הסנקציות לא מרתיעות מספיק?

העיוות והסטייה של פעילויות מכירות פומביות של קרקעות גורמים לאי שביעות רצון בציבור, וההערכה היא שסוכנויות ניהול מוסמכות צריכות להתערב ולנקוט "פעולה חזקה יותר" כדי לפתור בעיה זו באופן יסודי...

בנוגע למכירות פומביות של קרקעות, בימים האחרונים שוק הנדל"ן חווה מחירי שיאים למכירות פומביות של קרקעות בפרברים של האנוי .

בדרך כלל, המכירה הפומבית נמשכה 19 שעות, והסתיימה בשעה 4:30 לפנות בוקר ב-20 באוגוסט. 19 מגרשים בקומונה של טיין ין, מחוז הואי דוק, האנוי, נמכרו בהצלחה, כאשר החלקה הגבוהה ביותר זכתה במחיר של 133.3 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 30 בערך ממחיר ההתחלה. מלבד החלקה הנ"ל, 11 מגרשים נוספים נקבעו גם הם במחירים מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר. שתי המגרשים עם המחיר הנמוך ביותר הזו היו 91.3 מיליון דונג וייט למ"ר, עדיין פי 12.5 ממחיר ההתחלה.

תוצאה זו נחשבת יוצאת דופן מאוד משום שלפי נתונים מאתר Batdongsan.com, מחיר המכירה הנפוץ של קרקעות בקומונת טיאן ין ברבעון השני של 2024 היה רק ​​43 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בנוסף, מחיר המכירה בקומונות שכנות במחוז הואי דוק גם הוא נע בין 22 ל-62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני של 2024.

קודם לכן, ב-10 באוגוסט, נערכה גם מכירה פומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקומונה ת'אן קאו, במחוז ת'אן אואי, האנוי. לאחר סיום המכירה הפומבית, המגרש עם המחיר הזוכה הגבוה ביותר היה מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 8 ממחיר ההתחלה. גם למגרשים הרגילים היו מחירים זוכים שנע בין 63 ל-80 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 5 עד 6.4 ממחיר ההתחלה.

לפיכך, בהשוואה למחיר המכירה הרגיל של 27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני, מחיר המכירה הפומבית הזוכה של 63-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר עבור מגרשים בקומונה של ת'אן קאו במכירה הפומבית ב-10 באוגוסט היה גבוה פי 2.3 עד 3.7.

שתי מכירות פומביות הקרקע עם מחירים גבוהים במיוחד שהוזכרו לעיל לא רק משכו את תשומת הלב הציבורית, אלא גם הזכירו לאנשים את המכירה הפומבית "חסרת התקדים" באזור העירוני ת'ו ת'יאם, הו צ'י מין סיטי בסוף 2021.

באופן ספציפי, ב-10 בדצמבר 2021, Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (חברת בת של קבוצת Tan Hoang Minh) זכתה במכירה פומבית של מגרש בשטח של מעל 10,000 מ"ר ב-Thu Thiem תמורת 24,500 מיליארד דונג וייט, ויצרה שיא חסר תקדים עם מחיר של 2.4 מיליארד דונג וייט למטר מרובע של קרקע, גבוה פי 8 ממחיר ההתחלה, וגרם לסערה בשוק הנדל"ן במשך זמן רב.

ניתן לראות כי למכירות הפומביות בהואי דוק, ת'אן אואי ות'ו ת'יאם, למרות שהן שונות מבחינת מיקום, זמן, מחיר התחלתי וכו', יש דבר אחד במשותף: מחיר ההצעה הזוכה גבוה פי כמה מהממוצע. מחירי קרקעות העולים בהרבה על הערך האמיתי לא רק גורמים לקשיים בהערכת נכסים עבור מכירות פומביות עוקבות במיקום המכירה הפומבית, אלא גם משפיעים באופן נרחב במקומות רבים ברחבי המדינה.

ממציאות זו, דעת הקהל חושדת כי ישנה "מניפולציה" מצד ספקולנטים ומתווכי קרקעות כדי ליצור נזילות עבור האזורים הסמוכים הנמצאים ב"תרדמת חורף". מכירה פומבית זו של קרקעות אינה מייצגת את המחיר המקובל בשוק ויכולה להפוך לכלי עבור ספקולנטים להעלאת מחירי הקרקעות. התנהגות זו עלולה להשפיע לרעה על מאמצי הממשלה להפחית את מחירי הדיור, להבטיח את הביטחון הסוציאלי ואף לגרום לכלכלה לקיפאון בגלל הפסיכולוגיה של ההמתנה למכירות קרקעות במחיר גבוה.

העיוותים והסטיות במכרזי הקרקעות גרמו לאי שביעות רצון בקרב הציבור. דעות רבות טוענות כי על גופי ניהול מוסמכים להתערב במהירות ולתקן באופן מיידי את מכרז זכויות השימוש בקרקע, ובכך לטפל בקפדנות בפעולת ניצול המכרזים כדי לשבש את שוק הנדל"ן למטרות רווח.

כמשקיע נדל"ן מקצועי, מר לה מין טרונג (התושב מחוז קאו גיאי, האנוי) אמר כי לאחרונה עקב אחר מכירות פומביות רבות של קרקעות ושאל את עצמו מי עומד מאחורי ומנפח את מחירי הנדל"ן במכירות פומביות אלו? מכיוון שאחרי מכירות פומביות קרקע לא שקופות, רק מעטים מרוויחים, שאר המשקיעים, כולל מתווכים, סובלים מהפסדים.

"המציאות היא שהאטרקטיביות של רווחי הנדל"ן כה גדולה, עד שבבוקר המכירה הפומבית בלבד, הרווח שווה להכנסה הכוללת של עובדים מן השורה במשך מספר שנים, כך שמשקיעים עדיין ממהרים להיכנס בכל מקרה", אמר מר טרונג והדגיש שכדי לטפל ביסודיות במעשה מכירות פומביות הקרקעות לספקולציות ועליות מחירים, איננו יכולים להסתמך על המודעות העצמית של המשקיעים, אלא תלויים רבות בנחישותן של סוכנויות ניהול המדינה.

באופן דומה, גב' טראן קים נגה (המתגוררת ברובע גו ואפ, הו צ'י מין סיטי), שחוותה גם רווחים וגם הפסדים במהלך התפוצצות בועת הנדל"ן, מאמינה גם היא שכדי לשרוד, משקיעים חייבים להילחם בכוחות עצמם, אך כדי להפוך את שוק הנדל"ן לשקוף, תפקיד הניהול של המדינה הוא הכרחי.

"במקום לרדוף אחרי קדחות וירטואליות, כלומר לחכות שהקדחת הווירטואלית תתלקח לפני הכרזה או המלצה, הרשויות המקומיות צריכות להיות שקופות לגבי תכנון ופרויקטים מההתחלה. ברגע שהשקיפות תהיה גבוהה, אף מתווך או ספקולנט לא יוכלו עוד להפיץ שמועות שיגרום לכאוס וחוסר יציבות בשוק הנדל"ן", אמרה גב' נגה.

בצד העסקי, מר טראן חאן קוואנג - מנכ"ל חברת הנדל"ן וייט אן הואה אישר כי עסקי נדל"ן אינם מרוויחים מקדחת הנדל"ן מכיוון שלוקח מספר שנים להשקיע בפרויקט מרגע התכנון ועד ההשקה ועד להשלמת ההליכים המשפטיים למכירה. קדחת קרקעות במקומות אחרים ופרויקטים שטרם קיבלו פיצוי עלולים לגרום לעסקים להיפגע.

בינתיים, מומחה הכלכלי פאן דונג חאן ניתח כי נדל"ן הוא מטבעו ערוץ ללקוחות סלקטיביים משום שהוא דורש כמות גדולה וגדולה מאוד של הון, כך שהתדמית של אנשים שעומדים בתור מבוקר עד לילה כדי לסגור מגרשים, לסגור קרקעות, להעביר, לקבל פיקדונות... היא רק תרחיש מוכן מראש, שלא רק גורם לאנשים פרטיים ליפול למלכודות ולהפסיד כסף אלא גם דוחף את השוק לסכנת קיפאון משום שמחירי הנדל"ן נדחקו לרמות בלתי נתפסות.

"במכירות פומביות של קרקעות, בטווח הקצר, ניתן להגדיל את גובה הפיקדון, לגבות עמלות עבור מגרשים שהועברו מוקדם לאחר המכירה הפומבית וכו', אך בטווח הארוך, כדי להוות גורם מרתיע מספיק, פתרון אוניברסלי ומקיף שניתן לשקול ליישום הוא להעמיד לדין בגין מניפולציה פלילית", הדגיש מר חאן.

עורך הדין לה תו טאו מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, שחולק את אותה דעה, ציין גם כי פעולת המניפולציה בשוק הנדל"ן מסוכנת מאוד, אך קביעת סנקציות אינה מרתיעה מספיקה.

לדברי עורך הדין לה טו טאו, כיום בחוק הוייטנאמי יש הוראות בנוגע לפשע של "מניפולציה בשוק המניות", המציינות בבירור סימנים של מניפולציה ושיבוש שוק כבסיס לטיפול באחריות פלילית בגין הפרות. לכן, עם פעולת שיבוש שוק הנדל"ן, הגורמת לתוצאות מסוכנות לחברה, ניתן לשקול גם להפליל מעשה זה.

"לדעתי, יש צורך לחקור ולפתח עבירות חדשות בחוק הפלילי הקשורות לפעולת מניפולציה בשוק הנדל"ן למטרות רווח אישי. בהחלט אל תתנו לדעת הקהל לרכל, לדאוג ולחרדה לגבי מכירות פומביות של קרקעות החשודות כ"מנופחות", דבר שיפחית את אמון האנשים ברשויות ויפחית את חומרת אכיפת החוק" - הציע עורך הדין תאו.

09:28 18 בספטמבר, 2024

מקור: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html