מחירי הדירות בתו דוק מגיעים ל-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מה שגורם לסוכני נדל"ן "לבכות".

[מודעה_1]

"היזם מוכר במחיר מוזל"

בסוף השבוע האחרון, חתימה של חברת Masterise Homes על הסכם הפצה לשלב הראשון של בניית מגורים גבוהים (שני בניינים בשם Spark ו-Glow) ובו כ-620 דירות באזור האורבני The Global City עוררה סערה בקרב מתווכי נדל"ן. מאות סוכני מכירות נדל"ן הכינו קמפיינים לקידום מכירות, מצגות מכירה ואף ספקולציות לגבי מחירים והזדמנויות השקעה בפרויקט זה.

למרות שעדיין לא הושק רשמית למכירה, סוכני נדל"ן משערים כבר חודשים שמחירי הדירות בפרויקט הזה עשויים להגיע ל-7,000 דולר למ"ר. (צילום: יזם)

על פי הודעת היזם, שני המגדלים הראשונים באזור עירוני זה צפויים להיות במחירים החל מ-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר - לא כולל מע"מ. מחיר זה עורר מיד סערה בשוק, כאשר סוכני מכירות מסוכנויות רבות יצרו סיפורים סנסציוניים והתלוננו כי היזם מוכר במחיר מוזל. חודש לפני ההודעה הרשמית, סוכנויות רבות הציעו מחיר של 120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר עבור הפרויקט הזה, וחלק מהלקוחות כבר ביצעו הזמנות עם דמי הזמנה של 100 מיליון דונג וייטנאמי.

לפני חודשים, נאמר כי מחיר בניין הדירות הזה יהיה כ-7,000 דולר למטר רבוע.

האזור העירוני גלובל סיטי ברובע אן פו, בעיר תו דוק, מפורסם כבעל מיקום "מעולה", ליד הכביש המהיר הו צ'י מין סיטי - לונג טאן - דאו גיאי, עם חיבור נוח לאזורים מרכזיים וצמוד למתחם הספורט ראץ' צ'יאק.

שני מגדלי הקומות, שמחיריהם פורסמו זה עתה, מפורסמים גם כפרויקט דירות היוקרה היחיד בווייטנאם שתוכנן על ידי Foster + Partners ו-WATG, משרד אדריכלים בעל שם עולמי .

עם זאת, עם מחירים שמתחילים מ-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אם קונה רוכש את דירת חדר אחד הקטנה ביותר של כ-55 מ"ר, העלות עדיין תהיה כ-6 מיליארד דונג וייטנאמי. דירות 2 חדרי שינה עולות 7.7-8.5 מיליארד דונג וייטנאמי, ודירות 4 חדרי שינה עולות מעל 18 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שמחירן של פנטהאוזים בשטחים הנעים בין 143.84 ל-372.2 מ"ר טרם פורסם.

על פי התוכנית, אזור רב הקומות של "העיר הגלובלית" יכלול 25 בניינים רבי קומות עם כ-8,400 דירות. (צילום: ה. ל.)

לדברי מר דין לונג, משקיע פרטי במחוז בין טאן, במחיר זה, אנשים הזקוקים לדיור יכולים לקנות בית בשטח של כ-40-55 מ"ר באזורים רבים של טו דוק.

כמשקיע, מר לונג חקר את הפרויקט הזה ופרויקטים אחרים המוצעים כעת למכירה באזור במשך חודשים. לדברי מר לונג, לדירה יש יתרון של מיקום טוב, באזור עירוני יוקרתי המתפתח כמרכז החדש של החלק המזרחי של העיר, עם שירותים מודרניים רבים. עם זאת, המחיר של למעלה מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר גורם למשקיעים כמוהו לחשוב פעמיים, ויהיה קשה מאוד למי שצריך דיור אמיתי להרשות לעצמו.

למרות שהפרויקט טרם הושק רשמית למכירה, סוכנויות נדל"ן כבר מקבלות הזמנות. מתווכים מגלים כי למעלה מ-2,000 איש מעורבים במכירת 620 הדירות בפרויקט זה, ומספר ההזמנות כבר עבר את ה-1,000.

האזור העירוני של העיר הגלובלית משתרע על פני 117.4 דונם, ובנוסף לוילות ובתים עירוניים, כולל 25 בניינים רבי קומות עם כ-8,400 דירות. שני מגדלים המוצעים כעת למכירה בני כ-25 קומות. השלמת הבנייה צפויה בסביבות סוף 2026.

סדרת פרויקטים במחיר של מעל 100 מיליון וונד בטה'ו דוק.

לצד מחירי הדירות הגבוהים, העולים על 100 מיליון דונג וייט למ"ר, באזור העירוני גלובל סיטי, מוצעים למכירה גם פרויקטים רבים אחרים בעיר טו דוק במחירים מופרזים. זהו התירוץ בו משתמשים סוכני נדל"ן כדי לטעון שיזמים מבצעים מחירים נמוכים יותר, וכי מחיר של 100 מיליון דונג וייט למ"ר יכריח פרויקטים רבים אחרים "לחנוק".

איטון פארק, הנמצא כעת בבנייה ברחוב מאי צ'י טו, כולל דירות בשלב 2 במחירים החל מ-142 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. (צילום: יזם)

באופן ספציפי, פרויקט איטון פארק ברחוב מאי צ'י טו (רובע אן פו), ממש בכיכר אן פו וצמוד למתחם הספורט ראץ' צ'יאק, מוצע כעת למכירה במחירים ללא מע"מ החל מ-142 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

איטון פארק, בה השקיעה המשקיעה המלזית גאמודה לנד, משתרעת על שטח כולל של 3.7 דונם. הפרויקט, הכולל שני חלקים עיקריים הכוללים שישה מגדלים בני 29-39 קומות, צפוי לספק כ-2,000 דירות יוקרה לשוק, כאשר השלמתן ומסירתן מתוכננות לשנת 2027.

גם בעיר טו דוק, פרויקט קינג קראון אינפיניטי, שהושקע על ידי קבוצת במבו קפיטל ברחוב וו ואן נגן, ברובע בין טו (המרכז לשעבר של רובע טו דוק), נמכר במחירים החל מ-5,000 דולר למ"ר, שווה ערך ל-125 מיליון דונג וינדי. פרויקט זה משתרע על שטח של 12,652 מ"ר בלבד עם 2 בלוקי דירות בני 30 קומות כל אחד, הכוללים 729 דירות. קינג קראון אינפיניטי היה למכירה למעשה במשך שלוש שנים קודם לכן, בין השנים 2021 ל-2023.

בינתיים, גם The Opus One, שני המגדלים האחרונים באזור העירוני Vinhomes Grand Park, מקבלים הזמנות במחיר של כ-5,000 דולר למ"ר. דירות סטודיו בגודל 30.9-38.9 מ"ר כאן מתומחרות החל מ-4.5 מיליארד דונג וייטנאמי. ישנם פרויקטים שצפויים לצאת לדרך ברבעון הרביעי של השנה במחירים של כ-10,000 דולר למ"ר...

מומחי נדל"ן מאמינים שהשוק שיכור עמוקות ממחירים מופקעים. בהשוואה לפרויקטים יוקרתיים רבים במחוזות 1, מחוז 3, או אפילו פרויקטים בתוך אזור פו מיי הונג (מחוז 7) שמחירים אותם רק 80-100 מיליון וונד למטר רבוע, תשתית התחבורה של טו דוק עדיין לא שלמה ונמצאת תחת השקעה, בעוד שהתשתית העירונית של פו מיי הונג כבר הושלמה ומציעה את סביבת המגורים הטובה ביותר הקיימת כיום.

המומחה דין דה הואן מאמין שהשוק נותר איטי, אך פרויקטים חדשים מושקים ללא הרף, מה שמזעזע את הקונים במחירים מופרזים. עם זאת, בהתבסס על תצפיותיו באתר בכמה אזורים "חמים", המציאות אינה כה "חמה". הוא צופה שמחירי הקרקע הנוכחיים ומחירי הקרקעות מעבר לשנת 2025 לא יזנקו. הוא מאמין שהנזילות צפויה להשתפר בשנת 2025, ולא שתחוו זינוק מחירים.

מומחים ממליצים לאנשים עם צורך אמיתי בדיור להימנע מהשקעה בפרויקטים גדולים שמחירים אותם מגיעים למאות מיליוני דונג וייטנאמי למטר מרובע. (צילום: H.L) — מומחים ממליצים לאנשים עם צורך אמיתי בדיור להימנע מהשקעה בפרויקטים גדולים שמחירים מגיעים למאות מיליוני דונג וייטנאמי למטר מרובע. (צילום: HL)

לדבריו, משקיעים צריכים לתהות האם העלייה השמועה במחירי הנדל"ן היא באמת מונעת על ידי השוק או סתם תופעה מקומית המונעת על ידי סיקור תקשורתי. ואם קונים בית למגורים, קונים צריכים לשאול את עצמם מדוע עליהם לרכוש פרויקטים גדולים עם מחירי דירות המגיעים למאות מיליוני דונג וייטנאמי למ"ר.

בעוד שבמחוזות בין טאן ופו נואן ישנם בנייני דירות טובים רבים, כמה דירות משניות בשטח של כ-70 מ"ר מפורסמות במחיר של 4.5-5 מיליארד וונד וייטנאמי, ממוצע של כ-65 מיליון וונד למטר רבוע, מחיר סביר מאוד למגורים. אלו שבאמת זקוקים לדיור צריכים להקדיש זמן לחיפוש מקום במחיר סביר.

מלבד המחיר, קונים צריכים גם לבדוק ולהעריך לפני שהם מחליטים להשקיע, כמו למשל התבוננות בסביבת המגורים ובפוטנציאל להשכירה. אסור להם למהר לפרויקטים חדשים רק בגלל שהם שומעים שהיצע הנדל"ן מצומצם והמחירים גבוהים.

דוחות של חברות מחקר נדל"ן עבור 10 החודשים הראשונים של 2024 מדגישים מספר נקודות בולטות, כאשר מחיר הדירה הממוצע בהאנוי הגיע ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, גבוה בכ-10% מהממוצע בהו צ'י מין סיטי. מחיר ההשקה הממוצע בשני השווקים עבר גם הוא את ה-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

פרויקטים המוצעים כעת למכירה או שעומדים לצאת לדרך בעיר ת'ו דוק מציעים מחירים מדהימים.
פארק איטון בגמודה לנד מקבל כעת הזמנות לשלב 2, במחירים החל מ-145 מיליון וונד למטר רבוע.
פרויקט The Global של Masteri Homes מקבל הזמנות כעת, עם מחירים החל מ-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
Opus One - Vinhomes Grand Park מקבל כעת הזמנות, במחיר של 5,000 דולר אמריקאי/מ"ר.
מלון קינג קראון אינפיניטי ברחוב וו ואן נגן, ת'ו דוק סיטי, פתוח כעת למכירה, במחירים החל מ-125 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
Opusk Residence - Metropole Thu Thiem מקבל כעת הזמנות להחזר, עם פיקדון הזמנה של 500 מיליון דונג וייטנאמי לדירה. המחיר הצפוי מתחיל מ-10,000 דולר למ"ר.
פרויקט הווילה Foresta, שיתוף פעולה בין Khang Dien ו-Kepple Land, הממוקם ברחוב Vo Chi Cong ברובע Phu Huu, קרוב לסיום, עם מחירים החל מ-200 מיליון וונד למטר רבוע.

הא לין

[מודעה_2]
מָקוֹר