את זה ככה. הרמה הסבירה היא 20% בתוך המגבלה ו-30% מחוץ למגבלה כדי ליצור מומנטום לשוק.

מומחה נדל"ן Tran Khanh Quang

ציפיות להקלה מהמדיניות החדשה

מומחים מציעים לגוון את ההיצע, החל מדיור יוקרתי ועד לדיור במחירים נוחים, כדי להימנע מתופעת עליות מחירי הדיור ה"וירטואליות".

מומחים אומרים שכדי לפתור את בעיית הדיור, יש צורך לגוון את מקורות האספקה מהיוקרתיים לנמוכים, כדי להימנע מעלייה "וירטואלית" של מחירי הדיור. משרד האוצר מבקש כעת חוות דעת על טיוטת ההחלטה בנושא חישוב אגרות שימוש בקרקע. חוות דעת רבות מצפות שההצעה החדשה תסיר קשיים, תיצור תנאים לפיתוח שוק הדיור הפרטי ותצמצם את המונופול של פרויקטים יקרי ערך לדיור.

>>> אנא צפו בחדשות HTV בשעה 20:00 ובתוכנית 24G World בשעה 20:30 בכל יום בערוץ HTV9.