קשה לרכוש בית לפני גיל 30.

(עיתון דן טרי) - מומחים מאמינים שמחירי הבתים עולים ברציפות במשך שנים רבות, ועולים על יכולתם של אנשים לשלם. האם מחירי הבתים יכולים לרדת או לא היא שאלה קשה, אתגר עצום לשוק.

בסמינר Real Estate 2025 שאורגן בשיתוף פעולה עם VTV Digital, נושא מחירי הנדל"ן והיכולת להרשות לעצמם בעלות על דירה לצעירים ולמשפחות צעירות משך תשומת לב רבה.

הכלכלן הוין פואוק נגיה מאמין כי בהתחשב ביוקר המחיה בהו צ'י מין סיטי, בעלות על בית לפני גיל 30 היא קשה ביותר עבור הרוב המכריע של האנשים. כדי להיות מסוגלים להחזיק בית, צעירים ומשפחות צעירות זקוקים לתמיכה ממדיניות ממשלתית. עם זאת, מר פואוק מציין גם כי הרצון להחזיק בית הולך ופוחת בקרב צעירים; אלו מתחת לגיל 30 אינם מודאגים יתר על המידה מכך, מחשש ללחץ כלכלי ומהצורך להתאמץ יתר על המידה.

הכלכלן דין דה הואן, שחולק את אותה דעה, ציין כי העלייה המהירה במחירי הנדל"ן הפכה את הבעלות על בית להרחיק מהישג ידם של אנשים רבים. בהתייחסו לתקופה שבין 2012 ל-2013, מר הואן הצהיר כי מחירן של דירות בינוניות בהו צ'י מין סיטי היה כ-22-25 מיליון וונד למטר רבוע, בעוד שדירות יוקרה היו כ-30 מיליון וונד למטר רבוע, והשכר הממוצע לעובד משרד היה כ-20 מיליון וונד לחודש.

לאחר יותר מעשור, השנה, מחירן של דירות בטווח הביניים הגיע ל-50-65 מיליון דונג וייט למ"ר, אך שכרם של עובדי המשרדים עומד רק על כ-25 מיליון דונג וייט למ"ר. מר היין טען כי המשכורות לא עמדו בקצב עליית מחירי הנדל"ן.

עליית מחירי הדיור מקשת על אנשים לקבל גישה לדיור (תמונה להמחשה: טרין נגוין).

האם מחירי הנדל"ן ירדו כדי להפוך את הדיור לנגיש יותר לציבור? שאלה מרכזית זו נשאלת על ידי גב' דואנג ת'וי דונג, מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם, המאמינה שאין סיבה שיזמים יורידו מחירים. היא גם מכירה בכך כשאלה קשה ואתגר משמעותי לשוק. בהתבוננות בהיצע הנוכחי, 80% מורכבים מדירות יוקרה, והמחירים צפויים לעלות בהתמדה ב-8-10% מדי שנה.

כדי להפחית את מחירי הנדל"ן, מומחים ב-CBRE וייטנאם ממליצים לקדם ביזור אוכלוסין והרחבת אזורים עירוניים. בהו צ'י מין סיטי, משקיעים יכולים לראות אזורים מרכזיים רבים עם מחירי דירות של 150-200 מיליון וונד למ"ר, בעוד שאזורים פרבריים הם רק 40-50 מיליון וונד למ"ר. לכן, אם אנשים יוכלו להרשות לעצמם לגור רחוק יותר, המחירים יירדו, אבל זה סיפור ל-5-10 שנים מהיום.

במבט לאחור על שוק הנדל"ן ב-10 השנים האחרונות, נתונים מהיחידה הנ"ל מראים כי במהלך התקופה 2011-2012, היצע הדירות החדשות הן בהו צ'י מין סיטי והן בהאנוי ירד לכ-15,000-17,000 יחידות, וגם מחירי המכירה ירדו ב-7-10%. השוק חווה ירידה חדה במחירי הדירות. זו הייתה תקופה בה הריביות היו גבוהות, 15-17% לשנה, גם מדד המחירים לצרכן היה גבוה, וצמיחת התמ"ג עמדה בממוצע על 5.6% לשנה.

מחירי הבתים והיצע בהו צ'י מין סיטי והאנוי במשך 10 שנים (מקור: CBRE וייטנאם).

לאחר תקופה קשה בשנים 2013-2014, השוק התאושש, וההיצע גדל. מספר הדירות החדשות שהוצעו למכירה עלה ל-20,000, לאחר מכן ל-30,000-40,000, והגיע לשיא של 80,000 בשנת 2016. במהלך תקופה זו, אינדיקטורים מקרו-כלכליים חיוביים תמכו בשוק, הריביות היו נמוכות, והקונים נהנו מהלוואות לדיור. גם מחירי הדירות עלו במידה מתונה, בכ-3-4% בשנה. השוק קיבל דחיפה גם מחוק המקרקעין משנת 2014 ומהסכמים נלווים.

מומחים ב-CBRE וייטנאם צופים חזרה על מחזור השוק בן 10 השנים. שנת 2024 ראתה תפנית חזקה, כאשר השוק קיבל כ-30,000 דירות, 80% מהן הגיעו מהאנוי. בשנת 2025, השוק צפוי לכלול כ-35,000-40,000 יחידות. זה מצביע על התאוששות, אך ייקח זמן רב לחזור לרמות השיא.

מר פאם דאנג הו, ראש מחלקת פיתוח דיור ושוק הנדל"ן במחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, חזה כי שוק הנדל"ן יתאושש בשנת 2024, אך באיטיות. ההיצע ישתפר בהשוואה לתקופה שבין 2022 ל-2023.

החל מ-1 באוגוסט, נחקקו שלושה חוקים הקשורים לנדל"ן, וגם צווי היישום נכנסו לתוקף בו זמנית. זהו דבר חסר תקדים בהיסטוריה של החקיקה בווייטנאם, והוא מדגים עקביות, דחיפות ורצינות. השוק הופך שקוף יותר ויותר, תקין מבחינה משפטית, והסיכונים לאזרחים ממוזערים.

לדברי מר הו, החוקים שנחקקו פתרו באופן מהותי כמה מכשולים; עם זאת, עדיין יש ליישם את ההליכים במלואם. הזמן הנדרש לאישור פרויקטים נותר ארוך, מה שמוביל לעיכובים ולתסכול בקרב משקיעים.

העיר הו צ'י מין הכירה בבעיה זו והקימה צוות משימה לביצוע הערכות כבר משלב אישור ההשקעה כדי למנוע כפילויות. בתחילה, צוות משימה זה יעריך פרויקטים של דיור ציבורי, ולאחר מכן פרויקטים של דיור מסחרי.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/kho-so-huu-nha-truoc-tuoi-30-20241218113109443.htm