מחירי הקרקעות עולים בהתאם לקו הרכבת המהיר צפון-דרום.

בעקבות הידיעה על תחנת נגוק הוי המתוכננת, המרכז הראשי של קו הרכבת המהיר צפון-דרום, מחירי הקרקעות באזור זינקו. עם תקציב של 3-4 מיליארד וונד, משקיעים מתקשים לרכוש מגרש עם מקום חניה ממש מולו.

בעקבות הידיעה על תחנת נגוק הוי המתוכננת, המרכז הראשי של קו הרכבת המהיר צפון-דרום, מחירי הקרקעות באזור זינקו. עם תקציב של 3-4 מיליארד וונד, משקיעים מתקשים לרכוש מגרש עם מקום חניה ממש מולו.

התכנון של תחנת הרכבת נגוק הוי גרם למחירי הקרקעות באזור להרקיע שחקים. בתמונה: מבט כללי על קומפלקס נגוק הוי.

עובר את רף 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

מאז 2004, תוכנית ההשקעה עבור קטע נגוק הוי - ין ויין של פרויקט קו 1 של המטרו בהאנוי אושרה על ידי ראש הממשלה . עם זאת, לאחר כשני עשורים, האזור נותר מקופח, כאשר פינוי הקרקעות עדיין עומד במקום. האווירה הקודרת התפוגגה רק כאשר משרד התחבורה זיהה את תחנת נגוק הוי כמרכיב במערכת הרכבות המהירות צפון-דרום.

מידע זה נתן דחיפה לשוק הנדל"ן ברובע טאנה טרי ( האנוי ), במיוחד בקומונה נגוק הוי, שם ממוקמת התחנה. לדברי תושבים מקומיים, האזור חווה עלייה חדה במחירים בתחילת השנה עקב קדחתנות ספקולציות בקרקעות בפאתי האנוי באופן כללי. לאחר מכן, עם המידע החדש על קו הרכבת המהיר צפון-דרום, מחיר הקרקעות למגורים סביב אתר בניית התחנה עלה לרמה חדשה.

בעוד שבסוף הרבעון הראשון של 2024, קונים עדיין יכלו למצוא מגרשים עם גישה לרכב במחיר של כ-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, המחיר עלה כעת לכמעט 80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עבור מגרשים הממוקמים על כבישים ראשיים, המחיר אף עבר את ה-110 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עבור פרויקטים לאומיים מרכזיים, לוחות הזמנים של הבנייה יכולים להתארך במשך שנים רבות. לכן, אם משקיעים צריכים ללוות כסף, הם עומדים בפני הסיכון להפסדים.

"באזור סביב תחנת הרכבת נגוק הוי, עם תקציב של 3-4 מיליארד דונג וייטנאמי, קשה מאוד למשקיעים לקנות מגרשים עם חניה ממש ממול. אם הם מוצאים כאלה, בדרך כלל מדובר במגרשים קטנים או שיש בהם פגמים בפנג שואי", אמר סואן טאן, סוכן נדל"ן.

היצע הקרקעות למגורים הזמינות בשוק מוגבל יחסית. עבור מגרשים במיקומים מובילים עם דרכי גישה רחבות, שיעור הנזילות נמדד בשבועות. בידי "ספקולנטים" מנוסים, מגרשים אלה יכולים להניב רווחים של כמה מאות מיליוני דונג בפרק זמן קצר.

"קומונת נגוק הוי, יחד עם קומונות שכנות כמו דאי אנג, ליין נין, נהי קה וחאן הא, היא כיום האזור החשוב ביותר במחוז טאנה טרי. בפרט, קומונות דאי אנג וליין נין יחוו את הפיתוח החזק ביותר בשנים הקרובות, עם הוספתן של שתי אזורים עירוניים ב-2028 וב-2029", אמר מר טאנה.

לפי CBRE, נכסים הסמוכים לתחנות רכבת תחתית נוטים להיות בעלי מחירים ממוצעים גבוהים ב-10-20% מאשר באזורים אחרים. במקרה של משבר בשוק הנדל"ן, פרויקטים של דיור עם קישוריות טובה לקווי רכבת תחתית צפויים להתאושש מהר יותר.

היזהרו בעת רכישת קרקע המושפעת מתקנות יעוד הקרקע.

בשיחה עם כתב מעיתון ההשקעות, אמר מר נגוין הואו ​​קואנג, יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי (HNREA), כי עליית מחירי הנדל"ן עקב פיתוח תשתיות תחבורה היא תופעה טבעית. מגמה זו התרחשה בעבר במקרה של כביש הטבעת 4, כאשר משקיעים מיהרו "לחפש" קרקעות סביב הכביש כדי לנצל את התכנון.

"זה נורמלי שמחירי הקרקע יעלו לפני שסוכנויות ממשלתיות משחררות מידע רשמי על התכנון, במיוחד במקרה של מערכת הרכבת המהירה צפון-דרום. זהו פרויקט מפתח, כך שלא רק משקיעי נדל"ן, אלא כולם להוטים למידע סביב הפרויקט הגדול הזה", העיר מר קואנג.

עם זאת, יו"ר HNREA הדגיש גם כי על הקונים לזהות בבירור את היקף התכנון של הפרויקט כדי להימנע מליפול לאזורים הכפופים לפינוי קרקע. זה יהיה אחד הגורמים המכריעים בקביעת "הרווח או ההפסד" של מגרש הקרקע. בנוסף, על המשקיעים לברר גם האם הקרקע נהנית ממערכת התשתית הטכנית או ממתקני הרווחה החברתית של המדינה.

"ניתן לקבוע זאת באמצעות תכנון מפורט, תכנון אזורי, תכנון בקנה מידה של 1/2,000, תכנון בקנה מידה של 1/500... אם המשקיע בטוח שהמגרש אינו מושפע מתקנות תכנון כלשהן, אז הוא כבר ניצח בחלק מהקרב. עם זאת, אם הוא אינו ברור לגבי זה, הסיכונים הפוטנציאליים גבוהים מאוד. היו אפילו מקרים שבהם מוכרים זייפו סימני תכנון כדי לבצע הונאה", הזהיר מר קואנג.

בנוסף לגורמי תכנון, המומחה מ-HNREA ציין גם כי על המשקיעים לקבוע את מצבם הפיננסי, את מטרת השימוש בקרקע ואת אומץ ליבם הפיננסי. לדברי מר קואנג, קרקעות שנהנות מפרויקטים של פיתוח מתאימות למשקיעים לטווח בינוני וארוך שאינם תלויים יתר על המידה במינוף פיננסי.

"קונים חייבים לאזן בין יכולת ההשגה שלהם ולא להיות מושפעים מרגשות. עבור פרויקטים לאומיים מרכזיים, התקדמות הבנייה עשויה להימשך שנים רבות. לכן, אם משקיעים צריכים ללוות כסף ואינם בטוחים בספקולציות לטווח קצר, הם יעמדו בפני סיכון להפסדים", הזהיר מר קואנג.

באופן דומה, מר נגו שואן צ'וק, משקיע ומנהל בחברת תיווך נדל"ן בהאנוי, ציין כי השוק מגיב בתחילה באופן חיובי למידע תכנוני, מה שגורם למחירי הנדל"ן להרקיע שחקים. לאחר זינוק זה, סנטימנט השוק מתייצב, מה שגורם למחירים להתייצב בהדרגה, או אפילו להתאים את עצמם כלפי מטה באזורים מסוימים עם מחירים גבוהים באופן חריג.

"תחנת נגוק הוי היא תחנת הרכבת הגדולה ביותר בצפון, וייתכן שאזור התכנון עדיין יעבור התאמות והרחבה. אם משקיעים לצערם יקנו קרקע בתוך האזור המתוכנן, הם כבר יספגו הפסד. אפילו עם יישום מחירי הקרקע החדשים, הפיצוי לעולם לא ישתווה למחיר השוק. בהתחשב במסגרת מחירי הקרקע הנוכחית, הפיצוי הוא פחות משליש מהערך בפועל", הצהיר מר צ'וק בגילוי לב.

לדברי משקיע זה, הפרויקט כה גדול עד שלא ניתן להשלים את פינוי הקרקע בן לילה. לכן, זמן הבנייה עשוי להיות ארוך מהצפוי. כתוצאה מכך, משקיעים עם הון קטן הזקוקים ללוות מבנקים צריכים לחשוב היטב ולהימנע מלהיות מושפעים מפחד החמצה (FOMO) והשקעה על סמך שמועות.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html