הממשלה פרסמה תקנות חדשות בנוגע להערכת שווי קרקעות.

4 שיטות להערכת שווי קרקע

צו 12/2024/ND-CP מתקן את סעיף 4 וסעיף 5 של צו מס' 44/2014/ND-CP בנוגע לשיטות הערכת שווי קרקעות ותנאים ליישום כל שיטה.

באופן ספציפי, שיטת ההשוואה מיושמת על ידי התאמת מחירי מגרשים בעלי ייעוד קרקע זהה, קווי דמיון מסוימים בגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע המועברת בשוק, זכייה במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבורן הזוכה במכרז מילא את התחייבויותיו הפיננסיות בהתאם להחלטת הזכייה במכרז, באמצעות ניתוח והשוואה של גורמים המשפיעים על מחיר הקרקע לאחר הוצאת ערך הנכסים הצמודים לקרקע (אם ישנם) כדי לקבוע את מחיר החלקה שיש להעריך.

שיטת ההשוואה מיושמת לקביעת המחיר במקרים בהם יש לפחות 3 חלקות קרקע בעלות אותה ייעוד קרקע, דמיון מסוים בגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע המועבר בשוק, זכייה במכרז זכויות השימוש בקרקע כאשר הזוכה במכרז מילא את ההתחייבויות הכספיות בהתאם להחלטת הזכייה במכרז (להלן "חלקות הקרקע ההשוואתיות"), למעט במקרים המפורטים בנקודות א', ב', ג' ו-ד' להלן.

שיטת ההכנסה מיושמת על ידי חלוקת ההכנסה השנתית הממוצעת נטו לשטח קרקע בריבית הממוצעת על חיסכון של פיקדונות לטווח קצר ל-12 חודשים במטבע וייטנאמי בבנקים מסחריים שבהם המדינה מחזיקה ביותר מ-50% מהון המקרקעין או מסך מניות ההצבעה בפרובינציה בשלוש השנים הרצופות עד סוף הרבעון האחרון, עם נתונים לפני מועד הערכת השווי.

שיטת ההכנסה מיושמת להערכת שווי במקרים בהם חלקת הקרקע, הקרקע החקלאית , הקרקע הלא חקלאית אינה קרקע למגורים וחלקת הקרקע, שטח הקרקע שיש להעריך, אינה עומדת בתנאים ליישום שיטת ההשוואה, אך ניתן לקבוע את ההכנסות וההוצאות משימוש בקרקע בהתאם למטרת השימוש החוקית בקרקע בזמן הערכת השווי, למעט במקרים המפורטים בנקודות א', ב', ג' ו-ד' להלן.

שיטת העודפים מיושמת על ידי לקיחת סך הכנסות הפיתוח המשוערות פחות סך עלות הפיתוח המשוערת של מגרש הקרקע או שטח הקרקע על בסיס שימוש הקרקע היעיל ביותר (מקדם שימוש בקרקע, צפיפות בנייה, מספר קומות מרבי של הבניין) בהתאם לתכנון שימושי הקרקע ותכנון הבנייה המפורט שאושר על ידי הרשות המוסמכת.

שיטת העודפים מיושמת להערכת מקרה בו חלקת הקרקע או שטח הקרקע לביצוע פרויקט השקעה אינם עומדים בתנאים ליישום שיטת ההשוואה או שיטת ההכנסה אך ניתן להעריך את סך הכנסות הפיתוח ואת סך עלויות הפיתוח של הפרויקט, למעט במקרים המפורטים בנקודות א', ב', ג' ו-ד' להלן.

שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע מיושמת על ידי הכפלת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע במקדם התאמת מחיר הקרקע. מקדם התאמת מחיר הקרקע מונפק על ידי הוועדה העממית של המחוז או העיר המנוהלת במרכז (להלן "הוועדה העממית המחוזית") באמצעות השוואת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע למחיר הקרקע הרגיל בשוק.

שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע מיושמת לקביעת מחירי קרקע עבור מגרשים ושטחי קרקע המפורטים ברשימת מחירי הקרקעות שפורסמה על ידי ועדת העם המחוזית ונכללים באחד מהמקרים הבאים:

א) מקרים המפורטים בסעיף 114, סעיף 4, סעיף 114 וסעיף 189, סעיף 3, לחוק המקרקעין;

ב) חישוב דמי שכירות קרקע שנתיים כאשר המדינה חוכרת קרקע ללא מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית;

ג) חישוב מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע כאשר המדינה מקצה או חוכרת קרקע במקרים בהם החלקה או שטח הקרקע הושקעו בתשתית טכנית בהתאם לתכנון בנייה מפורט;

ד) קבע את מחיר הקרקע של מגרש הקרקע או שטח הקרקע שיש להעריך, כאשר הערך הכולל המחושב לפי מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע עבור האזור הכפוף לתשלום אגרת שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע הוא פחות מ-30 מיליארד דונג וייט לערים המנוהלות במרכז, פחות מ-10 מיליארד דונג למחוזות הרריים והרמות, פחות מ-20 מיליארד דונג למחוזות הנותרים במקרים הבאים:

מקרים המפורטים בסעיף ב' ובסעיף ד', סעיף 4, סעיף 114, סעיף 2, סעיף 172 לחוק המקרקעין;

חשב את דמי השכירות המשולמים בסכום חד פעמי עבור כל תקופת השכירות כאשר המדינה חוכרת קרקע ללא מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית.

ד) חישוב פיצויים כאשר המדינה תובעת קרקע במקרים של תביעה מחדש של חלקות קרקע סמוכות רבות בעלות אותה מטרת שימוש שאינן עומדות בתנאים ליישום שיטת ההשוואה.

הצו קובע בבירור: חלקות קרקע דומות ליישום שיטת הערכת הקרקע חייבות לעמוד בתנאים למימוש זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבעו בחוק המקרקעין.

מידע ליישום שיטות הערכת שווי קרקע

צו 12/2024/ND-CP משלים גם את סעיף 5b בנוגע למידע ליישום שיטות הערכת שווי קרקע. בהתאם לכך, מידע על מחירי קרקעות, דמי שכירות קרקע ודמי שכירות נכסים לצורך יישום שיטת ההשוואה, שיטת העודפים וקביעת מקדמי התאמת מחירי קרקע כולל:

1) מחיר הזכייה במכירה פומבית של זכות שימוש בקרקע במקרה בו הזוכה במכירה הפומבית עמד בהתחייבויות הכספיות בהתאם להחלטת הזכייה במכירה הפומבית,

2) מחיר הקרקע עבר הליכי מס ברשות המסים או נרשם בלשכת רישום המקרקעין במקרים של העברת זכויות שימוש בקרקע;

3) מחיר שכירות קרקע, מחיר שכירות נכס;

4) מחיר העברת הקרקע בשוק.

הצו קובע בבירור: מידע ליישום שיטות הערכת שווי מקרקעין הוא מידע שנאסף בתקופה שלא תעלה על 24 חודשים ממועד הערכת השווי או מוקדם יותר, כאשר עדיפות ניתנת למידע הקרוב ביותר למועד הערכת השווי ונאסף מהמקורות הבאים:

- מאגר נתונים לאומי של קרקעות, מאגר נתונים של מחירים;

- משרד רישום מקרקעין, יחידה לארגון מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, יחידה לארגון מכירה פומבית של נכסים;

- רשויות המס, רשויות החקלאות והפיתוח הכפרי;

- קומת מסחר בנדל"ן, עסקי נדל"ן;

- ארגונים בעלי תפקיד של ייעוץ בנושא הערכת שווי קרקעות, מפעלי הערכת שווי;

- מוסדות אשראי, איגודי נדל"ן, מכוני/מרכזי מחקר;

- ראיון ישיר עם המעביר או הנעבר עבור מקרים שהועברו לשוק.

כמו כן, בהתאם לצו 12/2024/ND-CP, מידע על הכנסות והוצאות משימוש בקרקע שאינה חקלאית לצורך יישום שיטת ההכנסה נאסף מהמקורות הבאים: הכנסה מייצור ופעילויות עסקיות הרשומות בדוחות כספיים או הכנסה מחכירת קרקע וחכירת נכסים שנגבו תוך 3 שנים רצופות (מחושבות מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר) מיד לפני מועד ההערכה.

במקרה שההכנסה מחלקת הקרקע או שטח הקרקע שיש להעריך אינה מלאה מדי שנה ואינה משקפת במדויק את ההכנסה בפועל משימוש בקרקע, יש לאסוף מידע על מחירי שכירות קרקע ומחירי שכירות נכסים של לפחות 3 חלקות קרקע לצורך השוואה.

עלות יצירת הכנסה משימוש בקרקע כפי שנקבע לעיל תיקבע על סמך הנורמות ומחירי היחידה שיונפקו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות או על פי תעריף הון השקעות בבנייה שיוכרז על ידי משרד הבינוי ; במקרה שאין נורמות, מחירי יחידה או תעריפים של הון השקעות בבנייה שיונפקו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות, העלות תתבסס על מידע ונתונים ממוצעים של עלויות בפועל הזמינות בדרך כלל בשוק של לפחות 3 מגרשים בעלי המרחק הקרוב ביותר למגרש או לשטח הקרקע שיש להעריך כפי שנקבע בסעיף 5 ב' לסעיף זה.

בעת יישום שיטות השוואה, שיטת העודף חייבת לבחור חלקות קרקע דומות לפי סדר העדיפויות הבא: א) דומות במיקום, תנאי תשתית, שטח, גודל, צורה, מקדם שימוש בקרקע, צפיפות בנייה, גובה בניינים וגורמים אחרים המשפיעים על מחיר הקרקע בהשוואה לחלקת הקרקע שיש להעריך; ב) בעלות המרחק הקרוב ביותר לחלקת הקרקע או לשטח הקרקע שיש להעריך, ואינן מוגבלות על ידי גבולות מנהליים של יחידות מנהליות ברמת קומונה, מחוז ופרובינציה.

ועדת העם המחוזית מחליטה על מחירי קרקעות ספציפיים .

בנוגע להחלטה על מחירי קרקע ספציפיים, צו 12/2024/ND-CP קובע כי בהתבסס על עקרונות הערכת הקרקע שנקבעו בסעיף 112 לחוק הקרקעות, תנאים ליישום שיטות הערכת קרקע, תוצאות הערכת מחירי קרקע של מועצת הערכת הקרקע הספציפית, ועדת העם ברמה המחוזית מחליטה על מחירי קרקע ספציפיים או ועדת העם ברמה המחוזית מחליטה על מחירי קרקע ספציפיים במקרים בהם ועדת העם ברמה המחוזית מאשרת בהתאם להוראות חוק ארגון השלטון המקומי.

מחירי קרקע ספציפיים משמשים כבסיס למקרים המפורטים בסעיף 4, סעיף 114, סעיף 2, סעיף 172 וסעיף 3, סעיף 189 לחוק הקרקעות; מחיר התחלתי למכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית כאשר המדינה מקצה קרקע עם גביית אגרת שימוש בקרקע, או חוכרת קרקע בתשלום חד פעמי לכל תקופת החכירה.

משרד משאבי הטבע והסביבה אחראי על סיוע לוועדת העם באותה רמה בארגון קביעת מחירי קרקעות ספציפיים.

מָקוֹר