כאב הראש של חישוב ארנונה.

מומחים סבורים כי כדי להבטיח הוגנות והיתכנות מעשית, יש לשמור על שתי שיטות חישוב המס במקביל.

בדו"ח שהוגש לאחרונה לאסיפה הלאומית, הציע משרד האוצר תוכנית חדשה למס הכנסה אישי (PIT) על העברות נדל"ן: מס של 20% על הרווח (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה והוצאות לגיטימיות), בנוסף למס הנוכחי של 2% על סך מחיר ההעברה. המטרה היא להגביר את ההגינות והשקיפות בניהול המס תוך ריסון ספקולציות ומניפולציות מחירים. עם זאת, רבים מודאגים האם מדיניות זו תתמקד ביעילות בספקולנטים או תעלה בשוגג את מחירי הדיור, ותשפיע לרעה על קונים אמיתיים.

האם יש להטיל מיסי איסור ספקולציות?

לדברי גב' נגוין פואנג ליין, עורכת דין במשרד עורכי הדין SENLAW, שיעור המס של 20% קרוב לפרקטיקה הבינלאומית ומשקף במדויק את עקרון מיסוי ההכנסה בפועל, ומסייע בהגדלת הכנסות התקציב ומגבלת העלמות מס. עם זאת, אתגר מרכזי הוא יכולת היישום, שכן עסקאות נדל"ן רבות חסרות כיום נתונים מלאים על מחירי רכישה, במיוחד עבור נכסים שנרכשו ונמכרו לפני זמן רב, נכסים בירושה או במתנה, או נכסים שנרכשו בהסכמים לא פורמליים. מערכות ההערכה וניהול המידע עדיין אינן מחוברות באופן סינכרוני, מה שמקשה על קביעת רווחים ומוביל בקלות לסכסוכים.

אפשרויות למיסוי הכנסה אישית מעסקאות נדל"ן נותרות שנויות במחלוקת מצדדים רבים.

יתר על כן, אם עלויות סבירות כגון ריבית על הלוואה, עלויות שיפוץ ואינפלציה אינן מתחשבות במלואן, מוכרים עשויים להעלות מחירים כדי לפצות על מיסים, ובכך להעלות את מחירי הבתים בשוגג.

מומחים רבים מסכימים כי מס מבוסס רווח הוא סביר והוגן, ומשקף במדויק את אופי ההכנסה ולא את אופי ההכנסה. עם זאת, יישום זה דורש הנחיות מפורטות לגבי הוצאות ניתנות לניכוי, כולל תשלומי ריבית, שכר טרחת עורכי דין, תיקונים ואינפלציה עבור בעלות על נדל"ן לטווח ארוך. עורך הדין ליין הדגיש כי שוק הנדל"ן נמצא כיום במצב איטי. אם המס החדש יוחל ללא תשתית משפטית ונתונים מסונכרנים, הנזילות עלולה לרדת, ומחירי הבתים עלולים להתנפח כאשר המוכרים משלבים את עלויות המס במחיר המכירה. דבר זה יקשה עוד יותר על קונים אמיתיים לגשת לדיור.

מוצעים מספר פתרונות ביניים, כגון: יישום גמיש של שתי האפשרויות בהתאם ליכולת להוכיח את העלות המקורית של העסקה; פטור או החלת מיסים מועדפים על דיור ציבורי ודיור בר השגה; ומעבר הדרגתי ממס חד פעמי למס מבוסס רווחים בהתאם למפת דרכים ספציפית. עם זאת, האתגר העיקרי הוא כיצד לחייב אנשים להצהיר בכנות על הוצאותיהם תוך מניעת הצהרות הונאה כדי להפחית את חובות המס ללא כלי אימות יעילים ומסגרת משפטית מקיפה.

שקול את שתי האפשרויות.

גב' נגוק מאי (מחוז בין טאן, הו צ'י מין סיטי), שבבעלותה מספר נכסים, אמרה כי עם יציבות כלכלית וצורך בהשקעה בשכירות, היא בחרה באפשרות המס של 2% משום שהיא מהירה ואינה דורשת הצהרה מפורטת. בינתיים, כמשקיע נדל"ן, מר בוי טאן לונג (מחוז 7, הו צ'י מין סיטי) בחר באפשרות המס של 20% משום שהוא יכול לחשב רווחים והפסדים בפועל.

מר טראן חאן קוואנג, מנהל חברת הנדל"ן וייט אן הואה, ציין כי שיעור המס הנוכחי של 2% הוא "אחיד" במידה מסוימת. הוא טען כי בעוד שאין התנגדות כאשר השוק משגשג והמוכרים מרוויחים משמעותית, מס של 2% עדיין מוטל כאשר השוק יורד, דבר שאינו סביר לחלוטין. זה נכון במיוחד לגבי נכסים בעלי ערך גבוה, שבהם ההפסדים בולטים עוד יותר. הוא נתן דוגמה: מישהו קונה נכס בשווי 100 מיליארד וונד אך מוכר אותו רק תמורת 105 מיליארד וונד לאחר שנה - מספיק כדי לפרוע חובות או להחזיר הון - ועדיין צריך לשלם את המס של 2% (2.1 מיליארד וונד), שלא לדבר על ריבית, עמלות נוטריון, עמלות תיווך וכו', וכתוצאה מכך נגרם הפסד. אם היה מוחל מס של 20% על הרווחים, במקרה זה, המוכר כמעט ולא היה צריך לשלם מס. לדברי מר קוואנג, מתן אפשרות לאנשים לבחור בין שתי האפשרויות הוא סביר וגמיש, בהתאם לכל מקרה ספציפי.

מר נגוין טאן פונג, מנהל מרכז הייעוץ המשפטי (איגוד המסחר האלקטרוני של וייטנאם), מסכים עם כיוון המיסוי על סמך רווח כדי לשקף את ההכנסה בפועל. עם זאת, למען היתכנות והגינות, יש לשמור על שתי האפשרויות בו זמנית. יש להחיל את אופציית 20% כאשר לאנשים יש תיעוד מלא המוכיח הוצאות; יש להחיל את אופציית 2% כאשר לא ניתן לקבוע את בסיס העלות. זה מסייע להגביל את הסיכונים לעסקאות הכרוכות בנכסים בבעלות לטווח ארוך, מתנות, ירושות וכו'. "מיסוי אינו רק חובה, אלא גם סימן להגינות. כדי שהמדיניות תהיה יעילה, יש צורך בהנחיות ספציפיות ומאוחדות ברחבי המדינה, תוך הימנעות מהמצב שבו כל יישוב מיישם אותה בצורה שונה, מה שיגרום לקשיים לאנשים", הדגיש מר פונג.

עורך הדין נגוין פואנג ליאן סבור גם כי ההצעה להטיל מס של 20% היא ראויה עקרונית. עם זאת, יש צורך בבחינה מדוקדקת לאור חוסר הסנכרון והשקיפות במערכת הנתונים בנוגע למחירים ולעלויות. על המדינה להוציא בהקדם מסגרת משפטית ברורה ולהשלים את מסד הנתונים לצורך יישום יעיל.

ד"ר טראן קוואנג טאנג, מנהל המכון לכלכלה וניהול, הו צ'י מין סיטי: מיסוי פרוגרסיבי או מיסוי המבוסס על שטח.

להחלת מס רכוש שני במסגרת שתי האפשרויות הללו עשויות להיות מספר השפעות על השוק, ביניהן: אם שיעור המס גבוה מדי, בעלי נכס שני עשויים להיות פחות מוטיבציוניים להשקיע, במיוחד בהשכרה או בהשקעות לטווח ארוך. משקיעים עשויים לעבור לנכסים אחרים כמו זהב או מניות במקום נדל"ן. אם המס מוטל על מחיר ההעברה (2%), הדבר עלול לגרום לעלייה במחירי הבתים כאשר המוכרים יתאימו את מחירי המכירה שלהם כדי לקזז את המס. אם המס מבוסס על רווח (20%), ייתכן שמחירי הבתים לא יושפעו ישירות, אך משקיעים עשויים להיות זהירים יותר לפני קנייה או מכירה. בעלים עשויים להחזיק בנכסים זמן רב יותר כדי להימנע מהמס במקום לקנות ולמכור לעתים קרובות. קיימת אפשרות של התחמקות ממס כגון עסקאות דרך חברות מתווכות או התאמת רווחים כדי להפחית את סכום המס לתשלום.

לדעתי, ניתן לשקול מספר אפשרויות מיסוי נוספות כדי להבטיח הוגנות ולקדם פיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן, כגון: מיסוי פרוגרסיבי המבוסס על מספר הנכסים בבעלות; מיסוי המבוסס על שטח או ערך הנכס; מיסוי על עסקאות נדל"ן לטווח קצר; ומיסוי המבוסס על הטבות הנובעות מתשתיות.

מקור: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm