דירות משניות קשות למכירה.

סוכני נדל"ן רבים בחלק המזרחי של הו צ'י מין סיטי אומרים שלאחרונה, למרות ששוק הנדל"ן באופן כללי הראה סימנים חיוביים, מספר הדירות המוצעות למכירה בהפסד עדיין גבוה למדי.

הסיבה היא שבעלי בתים אינם יכולים לשאת את הלחץ של החזר הלוואות בנקאיות. באזור עירוני גדול במחוז 9 לשעבר (כיום חלק מעיר ת'ו דוק), אנשים רבים מקבלים הפסדים של 15%-25% על דירות שהושלמו, אך עדיין מתקשים למצוא קונים.

מכירה בהפסד כדי לפרוע חובות.

לדברי מר הואנג, מתווך דירות באזור זה, דירות רבות, לאחר שנמסרו, מתקשות לבעלים להשכיר, אך הן עדיין נאלצות לשלם ריבית בנקאית של 13%-15% בשנה, מה שמאלץ אותן למכור בהפסד כדי להקל על הלחץ.

לדוגמה, דירת יוקרה בת 3 חדרי שינה שעלתה בעבר כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי נמכרת כעת תמורת קצת יותר מ-4 מיליארד דונג וייטנאמי; בעוד שדירת 2 חדרי שינה מתומחרת ב-2.3-2.4 מיליארד דונג וייטנאמי במקום 2.6-2.7 מיליארד דונג וייטנאמי כבעבר, אך עדיין קשה למצוא קונים.

"המגמה של מכירת דירות בהפסד, בין אם כבר נמסרו ובין אם עומדות להימסר, הואטה אך לא נעצרה לחלוטין משום שאנשים רבים מתמודדים לעתים קרובות עם לחץ כלכלי בסוף השנה. למעשה, זה לא קורה רק באזור זה; אזורים רבים אחרים חווים ירידות מחירים דומות עבור דירות שנמסרו, בעוד שהשוק נותר דל בהיצע דירות חדשות, במיוחד דירות במחירים סבירים", ציין מר הואנג.

באופן ספציפי, פרויקט נוסף ברובע 9 לשעבר, Centum Wealth, מציע מחיר ממוצע בשוק המשני של 40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ירידה של 12% בהשוואה לשנה שעברה, בעוד שדירות ב-4S Linh Dong מפורסמות במחיר של 24-27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בינתיים, קומפלקס הדירות אופל בולווארד, הממוקם ברחוב פאם ואן דונג אך בתוך גבולות העיר די אן, במחוז בין דואנג , מציע מחיר מכירה בשוק המשני של 30-34 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ירידה של 14% בהשוואה למחיר המכירה לפני שנה.

פרויקט דירות נמצא כעת בפיתוח בהו צ'י מין סיטי.

אפילו פרויקטים של דירות שהושלמו, עם אזורי מגורים שוקקים ומחירים שעולים בדרך כלל ב-5%-10% מדי שנה, חוו האטה. אנשים רבים הזקוקים למזומן רוצים למכור במהירות ומוכנים להוריד מחירים. לדוגמה, דירת שני חדרי שינה, בגודל 85-90 מ"ר, באזור סייגון פרל, הממוקם ברחוב נגוין הואו ​​קאן, ברובע בין טאן, הו צ'י מין סיטי, מוצעת תמורת כ-5 מיליארד וונד, לעומת 5.3-5.4 מיליארד וונד לפני שנתיים. באופן דומה, דירות בבניין האמנות (רובע פואוק לונג B, עיר ת'ו דוק), שנמסרו לפני שנים רבות, מוצעות תמורת כ-37 מיליון וונד למ"ר, 10% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.

נתוני ביג דאטה מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי בנובמבר 2023, מחירן של דירות יוקרה בהו צ'י מין סיטי נותר ללא שינוי, אך מחירן של דירות בטווח הביניים ובמחירים נוחים ירד ב-1% עד 4% בהשוואה לחודש הקודם, והירידה הייתה משמעותית אף יותר בהשוואה לשנה הקודמת.

באופן ספציפי, מחיר הדירות הממוצע בעיר תו דוק היה 42 מיליון דונג וייט למ"ר בשנת 2023, ירידה של 16.5% בהשוואה לשנת 2022; דירות במחוז טאן פו היו 39 מיליון דונג וייט למ"ר, ירידה של 20% בהשוואה ל-49 מיליון דונג וייט למ"ר בשנת 2022; ודירות במחוז בין טאן היו כ-43.9 מיליון דונג וייט למ"ר, ירידה של 14.6% בהשוואה למחיר המכירה בשנת 2021...

הזדמנות טובה לקונים.

מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, ציין כי למרות שמחירי הדירות ירדו באזורים מסוימים, הם עדיין גבוהים למדי בסך הכל. הנקודה החיובית היא שיכולתם של אנשים לקנות בתים עולה הודות למדיניות מועדפת מצד יזמים.

על פי דו"ח סנטימנט הצרכנים בתחום הנדל"ן לשנת 2024 שפורסם לאחרונה על ידי Batdongsan.com.vn, 46% מהנשאלים מרוצים ממצב השוק הנוכחי משום שכעת יש להם יותר אפשרויות פיננסיות טובות יותר.

מומחים באתר Batdongsan.com.vn מאמינים כי הסנטימנט החיובי יותר בקרב קונים ומוכרי נדל"ן ייצור הזדמנויות לשוק להתפתח בשנת 2024 ולהתגבר על הקשיים שנמשכו בשנת 2023. מר דין מין טואן סיכם את מצבם של סוגי נדל"ן בולטים בשנה שעברה כך: "דירות גמישות וניתנות להתאמה, בתים טוריים תנודתיים, ומגרשי קרקע איטיים ומחכים לזמן הנכון."

לדברי מר טראן חאן קוואנג, המנכ"ל של חברת השקעות הנדל"ן וייט אן הואה, שוק הנדל"ן בסוף השנה נוטה בדרך כלל לשני כיוונים. אם השוק חיובי, מחירי הנדל"ן יעלו משמעותית. עם זאת, אם השוק יהיה פחות חיובי, כפי שהוא כעת, יהיה מצב שבו בעלי בתים ימכרו בהפסד כדי לענות על צרכיהם הפיננסיים. אף על פי כן, הסבירות להיצע זה של נכסים בהנחה אינה גבוהה, רק כ-5% מהשוק.

אלו שהצליחו להחזיק מעמד עוד זמן מה ינסו לחכות להתאוששות השוק. לעומת זאת, זוהי הזדמנות עבור רוכשי דירות או אלו שאין להם חוב בנקאי להשתמש בהון שאול לרכישה, מכיוון שהשוק נמצא כעת בתחתיתו, ולא סביר שהמחירים ירדו עוד הרבה.

לדברי טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל Savills Vietnam, למרות הקשיים הכלליים בשוק, תחום דירות ההשכרה בהו צ'י מין סיטי עדיין מציג ביצועים טובים למדי עם תשואות הנעות בין 2.9% ל-13.6%. חשוב לציין, נדל"ן הוא ערוץ השקעה לטווח ארוך ויש להעריך אותו על פני תקופה יציבה ארוכת טווח של לפחות 5 עד 10 שנים.

"בטווח הארוך, גורמים בסיסיים בווייטנאם, כגון צמיחת הכנסה בינונית, אוכלוסייה גדולה ועיור, יהיו המניעים העיקריים לנדל"ן למגורים. יתר על כן, לווייטנאם יש אחד משיעורי ההוצאה הגבוהים ביותר על תשתיות באזור (6% מהתמ"ג), דבר שישנה את אופן השימוש בנדל"ן, ולכן על משקיעים לעקוב מקרוב אחר ההשפעות המרכזיות הללו", ניתח המומחה.

נקודת היפוך מגיעה.

מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, ניבא כי נקודת המפנה בשוק הנדל"ן עשויה להתרחש בין הרבעון השני לרבעון הרביעי של 2024. לאחר מכן, השוק ייכנס למחזור חדש עם ארבעה שלבים: חיפוש, קונסולידציה, התאוששות וייצוב.

באופן ספציפי, שלב הגילוי צפוי להתקיים במחצית השנייה של 2024 עם נזילות בקנה מידה קטן ממוצרי דירות העונים על צרכי הדיור האמיתיים. לאחר מכן יגיע שלב הקונסולידציה, הצפוי להתרחש בין הרבעון הרביעי של 2024 לרבעון הראשון של 2025, בתנאים בהם כלים ומדיניות מוניטרית מיושמים באופן נרחב כדי להקל על קשיי המימון.

מקור: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm