סקירה מהירה:
  • מושג הקרקע הכפופה לתקנות תכנון וסוגים נפוצים של תקנות תכנון.
  • תקנות בנוגע להנפקת תעודות בעלות על קרקעות הממוקמות בתוך אזורים מתוכננים.
  • האם ניתן להעביר או למכור קרקע המיועדת לפיתוח?
  • סיכונים נפוצים בעת רכישת קרקע המושפעת מתקנות יעוד הקרקע.
  • מה יש לעשות כאשר קרקע נמצאת בתוך אזור פיתוח מתוכנן?

מושג הקרקע הכפופה לתקנות תכנון וסוגים נפוצים של תקנות תכנון.

קרקע הכפופה לתקנות תכנון היא מונח המשמש בדרך כלל להתייחס לשטחי קרקע הנמצאים במסגרת תחום שהוקצה על ידי רשויות המדינה המוסמכות לשימוש עתידי, כגון סלילת כבישים, פיתוח אזורי מגורים או פרויקטים של עבודות ציבוריות. בדרך כלל, קרקע זו עשויה להיכלל בתכנון שימושי קרקע, תכנון עירוני או תכנון תחבורה.

סוגי תכנון נפוצים הנמצאים כיום בשימוש כוללים:

  • תכנון תחבורה
  • תכנון אזור מגורים
  • תכנון עבודות ציבוריות
  • תכנון עירוני או פרויקט מסחרי
תמונה להמחשה: הונג חאן

תקנות בנוגע להנפקת תעודות בעלות על קרקעות הממוקמות בתוך אזורים מתוכננים.

על פי תקנות דיני המקרקעין הנוכחיות, הנפקת תעודות זכות שימוש בקרקע (שטרות בעלות על מקרקעין) עבור קרקע הממוקמת בתוך אזור מתוכנן תלויה בשאלה האם לתוכנית זו כבר קיימת תוכנית שימוש ספציפית בקרקע.

אם הקרקע כלולה רק בתכנון אך אין תוכנית שנתית לשימוש בקרקע ברמת המחוז, אנשים עדיין יכולים לממש את זכויותיהם החוקיות כגון רישום לתעודות שימוש בקרקע, בניית בתים, העברת בעלות וכו', כרגיל. זה נחשב כהבטחת זכויותיהם של משתמשי הקרקע עד שהמדינה תבצע את רכישת הקרקע בהתאם לתוכנית.

לעומת זאת, אם הקרקע כבר כלולה בתוכנית השנתית לשימוש בקרקע שהוכרזה על ידי המדינה, זכויות מסוימות של אנשים יוגבלו באופן זמני. באופן ספציפי, בזמן ההמתנה לרכישת קרקע, הנפקת תעודות בעלות על קרקע, חלוקת קרקע או שינויים בייעוד הקרקע לא יאושרו, על מנת להבטיח שהתוכנית תתבצע בזמן.

האם ניתן להעביר או למכור קרקע המיועדת לפיתוח?

סוגיית העברת קרקע המושפעת מתוכניות יעוד היא אחת השאלות הנפוצות ביותר. העיקרון הכללי הוא: אם לקרקע עדיין אין תוכנית שנתית לשימוש בקרקע, הבעלים עדיין יכול לבצע עסקאות כרגיל. חוזים לקנייה, מכירה, מתנה, ירושה וכו', כולם מאומתים ונרשמים כקרקעות אחרות בבעלות חוקית.

עם זאת, לאחר שהקרקע נכללת בתוכנית ייעוד קרקע ספציפית לאותה שנה, הזכות להעביר בעלות מוגבלת. משרדי רישום מקרקעין בדרך כלל לא ירשמו שינויים בבעלות במקרה זה. אם העסקה עדיין מתבצעת באמצעות מסמכים בכתב יד או הסכמים אזרחיים חתומים שלא כראוי, היא עלולה להיות בלתי תקפה ולגרום להפסדים לקונה.

במקרים מסוימים, כאשר התכנון נמשך שנים רבות ללא יישום, תושבים יכולים להגיש בקשה לרשות המוסמכת לשקול התאמה או התרת שימוש זמני או העברה של הקרקע. עם זאת, הדבר תלוי במדיניות של כל יישוב ויש לאשרו באופן ספציפי.

סיכונים נפוצים בעת רכישת קרקע המושפעת מתקנות יעוד הקרקע.

קוני קרקעות מתמקדים לעיתים קרובות רק במיקום ובמחיר, ומקדישים תשומת לב מועטה לתקנות התכנון. כתוצאה מכך, ישנם מקרים רבים בהם אנשים קונים קרקע המיועדת להפקעה, מה שמוביל לאובדן מוחלט או להגבלה בשימוש. סיכונים נפוצים כוללים: חוסר יכולת לקבל בעלות על הקרקע, חוסר יכולת לבנות, חוסר יכולת לחלק את הקרקע וירידה חדה בערך השוק.

סיכון נוסף הוא תכנון מושעה – כלומר תוכנית שקיימת זמן רב אך טרם יושמה. במהלך תקופה זו, זכויותיהם של אנשים "מושעות", והם אינם יכולים לבצע הליכים רבים הקשורים לקרקע ולדיור.

מה יש לעשות כאשר קרקע נמצאת בתוך אזור פיתוח מתוכנן?

כדי לקבוע אם חלקת אדמה כלולה בתכנית התכנון, אנשים יכולים לבדוק מקורות רשמיים כגון: פורטל מידע התכנון המקומי, מחלקת משאבי הטבע והסביבה, או ועדת העם ברמת הקומונה או הרובע. בנוסף, מקומות רבים מספקים כיום מפות תכנון מקוונות, המאפשרות לאנשים לחפש במהירות באמצעות קואורדינטות או מספרי חלקות.

אם יימצא כי קרקע נמצאת בתוך אזור מתוכנן, השלב הבא הוא לקבוע האם התוכנית כבר כוללת תוכנית ייעוד קרקע ספציפית. אם לא, אנשים עדיין יכולים להמשיך בהליכים לקבלת בעלות על קרקע או ביצוע עסקאות. אם תוכנית כבר קיימת, יש להשעות באופן זמני את הקנייה והמכירה עד להוצאת הודעת התאמה או עד תום תקופת היישום של התוכנית.

הבנת סטטוס התכנון לא רק עוזרת לאנשים להגן על זכויות השימוש החוקיות שלהם בקרקע, אלא גם מונעת סכסוכים או סיכונים פיננסיים בעת ביצוע עסקאות נדל"ן.

מקור: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html