היזהרו בעת השקעה בקרקע ללא תעודת בעלות על מקרקעין.

חוק הקרקעות המתוקן משנת 2024, שאושר לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית , ייכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט. אחת הנקודות המעניינות ביותר היא התקנה על מתן תעודות זכות שימוש בקרקע (הידועות בדרך כלל בשם "כותרות קרקע") עבור קרקע ללא מסמכי זכות שימוש קיימים.

חפשו אחר רכישות מוקדמות

סעיף 138 לחוק הקרקעות המתוקן קובע באופן ספציפי כי משקי בית ויחידים המשתמשים כיום בקרקע ללא מסמכים אך אינם מפרים את חוקי הקרקע, ואינם נכללים במקרים בהם קרקע הוקצתה ללא הרשאה מתאימה לפני ה-1 ביולי 2014, יישקלו לצורך הנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע. מאמר זה מתאר גם מספר מקרים שיישקלו לצורך הנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע.

רבים מאמינים שכאשר התקנה הנ"ל תיכנס לתוקף, היא תפתור את סוגיית מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע עבור מקרים של שימוש בקרקע שמקורו באבות קדמונים אשר נוצל באופן יציב. אלה עדיין מקרים שכיחים, במיוחד באזורים כפריים.

בהקשר של שוק נדל"ן איטי, כאשר רוב ערוצי ההשקעה אינם אטרקטיביים, חלקם לקחו את הסיכון של רכישת קרקעות ללא רישום קרקע באזורים כפריים, בתקווה שכאשר חוק הקרקעות ייכנס לתוקף ויונפקו רישום קרקעות, מחיר המכירה יעלה פי כמה.

אנשים רבים מחפשים לקנות קרקע ללא אישורי בעלות על הקרקע בקומונה של קוואנג קה, במחוז דאק ג'לונג, במחוז דאק נונג .

בשיחה עם כתב מהעיתון נגואי לאו דונג, אמר מר בוי קונג, מתווך נדל"ן במחוז דאק נונג, כי בחודשים האחרונים קיבל לא מעט "הזמנות" מלקוחות שפנו לרכישת קרקע חקלאית ללא זכויות יוצרים. לדברי מר קונג, הלקוחות מבקשים בעיקר קרקע עם זכויות יוצרים ירוקות (אדמת יער), קרקע ללא זכויות יוצרים אדומות אך בבעלות אנשים שעיבדו אותה במשך שנים רבות, או קרקע עם קטעי קרקע (קרקע שנסקרה וסומנה בסמני גבול). "זה עתה תיווכתי במכירת שתי חלקות אדמה לשני לקוחות מהו צ'י מין סיטי והאנוי. הם קנו קרקע חקלאית ללא זכויות יוצרים, ומיד הוצבו סמני גבול לאחר הרכישה. הם אמרו שקנו אותה כדי להמתין לזכויות היוצרים שייכנסו לתוקף כאשר החוק החדש ייכנס לתוקף ב-1 באוגוסט", סיפר מר קונג.

לדברי מר קונג, אדמות יער ואדמות חקלאיות ללא אישורי בעלות על קרקע זולות כיום מאוד, רק 400-500 מיליון דונג וייטנאמי לדונם (10,000 מ"ר). בינתיים, אדמות עם אישורי בעלות על קרקע יקרות פי 2-3.

"בעבר, כשאנשים דיברו על אדמה חקלאית ללא רישום קרקע, כולם היססו כי חששו שלא יוכלו להשלים את הניירת לאחר רכישתה. רק אנשים מקומיים קנו ומכרו אותה בינם לבין עצמם לעיבוד. לאחרונה, אנשים רבים חיפשו אותה באופן פעיל, והזמינו ממני הזמנות כדי למצוא אותה. ייתכן שהם למדו על החוק החדש המאפשר רישום קרקע ועל העובדה שסוג זה של אדמה כל כך זול, וזו הסיבה שהם קונים כל כך הרבה", הדגיש מר קונג.

באופן דומה, גב' קים, עובדת בחברת תיווך נדל"ן במחוזות בין פואוק וטאי נין, אמרה גם כי לאחרונה אנשים רבים פנו אליה בבקשה לרכוש חלקות אדמה גדולות לחקלאות, כאשר חלקם אף שאלו לגבי רכישת אדמה ללא רישום בעלות על הקרקע כל עוד המחיר טוב. "בשבוע שעבר, החברה שלי ייעצה וסיימה עסקה עבור חלקת אדמה על פני 12 דונם, הנטועים כיום בעצי דוריאן ועצי פרי אחרים, במחוז לוק נין, במחוז בין פואוק, תמורת למעלה מ-7 מיליארד וונד. מתוך 12 הדונם הללו, רק 3 דונם בעלי רישום בעלות על הקרקע; השאר עדיין לא רשומים", אמרה גב' קים.

מגמה מסוכנת

עורך הדין נגוין פואנג ליאן ממשרד עורכי הדין SENLAW הצהיר כי חוק הקרקעות החדש, שעתיד להיכנס לתוקף בקרוב, יקל על הנפקת זכויות בעלות על קרקע לאזרחים. עם זאת, רכישת קרקע ללא זכויות בעלות היא צורת השקעה מסוכנת ועלולה להיות מסוכנת מאוד. אזרחים ומשקיעים צריכים לשקול היטב את היתרונות והחסרונות בעת רכישה או מכירה של קרקע בעקבות מגמה זו. "קרקע ללא מסמכים משפטיים היא בדרך כלל זולה בהרבה מקרקע עם בעלות מוכרת רשמית. עם זאת, הדבר כרוך בסיכונים רבים. בעת רכישת קרקע ללא מסמכים משפטיים, קונים מתקשים לאמת את מקור הקרקע, מידע על החלקה ואת מצבה התכנוני. יתר על כן, מכיוון שאין תעודת זכות שימוש בקרקע, קונים אינם יכולים להיות בטוחים שהקרקע אינה נתונה לסכסוכים או פלישה, או שישנן עסקאות קרקע חופפות וסכסוכי בעלות. במקרה זה, קונים תלויים בכנותו של המוכר. קונים עשויים להיות מוגבלים גם בזכויות השימוש הבסיסיות שלהם בקרקע מכיוון שאינם יכולים להעביר, לתת במתנה, לרשת, למשכן, לשנות את ייעוד הקרקע או לחכור את הקרקע. אם הם רוצים לבנות על הקרקע, עליהם להמתין להשלמת ההליכים כדי להגיש בקשה להמרת ייעוד קרקע ולקבל תעודת זכות שימוש בקרקע..." - עורך הדין ליין ניתח.

כמי שעובד בתחום הנדל"ן, ד"ר פאם אן קוי, מנכ"ל חברת שירותי הפיננסים לנדל"ן (FINA), הצהיר כי רק לאחר ה-1 באוגוסט, כאשר חוקים הקשורים לעסקי נדל"ן וקרקעות ייכנסו לתוקף ויוחלו, נוכל להעריך את יעילותן של החלטות "קיצורי הדרך" של אנשים מסוימים לרכוש קרקע ללא בעלות על קרקע.

"כולם יודעים שקרקע חקלאית, במיוחד קרקע ללא בעלות על קרקע, היא זולה מאוד, אך אם היא תינתן בעלות על קרקע, המחיר יעלה פי כמה. עם זאת, איש אינו יכול להיות בטוח האם אותה קרקע ללא בעלות מושפעת ממגבלות תכנון כלשהן, כפופה למחלוקות, או האם היא בכלל תיבחן לצורך בעלות על קרקע."

"קרקע חקלאית, אם משמשת לעיבוד ותוך השקעה בייצור חקלאי מתקדם להגברת היעילות הכלכלית, טומנת בחובה פוטנציאל גדול. עם זאת, אלו שקונים קרקע חקלאית או קרקע ללא שטר קניין כדי לשנות מאוחר יותר את ייעודה, לחלקה ולמכור חלקות, יתמודדו עם קשיים ולא יקבלו עידוד במסגרת חוק הקרקעות וחוקים אחרים הקשורים לנדל"ן", העיר המומחה.

למעשה, מומחי נדל"ן ופיננסים יעצו שוב ושוב לבעלי כסף פנוי ולמשקיעי נדל"ן לשקול היטב לפני השקעה בקרקעות ובבתים במחוזות מרוחקים ופרבריים. לפני ההשקעה, עליהם לשקול את היעילות הכלכלית, פוטנציאל הניצול, היתרונות, תזרים המזומנים, התשואה על ההשקעה, הנזילות ובמיוחד הסיכונים הצפויים.

מקור: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm