"החלפת זהב בבתים": מי מרוויח?

תוכנית "החלפת זהב בבית" של Vinhomes מושכת את תשומת ליבם של משקיעים עם סדרה של התחייבויות אטרקטיביות. עם זאת, אנשים רבים עדיין אינם ברורים לגבי הבסיס המשפטי של עסקה זו.

באמצעות חברת הזהב והתכשיטים השותפה שלה, Vinhomes הודיעה כי תתמוך בלקוחות בהמרת זהב ריק למזומן לרכישת נדל"ן. צילום: דוק אן .

בעוד ששוק הנדל"ן המקומי עדיין מחפש הון חדש, התוכנית שהוכרזה לאחרונה על ידי Vinhomes ל"המרת משאבי זהב למזומן לרכישת בתים" עוררה מיד ויכוח משמעותי בקרב משקיעים.

הרעיון של המרת עתודות זהב המוחזקות על ידי הציבור להון עבור שוק הנדל"ן נחשב נועז ואף יכול לפתוח כיוון חדש לשוק. עם זאת, יחד עם משיכה זו עולות סדרה של שאלות בנוגע לחוקיות, ניהול סיכונים והיכולת להגן על משקיעים מתנודות בלתי צפויות בשוק.

שחרור המשאבים הכלכליים "העצומים".

על פי תוכנית שהוכרזה על ידי Vinhomes ב-25 במאי, חברת הפיתוח הגדולה ביותר בווייטנאם תשתף פעולה עם חברות זהב וכסף (טרם הוכרזו שותפים רשמיים) כדי לסייע ללקוחות להמיר את משאבי הזהב שלהם למזומן, בו יוכלו להשתמש לאחר מכן לרכישת נדל"ן.

לאחר 5 שנים, בהתאם לשולי הרווח של הנדל"ן, לקוחות יכולים לבחור אחת משתי אפשרויות. ראשית, הם יכולים להמשיך להחזיק בנכס Vinhomes. שנית, הם יכולים לבחור לא להמשיך להחזיק בנכס אך לקבל סכום מזומן השווה ל-110% מהזהב שהומר. נציג Vinhomes אישר כי החברה תחזיר ללקוחות "בהתאם למחיר הזהב באותה עת לאחר 5 שנים".

ההערכה היא שאזרחי וייטנאם מחזיקים עד 500 טון זהב, מה שעשוי לייצר כ -80 מיליארד דולר הון לכלכלה. ראוי לציין שרוב הנכס הזה מוחזק כיום בכספות של אנשים, כלומר הוא מחוץ למחזור הכלכלה.

מדיניות חדשה של Vinhomes וחברות הזהב, הכסף ואבני החן השותפות שלה. צילום: Vinhomes .

בשיחה עם Tri Thức - Znew 's, העריך מר נגוין קוואנג הוי, מנכ"ל מימון ובנקאות באוניברסיטת נגוין טראי, כי ההיבט הראוי לציון במודל זה הוא הגישה מבוססת השוק שלו.

"זו אינה פעילות גיוס והלוואות זהב בתוך מערכת האשראי, אלא מנגנון המרת נכסים הכולל עסקי מסחר לגיטימיים בזהב. אם ייושם בשקיפות ובקרת סיכונים מתאימה, מודל זה יוכל לתרום להגדלת נזילות הנכסים במשק, לתמוך בנזילות בשוק הנדל"ן ולגיוון מקורות הון מעבר לאשראי בנקאי", העיר מר הוי.

בנוסף, התוכנית עשויה גם לפתוח אפשרויות נוספות לניהול נכסים עבור אזרחים, בהתחשב בכך שכמות הזהב המוחזקת על ידי האוכלוסייה עדיין נחשבת לגדולה מאוד.

מר טא קוק דואנג - יועץ פיננסי ב-Hub Dong Hanh תחת חברת FIDT Investment Consulting and Asset Management Joint Stock Company - חולק את אותה דעה ואמר כי התוכנית של Vinhomes יצרה אפקט תקשורתי חזק משום שנגעה ללב האנשים, במיוחד לאלו שמחזיקים בזהב.

"זה יכול להיות מוצר חלוצי שיעזור לפתוח את משאבי הזהב הפנויים המוחזקים על ידי העם, אשר נחשבו זה מכבר למשאב עצום רדום בכספות, כדי להכניס לשוק הנדל"ן כדי להגדיל את הנזילות ולספק הון חדש לשוק. זהו רעיון מבורך מאוד מצד Vinhomes", הדגיש מר דואנג.

בהקשר של פיקוח מחמיר יותר על אשראי בנדל"ן וכוח קנייה שטרם התאושש במלואו, ניסיון של חברת נדל"ן לגשת לנכסים "מתים" המוחזקים על ידי הציבור נתפס כניסוי חסר תקדים בווייטנאם.

עם זאת, שני המומחים הדגישו כי החלק המושך ביותר בתוכנית הוא גם החלק שחסר כרגע הכי הרבה מידע.

חששות לגבי המסגרת המשפטית להגנה על משקיעים.

לדברי מר טא קוק דואנג, הדאגה המרכזית אינה שולי רווח של 10% לאחר 5 שנים או האטרקטיביות של השוק, אלא האופי המשפטי של מודל העסקי. המומחה הפיננסי בהאב דונג האן תחת FIDT מאמין שיש שלוש סוגיות שיש להבהיר.

ראשית, בנוגע ל"גיוס זהב". לדברי מר דואנג, פעילות גיוס הזהב (או צורות דומות) הופסקה לחלוטין מאז 2012, כפי שנקבע בחוזרים 11/2022 ו-24/2012 של הבנק הממלכתי של וייטנאם. לאחר 2012, עמדת הממשלה בנוגע לשליטה קפדנית בשוק הזהב ולמאבק באגירת זהב הוגדרה בבירור בצו 24/2012.

"לגבי תוכנית Vinhomes, יש להבהיר האם מדובר בפעילות גיוס זהב. למרות ש-Vinhomes אינה מקבלת זהב ישירות מרוכשי בתים, עדיין קיים סיכון שזה יכול להיחשב כפעילות גיוס זהב אם ישנן פעילויות המדגימות את אופי גיוס כזה", הוא ניתח.

באופן ספציפי, לחברה יש פרסום נרחב כדי למשוך זהב מהציבור; ההכנסות ממכירות זהב משמשות לפעילות עסקית (כסף ממכירות זהב משמש לפיתוח פרויקטים של Vinhomes); וקיים מנגנון להחזרת רווחים ותועלת (אפשרויות המרה רווחיות). זהו המכשול הראשון שיכול להוביל לסימן התוכנית על ידי רשויות הרגולציה.

הבא בתור הוא ההתחייבות לקבל בחזרה את הזהב. בהתאם, לקוחות יכולים לקבל בחזרה סכום השווה ל-110% מהזהב שהומר לרכישת נדל"ן, כלומר לקוחות מקבלים ריבית נוספת של 10% על כמות הזהב הראשונית.

לדברי מר דונג, תוכן זה זקוק להבהרה נוספת; עם זאת, המומחה סבור כי תוכן זה עלול בקלות להיחשב כהפרה של התקנה האוסרת על שימוש בזהב כאמצעי תשלום (שנקבעה בצו 24/2012) אם ישנם סימנים לשימוש בזהב כמדד ערך במהלך תהליך ההמרה, הסותרים את עמדת הממשלה נגד אגירת זהב.

"מנקודת מבט של מאבק ב'זהב-התמדה' של הכלכלה וייצוב שוק הזהב, תוכנית הממשלה, למרות שהגביל את עיתוי הבעלות על זהב כדי להגביל את היקף המשתתפים, יוצרת תקדים באופן בלתי נמנע. משקיעים אחרים יישמו תוכניות דומות, וייתכן שמספר משמעותי של אנשים ימצאו יתרון גדול יותר ברכישת פרויקטים עם זהב מאשר במזומן. זה עלול ליצור בהלה מלאכותית לזהב מקומית", ניתח מר דונג, אך הדגיש שזוהי דעתו האישית בלבד.

מומחים ממליצים למשקיעים להמתין למידע רשמי מ-Vinhomes וכן למשוב מסוכנויות רגולטוריות לפני שיחליטו להשתתף בתוכנית "החלפת זהב לקניית בית". צילום: דוק אן .

באופן דומה, מר נגוין קוואנג הוי ציין גם כי מודל זה כולל זהב, נדל"ן והתחייבויות פיננסיות לטווח בינוני-ארוך, לכן יש לקבוע דרישות משפטיות ודרישות ניהול סיכונים בסטנדרט גבוה. על הצדדים המשתתפים לעמוד במלואם בתקנות החוקיות ולהתייעץ מקרוב עם הבנק הממלכתי של וייטנאם ועם סוכנויות רגולטוריות רלוונטיות אחרות.

ניתוח נוסף של המומחה נגוין קוואנג הוי מצביע על כך שעבור מודלים הכוללים נכסים משמעותיים בבעלות יחידים, אמון השוק הוא תמיד הגורם המכריע.

כדי לזכות באמון זה, יש לחשוף בשקיפות את כל מנגנון ההפעלה, כולל שיטת תמחור הזהב, מנגנון ההחלפה, תנאי ההחזר, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים והתוכנית להתמודדות עם תנודות משמעותיות בשוק.

בפרט, מה שמדאיג אנשים יותר מכל הוא היכולת להבטיח שזכויותיהם מוגנות כאשר עליהם לקבל בחזרה את ערך הזהב המקביל לאחר תקופת ההתחייבות.

מנקודת מבטו של יועץ פיננסי אישי, מר טא קוק דואנג מעריך כי תוכנית זו עשויה ליצור "יתרון כפול" למחזיקי זהב, ולאפשר להם גישה לנדל"ן מבלי לאבד לחלוטין את היכולת ליהנות ממחירי זהב עתידיים.

עם זאת, שני המומחים המליצו למשקיעים להמתין למידע רשמי מ-Vinhomes וכן למשוב מרשויות הרגולציה לפני שיחליטו להשתתף בתוכנית.

מקור: https://znews.vn/doi-vang-mua-nha-ai-huong-loi-post1654524.html