היזהרו בעת השקעה בקרקע ללא ספר אדום

חוק הקרקעות המתוקן לשנת 2024 אושר זה עתה על ידי האסיפה הלאומית וייכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט. אחת הנקודות שמעניינות אנשים רבים היא התקנה על מתן תעודות זכות שימוש בקרקע (הידועות בכינוי "ספרים אדומים") עבור קרקע ללא מסמכי זכות שימוש בקרקע.

קניות מקדימה

סעיף 138 לחוק המקרקעין המתוקן קובע באופן ספציפי כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע ללא מסמכים אך אינם מפרים את חוקי המקרקעין, ולא במקרים בהם הקרקע הוקצתה ללא הרשאה מתאימה לפני ה-1 ביולי 2014, יישקלו להענקת אישורי זכות שימוש בקרקע. חוק זה מתאר גם מקרים רבים הנחשבים להענקת אישורי זכות שימוש בקרקע.

דעות רבות סבורות שכאשר התקנה הנ"ל תיכנס לתוקף, היא תפתור את בעיית מתן תעודות זכות שימוש בקרקע עבור מקרים של שימוש בקרקע שמקורה השאירו אבות קדמונים ונמצא בשימוש יציב. אלו מקרים שכיחים, במיוחד באזורים כפריים.

בהקשר של שוק הנדל"ן האיטי, רוב ערוצי ההשקעה אינם אטרקטיביים, חלקם לקחו את הסיכון של רכישת קרקעות ללא ספרים אדומים באזורים כפריים בציפייה שכאשר חוק הקרקעות ייכנס לתוקף, הקרקע תזכה לספרים אדומים ומחיר המכירה יעלה פי כמה.

אנשים רבים מחפשים לקנות אדמה ללא רישיון בקומונה של קוואנג קה, במחוז דאק ג'לונג, במחוז דאק נונג .

בשיחה עם כתב מעיתון נגואי לאו דונג, אמר מר בוי קונג, מתווך נדל"ן במחוז דאק נונג, כי בחודשים האחרונים קיבל "הוראות" מלקוחות רבים המבקשים לרכוש קרקע חקלאית ללא ספר אדום. לדברי מר קונג, לקוחות מבקשים בעיקר קרקע עם ספר ירוק (אדמת יער), קרקע ללא ספר אדום אך בבעלות תושבים ותיקים או קרקע עם קטע (גבולות הקרקע נמדדו וסומנו). "זה עתה תיווכתי במכירת שתי חלקות אדמה לשני לקוחות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי. הם קנו קרקע חקלאית ללא ספר, ולאחר הרכישה, הם הציבו מיד את יתדות הגבול. הם אמרו שהם קנו אותה כדי לחכות לספר כאשר החוק החדש ייושם החל מה-1 באוגוסט", אמר מר קונג.

לדברי מר קונג, אדמות יער ואדמות חקלאיות ללא ספרים אדומים זולות כיום מאוד, רק 400-500 מיליון דונג וייטנאם לדונם (10,000 מ"ר). בינתיים, אדמות עם ספרים אדומים יקרות פי 2-3.

"בעבר, כשמדובר באדמה חקלאית ללא תעודה, כולם היססו כי חששו שלא יוכלו להספיק לבצע את הניירת. רק אנשים מקומיים קנו ומכרו אותה זה לזה לחקלאות. לאחרונה, אנשים רבים חיפשו אותה וביקשו ממני למצוא אותה. אולי הם יודעים שהחוק החדש מאפשר הנפקת תעודות ומחירה של אדמה מסוג זה זול מדי, ולכן הם מחפשים לקנות אותה בכמויות גדולות", הדגיש מר קונג.

באופן דומה, גב' קים - עובדת בחברת תיווך נדל"ן בבינה פואוק וטאי נין - אמרה גם כי לאחרונה אנשים רבים פנו אליה בבקשה לרכוש שטחי אדמה גדולים למטרות חקלאיות, חלקם אף ביקשו לרכוש אדמה ללא ספר אדום כל עוד המחיר טוב. "בשבוע שעבר, החברה שלי התייעצה וסגרה חלקת אדמה של יותר מ-12 דונם הגדלים דוריאן ועצי פרי אחרים במחוז לוק נין, במחוז בין פואוק, במחיר של יותר מ-7 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוך 12 הדונם הללו, רק 3 דונם נמצאים בספר אדום, השאר טרם נרשמו", אמרה גב' קים.

מגמה מסוכנת

עורך הדין נגוין פואנג ליאן, ממשרד עורכי הדין SENLAW, אמר כי חוק הקרקעות החדש, שעומד להיכנס לתוקף, יקל על הנפקת תעודות לאנשים. עם זאת, קניית קרקע ללא תעודה היא סוג של השקעה הרפתקנית ומסוכנת מאוד. אנשים ומשקיעים צריכים לשקול את היתרונות והחסרונות בעת רכישה או מכירה של קרקע בעקבות מגמה זו. "קרקע ללא מסמכים משפטיים היא לרוב זולה בהרבה מקרקע עם זכויות מוכרות על ידי המדינה. אך היא מגיעה עם סיכונים רבים, כמו למשל בעת רכישת קרקע ללא מסמכים משפטיים, קשה לקונה לאמת את מקור הקרקע, מידע על חלקת הקרקע ומצב התכנון. שנית, מכיוון שאין תעודת זכות שימוש בקרקע, קשה לקונה להבטיח שהקרקע אינה במחלוקת או נפגעת, או שיש מצב של מכירות קרקע חופפות וסכסוכים על בעלות. באותו זמן, הקונה תלוי בכנותו של המוכר. או שהקונה יוגבלו זכויותיו הבסיסיות כמשתמש בקרקע מכיוון שאינו יכול להעביר, לתרום, לרשת, למשכן, לשנות את ייעוד הקרקע, לחכור... אם ברצונו לבנות על הקרקע, עליו גם להמתין להשלמת ההליכים להגשת בקשה לשינוי ייעוד קרקע ולהנפקת תעודת זכות שימוש בקרקע..." - ניתח עורך הדין ליין.

כאדם העובד בתחום הנדל"ן, ד"ר פאם אן קוי, מנכ"ל חברת שירותי הפיננסים לנדל"ן (FINA), אמר כי רק לאחר ה-1 באוגוסט ייכנסו לתוקף החוקים הקשורים לעסקי נדל"ן וקרקעות, ונוכל להעריך את יעילותן של החלטותיהם של אנשים מסוימים "לקנות קיצורי דרך" כדי לקנות קרקעות ללא ספרים אדומים.

"כולם יודעים שקרקע חקלאית, במיוחד קרקע ללא תעודה, היא זולה מאוד. אם היא תינתן לה תעודה, המחיר יעלה פי כמה. עם זאת, איש אינו בטוח האם אותה קרקע ללא תעודה מעורבת בתכנון כלשהו, ​​נמצאת במחלוקת, או תיבחן לקבלת תעודה או לא?"

"קרקע חקלאית, אם משמשת לעיבוד, השקעה בטכנולוגיה מתקדמת לייצור חקלאי, הגברת היעילות הכלכלית, טומנת בחובה פוטנציאל גדול. באשר לאלו שקונים קרקע חקלאית, קרקע ללא תעודה כדי לשנות מאוחר יותר את ייעוד השימוש, לחלק את הקרקע לחלקות ולמכור אותה, זה יהיה קשה ולא מעודדים בחוק המקרקעין ובחוקים אחרים הקשורים לנדל"ן" - העיר המומחה.

למעשה, מומחי נדל"ן ופיננסים המליצו שוב ושוב לאנשים עם כסף פנוי ולמשקיעי נדל"ן לשקול היטב לפני השקעה בנדל"ן במחוזות מרוחקים ופריפריאליים. לפני השקעה, יש לשקול את היעילות הכלכלית, כושר הניצול, היתרונות הפוטנציאליים, תזרים המזומנים, הרווחיות, הנזילות וכו', ובמיוחד את הסיכונים הצפויים.

מקור: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm