יש צורך בהרמוניה בין האינטרסים של כל הצדדים

משקיעים מתקשים "לשאת" בעלויות ולשלם ריבית על הלוואות

נגואי דואה טין (NDT): נכון לעכשיו, בעוד מיליוני אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית כמהים לבעלות על בית, היצע הדיור בר השגה והדיור הציבורי כמעט אזל. מה לדעתך הסיבה למצב זה?

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים, קבוצת DKRA: בעיית היעדר דיור בר השגה ודיור ציבורי כדי לענות על צרכי אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית קיימת ונמשכת שנים רבות.

ישנם גורמים רבים המשפיעים על פלח זה, אך ישנם שני גורמים עיקריים המשפיעים ישירות על ההיצע של פלח זה.

ראשית, עלויות התשומות עולות. למרות שמחירי הנדל"ן הראו סימני ירידה בשנתיים האחרונות, יש להודות שמחזור פיתוח הנדל"ן הקודם, בסביבות 2014-2020, שמר על מחירי דיור ברמה גבוהה.

זה מוביל לעלויות השקעה ובנייה יקרות ביותר עבור משקיעי פרויקטים של נדל"ן. החל מרכישות קרקע, חומרי גלם, עבודה וכו', שכולם עולים אנכית, קשה מאוד להפחית את מחיר הנדל"ן המוגמר.

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים, קבוצת DKRA.

שנית, הסטטוס המשפטי של פרויקטים של נדל"ן הוא ממושך ולוקח זמן רב עד שיסתיים. משלב הבעלות על הקרקע, על המשקיעים להגיש בקשה למסמכי אישור מרמות ממשל שונות, שלא לדבר על הכנת תוכניות לפיצויים ופינוי אתרים... מה שגורם להשלמה המשפטית של הפרויקט להימשך שנים רבות.

במיוחד עבור עסקים ספציפיים כמו נדל"ן, רובם משתמשים במינוף פיננסי גבוה, הלוואות מערוצי אג"ח ובנקים הן גדולות מאוד. בעוד שהפרויקט מתעכב עקב מסמכים משפטיים לא שלמים, העסק עדיין צריך "לשאת" סכום עצום של ריבית מההלוואה. כל הנלווים הנ"ל ייכללו במחיר המוצר לאחר השלמתו.

לכן, קשה מאוד לעסקים להוריד את מחירי המוצרים לרמה נמוכה או לעמוד במושג ה"סבירות" כפי שרוב האנשים רוצים, במיוחד בהקשר הנוכחי כאשר העלויות כבר גבוהות מאוד.

משקיע: אמירה זו מראה שמשקיעי נדל"ן חווים "כאב ראש" מבעיית העלויות. האם תוכל בבקשה לשתף בצורה ברורה יותר חלק מהעלויות שעסקי נדל"ן צריכים לשאת, כיצד זה משפיע על ירידת מחירי הבתים, אדוני?

מר וו הונג טאנג: עלויות תשומות כגון דמי שימוש בקרקע, פיצויים על פינוי אתרים, ריבית על הלוואות בנקאיות, עלויות עבודה, רכישת חומרי בניין... כולן גדלו בחדות, אפילו פי כמה לאחרונה.

פרויקט מרגע קביעת מדיניות הבנייה ועד להשלמתו החוקית כמתוכנן אורך בממוצע כ-3 שנים בלבד, אך במציאות, עסקים המעוניינים להתחיל רשמית בבנייה יכולים לבזבז עד עשר שנים על ניירת, ובכך לבזבז משאבים.

כדי להיות בעלים של קרקע, על חברות לשלם שורה של פיצויים ועלויות פינוי אתרים באמצעות קבלת זכויות שימוש בקרקע, תשלום דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ודמי הגנה על שדות אורז למדינה.

בנוסף, עלויות הבנייה מעבודה, חומרים וכו' עולות עם הזמן. עבור פרויקטים של דירות, עלויות הבנייה מהוות כ-50%, כ-30% עבור בתים עירוניים ו-20% עבור וילות.

שלא לדבר על הנטל הכספי כאשר עסקים צריכים לשלם קרן וריבית על הלוואות. ככל שהפרויקט יימשך זמן רב יותר, כך העלות הכספית הזו תהיה גבוהה יותר. ולבסוף, עלות זו כלולה במחיר המכירה שלקוחות צריכים לשלם בעת רכישת בית.

בלתי אפשרי עבור עסקים לקבל הפסדים רק כדי למכור את המוצרים שלהם.

בהקשר של שוק הנדל"ן הקודר בשנתיים האחרונות, משקיעים רבים ניסו להציע תמריצים אטרקטיביים לרוכשי דירות ולהאריך את תקופות התשלום כדי לעורר את הביקוש.

למעשה, זוהי מדיניות שפוגעת ברווחי המשקיע, אך הם עדיין מקבלים אותה כדי לנסות ליצור נזילות. כעת, כשהעלות גבוהה מדי, עסקים יכולים להוריד את מחיר המוצרים שלהם רק כדי לייצב את האינטרסים של הקונים והמוכרים ברמה מתונה.

קשה מאוד לאלץ עסקי נדל"ן להוריד את מחירי הבתים לרמה "סבירה" משום שעסקים צריכים להרוויח. אי אפשר לצפות שעסקים יקבלו הפסדים רק כדי למכור את המוצרים שלהם.

בעבר, משקיעים רבים ציפו לרווחים של עד עשרות אחוזים לפני שעשו משהו, אך כעת הם נחושים להגיע לנקודת איזון, ואף להפסיד כסף בשלבים מוקדמים מסוימים. המטרה העליונה של משקיעים כיום היא מחיר המכירה הנמוך ביותר האפשרי, גביית כסף מהר ככל האפשר כדי ליצור תזרים מזומנים, וזו האפשרות הטובה ביותר עבור לקוחות המעוניינים להחזיק בנדל"ן.

ציפיות להגדלת היצע הדיור הודות למדיניות

משקיע: למעשה, אפילו בהקשר הקודר הכללי של שוק הנדל"ן בשנת 2023, תחום הדיור בר השגה עדיין מקבל תשומת לב מיוחדת מצד לקוחות ופרויקטים בתחום זה תמיד בעלי נפח עסקאות יציב.

עם זאת, נראה כי משקיעים מעוניינים לפתח דירות יוקרה וטאונהאוסים... מדוע לדעתך קיים הפרדוקס הזה?

מר וו הונג טאנג: הקיפאון המשפטי שהתרחש בו זמנית באלפי פרויקטים ברחבי המדינה גרם לכך שמספר הפרויקטים הזכאים להשקה בשנים האחרונות היה קטן מאוד, רק במגזרים מסוימים.

בשל מספר הפרויקטים הקטן במחירים סבירים, מהירות המכירה תהיה בוודאי מהירה מאוד, והעסקאות העמוסות גורמות לנו לחשוב בטעות שרק פרויקטים בעלות נמוכה מעניינים אנשים.

עם זאת, יש גם צורך לבחון את המציאות שעבור פרויקטים הממוקמים ב"נקודות חמות" כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, מספר הדירות במחירים מתחת ל-50 מיליון וונד למ"ר כמעט ואינו קיים. לפרויקטים הנ"ל יהיו מחירים של 70-80 מיליון וונד למ"ר, ואפילו 100 מיליון וונד למ"ר, המכונים גם נדל"ן יוקרה.

כל הפרויקטים הנ"ל ממוקמים במיקומים כה מובחרים עד שקשה מאוד למשקיעים להפחית את מחירי המוצרים. ובמיוחד בעבר הקרוב, מספר פרויקטי היוקרה הזכאים למכירה היה נדיר מאוד, מה שהפך גם את נפח העסקאות של פלח זה לנמוך.

לכן, בלתי אפשרי לבחון את מספר העסקאות בשוק כדי לאשר שפלח נכסי היוקרה פחות מעוניין מאשר פלח דיור בר השגה או דיור חברתי.

אם יופחתו העלויות, גם מחירי הנדל"ן יירדו באופן מיידי.

בנוסף, עבור חלק מהמשקיעים, עסקים רבים מיצבו את עצמם מההתחלה לפיתוח פלח הבתים הדו-משפחתיים והבתים בעלי ערך גבוה ויש להם אסטרטגיה ארוכת טווח לפיתוח פלח זה, כך שלמרות שהם באמת רוצים לפתח פלחים בעלי ערך נמוך יותר כדי לענות על ביקוש השוק, הם עדיין צריכים לקבל את הכיוון המקורי.

יחד עם זאת, חלק מהפרויקטים יושמו ללא השלמה עם השקעות הון גבוהות מאוד, כך שקשה למשקיעים לעבור בקלות לתחומי נדל"ן אחרים.

משקיע: אז, לדעתך, אילו פתרונות יש ליישם כדי לפתור את בעיית המחסור בדיור בר השגה? חוק הקרקעות המתוקן אושר וייושם בפועל. כיצד אתה מעריך שהדבר ישפיע על ההיצע בשוק הנדל"ן?

מר וו הונג טאנג: בהתבסס על המדיניות המרכזית של המדינה, אנו יכולים לצפות לחלוטין שב-3-5 השנים הקרובות, היצע הדיור הציבורי והדיור בר השגה יגדל באופן דרמטי, ויפצה על המחסור בדיור של רוב האנשים בתקופה האחרונה.

לשם כך, תפקידה של המדינה הוא עדיין החשוב ביותר, כשהיא נושאת במשימה המרכזית של תפעול והכוונת פיתוח השוק באמצעות מדיניות, מוסדות ואסטרטגיות...

הדבר החשוב ביותר הוא לפתור את כל הסוגיות המשפטיות של הפרויקט, לקצר את זמן ההליך המנהלי כדי שעסקים יוכלו לפרוס במהירות את הבנייה. בפרט, לחוקים המתוקנים והמשופצים החדשים תהיה בהחלט השפעה חיובית מיידית על ההיצע בשוק לאחר יישומם הרשמי.

שנית, יש צורך לבחון מחדש את עלויות השימוש בקרקע ויש להקים יותר תוכניות תמיכה במס לעסקים המפתחים דיור בר השגה ודיור ציבורי.

שלישית, וייטנאם צריכה לשקול הקמת קרנות נוספות לפיתוח דיור עבור קונים חדשים של בתים, כמו בסינגפור.

ולבסוף, על מדינתנו ליצור יותר קרנות קרקע נקייה ולמכור אותן במכירה פומבית כדי שעסקים יוכלו לגשת בקלות לקרקע.

באשר לעסקים, טבעו עדיין הוא הקשר של היצע וביקוש. אם עלויות התשומות עולות, מחיר המכירה יעלה ולהיפך. אם העלויות יורדות, גם מחיר מוצרי הנדל"ן המוגמרים יירד מיד. כדי לשלוט בעלויות הנ"ל, למדינה עדיין יש תפקיד חשוב בקביעת העלייה והירידה בשוק הנדל"ן .

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html