הסרת מכשולים בירוקרטיים עדיפה על מתן כסף!

כדי להגדיל במהירות את היצע הדיור הציבורי והדיור בר השגה, הדבר הראשון שיש לעשות הוא ליצור קרן לקרקע נקייה לבנייה.

פרויקט גרין ריבר הוא קומפלקס דירות שנבנה כמודל משולב, הכולל דיור ציבורי (בלוק B) ויחידות מסחריות (בלוק A), הממוקם ברחוב פאם דה הואן, רובע 6, רובע 8, הו צ'י מין סיטי - צילום: TTD

ההליכים הארוכים מייצרים עלויות רבות, כך שמלבד קרקע נקייה (במקום שיש קרקע נקייה, יהיו בתים), עסקים המשתתפים ביצירת "שחקן חדש" בשוק הנדל"ן מאמינים שהקלת ההליכים על ידי הממשלה היא כמו מתן כסף, הפחתת עלויות השקעה. זהו תנאי להורדת מחירי הדירות.

עם פינוי הקרקע, מחירי הדירות ירדו.

בהתייחסו לנושא, הצהיר מר נגוין הואו ​​דונג, יו"ר קבוצת הואה בין , את דעתו: כדי לפתח דיור ציבורי, הדבר החשוב ביותר הוא שהרשויות המקומיות יישמו כראוי את חוק הדיור.

משמעות הדבר היא שבכל שנה, ועדות העם של הפרובינציות והערים חייבות להקצות תקציבים לפינוי קרקעות וליצירת קרקע נקייה עבור פרויקטים של דיור ציבורי, ולאחר מכן לארגן מכרזים לבחירת משקיעים לפרויקטים אלה. כדי לבנות דיור ציבורי, ראשית צריך קרקע לבנייה, ורק לאחר שהבתים נבנים אפשר למכור אותם.

לדברי מר דונג, האנוי יישמה בשנים האחרונות חמישה פרויקטים מרוכזים של דיור חברתי. עלות פינוי הקרקעות לבדה ליצירת קרקע עבור חמשת פרויקטי הדיור החברתי המרוכזים הללו היא כ-12,350 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, משנת 2021 ועד היום, העיר הקצתה רק 47 מיליארד דונג וייטנאמי לפינוי קרקעות, מה שמקשה מאוד על הבטחת קרקע נקייה.

מר דונג הציע שאם לעירייה חסרים כספים לפינוי קרקעות עבור פרויקטים של דיור ציבורי, צריך להיות מנגנון המאפשר לעסקים להקדים כספים לפינוי קרקעות, אשר ינוכו לאחר מכן ממיסיהם.

"מכיוון שקרקעות מנוהלות על ידי רשויות מקומיות, צריך להיות מנגנון שיקל על גישתם של עסקים לקרקעות לבניית דיור", הדגיש מר דונג.

במבט רחב יותר, מר לה הוא נגיה, המנכ"ל של חברת לה טאן (אחת המשקיעים הראשונים שהיו מעורבים בבניית דיור להשכרה בהו צ'י מין סיטי), סבור כי יש צורך במנגנון להקצאת כספי תקציב כדי ליצור קרן דיור לאומית.

לדברי מר נגיה, בנוגע להון לפיתוח דיור ציבורי ודיור בר השגה, אנו מסתמכים זה מכבר על הלוואות בנקאיות. עם זאת, כעת, לאחר הקמת קרן דיור לאומית, נדרש מנגנון להקצאת חלק מההון לקרן הדיור הלאומית מתקציב המדינה.

מדי שנה, המדינה מוציאה מאות אלפי מיליארדי דונג על השקעות ציבוריות, ולכן יש להקצות חלק מהון זה לקרן הדיור הלאומית כדי להשיג את המטרה של אספקת דיור וביטוח לאומי לאזרחים. כאשר יהיו כספים זמינים, ניתן להשתמש בקרן הדיור הלאומית כדי לסבסד חלק מהריבית על הלוואות לרכישת דיור ציבורי עבור רוכשי דירות.

תושבים מבקרים במתחם הדיור הציבורי Thu Thiem Green House שהושלם לאחרונה - צילום: TU TRUNG

ההליך של 5 שנים קוצר לשנה אחת, זה פנטסטי!

מר לה הוא נגיה מאמין שכדי שיהיה דיור בר השגה, יש צורך לקבוע את העלויות העיקריות הכרוכות בבניית בית, כגון עלויות קרקע, עלויות בנייה ועלויות ריבית על הלוואות.

בפרט, עלויות הבנייה הבסיסיות בין דיור ציבורי לדיור מסחרי אינן שונות באופן משמעותי.

כדי להפחית עלויות, ניתן להתאים את איכות הריהוט והציוד הפנימיים או ליישם טכנולוגיות חדשות, אך הפחתת המחירים לא תהיה משמעותית. בנוגע לעלויות הקרקע, לדברי מר נגיה, רק כאשר למדינה תהיה קרקע נקייה זמינה לעסקים לפיתוח המחיר יהיה בר השגה.

עם זאת, עם תקנות הקובעות פיצוי לפי שווי שוק, גם אם המדינה לוקחת על עצמה את רכישת הקרקע או שעסקים מנהלים משא ומתן, קשה להשיג קרקע במחיר נמוך.

לכן, התמיכה הגדולה ביותר להפחתת עלויות הדיור היא הסרת מכשולים משפטיים ומוסדיים. הממשלה צריכה לרפורמה במנגנונים, במדיניות ובנהלים מנהליים כדי לסייע לעסקים לבנות פרויקטים של דיור ציבורי לקבל אישור מהר ככל האפשר.

כיום, פרויקט אורך 4-5 שנים להשלמה, מה שמביא לעליות משמעותיות בעלויות ריבית, עלויות אלטרנטיביות והוצאות אחרות. אם ההליכים היו יעילים ופשוטים יותר, עסקים היו יכולים להשלים פרויקטים תוך שנה אחת בלבד, מה שיפחית משמעותית את העלויות ובסופו של דבר יוריד את מחירי הדיור. הסרת מכשולים משפטיים הייתה מובילה גם להיצע שופע יותר של פרויקטים, להגברת התחרות בשוק, ובסופו של דבר, לשיפור איכות הדיור ולהורדת מחירים.

יתר על כן, מר נגהיה טען שאם אותה חלקת אדמה מאפשרת 10 קומות עבור פרויקטים מסחריים ודיור חברתי כאחד, עסקים יתעדפו פיתוח מסחרי עקב רווחים גבוהים יותר. לכן, המדינה צריכה להציע תמריצים להגדלת יחס השימוש בקרקע כדי לעודד עסקים להשתתף בפרויקטים של דיור חברתי בר השגה.

"הקמת קרן דיור לאומית צפויה על ידי הקהילה העסקית ליצור מקור להלוואות מועדפות לעסקים וכן לרוכשי דיור ציבורי."

"בנוסף למנגנונים לגיוס הון, המדינה צריכה לשקול גם הקצאת כספי תקציב ליצירת חבילות הלוואות מועדפות למשקיעים ולרוכשי דירות", הציע מר נגיה.

מקור: https://tuoitre.vn/go-vuong-thu-tuc-con-hon-cho-tien-20250309083110708.htm