מניעה בזמן של אינפלציה במחירי הדיור והקרקע

בהקשר של שוק הנדל"ן ביישובים רבים שעדיין נאבק בתחתית, העלייה החדה האחרונה במחירי הדירות והקרקעות בשוק של האנוי ובכמה מחוזות וערים בצפון הפתיעה את המשקיעים. עם זאת, כאשר האדם שזכה במכירה פומבית של מגרש אדמה בשווי של יותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בתאן אואי (האנוי) נטש את הפיקדון, אנשים רבים הבינו שמדובר בתעלול של ספקולנטים.

שלוט ברכישה ובמכירה חוזרת מספר פעמים

Trong văn bản gửi các địa phương tuần qua, Bộ Xây dựng nhận định rằng thị trường địa ốc gần đây đã phát triển với quỹ đạo không bền vững và tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Trong đó, đáng chú ý là hiện tượng một số nhà đầu tư, người môi giới tung tin đồn, mua đi bán lại BĐS, gây nhiễu loạn thông tin, nhằm đẩy giá BĐS lên cao để lợi dụng trục lợi.

Văn bản của bộ nhắc đến các buổi đấu giá đất gây xôn xao dư luận tại vùng ven Hà Nội. Theo nhận định của cơ quan này, những con số giá trúng cao kỷ lục và lớn hơn nhiều lần so với giá khởi điểm đã làm ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

כדי למנוע את המצב הנ"ל, משרד הבינוי ביקש מוועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות להתמקד ביישום משימות רבות. אלה כוללות בדיקה וסקירה של פעילות עסקית נדל"ן של חברות, משקיעים, אזורי מסחר ומתווכים באזור. בנוסף, על הרשויות לפקח על קנייה ומכירה של נדל"ן פעמים רבות, במיוחד באזורים, פרויקטים ובנייני דירות עם עליות מחירים חריגות; לבדוק, לבדוק ולנקוט צעדים לתיקון מעשי אינפלציה, מניפולציה של מחירים, ספקולציות, ולטפל בהפרות של חוקי מקרקעין, חוקי עסקי נדל"ן וחוקים קשורים.

מיד לאחר שמשרד הבינוי פרסם תזכורת בכתב, פרסמה ועדת העם של מחוז חאן הואה את הצו הרשמי מס' 9648, הממנה את הסוכנויות הרלוונטיות לבחון את ארגון מכירות הפומביות של זכויות שימוש בקרקע באזור על מנת להבטיח עמידה בחוק, פרסום ושקיפות; לזהות במהירות ולטפל בקפדנות בהפרות של תקנות משפטיות במכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, במיוחד מעשי קנוניה שמטרתם לתמרן את השוק, לנפח מחירים וליצור שוק לא בריא, שאינו נאמן למציאות למטרות רווח...

לדברי מר טראן הואה נאם, סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז חאן הואה, כדי לייצב את שוק הנדל"ן המקומי, היישוב ימשיך לקדם את פיתוח הדיור הציבורי, ליישם ביעילות את הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030" ולייישם ביעילות את "תוכנית האשראי של 120,000 מיליארד וונד".

בינתיים, מר לה קוק טאן, סגן מנהל מחלקת הכספים של מחוז חאן הואה, אמר כי בשנת 2025 המחוז ימכור במכירה פומבית 41 בתים וקרקעות. מדובר במגרשי קרקע המנוהלים על ידי קרן ההשקעות בפיתוח ומחלקת הניהול העירוני של העיר נין הואה כדי לייצר הכנסות ולהשלים את משאבי הפיתוח.

בנוסף, מחוז חאן הואה מתמקד גם בהשלמת תוכניות יעוד (בקנה מידה 1/2,000) בשלושה אזורים חשובים: אזור כלכלי ואן פונג (חלק ממחוז ואן נין ועיירה נין הואה), העיר נה טראנג ואזור עירוני חדש קאם לאם. לאחר השלמת התוכנית, ניתן יהיה להגיש הצעות מחיר ולמכור פרויקטים חדשים.

נראה כי שירותי תיווך רבים מוכרים קרקעות במחירי מכירה פומבית בפרברים של האנוי. צילום: THUY LINH

פיקדון מוגדל וקנסות כבדים

מנקודת מבטו של מקורב לתעשייה, מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל חברת SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (האנוי), אמר כי כדי למנוע התנהגות ספקולטיבית ו"אינפלציה במחירים", המדינה צריכה להגדיר מחדש מסגרת מחירי קרקע מתאימה, כרגע מסגרת מחירי הקרקע במכירה פומבית נמוכה ממחיר השוק.

יחד עם זאת, יש להעלות את גובה הפיקדון לרמה גבוהה יותר, שיכולה להוות 10% - 20% משווי המגרש המוצע למכירה פומבית, כדי למזער את הספקולציות והניפוח של המחירים מצד משקיעים. בפרט, עבור אנשים שזוכים במחיר הקרקע אך לאחר מכן אינם קונים, מר צ'ונג ממליץ להוריד את דירוג האשראי שלהם או לא לאפשר להם להשתתף במכרזי קרקע אחרים. "ניהול המחיר ושיטת המכירה הפומבית הוא הכרחי", הדגיש מר צ'ונג.

לדברי ד"ר צ'או הואנג טאן, ראש המחלקה למשפט מנהלי, הפקולטה למשפטים - אוניברסיטת קאן טו, על מנת שמכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע יהיו יעילות ביותר, ההחלטה להעמיד קרקעות למכירה פומבית חייבת להתקבל באופן עקבי על ידי ועדת העם המחוזית. יש צורך לבחון ולקבוע את כמות ומיקום החלקות והקרקעות; יש צורך לפתח תוכנית מכירה פומבית מתאימה כדי למנוע "טפטוף" שיוצר מחסור. יש צורך לבחון, לארגן ולהכריז על רשימת החלקות והקרקעות למכירה פומבית יעילה. בפרט, על המכירה הפומבית להימנע מעודף סחורות כאשר הן מוכרזות בהמוניהם.

"איננו יכולים להסיק בחיפזון שתוצאות המכירה הפומבית גבוהות פי כמה ממחיר ההתחלה, כמו במכירה הפומבית של הקרקעות במחוז הואי דוק, האנוי, שאינו יציב, אך ברור שיש אינפלציה במחירים באזור. באשר לקביעת מחיר ההתחלה הנמוך מדי, ייתכן שהוא אינו משקף את מחיר השוק האמיתי בזמן המכירה הפומבית", העיר ד"ר צ'או הואנג טאן.

מנקודת מבט משפטית, עורך הדין נגוין פואנג ליאן, ממשרד עורכי הדין SENLAW, הציע שכדי למנוע אינפלציית מחירים וחוסר יציבות בשוק, יש צורך לקבוע מחיר התחלתי התואם את מחיר השוק. מכיוון שמחיר ההתחלתי הוא הבסיס לחישוב המקדמה, ואם הזוכה במכירה הפומבית לא ישלם או לא ישלם את מלוא סכום מחיר הזכייה במכירה הפומבית, המקדמה לא תוחזר.

לדברי עורך הדין ליין, למרות שצו 10/2023/ND-CP קבע להגדיל את הפיקדון בעת ​​השתתפות במכרזי קרקע ל-20% משווי החלקה, שטח הקרקע מחושב לפי מחיר הפתיחה למכירה פומבית (גבוה פי 4 מבעבר), אך מכיוון שמחיר הפתיחה נמוך, הוא אינו יעיל. "אם מחיר הפתיחה נשמר נמוך, יש להעלות את שיעור הפיקדון גבוה יותר מ-20% הנוכחי, מכיוון שמשתתפי המכירה הפומבית חייבים להיות מוכנים כלכלית מאוד."

בנוסף, פתרון נוסף הוא להגדיל את הקנס המנהלי על אי חתימה על חוזה לקנייה ומכירה של נכסים במכירה פומבית (ויתור על פיקדון). נכון לעכשיו, מעשה זה כפוף לקנס של 7 עד 10 מיליון דונג וייטנאמי בלבד עבור יחידים (בהתאם לסעיף 1, סעיף 23, סעיף 82/2020/ND-CP)" - הציעה גב' ליין.

בינתיים, ד"ר הו קוק טואן, מרצה ומנהל תוכנית ההכשרה לתואר שני במימון וחשבונאות באוניברסיטת בריסטול, בריטניה, ציין ניסיון בינלאומי המראה כי הכלי היחיד לייצוב שוק הנדל"ן הוא בניית מס סביר על העיקרון שרווחים בעסקי נדל"ן שווים רק לרווחים במסחר בסחורות ובמתן שירותים. משם, ניתן למנוע אינפלציה במחירים או מחירים וירטואליים.

נקודת מכירת קרקע ממש ליד מגרשים שנמכרו במכירה פומבית בפרברי האנוי. צילום: ת'וי לינה

לא סביר שתתרחש קדחת אדמה

מר בוי מין טאן - מזכיר ועדת המפלגה של העיר בן קאט, מחוז בין דואנג - אמר כי לאחרונה שוררת "קדחת קרקעות" מקומית באזור, המתרכזת בעיקר לאורך נהר סייגון כמו אן טיי, אן דיאן, ראץ' באפ... והאזור לאורך כביש הטבעת 4. הדבר ניכר במספר האנשים המגיעים לבצע עסקאות במשרדי נוטריון הומים, ובמקביל גם ההכנסות התקציביות מדמי שימוש בקרקע גדלו בצורה ברורה יותר מאשר בתקופה המקבילה.

עם זאת, מר טאנה אמר שבזכות חוק הקרקעות החדש, הספקולציות ואינפלציית המחירים פחתו משמעותית. בנוסף, היישוב מנהל בקפדנות גם את תכנון השימוש בקרקע ואת יעוד הקרקע הפונקציונלי, וכן מפיץ באופן פעיל מידע על פרויקטים של תכנון ונדל"ן בעלי מעמד משפטי ברור לאנשים.

מר נגוין הוא נגהיה, מנהל חברת נדל"ן במחוז בין דונג, הודה גם כי אם שוק הנדל"ן "יתחמם" שוב, ספקולציות ואינפלציית מחירים לא יהיו נפוצות כמו בעבר, משתי סיבות חשובות: חוק הקרקעות החדש הידק את מחירי הקרקעות בכל אזור, כך שהוא יגביל "רכישת קרקע בשווי 10 מיליארד וונד אך הצהרת מס של 100 מיליון וונד"; שנית, עבודת הערכת מחירי הקרקעות עבור הלוואות בנקאיות הפכה מחמירה הרבה יותר.

בעבר, הבנק הקים יחידת הערכה משלו, ולפעמים הערך בפועל של הקרקע היה נמוך יותר משווי בנק ההערכה. כעת ישנה יחידת הערכה עצמאית, אם כי לא מוחלטת, היא תהיה מחמירה יותר מבעבר.

פרסום פרויקטים שאינם זכאים למסחר

במחוז בין תואן, כדי למנוע ספקולציות מחירים כאשר שוק הנדל"ן יתאושש, פרסם משרד הבנייה רשימה של 33 פרויקטים של נדל"ן שעדיין אינם זכאים לעסקאות, כולל 17 פרויקטים למגורים ולאזורים עירוניים ו-16 פרויקטים של תיירות נופש, שאף אחד מהם אינו זכאי לעסקאות נדל"ן על פי התקנות. לרוב הפרויקטים הללו יש מיקומים של "אדמות זהב" בעיר פאן ת'ייט ובמחוזות ועיירות שכנות.

בעבר, 33 פרויקטים אלה "נזנחו" על ידי המחוז מכיוון שמשקיעים ומפיצים של כמה פרויקטי נדל"ן במחוז בין תואן ביצעו את המכירה וההעברת הנדל"ן באמצעות צורות של הזמנה, הזמנה ורישום מיקום כדי לגבות כסף מהקונים. בעוד שצורות אלה אינן מוסדרות בחוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן ותקנות משפטיות קשורות.

מקור: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm