יש צורך ליצור הרמוניה בין האינטרסים של כל הצדדים.

יזמים מתקשים לשאת בעלויות ולשלם את ריבית ההלוואות.

כתב (NĐT): נכון לעכשיו, בעוד מיליוני אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית כמהים לבעלות על בית, היצע הדיור בר השגה והדיור הציבורי כמעט אזל. מה לדעתך הסיבות למצב זה?

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים, קבוצת DKRA: בעיית ההיצע הלא מספק של דיור בר השגה ודיור ציבורי כדי לענות על צרכי אנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית קיימת ונמשכת כבר שנים רבות.

ישנם גורמים רבים התורמים לכך, אך שניים עיקריים משפיעים ישירות על ההיצע במגזר זה.

ראשית, עלויות התשומות עלו. למרות שמחירי הנדל"ן הראו סימני ירידה בשנתיים האחרונות, יש להכיר בכך שמחזור פיתוח הנדל"ן הקודם, בערך בין השנים 2014-2020, שמר על מחירי נכסים ברמה גבוהה.

דבר זה מוביל לעלויות השקעה ובנייה גבוהות במיוחד עבור יזמי פרויקטים בתחום הנדל"ן. עם עלייה דרמטית ברכישת קרקעות, חומרי גלם, עלויות עבודה וכו', שכולן עולות, קשה מאוד להפחית את מחיר הנדל"ן המוגמר.

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים, קבוצת DKRA.

שנית, הסטטוס המשפטי של פרויקטים נדל"ניים הוא לעתים קרובות ארוך, ולוקח זמן רב מאוד לפתור. משלב הבעלות על הקרקע, יזמים עדיין צריכים לקבל אישורים מרמות שונות של הממשלה, שלא לדבר על פיתוח תוכניות פיצויים ויישוב מחדש... מה שגורם להשלמת ההליכים המשפטיים של הפרויקט להיגרר במשך שנים רבות.

במיוחד עבור עסקים מתמחים כמו נדל"ן, המשתמשים בעיקר במינוף פיננסי גבוה, הלוואות מערוצי אג"ח ובנקים הן משמעותיות. בעוד שפרויקטים מתעכבים עקב הליכים משפטיים לא גמורים, עסקים עדיין צריכים לשאת בתשלומי הריבית העצומים מהלוואות אלו. כל העלויות הנלוות הללו יילקחו בסופו של דבר בחשבון במחיר המוצר הסופי עם השלמתו.

לכן, קשה מאוד לעסקים להוריד את מחירי המוצרים לרמה "משתלמת" כפי שרצוי על ידי רוב האנשים, במיוחד בהקשר הנוכחי שבו העלויות כבר גבוהות מאוד.

משקיע: זה ממחיש כיצד יזמי נדל"ן מתמודדים עם בעיית העלויות. האם תוכל לפרט על חלק מהעלויות שעסקי הנדל"ן נושאים כיום בנטל, וכיצד זה משפיע על ירידת מחירי הבתים?

מר וו הונג טאנג: עלויות תשומות כגון אגרות שימוש בקרקע, פיצוי על פינוי קרקע, ריבית על הלוואות בנקאיות, עלויות עבודה ורכישת חומרי בניין... כולן גדלו בחדות, אפילו פי כמה לאחרונה.

פרויקט, משלב התכנון הראשוני ועד להשלמת ההליכים המשפטיים, צפוי להימשך בממוצע כ-3 שנים בלבד. עם זאת, במציאות, עסקים עשויים להשקיע עד עשור או יותר בניירת כדי להתחיל רשמית בבנייה, וכתוצאה מכך לבזבוז משאבים.

כדי להיות בעלים של קרקע, עסקים חייבים לשאת בסדרה של עלויות הקשורות לפיצויים וסילוק קרקע באמצעות העברת זכויות שימוש בקרקע, תשלום דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ועמלות עבור הגנה על אדמות שדות אורז למדינה.

בנוסף, עלויות הבנייה, כולל עבודה וחומרים, עולות בהתמדה עם הזמן. עבור פרויקטים של בניית דירות, עלויות הבנייה מהוות כ-50%, כ-30% עבור בתים טוריים ו-20% עבור וילות.

שלא לדבר על הנטל הכספי כאשר עסקים צריכים להחזיר את הקרן והריבית על הלוואות. ככל שהפרויקט יימשך זמן רב יותר, כך עלויות כספיות אלו יצטברו גבוהות יותר. ובסופו של דבר, כל העלויות הללו נלקחות בחשבון במחיר המכירה שלקוחות צריכים לשלם בעת רכישת בית.

אי אפשר לצפות שעסקים יקבלו הפסדים רק כדי להיפטר ממלאי.

בהקשר של שוק נדל"ן איטי כמו בשנתיים האחרונות, יזמים רבים מנסים להציע תמריצים אטרקטיביים לרוכשי דירות ולהאריך את תנאי התשלום כדי לעורר את הביקוש.

במציאות, זוהי מדיניות שפוגעת ברווחי המשקיע, אך הם עדיין מקבלים אותה בניסיון ליצור נזילות. כעת, כשהעלויות גבוהות מדי, עסקים יכולים להוריד את מחירי המוצרים רק כדי לאזן את האינטרסים של הקונים והמוכרים במידה סבירה.

קשה מאוד לאלץ עסקי נדל"ן להוריד את מחירי הבתים לרמה "סבירה" משום שהעסק צריך להיות רווחי, ואי אפשר לצפות מהם לקבל הפסדים רק כדי למכור את המלאי שלהם.

בעבר, יזמים רבים שאפו לרווחים של עשרות אחוזים לפני ביצוע כל פרויקט. כיום, לעומת זאת, הם שואפים להגיע לנקודת איזון, או אפילו לספוג הפסדים בשלבים ראשוניים מסוימים. המטרה העליונה של יזמים כיום היא להציע את מחיר המכירה הנמוך ביותר האפשרי ולגבות תשלומים במהירות האפשרית כדי לייצר תזרים מזומנים, וזו כבר עכשיו האפשרות הטובה ביותר עבור לקוחות המעוניינים להחזיק בנדל"ן.

ציפיות לעלייה בהיצע הדיור עקב שינויי מדיניות.

משקיע: המציאות היא שגם בהקשר הקודר באופן כללי של שוק הנדל"ן בשנת 2023, תחום הדיור בר השגה תמיד זכה לתשומת לב מיוחדת מצד הלקוחות, ופרויקטים בתחום זה שמרו באופן עקבי על נפחי עסקאות יציבים.

עם זאת, נראה כי משקיעים נלהבים במיוחד לפתח דירות יוקרה וטאונהאוסים. מדוע קיים הפרדוקס הזה?

מר וו הונג טאנג: צווארי הבקבוק המשפטיים המתרחשים בו זמנית באלפי פרויקטים ברחבי הארץ הביאו למספר קטן מאוד של פרויקטים שהיו זכאים להשקה בשנים האחרונות, כשהם מרוכזים רק במספר מצומצם של פלחים ספציפיים.

בגלל מספר הפרויקטים המוגבל ומחיריהם הסבירים, המכירות בוודאי יהיו מהירות מאוד, והעסקאות הערות גורמות לנו בקלות להאמין בטעות שרק פרויקטים במחיר נמוך מושכים עניין ציבורי.

עם זאת, חשוב גם להכיר במציאות שעבור פרויקטים הממוקמים ב"נקודות חמות" כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, כמעט ואין דירות במחיר נמוך מ-50 מיליון וונד רבוע למ"ר. פרויקטים אלה בדרך כלל נעים בין 70-80 מיליון וונד רבוע למ"ר, או אפילו 100 מיליון וונד רבוע למ"ר, הנחשבים לנכסי יוקרה.

עם כל הפרויקטים הללו הממוקמים במיקומים כה מובחרים, קשה מאוד ליזמים להפחית את מחירי המוצרים. יתר על כן, בתקופה האחרונה, מספר פרויקטי היוקרה הזכאים להשקה היה מצומצם מאוד, מה שהוביל גם לנפחי עסקאות נמוכים במגזר זה.

לכן, אי אפשר להסתכל על מספר העסקאות בשוק כדי להסיק שתחום הנדל"ן היוקרתי פחות פופולרי מפלחי הדיור בר השגה או הדיור החברתי.

אם ניתן יהיה להפחית את העלויות, מחירם של מוצרי נדל"ן יירד באופן מיידי.

יתר על כן, עבור חלק מהיזמים, עסקים רבים התמקמו מלכתחילה לפיתוח בתים דו-משפחתיים ונכסים בעלי ערך גבוה, ויש להם אסטרטגיה ארוכת טווח לפיתוח פלח נדל"ן זה. לכן, למרות שהם היו רוצים לפתח פלחים בעלי ערך נמוך יותר כדי לענות על ביקוש השוק, הם עדיין צריכים לקבל את המשך הכיוון הראשוני שלהם.

בנוסף, חלק מהפרויקטים נותרו לא גמורים עם השקעות הון גבוהות מאוד, מה שמקשה על משקיעים לעבור בקלות לתחומי נדל"ן אחרים.

משקיע: אז, לדעתך, אילו פתרונות נדרשים כדי להתמודד עם המחסור בדיור בר השגה? חוק המקרקעין המתוקן אושר וייושם בקרוב. כיצד אתה מעריך את ההשפעה של זה על ההיצע בשוק הנדל"ן?

מר וו הונג טאנג: בהתבסס על המדיניות המרכזית של המדינה, אנו יכולים לצפות לחלוטין שב-3-5 השנים הקרובות, היצע הדיור הציבורי והדיור בר השגה יגדל באופן דרמטי, ויפצה על מחסור הדיור שעמו מתמודד הרוב המכריע של האוכלוסייה בתקופה האחרונה.

כדי להשיג זאת, תפקידה של המדינה נותר בעל חשיבות עליונה, כשהיא נושאת באחריות המובילה לניהול והכוונה של פיתוח השוק באמצעות מדיניות, מוסדות ותקנות.

הדבר החשוב ביותר הוא לפתור את כל הסוגיות המשפטיות של הפרויקט, לקצר את ההליכים המנהליים כדי שעסקים יוכלו להתחיל במהירות בבנייה. בפרט, החוקים שתוקנו ונוספו לאחרונה בוודאי ישפיעו לטובה באופן מיידי על היצע השוק לאחר יישומם הרשמי.

שנית, יש לבחון מחדש את עלויות השימוש בקרקע, ויש להקים יותר תוכניות תמיכה במס לעסקים המפתחים דיור בר השגה ודיור ציבורי.

שלישית, וייטנאם צריכה לשקול הקמת קרנות פיתוח דיור נוספות עבור קונים חדשים של בתים, בדומה לסינגפור.

לבסוף, במדינה שלנו, עלינו ליצור יותר קרנות לקרקע נקייה ולמכור אותן במכירה פומבית כדי שעסקים יוכלו לגשת בקלות לקרקע.

מנקודת מבט עסקית, הקשר הבסיסי נותר של היצע וביקוש. אם עלויות התשומות יעלו, מחירי המכירה יעלו, ולהפך, אם העלויות יורדות, מחיר מוצרי הנדל"ן יירד באופן מיידי. כדי לשלוט בעלויות אלו, למדינה עדיין תפקיד מכריע בקביעת המגמות העולות והירידות של שוק הנדל"ן .

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html