התערבות בזמן למניעת אינפלציה במחירי הדיור והקרקע.

בעוד ששוק הנדל"ן ביישובים רבים נותר על שמריו, העלייה החדה האחרונה במחירי הדירות והקרקעות בהאנוי ובכמה מחוזות וערים בצפון הפתיעה את המשקיעים. עם זאת, העובדה שהמציע הזוכה במכרז למגרש במחיר של מעל 100 מיליון וונד למטר רבוע בתאן אואי (האנוי) ויתר על הפיקדון שלו הובילה רבים להבין שמדובר בטקטיקה שבה משתמשים ספקולנטים כדי לנפח את המחירים.

שליטה על עסקאות מכירה חוזרת מרובות.

במסמך שנשלח ליישובים בשבוע שעבר, ציין משרד הבינוי כי שוק הנדל"ן התפתח לאחרונה במסלול שאינו בר קיימא והוא טומן בחובו גורמי סיכון רבים. מדאיגה במיוחד היא התופעה של משקיעים ומתווכים המפיצים שמועות, קונים ומוכרים נדל"ן ללא הבחנה ויוצרים כאוס מידע במטרה להעלות את מחירי הנדל"ן למטרות רווח אישי.

המסמך של המשרד מתייחס למכירות פומביות השנויות במחלוקת של קרקעות בפאתי האנוי. על פי הסוכנות, הצעות המחיר הזוכות בשיאן, גבוהות פי כמה ממחירי ההתחלה, השפיעו לרעה על הפיתוח החברתי -כלכלי ועל הצמיחה הבריאה של שוק הנדל"ן.

כדי למנוע מצב זה, משרד הבינוי ביקש מוועדות העם של המחוזות והערים הנשלטות על ידי הממשל המרכזי להתמקד ביישום מספר משימות. אלה כוללות פיקוח ובדיקה של פעילות עסקית הנדל"ן של חברות, משקיעים, אזורי מסחר ומתווכים ביישובים שלהם. בנוסף, על הסוכנויות הרלוונטיות לשלוט בקנייה ומכירה חוזרת ונשנית של נדל"ן, במיוחד באזורים, פרויקטים ומתחמי דירות שחווים עליות מחירים חריגות; לבצע בדיקות וחקירות, ולנקוט צעדים לתיקון מניפולציות מחירים, ספקולציות והפרות של חוקי מקרקעין, חוקי עסקי נדל"ן וחוקים קשורים.

מיד לאחר שמשרד הבינוי פרסם תזכורת, הוועדה העממית של מחוז חאן הואה פרסמה מכתב רשמי מס' 9648 המורה לסוכנויות הרלוונטיות לבחון את ארגון מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע באזור על מנת להבטיח עמידה בחוק, שקיפות ופתיחות; לזהות במהירות ולטפל בקפדנות במקרים של הפרות של תקנות משפטיות במכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, ובמיוחד מעשי קנוניה לתמרון השוק, ניפוח מחירים ליצירת שוק לא בריא שאינו משקף את המציאות למטרות רווח אישי...

לדברי מר טראן הואה נאם, סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז חאן הואה, כדי לייצב את שוק הנדל"ן המקומי, המחוז ימשיך לקדם את פיתוח הדיור הציבורי, ליישם ביעילות את הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030" ולייישם ביעילות את "תוכנית האשראי של 120,000 מיליארד וונד".

בינתיים, מר לה קוק טאנה, סגן מנהל מחלקת הכספים של מחוז חאן הואה, אמר כי בשנת 2025 המחוז ימכור 41 נכסים (בתים וקרקעות) במכירה פומבית. מדובר במגרשי אדמה המנוהלים על ידי קרן ההשקעות והפיתוח ומחלקת הניהול העירוני של העיר נין הואה, במטרה לייצר הכנסות ולהשלים משאבים לפיתוח.

בנוסף, מחוז חאן הואה מתמקד גם בסיום תוכניות התכנון (קנה מידה 1/2,000) בשלושה אזורים בעלי חשיבות אסטרטגית: אזור הכלכלי ואן פונג (חלק ממחוז ואן נין ועיירת נין הואה), העיר נה טראנג ואזור העירוני החדש קאם לאם. לאחר השלמת התוכניות, ניתן יהיה להמשיך במכרזים ובמכירה פומבית של פרויקטים חדשים.

שירותי תיווך רבים המוכרים קרקעות למכירה פומבית במחירים מנופחים צצו בפרברי האנוי. צילום: THUY LINH

להגדיל את סכום הפיקדון ולהטיל קנסות כבדים.

מנקודת מבט של התעשייה, מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של חברת SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (האנוי), סבור שכדי למנוע ספקולציות ומניפולציות מחירים, המדינה צריכה להגדיר מחדש מסגרת מחירי קרקע מתאימה, שכן מסגרת מחירי הקרקעות הנוכחית במכירה פומבית נמוכה ממחיר השוק.

בנוסף, העלאת סכום הפיקדון ל-10%-20% משטח הקרקע המוצע למכירה פומבית תסייע למזער ספקולציות ומניפולציות מחירים על ידי משקיעים. באופן ספציפי, מר צ'ונג יעץ כי אנשים שזוכים במכירה הפומבית אך לאחר מכן אינם רוכשים את הקרקע צריכים להוריד את דירוג האשראי שלהם או למנוע מהם להשתתף במכירות פומביות אחרות של קרקעות. "ניהול תמחור ושיטות מכירה פומבית הוא חיוני", הדגיש מר צ'ונג.

לדברי ד"ר צ'או הואנג טאן, ראש המחלקה למשפט מנהלי בפקולטה למשפטים - אוניברסיטת קאן טו, על מנת שמכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע יהיו יעילות בצורה אופטימלית, ההחלטה להעמיד קרקע למכירה פומבית צריכה להתקבל באופן אחיד על ידי ועדת העם המחוזית. יש צורך לבחון ולקבוע את מספר ומיקום החלקות והחלקות; ולפתח תוכנית מכירה פומבית מתאימה, תוך הימנעות מגישה חלקית היוצרת מחסור. יש לבחון, לארגן ולפרסם רשימה של חלקות וחלקות למכירה פומבית יעילה. בפרט, תהליך המכירה הפומבית צריך להימנע מהיצע יתר של קרקעות כאשר הן מוכרזות בהמוניהן.

"מוקדם להסיק שהעובדה שההצעות הזוכות היו גבוהות פי כמה ממחיר הפתיחה, כמו במכירה הפומבית של הקרקעות במחוז הואי דוק, האנוי, מעידה על חוסר יציבות, אך ברור שיש מניפולציה של המחירים באזור. יתר על כן, קביעת מחיר פתיחה נמוך מדי עלולה לא לשקף במדויק את מחיר השוק בזמן המכירה הפומבית", העיר ד"ר צ'או הואנג טאן.

מנקודת מבט משפטית, עורך הדין נגוין פואנג ליאן ממשרד עורכי הדין SENLAW מציע שכדי למנוע מניפולציה של מחירים וחוסר יציבות בשוק, יש לקבוע מחיר התחלתי התואם את שווי השוק. הסיבה לכך היא שמחיר ההתחלתי משמש כבסיס לחישוב המקדמה, והמציע הזוכה לא יקבל את המקדמה שלו בחזרה אם לא ישלם או ישלם את הסכום המלא.

לדברי עורך הדין ליין, למרות שצו 10/2023/ND-CP קבע העלאה של סכום הפיקדון עבור השתתפות במכרזי קרקע ל-20% משווי החלקה או השטח בהתבסס על מחיר הפתיחה למכירה פומבית (פי ארבעה מבעבר), הוא לא היה יעיל מכיוון שמחיר הפתיחה עדיין נמוך. "אם נשמור על מחיר פתיחה נמוך, עלינו להעלות את שיעור הפיקדון גבוה יותר מ-20% הנוכחי, מכיוון שמשתתפי המכירה הפומבית חייבים להיות מוכנים כלכלית מאוד."

"בנוסף, פתרון נוסף הוא להגדיל את הקנס המנהלי על אי-חתימה על חוזה למכירת נכסים במכירה פומבית (נטישת הפיקדון). נכון לעכשיו, מעשה זה כפוף לקנס של 7 עד 10 מיליון דונג וייטנאמי בלבד עבור יחידים (בהתאם לסעיף 1, סעיף 23, סעיף 82/2020/ND-CP)" - הציעה גב' ליין.

בינתיים, ד"ר הו קוק טואן, מרצה ומנהל תוכנית התואר השני במימון וחשבונאות באוניברסיטת בריסטול, בריטניה, ציין ניסיון בינלאומי המראה כי הכלי היחיד לשמירה על יציבות בשוק הנדל"ן הוא קביעת מס סביר המבוסס על העיקרון שהרווחים בעסקי הנדל"ן צריכים להיות שווים לרווחים בעסקי הסחורות והשירותים. זה יכול למנוע אינפלציה במחירים או תנודות מחירים מלאכותיות.

נקודת מכירה של קרקעות הממוקמת ממש באזורי המכירה הפומבית בפאתי האנוי. צילום: THUY LINH

עלייה משמעותית במחירי הקרקע אינה סבירה.

מר בוי מין טאן, מזכיר ועדת המפלגה של העיר בן קאט במחוז בין דואנג, אמר כי לאחרונה שוררת "קדחת" קרקעות מקומית באזור, המתרכזת בעיקר לאורך נהר סייגון ברובעים כמו אן טיי, אן דיאן, ראץ' באפ... והאזור לאורך כביש הטבעת 4. עדות לכך היא מספר האנשים הפעילים עסקאות במשרדי נוטריון, וההכנסות מדמי שימוש בקרקע גדלו משמעותית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, מר טאנה מאמין שבזכות חוק הקרקעות החדש, ספקולציות ומניפולציות מחירים פחתו משמעותית. בנוסף, היישוב מנהל בקפדנות גם את תכנון השימוש בקרקע ואת יעוד הקרקע הפונקציונלי, וכן מפיץ באופן פעיל מידע על פרויקטים של תכנון ונדל"ן בעלי מעמד משפטי ברור לתושבים.

מר נגוין הוא נגהיה, מנהל חברת נדל"ן במחוז בין דונג, הודה גם כי אם שוק הנדל"ן יחווה פריחה נוספת, ספקולציות ומניפולציות מחירים לא יהיו נפוצות כמו בעבר, משתי סיבות חשובות: ראשית, חוק הקרקעות החדש הידק את מחירי הקרקעות בכל אזור, ובכך הגביל מקרים של "רכישת מגרש בשווי 10 מיליארד וונד אך הצהרה רק על 100 מיליון וונד כמס"; ושנית, תהליך הערכת הקרקע להלוואות בנקאיות הפך מחמיר הרבה יותר.

בעבר, בנקים הקימו יחידות הערכה משלהם, מה שגרם לעיתים לערך בפועל של הקרקע להיות נמוך מהערכת הבנק. כיום, עם יחידות הערכה עצמאיות, אמנם אינן חסינות לחלוטין, אך התהליך קפדני יותר מבעבר.

לחשוף בפומבי פרויקטים שאינם כשירים למסחר.

במחוז בין תואן, כדי למנוע ספקולציות ומניפולציות מחירים עם התאוששות שוק הנדל"ן, פרסם משרד הבנייה בפומבי רשימה של 33 פרויקטים של נדל"ן שעדיין אינם עומדים בתנאים לעסקאות. אלה כוללים 17 פרויקטים של מגורים ופיתוח עירוני ו-16 פרויקטים של תיירות ואתרי נופש, שאף אחד מהם אינו עומד בדרישות לעסקאות נדל"ן כפי שנקבע בתקנות. רוב הפרויקטים הללו ממוקמים על קרקעות איכותיות בעיר פאן ת'ייט ובמחוזות ועיירות שכנות.

בעבר, 33 פרויקטים אלה ננזפו על ידי המחוז משום שהמשקיעים והמפיצים של כמה פרויקטי נדל"ן במחוז בין תואן מכרו והעבירו נכסי נדל"ן באמצעות שיטות כמו הזמנות, הזמנות ורישום כדי לגבות כסף מקונים. שיטות אלה אינן מוסדרות על ידי חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן או תקנות משפטיות רלוונטיות אחרות.

מקור: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm