הממשלה פרסמה תקנות חדשות בנוגע להערכת שווי קרקעות.

4 שיטות להערכת שווי קרקע

צו 12/2024/ND-CP מתקן את סעיפים 4 ו-5 של צו מס' 44/2014/ND-CP בנוגע לשיטות הערכת שווי קרקע והתנאים ליישום כל שיטה.

באופן ספציפי, שיטת ההשוואה מיושמת על ידי התאמת מחירי חלקות קרקע בעלות אותה ייעוד קרקע, קווי דמיון מסוימים בגורמים המשפיעים על מחירי קרקעות שהועברו לשוק, ואשר נמכרו במכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע כאשר המציע הזוכה מילא את התחייבויותיו הפיננסיות בהתאם להחלטת המכרז. הדבר נעשה באמצעות ניתוח והשוואה של גורמים המשפיעים על מחירי הקרקעות לאחר הוצאת ערך הנכסים הצמודים לקרקע (אם בכלל) כדי לקבוע את מחיר החלקה שיש להעריך.

שיטת ההשוואה מיושמת להערכת שווי במקרים בהם ישנן לפחות שלוש חלקות קרקע דומות בעלות אותה ייעוד קרקע, קווי דמיון מסוימים בגורמים המשפיעים על מחירי הקרקע, וזכויות שימוש בקרקע שהועברו בשוק וזכו במכירה פומבית, כאשר המציע הזוכה מילא את התחייבויותיו הפיננסיות בהתאם להחלטת ההצעה הזוכה (להלן חלקות קרקע דומות), למעט המקרים המפורטים בסעיפים א', ב', ג' ו-ד' להלן.

שיטת ההכנסה מיושמת על ידי חלוקת ההכנסה השנתית הממוצעת נטו לשטח קרקע בריבית הממוצעת על פיקדונות חיסכון של דונג וייטנאמי ל-12 חודשים בבנקים מסחריים שבהם המדינה מחזיקה ביותר מ-50% מהון המקרקעין או מסך מניות ההצבעה בפרובינציה בשלוש השנים הרצופות עד סוף הרבעון האחרון שעבורו נתונים זמינים לפני תאריך הערכת השווי.

שיטת ההכנסה מיושמת להערכת חלקות קרקע חקלאיות וחלקות קרקע שאינן חקלאיות (למעט קרקע למגורים) כאשר חלקת הקרקע או השטח שיש להעריך אינם עומדים בקריטריונים לשיטת ההשוואה אך ניתן לקבוע את ההכנסות וההוצאות משימוש בקרקע בהתאם למטרת השימוש החוקית בקרקע בזמן הערכת השווי, למעט במקרים המפורטים בסעיפים א', ב', ג' ו-ד' להלן.

שיטת העודפים מיושמת על ידי הפחתת סך עלויות הפיתוח המשוערות של מגרש הקרקע או השטח מסך הכנסות הפיתוח המשוערות, בהתבסס על השימוש היעיל ביותר בקרקע (מקדם שימוש בקרקע, צפיפות מבנים, מספר קומות מרבי של הבניין) בהתאם לתוכנית שימוש בקרקע ולתוכנית הבנייה המפורטת שאושרה על ידי הרשות המוסמכת.

שיטת העודפים מיושמת להערכת שווי במקרים בהם חלקת הקרקע או השטח המיועדים לפרויקטים להשקעה אינם עומדים בקריטריונים לשיטת ההשוואה או לשיטת ההכנסה, אך ניתן להעריך את סך הכנסות הפיתוח ואת סך עלויות הפיתוח של הפרויקט, למעט במקרים המפורטים בסעיפים א', ב', ג' ו-ד' להלן.

שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע מיושמת על ידי הכפלת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע במקדם התאמת מחיר הקרקע. מקדם התאמת מחיר הקרקע מונפק על ידי הוועדה העממית של המחוז או העיר הנשלטת במרכז (להלן "הוועדה העממית המחוזית") על ידי השוואת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע למחיר הקרקע בשוק.

שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע מיושמת לקביעת מחיר הקרקע עבור חלקות קרקע ואזורים שכבר צוינו בטבלת מחירי הקרקע שפרסמה ועדת העם המחוזית ונכללים באחד מהמקרים הבאים:

א) מקרים המפורטים בסעיף 114, סעיף 4, סעיף א' ובסעיף 189, סעיף 3, לחוק המקרקעין;

ב) חישוב תשלומי דמי שכירות שנתיים כאשר המדינה חוכרת קרקע מבלי למכור את זכויות השימוש בקרקע במכירה פומבית;

ג) חישוב מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע כאשר המדינה מקצה או חוכרת קרקע במקרים בהם בחלקת הקרקע או באזור כבר הושקעו תשתית טכנית בהתאם לתוכנית הבנייה המפורטת;

ד) קביעת מחיר הקרקע של חלקת הקרקע או האזור שיש להעריך כאשר הערך הכולל המחושב לפי טבלת מחירי הקרקע עבור האזור הכפוף לדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע נמוך מ-30 מיליארד דונג וייטנאמי עבור ערים המנוהלות במרכז, פחות מ-10 מיליארד דונג וייטנאמי עבור מחוזות הרריים והרים, ופחות מ-20 מיליארד דונג וייטנאמי עבור מחוזות אחרים במקרים הבאים:

המקרים המפורטים בסעיפים ב' ו-ד' של סעיף 4, סעיף 114, וסעיף 2, סעיף 172 לחוק המקרקעין;

דמי חכירת הקרקע מחושבים כתשלום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה כאשר המדינה חוכרת קרקע מבלי למכור את זכויות השימוש בקרקע במכירה פומבית.

ד) חישוב פיצויים כאשר המדינה תובעת קרקע בחזרה במקרים בהם מוחזרים מספר חלקות קרקע סמוכות בעלות אותו ייעוד אך אינן עומדות בתנאים ליישום שיטת ההשוואה.

הצו קובע כי חלקות קרקע דומות המשמשות להערכת שווי קרקע חייבות לעמוד בתנאים למימוש זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבעו בחוק המקרקעין.

מידע ליישום שיטות הערכת שווי קרקע .

צו 12/2024/ND-CP מוסיף גם את סעיף 5b בנוגע למידע ליישום שיטות הערכת שווי קרקע. בהתאם לכך, מידע על מחירי קרקע, מחירי חכירת קרקע ומחירי חכירת נכסים לצורך יישום שיטת ההשוואה, שיטת העודפים ובניית מקדמי התאמת מחירי קרקע כולל:

1) מחיר ההצעה הזוכה עבור זכויות שימוש בקרקע במקרים בהם המציע הזוכה עמד בהתחייבויותיו הפיננסיות בהתאם להחלטת ההצעה הזוכה.

2) מחירי קרקעות לאחר השלמת הליכי מס ברשות המסים או רישום בלשכת רישום המקרקעין במקרים של העברת זכות שימוש במקרקעין;

3) מחירי חכירת קרקעות, מחירי חכירת נכסים;

4) מחיר שוק של העברות קרקע.

הצו קובע כי המידע המשמש ליישום שיטת הערכת השווי של הקרקע חייב להיות מידע מתקופה שלא תעלה על 24 חודשים לפני תאריך הערכת השווי של הקרקע, תוך מתן עדיפות למידע הקרוב ביותר לתאריך השווי, ונאסף מהמקורות הבאים:

- מאגר נתונים לאומי לקרקעות, מאגר נתונים לאומי למחירים;

- משרדי רישום מקרקעין, יחידות המארגנות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, ויחידות המארגנות מכירות פומביות של נכסים;

- רשויות המס, סוכנויות החקלאות ופיתוח הכפר;

- בורסות נדל"ן, עסקי נדל"ן;

- ארגונים שתפקידם לייעץ בנוגע להערכת שווי קרקעות, וחברות שמאות;

- מוסדות אשראי, איגודי נדל"ן, מכוני/מרכזי מחקר;

- עריכת ראיונות ישירים עם המעביר או הנעבר במקרים בהם ההעברה כבר התרחשה בשוק.

בהתאם לצו 12/2024/ND-CP, מידע על הכנסות והוצאות משימוש בקרקע שאינה חקלאית לצורך יישום שיטת ההכנסה נאסף מהמקורות הבאים: הכנסה מייצור ופעילויות עסקיות הרשומות בדוחות כספיים או הכנסה מחכירת קרקע וחכירת נכסים שנאספה במהלך תקופה רצופה של 3 שנים (מחושבת מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר) מיד לפני תאריך ההערכה.

אם ההכנסה מהמגרש או השטח שיש להעריך אינה שלמה עבור כל שנה ואינה משקפת במדויק את ההכנסה בפועל משימוש בקרקע, יש לאסוף מידע על מחירי חכירת קרקעות ומחירי חכירת נכסים עבור לפחות שלוש מגרשים לצורך השוואה.

עלות יצירת ההכנסה משימוש בקרקע כפי שנקבע לעיל נקבעת על סמך נורמות ומחירי יחידה המונפקים על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות או תעריפי השקעה בבנייה שפורסמו על ידי משרד הבינוי ; במקרים בהם אין נורמות, מחירי יחידה או תעריפי השקעה בבנייה שהונפקו על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות, ישמשו כבסיס נתוני העלות הממוצעת בפועל מהשוק של לפחות שלוש חלקות קרקע הקרובות ביותר לחלקת הקרקע או לאזור שיש להעריך כפי שנקבע בסעיף 5 ב' לסעיף זה.

בעת יישום שיטות השוואה, שיטת העודפים חייבת לבחור חלקות קרקע דומות לפי סדר העדיפויות הבא: א) דמיון במיקום, תנאי תשתית, שטח, גודל, צורה, מקדם שימוש בקרקע, צפיפות בניינים, גובה בניינים וגורמים אחרים המשפיעים על מחירי הקרקע בהשוואה לחלקת הקרקע שיש להעריך; ב) המרחק הקרוב ביותר לחלקת הקרקע או לאזור שיש להעריך, שאינו מוגבל על ידי גבולות מנהליים של יחידות מנהליות ברמת קומונה, מחוז או פרובינציאלית.

ועדת העם המחוזית מחליטה על מחירי הקרקעות הספציפיים .

בנוגע לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, צו 12/2024/ND-CP קובע כי בהתבסס על עקרונות הערכת הקרקע המפורטים בסעיף 112 לחוק הקרקעות, התנאים ליישום שיטות הערכת קרקע ותוצאות הערכת מחירי הקרקע על ידי מועצת הערכת הקרקע, ועדת העם המחוזית תחליט על מחירי קרקע ספציפיים, או ועדת העם המחוזית תחליט על מחירי קרקע ספציפיים במקרים בהם ועדת העם המחוזית מאצילת סמכויות כפי שנקבע בחוק ארגון השלטון המקומי.

מחירי קרקע ספציפיים משמשים כבסיס למקרים המפורטים בסעיף 4, סעיף 114, סעיף 2, סעיף 172 וסעיף 3, סעיף 189 לחוק הקרקעות; מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע כאשר המדינה מקצה קרקע עם דמי שימוש בקרקע, או חוכרת קרקע בתשלום חד פעמי לכל תקופת החכירה.

משרד משאבי הטבע והסביבה אחראי על סיוע לוועדת העם באותה רמה בארגון קביעת מחירי קרקעות ספציפיים.

מָקוֹר