מחירי הקרקעות "עוקבים" אחר רכבת הרכבת המהירה הצפונית

לאחר שפורסמו מידע על תכנון תחנת נגוק הוי, מרכז הרכבת המהירה צפון-דרום, מחירי הקרקעות באזור זה זינקו. עם תקציב של 3-4 מיליארד וונד, משקיעים יתקשו לקנות מגרש עם מכוניות שחונות בפתח.

לאחר שפורסמו מידע על תכנון תחנת נגוק הוי, מרכז הרכבת המהירה צפון-דרום, מחירי הקרקעות באזור זה זינקו. עם תקציב של 3-4 מיליארד וונד, משקיעים יתקשו לקנות מגרש עם מכוניות שחונות בפתח.

תכנון תחנת נגוק הוי גרם למחירי הקרקעות באזור זה לנסוק. בתמונה: מבט כללי על קומפלקס נגוק הוי.

חריגה מהסף של 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

מאז 2004, ראש הממשלה אישר את מדיניות ההשקעות עבור קו הרכבת העירוני מספר 1, בקטע נגוק הוי - ין ויין. עם זאת, לאחר כ-2 עשורים, אזור זה עדיין "לא פעיל", ופינוי האתר עדיין נמצא במבוי סתום. האווירה הקודרת כאן התפוגגה באמת רק כאשר משרד התחבורה זיהה את תחנת נגוק הוי כחלק ממערכת הרכבות המהירות צפון-דרום.

המידע הנ"ל גרם לשוק הנדל"ן במחוז טאנה טרי ( האנוי ) לשגשג, במיוחד בקומונה נגוק הוי, שם ממוקמת התחנה. לדברי האנשים כאן, אזור זה חווה עלייה חדה במחירים בתחילת השנה עקב קדחת הקרקעות בפרברי האנוי באופן כללי. לאחר מכן, עם מידע חדש על קו הרכבת המהיר צפון-דרום, מחירי הקרקעות למגורים סביב אתר בניית התחנה המשיכו לעלות לרמה חדשה.

אם בסוף הרבעון הראשון של 2024, קונים עדיין יכלו למצוא מגרשים עם חניה בפתח הבית תמורת כ-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כעת המחיר עלה לכמעט 80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עבור מגרשים הממוקמים על כבישים ראשיים, המחיר אף עולה על 110 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עבור פרויקטים לאומיים מרכזיים, התקדמות הבנייה עשויה להימשך שנים רבות. לכן, אם משקיעים יצטרכו ללוות כסף, הם יעמדו בפני הסיכון של צמצום הפסדים.

"באזור סביב תחנת נגוק הוי, עם יכולת פיננסית של 3-4 מיליארד וונד, קשה מאוד למשקיעים לקנות מגרשים עם מכוניות שחונות בפתח. אם יש כאלה, בדרך כלל מדובר במגרשים קטנים או עם פנג שואי גרוע", אמר מר שואן טאן, מתווך.

כמות הנדל"ן למגורים הזמינה בשוק מוגבלת יחסית. עבור מגרשים בעלי מיקומים טובים וסמטאות רחבות, שיעור הנזילות מחושב לפי שבוע. בידי "גולשים" מנוסים, מגרשים כאן יכולים להניב רווחים של כמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי לאחר זמן קצר.

"קומונת נגוק הוי וקומונות שכנות כמו דאי אנג, ליין נין, נהי קה וחאן הא הן האזורים המעניינים ביותר במחוז טאנה טרי. בפרט, קומונות דאי אנג וליין נין יהיו האזורים המפותחים ביותר בעתיד הקרוב, כאשר יהיו שני אזורים עירוניים נוספים ב-2028 וב-2029", אמר מר טאנה.

לפי CBRE, נכסים הסמוכים לתחנות מטרו ייהנו ממחיר ממוצע של 10-20% בהשוואה לאזורים אחרים. במקרה של משבר בשוק הנדל"ן, פרויקטים של דיור עם חיבורים טובים לקווי מטרו יוכלו להתאושש מהר יותר.

היזהרו בעת רכישת קרקע "נתקעה" בתכנון

בשיחה עם כתבי עיתון דאו טו, אמר מר נגוין הואו ​​קואנג, יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי (HNREA), כי טבעי שמחירי הנדל"ן יעלו יחד עם פיתוח תשתיות התחבורה. מגמה זו התרחשה במקרה של כביש הטבעת 4, כאשר משקיעים מיהרו "לסרוק" את הקרקע סביב המסלול כדי להקדים את התכנון.

"זה נורמלי שמחירי הקרקע יעלו בתגובה למידע תכנוני רשמי מסוכנויות ממשלתיות, במיוחד במקרה של מערכת הרכבת המהירה צפון-דרום. זהו פרויקט מפתח, כך שלא רק משקיעי נדל"ן, אלא כולם מתרגשים מהמידע סביב הפרויקט הגדול הזה", אמר מר קואנג.

עם זאת, יו"ר HNREA הדגיש גם כי על הקונים להגדיר בבירור את היקף התכנון של הפרויקט כדי להימנע מלהיות כפופים לפינוי האתר. זהו אחד הגורמים שיקבעו את "הרווח או ההפסד" של מגרש הקרקע. בנוסף, על המשקיעים לברר גם האם הקרקע תרוויח ממערכת התשתית הטכנית או מפרויקטים של רווחה חברתית של המדינה.

"ניתן לקבוע זאת באמצעות תכנון מפורט, תכנון אזורי, תכנון 1/2,000, תכנון 1/500... אם המשקיע בטוח שהמגרש אינו 'תקוע' בתכנון, אז זה נחשב לניצחון חלקי. אבל אם לא מבינים אותו בבירור, הסיכונים הפוטנציאליים גבוהים מאוד. היו אפילו מקרים שבהם המוכר זייף ציוני דרך תכנוניים כדי לבצע הונאה", הזהיר מר קואנג.

בנוסף לגורם התכנון, המומחה מ-HNREA ציין גם כי על המשקיעים לקבוע את מצבם הפיננסי, את מטרת השימוש בקרקע ואת "האומץ" שלהם. לדברי מר קואנג, מגרשים "בעקבות" הפרויקט יתאימו למשקיעים לטווח בינוני וארוך ולא יהיו תלויים מדי במינוף פיננסי.

"קונים חייבים לאזן בין יכולתם לשלם ולא להיות מושפעים מרגשות. בפרויקטים לאומיים מרכזיים, התקדמות הבנייה עשויה להימשך שנים רבות. לכן, אם משקיעים יצטרכו ללוות כסף ואינם בטוחים ב'גלישה' לטווח קצר, הם יעמדו בפני הסיכון של צמצום הפסדים", הזהיר מר קואנג.

באופן דומה, מר נגו שואן צ'וק, משקיע ומנהל של תיווך נדל"ן בהאנוי, הצהיר כי השוק בתחילה תמיד הגיב באופן חיובי למידע תכנוני, וגם מחירי הנדל"ן עלו "באופן מסחרר". לאחר עליית מחירים זו, סנטימנט השוק התייצב שוב וגרם לרמת המחירים להתייצב בהדרגה, או אף לרדת במקומות מסוימים עם מחירים גבוהים באופן חריג.

"תחנת נגוק הוי היא תחנת הרכבת הגדולה ביותר בצפון, והיקף התכנון עשוי להתאימו ולהורחב. אם משקיעים לא יהיו ברי מזל מספיק כדי לקנות מגרש במסגרת התכנון, הם ייחשבו ככאלה שהפסידו כסף. אפילו בעת יישום מחירי הקרקע החדשים, רמת הפיצוי לעולם לא תהיה שווה למחיר השוק. בהתחשב במסגרת מחירי הקרקע הנוכחית, רמת הפיצוי נמוכה משליש מהמחיר בפועל", אמר מר צ'וק בגילוי לב.

לדברי משקיע זה, היקף הפרויקט גדול מאוד, ולכן עבודות פינוי האתר אינן יכולות להתבצע בן לילה. לכן, זמן ביצוע הפרויקט עשוי להיות ארוך מהצפוי. לכן, עבור משקיעים עם הון קטן הנאלצים ללוות כסף מהבנק, עליהם לחשוב היטב, להימנע מלהיות רדופים על ידי תחושת FOMO (פחד מהחמצה) ולהפקיד כסף על סמך שמועות.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html