כאשר יכולת תפעולית ושימושיות תופסות מקום מרכזי.

לאחר תקופה של צמיחה מהירה, המונעת במידה רבה על ידי ציפיות לעליות מחירים ותשואות מובטחות, שוק הנדל"ן של אתרי נופש נכנס לשלב עיצוב מחדש לקראת גישה מהותית יותר. בשלב חדש זה, יעילות ניצול בפועל, כדאיות תפעולית לטווח ארוך ושימושיות בת קיימא הם ה"מדדים" המרכזיים להצלחת פרויקט נופש.

משקיעים נותנים עדיפות לערך ניצול מוחשי.

מתחילת שנת 2026 ועד היום, תעשיית התיירות של וייטנאם חוותה עלייה משמעותית בפיתוח. על פי נתוני משרד התרבות, הספורט והתיירות , בארבעת החודשים הראשונים של 2026, המדינה קיבלה בברכה כ-8.79 מיליון מבקרים בינלאומיים, עלייה של 14.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והשגת כ-35% מהיעד השנתי - המספר הגבוה ביותר שנרשם אי פעם על ידי תעשיית התיירות בתקופה זו. גם המבקרים המקומיים הגיעו לכ-40 מיליון, שווה ערך לכ-30% מהיעד השנתי.

התחדשות ענף התיירות הובילה להתאוששות חיובית במגזר הנדל"ן של אתרי נופש. נתונים ממשרד הבינוי מראים כי ברבעון הראשון של 2026 אישרה המדינה השקעה ב-8 פרויקטים חדשים, בהשקעה כוללת של כ-24,057 מיליארד דונג וייטנאמי. שלושה פרויקטים חדשים של בנייה קיבלו רישיון (300% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025). נכון לעכשיו, 30 פרויקטים נמצאים בבנייה ברחבי הארץ, הכוללים כ-3,318 דירות תיירות ו-491 וילות תיירות.

שוק הנדל"ן של אתרי הנופש מתאושש באופן חיובי הודות להתאוששותה מחדש של תעשיית התיירות . צילום: דואן טהאן

לדברי מומחים, תקופות קודמות של צמיחה חזקה בשוק ראו גל של השקעות בנדל"ן נופש המבוסס בעיקר על ציפיות לעליית ערך נכסים. עם זאת, לאחר תנודות רבות, סנטימנט המשקיעים השתנה באופן משמעותי; במקום לרדוף אחר ציפיות לעליות מחירים מהירות, משקיעים רבים מקדישים כעת תשומת לב רבה יותר לפוטנציאל הניצול המעשי של הנכסים.

שינוי זה משקף את התבגרות השוק; משקיעים אינם ממוקדים עוד בהבטחות רווח קבוע כמו בעבר, אלא מתעניינים יותר ביכולת התפעול בפועל, במערכת האקולוגית של השירותים וביכולת ליצור חוויות לתיירים. פרויקטים רבים של אתרי נופש שבעבר קודמו רבות אך חסרו שירותים ושיעורי תפוסה נמוכים איבדו בהדרגה את המשיכה שלהם.

בינתיים, מתחמי נופש משולבים עם שירותים מרובים, המסוגלים לשרת קבוצות לקוחות מגוונות ולפעול כל השנה, רושמים שיעורי תפוסה חיוביים יותר. נדל"ן של נופש כבר אינו רק "בית שני", אלא הופך למודל כלכלי מקיף המבוסס על שירותים. ערך הנכס טמון לא רק בזכויות הבעלות, אלא גם ביכולתו לייצר תזרים מזומנים ולשפר את חוויית המשתמש.

יעילות תפעולית הפכה למרכיב מרכזי.

בהקשר של תחרות גוברת, משקיעים נאלצים גם הם לשנות את אסטרטגיות פיתוח הפרויקטים שלהם. בעבר, פרויקטים רבים העדיפו התרחבות ומכירות מהירות, אך כעת שיקולים תפעוליים ארוכי טווח הם בעלי חשיבות עליונה. פרויקט נופש מצליח צריך לעמוד בקריטריונים רבים בו זמנית: מיקום נוח, קישוריות תשתית טובה, מערכת אקולוגית מגוונת של שירותים, חברת ניהול מקצועית ויכולת להסתגל למגמות תיירות חדשות.

גורמים תפעוליים הופכים לעדיפות עליונה; פרויקט שיכול למשוך אורחים כל השנה (כל העונה) ולייצר הכנסות יציבות יוערך גבוה יותר מפרויקטים בעלי מיקום מעולה אך חסרים יכולות ניצול בנות קיימא. במקום להסתמך על עונתיות כמו בעבר, פרויקטים רבים מפותחים כיום בגישה רב-תכליתית כדי לשמור על זרם יציב של אורחים לאורך כל ארבע העונות.

יעילות תפעולית הפכה למרכיב מרכזי בפרויקטים של נדל"ן באתרי נופש. צילום: דואן טהאן

"יכולות ניהול תפעולי נחשבות גם הן לגורם מפתח בקביעת יעילותו של פרויקט. פרויקט עם מיקום מעולה אך תפעול לא מקצועי יתקשה לשמור על שיעורי תפוסה והכנסות יציבים. השוק נכנס כעת לתקופה של קונסולידציה חזקה, וליזמים בעלי חזון ארוך טווח, המתמקדים באיכות השירות ובניית מערכת אקולוגית בת קיימא, יהיו יתרונות רבים יותר בתחרות החדשה הזו", ציין ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל מכון המחקר של שוק הנדל"ן בווייטנאם.

על פי הערכות, לשוק הנדל"ן של אתרי הנופש בווייטנאם עדיין פוטנציאל צמיחה משמעותי הודות לפוטנציאל התיירותי שלו ולשיפורים מהירים בתשתיות. עם זאת, לפיתוח שוק בר-קיימא, יש צורך לעבור מחשיבה של מכירת מוצרים לפיתוח מערכת אקולוגית של שירותים ויצירת ערך אמיתי. בהקשר זה, עסקים צריכים להתמקד במחקר צרכי הלקוחות, השקעה שיטתית בתפעול ושיפור איכות חוויית הלקוח. במקביל, עליהם לבנות אסטרטגיות פיתוח ארוכות טווח במקום להתמקד אך ורק ברווחים לטווח קצר.

מומחים סבורים גם כי שוק הנופש ימשיך להיות מובחן מאוד בתקופה הקרובה. פרויקטים בעלי מיקומים טובים, תפעול יעיל, זרם יציב של לקוחות, ועומדים במגמות תיירות חדשות ימשיכו לשמור על האטרקטיביות שלהם. לעומת זאת, פרויקטים חסרי שירותים, המסתמכים על עליית ערך נכסים, או שאינם מצליחים לייצר ערך ניצול אמיתי, יתמודדו עם קשיים רבים במשיכת משקיעים.

לפיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן של אתרי נופש, בנוסף לכך שעסקים מקדישים תשומת לב רבה יותר לתפעול ולניהול, הממשלה צריכה גם להמשיך ולשפר את המסגרת המשפטית לקראת שקיפות ותכנון מסונכרן; יישובים צריכים להתמקד בהשקעה בתשתיות תיירותיות, גיוון מוצרים חווייתיים ופיתוח כלכלת הלילה... על מנת להגביר את האטרקטיביות של היעדים.

"לנדל"ן הנופש של וייטנאם עדיין פוטנציאל צמיחה משמעותי הודות למשאבי התיירות השופעים שלה ולביקוש הגובר לפנאי מצד המעמד הבינוני, אך הוא אינו יכול להתפתח במנותק מהמערכת האקולוגית התיירותית. בשלב חדש זה, תפעול אינו עוד 'השלב הסופי' לאחר ההשקעה, אלא חייב להפוך למרכיב מרכזי כבר מתהליך פיתוח הפרויקט. זהו הבסיס לנדל"ן הנופש ליצירת ערך בר-קיימא ולשיפור התחרותיות בשוק", הצהיר הכלכלן ד"ר וו טרי טהאן.

מקור: https://hanoimoi.vn/khi-nang-luc-van-hanh-and-gia-tri-su-dung-len-ngoi-750754.html