האם העונשים אינם מרתיעים מספיק?

העיוותים ואי-הסדרים בפעילויות מכירות פומביות של קרקעות מעוררים זעם ציבורי, ורבים טוענים כי על הרשויות המוסמכות להתערב ולנקוט פעולה חזקה יותר כדי לטפל בבעיה זו באופן יסודי...

בנוגע למכירות פומביות של קרקעות, שוק הנדל"ן חווה לאחרונה מחירי מכרזי שיאים עבור קרקעות בפרברים של האנוי .

דוגמה בולטת לכך היא המכירה הפומבית בת 19 השעות, שהסתיימה בשעה 4:30 לפנות בוקר ב-20 באוגוסט. תשע עשרה מגרשים בקומונה של טיין ין, מחוז הואי דוק, האנוי, נמכרו בהצלחה. המגרש במחיר הגבוה ביותר נמכר במחיר של 133.3 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 30 בערך ממחיר ההתחלה. מלבד מגרש זה, 11 מגרשים נוספים השיגו מחירים מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר. שתי המגרשים עם ההצעות הזוכות הנמוכות ביותר עמדו על 91.3 מיליון דונג וייט למ"ר, עדיין פי 12.5 ממחיר ההתחלה.

תוצאה זו נחשבת יוצאת דופן ביותר משום שלפי נתונים מאתר Batdongsan.com, מחיר המבוקש הנפוץ למגרשי קרקע במחוז טיאן ין ברבעון השני של 2024 היה רק ​​43 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. יתר על כן, מחירי המבוקש בקומונות שכנות במחוז הואי דוק נעו גם הם בין 22 ל-62 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ברבעון השני של 2024.

קודם לכן, ב-10 באוגוסט, נערכה מכירה פומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר טאנה טאנה, בקהילת טאנה קאו, במחוז טאנה אואי, האנוי. לאחר סיום המכירה הפומבית, ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הייתה מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי שמונה ממחיר ההתחלה. מגרשים רגילים גם כן השיגו הצעות זוכות שנעו בין 63 ל-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי 5 עד 6.4 ממחיר ההתחלה.

לפיכך, בהשוואה למחיר המבוקש הרגיל של 27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני, מחירי ההצעות הזוכות, שעמדו על 63-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עבור מגרשים בקומונה של ת'אן קאו במכירה הפומבית ב-10 באוגוסט היו גבוהים פי 2.3 עד 3.7.

שתי מכירות פומביות קרקע אלו, במחירים גבוהים במיוחד, לא רק משכו את תשומת הלב הציבורית, אלא גם הזכירו את המכירה הפומבית חסרת התקדים שהתקיימה באזור העירוני ת'ו ת'יאם בהו צ'י מין סיטי בסוף 2021.

באופן ספציפי, ב-10 בדצמבר 2021, חברת Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (חברת בת של קבוצת טאן הואנג מין) זכתה במכירה פומבית של מגרש בשטח של למעלה מ-10,000 מ"ר בטו ת'יאם תמורת 24,500 מיליארד דונג וייטנאמי, וקבעה שיא חסר תקדים עם מחיר של 2.4 מיליארד דונג וייטנאמי למטר מרובע, פי שמונה ממחיר ההתחלה, וגרמה לגל הלם בשוק הנדל"ן במשך זמן רב.

ניתן לראות כי למכירות הפומביות בהואי דוק, ת'אן אואי ות'ו ת'יאם, למרות השוני במיקום, במועד ובמחירי ההתחלה, יש דבר אחד במשותף: ההצעות הזוכות גבוהות פי כמה ממחיר השוק הכללי. מחירי קרקעות העולים בהרבה על ערכן האמיתי לא רק יוצרים קשיים בהערכת נכסים למכירות פומביות עתידיות באזורי המכירות הפומביות, אלא גם יש להם השפעה נרחבת על מקומות רבים ברחבי המדינה.

מצב זה מעורר חשד ציבורי ל"מניפולציה" מצד ספקולנטים ומתווכים בתחום הקרקעות כדי ליצור נזילות באזורים סמוכים הנמצאים כיום "רדומים". מכרז קרקעות זה אינו מייצג את מחיר השוק השורר ועלול להפוך לכלי עבור ספקולנטים להעלאת מחירי הקרקעות. התנהגות זו עלולה להשפיע לרעה על מאמצי הממשלה להפחית את מחירי הדיור ולהבטיח את הרווחה החברתית, ואף עלולה לגרום לקיפאון כלכלי עקב הציפייה למכירת קרקעות במחירים גבוהים.

העיוותים ואי-הסדרים בפעילויות מכירות פומביות של קרקעות מעוררים זעם ציבורי. דעות רבות מצביעות על כך שסוכנויות ניהול מוסמכות צריכות להתערב במהירות ולתקן באופן מיידי את תהליך המכרז של זכויות שימוש בקרקע, ובכך לטפל בקפדנות בפעולות של ניצול מכירות פומביות לשיבוש שוק הנדל"ן למטרות רווח.

כמשקיע נדל"ן מקצועי, מר לה מין טרונג (התושב מחוז קאו גיאי, האנוי) אמר כי הוא עוקב אחר מכירות פומביות רבות של קרקעות לאחרונה ושואל את עצמו מי עומד מאחורי ניפוח מחירי הנדל"ן במכירות פומביות אלו? מכיוון שאחרי מכירות פומביות קרקע אטומות אלו, רק מעטים מרוויחים, בעוד שרוב המשקיעים, כולל מתווכים, סובלים מהפסדים.

"המציאות היא שהפיתוי של רווחי הנדל"ן גדול מדי; בבוקר אחד בלבד של מכירה פומבית, הרווח שווה ערך להכנסה של כמה שנים עבור עובד ממוצע. זו הסיבה שמשקיעים עדיין ממהרים להיכנס בכל מקרה", אמר מר טרונג, והדגיש שכדי לטפל באופן יסודי בפרקטיקה של מכירות פומביות של קרקעות למטרות ספקולציה ומניפולציה של מחירים, אי אפשר להסתמך אך ורק על המודעות העצמית של המשקיעים, אלא תלוי במידה רבה בפעולות החלטיות של סוכנויות ניהול המדינה.

באופן דומה, גב' טראן קים נגה (המתגוררת ברובע גו ואפ, הו צ'י מין סיטי), שחוותה גם את הרווחים וגם את ההפסדים במהלך התפוצצות בועת הנדל"ן, מאמינה גם היא כי על המשקיעים להילחם על הישרדותם, אך תפקידה של הנהלת המדינה הוא הכרחי בהבטחת שקיפות בשוק הנדל"ן.

"במקום לרדוף אחרי בועות ספקולטיביות, כלומר לחכות שהבועה תתפרץ לפני פרסום הכרזות ואזהרות, הרשויות המקומיות צריכות להיות שקופות לגבי תכנון ופרויקטים מההתחלה. עם שקיפות, אף מתווך או ספקולנט לא יוכלו עוד להפיץ שמועות שיגרום לכאוס וחוסר יציבות בשוק הנדל"ן", אמרה גב' נגה.

מנקודת מבט עסקית, מר טראן חאן קוואנג, המנכ"ל של חברת הנדל"ן וייט אן הואה, אישר כי עסקי נדל"ן אינם נהנים מעליות מחירי הקרקעות משום שחולפות מספר שנים משלב התכנון ועד להשלמת ההליכים המשפטיים למכירה. עלייה חדה במחירי הקרקעות באזורים אחרים, יחד עם פרויקטים שטרם הושלמו, עלולים להשפיע לרעה על עסקים.

בינתיים, הכלכלן פאן דונג חאן ניתח כי נדל"ן הוא מטבעו שוק נישה בשל דרישות ההון הגדולות והגדולות מאוד שלו. לכן, הדימוי של אנשים שעומדים בתור מבוקר עד לילה כדי להבטיח מגרשים, למכור מחדש קרקעות ולקבל פיקדונות... הוא רק תרחיש מתוכנן מראש. זה לא רק לוכד אנשים וגורם להם להפסיד כסף, אלא גם דוחף את השוק לסף קיפאון מכיוון שמחירי הנדל"ן נדחקו לרמות בלתי נתפסות.

"באמצעות מכירות פומביות של קרקעות, בטווח הקצר, נוכל להגדיל את סכום הפיקדון, לגבות עמלות עבור חלקות קרקע שהועברו מוקדם לאחר המכירה הפומבית וכו', אך בטווח הארוך, כדי להיות מרתיע מספיק, פתרון אוניברסלי ומקיף שניתן לשקול הוא להעמיד לדין את אלו המניפולטיביים את השוק", הדגיש מר חאן.

עורך הדין לה תו טאו מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, שחולק את אותה דעה, הצהיר גם הוא כי מניפולציה של שוק הנדל"ן מסוכנת מאוד, אך הסנקציות המוטלות עדיין אינן מרתיעות מספיק.

לדברי עורך הדין לה תו טאו, החוק הוייטנאמי מכיל כיום הוראות בנוגע לפשע של "מניפולציה בשוק המניות", המפרטות בבירור את הסימנים של מניפולציה ושיבוש שוק כבסיס לאחריות פלילית בגין הפרות. לכן, גם פעולת שיבוש שוק הנדל"ן, הגורמת לתוצאות מסוכנות לחברה, יכולה להיחשב כפללה.

"לדעתי, יש צורך ללמוד וליצור עבירה חדשה בחוק הפלילי הקשורה למניפולציה של שוק הנדל"ן למטרות רווח אישי. אסור לנו בשום אופן לאפשר ספקולציות ציבוריות, חרדה ודאגה ממכירות פומביות של קרקעות החשודות כ'מנופחות', שכן הדבר פוגע הן באמון הציבור ברשויות והן במידת הקפדה על אכיפת החוק", הציע עורך הדין ת'או.

09:28 18/09/2024

מקור: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html