לבטל חפיפות בהיתרי בנייה.

כיתוב לתמונה — Bao Ninh 1 פרויקט דיור סוציאלי, Quang Tri . צילום איור: Nguyen Linh/TTXVN

בהתאם לכך, משרד הבינוי הציע לקצר את משך הזמן להנפקת היתרי בנייה ב-50%, תוך הרחבת היקף הפטורים מהיתרים ומעבר משמעותי לעיבוד מקוון כדי לצמצם את ההליכים עבור אזרחים ועסקים. רפורמה בהליכים מנהליים נחשבת לאחת העדיפויות המרכזיות לקידום השקעות, הסרת צווארי בקבוק בשוק הנדל"ן ופעילויות הבנייה, תוך התמקדות בביטול חפיפות בהנפקת היתרי בנייה.

רק פרויקטים בודדים של בנייה עדיין דורשים היתרים.

במשך שנים רבות, תהליך היתרי בנייה נחשב לתהליך גוזל זמן, עתיר ניירת וחופף בין גופים רגולטוריים. מטרת הרפורמה הזו היא לא רק להפחית את ההליכים המנהליים, אלא גם לשנות את גישת הניהול לכיוון שקיפות רבה יותר, דיגיטציה ונוחות רבה יותר עבור פעילויות השקעות בבנייה.

בראשות פגישה שנערכה לאחרונה בנושא יישום טיוטות חוקים חדשות, הדגיש שר הבינוי טראן הונג מין כי על תיקוני החוק להתייחס לקשיים מעשיים, להימנע מחפיפות ולקדם ביזור והאצלת סמכויות. לפיכך, על החוקים להתמקד בנושאים כגון פיתוח ירוק, יישום טכנולוגיית מידע, קידום טרנספורמציה דיגיטלית ופיתוח משאבי אנוש. על גופי ניסוח החוקים ללמוד בקפידה את המכשולים המתעוררים במהלך היישום המעשי כדי לפתור אותם בחוקים החדשים, להימנע מחפיפות בניהול ולהבטיח תאימות למודל הממשל הדו-שכבתי.

על פי משרד הבינוי, מערכת הרישוי הנוכחית מיושמת על סמך חוק הבנייה משנת 2025, חוק הבנייה המתוקן משנת 2014, וצו ממשלתי מס' 175/2024/ND-CP המפרט כמה הוראות ואמצעים ליישום חוק הבנייה בנושא ניהול הבנייה. בהשוואה לתקופה הקודמת, היקף הפרויקטים הדורשים היתרים הצטמצם משמעותית. העיקרון המיושם כיום הוא "כל פרויקט עובר הליך מנהלי אחד בלבד לפני תחילתו".

עבור פרויקטים שבדיקות ההיתכנות שלהם הוערכו על ידי סוכנויות ייעודיות, היתרי בנייה פטורים. לעומת זאת, פרויקטים שאינם דורשים הערכה חייבים לעבור תהליך הגשת בקשה להיתר. משמעות הדבר היא שקבוצת הפרויקטים שעדיין דורשת היתרים מורכבת בעיקר מבתים בודדים או פרויקטים בקנה מידה קטן של קטגוריות III ו-IV.

עם זאת, עבור בתים בודדים, התקנות הנוכחיות דורשות היתרים רק באזורים מסוימים עם דרישות תכנון וניהול אדריכלי או אזורי פיתוח עירוני. בינתיים, מבנים רבים באזורים כפריים, אזורים ללא תכנון מפורט, או אזורים שאינם כפופים לתקנות ניהול אדריכלי קיבלו פטור מהיתרים. ברור שחוק הבנייה משנת 2025 הרחיב משמעותית את המקרים הפטורים מהיתרי בנייה בהשוואה לבעבר.

בנוסף לפרויקטים סודיים ממלכתיים, פרויקטים לחירום או פרויקטים בין-פרובינציאליים כבעבר, החוק החדש מוסיף סדרה של קטגוריות הפטורות מהיתרים, כגון פרויקטים ביטחוניים וביטחוניים, פרויקטים בשדות תעופה, פרויקטים להבטחת תפעול טיסות, פרויקטים במסגרת פרויקטים של השקעה מיוחדת או פרויקטים שהוערכו על ידי סוכנויות ייעודיות.

בפרט, התקנות החדשות מסירות את הדרישה שפרויקטים של בנייה חייבים להיות ממוקמים באזורים עם תכנון מפורט בקנה מידה 1/500 כדי להיות פטורים מהיתרים לאחר הערכה. לדברי משרד הבינוי, שינוי זה מרחיב מאוד את מספר הפרויקטים הפטורים מהיתרים, תוך יישום עקרון "הבדיקה החד-פעמית" לפני תחילת הבנייה.

שינוי בולט נוסף הוא תקנה ספציפית יותר לבתים צמודי קרקע באזורים כפריים. על פי החוק החדש, בתים בני פחות מ-7 קומות, שטח רצפה כולל של פחות מ-500 מ"ר, שאינם ממוקמים באזורי פיתוח עירוני או באזורים עם תקנות ניהול אדריכלי, יהיו פטורים מהיתרי בנייה.

מומחים ציינו כי בהשוואה לחוק הבנייה משנת 2014, התקנות החדשות ברורות יותר, מה שמסייע לצמצם את המצב שבו כל יישוב מפרש ומיישם אותן בצורה שונה.

מעבר למצב מקוון מלא

בנוסף להרחבת היקף הפטורים מהיתרים, משרד הבינוי הציע גם שינויים משמעותיים באופן הטיפול בהליכים. כיום, הגשת הבקשות משולבת בפורטל השירות הציבורי הלאומי, אך במציאות, מקומות רבים עדיין מעבדים בקשות מודפסות ואלקטרוניות בו זמנית. אנשים עדיין צריכים להגיש שני סטים של מסמכים מודפסים בעת הגשת בקשה להיתר בנייה.

בטיוטת הצו המפרטת סעיפים מסוימים בחוק הבנייה בנושא ניהול בנייה, שהגיש המשרד לממשלה ב-6 במאי 2026, הציע משרד הבינוי כי כל התיקים הזכאים יטופלו באופן מקוון לחלוטין. אם תהליך זה ייושם, אזרחים יצטרכו להגיש רק סט מסמכים אלקטרוני אחד במקום שני סטים מודפסים כפי שקורה כיום.

במקביל, רשות הרישוי תיגש באופן עצמאי לנתונים ממאגרי מידע לאומיים במקום לדרוש מהאזרחים להגיש מחדש מסמכים קיימים כגון מידע על זכויות שימוש בקרקע. זה נחשב לאחד השינויים הגדולים ביותר בהליכי היתרי בנייה בשנים האחרונות, שכן רישומי מקרקעין הם כיום סוג המסמכים המחייבים לעתים קרובות אזרחים לבצע מספר נסיעות כדי לקבל עותקים, אישורים או מידע נוסף.

משרד הבינוי הצהיר גם כי הגדרת סמכויות הרישוי תוגדר בצורה ספציפית יותר כדי למנוע חפיפה בין סוכנויות. על פי ההצעה החדשה, הוועדה העממית ברמת הקהילה תנפיק היתרים למבנים מסוג III ו-IV ולבתים פרטיים. מועצות ניהול של פארקי תעשייה, אזורי עיבוד לייצוא, אזורי היי-טק ואזורי כלכלה ינפיקו היתרים במסגרת תחום הניהול שלהם. משרד הבינוי יהיה אחראי על כל שאר המבנים.

בעבר, הייתה חפיפה של סמכויות רישוי בין הרמה המחוזית, מחלקת הבנייה ומועצות הניהול ביישובים מסוימים, מה שגרם לעסקים לברר במקומות מרובים או להשקיע זמן נוסף בזיהוי הרשות המוסמכת.

ההיבט הבולט ביותר של רפורמה זו הוא ההצעה לקצר בחצי את זמן הטיפול בהליכים. על פי התקנות הנוכחיות, זמן הנפקת היתרי בנייה לבתים בודדים הוא 15 יום, בעוד שבפרויקטים אחרים הוא מקסימום 20 יום. משרד הבינוי מציע לקצר זאת ל-7 ימי עבודה לבתים בודדים ול-10 ימים לפרויקטים אחרים.

תוכן זה נכלל בטיוטת ההחלטה בנושא צמצום, ביזור ופישוט הליכים מנהליים, שנאספה על ידי משרד המשפטים והוגשה לממשלה. אם תאושר, זו תהיה הצמצום המשמעותי ביותר בהליכי היתרי בנייה מזה שנים רבות.

על פי הערכת משרד הבינוי, קיצור זמני הטיפול אפשרי משום שתהליכים רבים עברו דיגיטציה, ומספר הפרויקטים הדורשים היתרים ירד משמעותית לאחר הרחבת היקף הפטורים מהיתרים. קיצור זמני הטיפול יתרום להפחתת עלויות הציות עבור אזרחים ועסקים, במיוחד בהקשר של שוק הנדל"ן והבנייה הזקוק לתמריץ נוסף להתאוששות.

במציאות, עסקי נדל"ן רבים התלוננו כי הליכי רישוי ארוכים גורמים לעיכובים בפרויקטים, וכתוצאה מכך עלויות ריבית גבוהות יותר, דמי ניהול ומחירי מוצרים גבוהים יותר. פרויקטים רבים, גם לאחר השלמת שלבי הכנת ההשקעה, עדיין צריכים להמתין חודשים להיתרי בנייה עקב תהליכים חופפים בין בדיקת תכנון, בדיקת בטיחות אש ורישוי.

עם כיוון חדש זה, משרד הבינוי הצהיר כי ימשיך לבחון ולתקנן את התקנות הרלוונטיות כדי להפחית כפילויות של מסמכים בין שלבי ההערכה לרישוי.

מעבר מ"בדיקה מוקדמת" לניהול הזמנות בנייה

מומחים רבים מסכימים כי מגמת הרפורמה הנוכחית מראה כי גופים רגולטוריים עוברים בהדרגה ממודל "אישור מוקדם" למודל "אישור לאחר מכן" לניהול הזמנת בנייה. במקום לדרוש מרוב פרויקטי הבנייה לקבל היתרים לפני תחילת הבנייה, גופים רגולטוריים יתמקדו בבקרת תכנון, סטנדרטים טכניים וטיפול בהפרות במהלך תהליך הבנייה.

גישה זו נחשבת עקבית עם המגמה של רפורמה בהליכים מנהליים וטרנספורמציה דיגיטלית, במיוחד ככל שנתוני תכנון, קרקע ובנייה מקושרים בהדרגה.

לדברי מר בוי ואן דונג, סגן מנהל המחלקה לניהול כלכלי והשקעות בבנייה, הנפקת היתרי בנייה תתבצע על פי העיקרון לפיו משלב ההכנה ועד לתחילת הבנייה, סוכנות ניהול הבנייה המדינתית תבדוק כל פרויקט ועבודת בנייה פעם אחת בלבד. פרויקטים ועבודות בנייה שבדיקות ההיתכנות שלהם הוערכו על ידי סוכנויות בנייה ייעודיות יהיו פטורים מהיתרי בנייה. עבור הפרויקטים הנותרים, התהליך כולו יבוצע באופן מקוון, מה שיפשט את תהליך הגשת הבקשה ודרישות ההיתר, וימזער את זמן הנפקת היתרי בנייה.

עם זאת, חלק מהדעות מצביעות גם על כך שתהליך היישום צריך להיות מלווה במנגנון ניטור יעיל כדי למנוע בנייה בלתי חוקית או ניצול נהלים מקלים. בפרט, ביזור חזק לרמת הקהילה בהנפקת היתרי בנייה ידרוש יכולת משופרת של פקידים ומערכת נתונים משותפת טובה יותר.

יתר על כן, יישום התהליך כולו באופן מקוון תלוי במידה רבה גם ביכולת לחבר נתוני קרקע, תכנון ואוכלוסייה בין משרדים, מחלקות ורשויות מקומיות. עם זאת, עם השינויים המוצעים, צפוי כי הליך הנפקת היתרי הבנייה ימשיך להפחית משמעותית את הזמן והעלות עבור אזרחים ועסקים בעתיד.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/loai-bo-chong-cheo-trong-cap-phep-xay-dung-20260516121713998.htm