הסרת צווארי בקבוק ברכישת קרקעות.

משרד המשפטים בוחן את טיוטת ההחלטה של ​​האסיפה הלאומית הקובעת מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים ביישום חוק הקרקעות. כדי לטפל במהירות ב"צווארי בקבוק" ובסוגיות חדשות הנובעות מהפרקטיקה, טיוטת ההחלטה הוסיפה שלושה מקרים בהם המדינה יכולה להשיב קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי.

על פי משרד החקלאות והסביבה - הגוף האחראי על ניסוח ההחלטה - חוק הקרקעות משנת 2024 (סעיף 79) קובע במפורש 31 מקרים בהם המדינה יכולה להשיב קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי. עם זאת, במציאות, פרויקטים מרכזיים רבים הממלאים תפקיד מרכזי בקידום פיתוח חברתי-כלכלי ביישובים, תורמים הכנסות משמעותיות לתקציב המדינה מדמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקעות, מס ערך מוסף, יוצרים מקומות עבודה רבים לעובדים מקומיים ומקדמים פיתוח שירותים עסקיים תומכים, חסרים תקנות בנושא השבה קרקעות. מצב זה יוצר קשיים בגישה לקרקעות וביישום פרויקטים.

רכישת קרקעות היא נושא רגיש מאוד, שכן היא משפיעה ישירות על זכויותיהם של אלו שאדמתם נרכשת. במהלך רכישת הקרקעות נוצרו סכסוכים רבים ו"נקודות חמות" מיותרות. במציאות, היו פרויקטים שבוצעו במסגרת מנגנון של העברת זכויות שימוש בקרקע במשא ומתן, אך חלק קטן מהקרקע לא ניתן היה להסכים עליו בין המשקיע למשתמשי הקרקע, מה שהוביל ל"פרויקט תקוע". כתוצאה מכך, נגרמות בזבוז משאבי קרקע, עיכובים בהתקדמות ההשקעה וקשיים למשקיעים. יתר על כן, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי ניתן לרכוש קרקעות רק לאחר קבלת החלטה המאשרת את תוכנית הפיצויים, התמיכה וההתיישבות מחדש. משרד החקלאות והסביבה טוען כי תקנה זו אינה תואמת את הדרישות הדחופות להשלמת פרויקטים לאומיים מרכזיים ופרויקטים חירום של השקעה ציבורית, ואינה מבטיחה גמישות לפרויקטים שבהם רוב בעלי הקרקעות מסכימים לרכישת קרקעות לפני שאושרה תוכנית הפיצויים, התמיכה וההתיישבות מחדש.

כדי לפתור בעיה זו, טיוטת ההחלטה הוסיפה שלושה מקרים בהם המדינה יכולה להשיב קרקע לפיתוח חברתי -כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי. באופן ספציפי, היא מוסיפה מקרים של שיקום קרקע עבור פרויקטים דחופים של השקעה ציבורית; פרויקטים בתוך אזורי סחר חופשי ומרכזים פיננסיים בינלאומיים. בנוסף, היא מוסיפה מקרים של שיקום קרקע עבור פרויקטים המיושמים באמצעות הסכמי זכויות שימוש בקרקע שפג תוקפם או שטרם הושגו מועדי ההארכה שלהם. נכון לעכשיו, הסוכנות המנסחת מציעה שתי אפשרויות. אפשרות 1 : במקרים בהם קרקע משמשת לפרויקט באמצעות הסכם זכויות שימוש בקרקע שפג תוקפו או חרג ממועד ההשלמה של ההסכם, אך הוסכם על יותר מ-75% משטח הקרקע ויותר מ-75% ממשתמשי הקרקע, מועצת העם המחוזית תשקול ותאשר את ביטול שטח הקרקע הנותר כדי להקצותו או להחכירו למשקיע. אפשרות 2 : במקרים בהם קרקע משמשת לפרויקט באמצעות הסכם זכויות שימוש בקרקע שפג תוקפו או חרג מהמועד האחרון להשלמת ההסכם, אך הוסכם על יותר מ-85% משטח הקרקע ויותר מ-85% ממשתמשי הקרקע, מועצת העם המחוזית תשקול ותאשר את ביטול שטח הקרקע הנותר להקצאתו או להחכירתו למשקיע. משרד החקלאות והסביבה הציע לבחור באפשרות 1 , בטענה שבחירת אפשרות זו תסייע להאיץ את יישום פרויקטי ההשקעה ותתגבר על המצב של פרויקטים "תקועים" רבים הגורמים לבזבוז קרקע כפי שנראה בעבר. בנוסף, טיוטת ההחלטה קובעת גם מקרים של שיקום קרקעות ליצירת קרן קרקעות לתשלום פרויקטים במסגרת חוזי בנייה-העברה (BT), וחכירת קרקעות להמשך ייצור ופעילויות עסקיות במקרים בהם ארגונים משתמשים בקרקע שהוחזרה על ידי המדינה כפי שנקבע בסעיפים 78 ו-79 לחוק הקרקעות...

הוספת מקרי שיקום קרקעות כפי שהוצעה בטיוטת ההחלטה נועדה לטפל במהירות במכשולים ביישום חוק הקרקעות. עם זאת, התקנה המחייבת שיעור הסכמה של מעל 75% או 85% משטח הקרקע ומעל 75% או 85% ממשתמשי הקרקע, ולאחר מכן מועצת העם המחוזית תשקול ותאשר את שיקום שטח הקרקע הנותר להקצאה או השכרה למשקיע, דורשת שיקול דעת מדוקדק על מנת להבטיח איזון בין זכויותיהם של אלו שאדמתם מוחזרת לבין זכויות המשקיע. תקנות שהן גם מבוססות מבחינה משפטית וגם מקובלות על הציבור יבטיחו כי המדיניות, לאחר יישומה, תיושם במהירות.

מקור: https://daibieunhandan.vn/go-diem-nghen-trong-thu-hoi-dat-10389162.html