הצעה להתאמת שיטת חישוב אוכלוסיית בנייני הדירות.

Kiến nghị bổ sung phương pháp xác định dân số dựa trên diện tích căn hộ 32m2/người

הצעה להוספת שיטה לקביעת אוכלוסייה על סמך שטח דירה של 32 מ"ר לנפש.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח מסמך לראשי ועדת העם של העיר ולמחלקות וסוכנויות רלוונטיות, ובו הצעה לתיקונים ותוספות לתקנות בנוגע לשיטת קביעת האוכלוסייה בבנייני דירות, במטרה להתגבר על הליקויים שעלו.

בהתאם לכך, היישום העיקרי של שיטה אחת לקביעת גודל האוכלוסייה, מספר ומבנה הדירות בפרויקטים של דירות הוביל למבנה מוצר דיור שאינו תואם באמת את הביקוש, מה שמגדיל את שיעור הדירות הגדולות תוך הגבלת הזמינות של דירות בינוניות וקטנות. HoREA מציע להוסיף שיטה גמישה יותר המבוססת על השטח השמיש ומבנה החדרים של כל סוג דירה, תוך קישורה ליעד שטח הדיור הממוצע על פי האסטרטגיה הלאומית לפיתוח דיור. זה יקל על פיתוח דירות בשטח של כ-25-70 מ"ר, הנמצאות כיום בביקוש גבוה בשוק. זה יסייע בהפחתת חוסר האיזון בין היצע לביקוש, להגדיל את הנזילות ולייצב את מחירי הדיור.

HoREA מעריכה כי הרגולציה על שיטה אחת לקביעת צפיפות האוכלוסייה בבנייני דירות לפי החלטה מס' 32/2025/QD-UBND תוביל להפחתה במספר הדירות הבינוניות (עם 2 חדרי שינה ושטח של 56-96 מ"ר) והדירות הקטנות (עם חדר שינה אחד ושטח של 25-56 מ"ר), תוך הגדלת מספר הדירות הגדולות (עם 3-4 חדרי שינה ושטח של 96-160 מ"ר ומעלה); דבר זה עלול להגדיל את המלאי וליצור חובות נדל"ן אבודים נוספים, בדומה לתקופה שבין 2011 ל-2016.

לפי HoREA, נכון לעכשיו, כ-60-70% מהלקוחות רוצים לרכוש דירת 2 חדרי שינה בשטח של כ-70 מ"ר במחיר של כ-2-7 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה; כ-20-25% מהלקוחות רוצים לרכוש דירה קטנה בשטח של כ-50 מ"ר במחיר של כ-3 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה; ורק כ-5-10% מהלקוחות רוצים לרכוש דירה גדולה בשטח של 85-100 מ"ר ומעלה עם 3-4 חדרי שינה, במחיר של כ-8-12 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה.

"בטווח הארוך, יישום תקנה זו עלול לא רק להפחית את התמריץ להשקעות של המגזר הפרטי בענף הנדל"ן, אלא גם לבזבז משאבים חברתיים, כולל הון להשקעה ומשאבי קרקע, שהם משאבים סופיים שיש להשתמש בהם ביעילות כדי לתרום להשגת יעד הצמיחה הדו-ספרתי של הו צ'י מין סיטי והמדינה כולה בשנת 2026 ובשנים שלאחר מכן", לפי HoREA.

יתר על כן, HoREA סבורה כי הוספת שיטה לקביעת אוכלוסיית בנייני הדירות, כפי שהוצע על ידי האיגוד, תהיה עקבית עם גודל משקי הבית הנוכחיים בערים גדולות ודומה לניסיון הניהולי של יישובים מסוימים, כגון החלטה מס' 34/2024/QD-UBND מיום 27 במאי 2024 של ועדת העם של האנוי , הקובעת אוכלוסייה מקסימלית של 5 נפשות ליחידת דירה.

מקור: https://vtv.vn/kien-nghi-dieu-chinh-cach-tinh-dan-so-chung-cu-100260505161517824.htm