בתים קטנים נמצאים במגמת עלייה, חלקות אדמה גדולות הן דאגה

חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) שאושר ב-28 בנובמבר קובע כי לא ניתן להעביר זכויות שימוש בקרקע ליחידים הבונים בתים או מחלקים קרקע לחלקות למכירה במחוזות, מחוזות וערים באזורים עירוניים מסוג מיוחד, מסוג I, II ו-III. חוק זה ייכנס לתוקף רשמית החל מ-1 בינואר 2025.

לדברי משקיעים ומומחים, תקנה זו תשפיע רבות על שוק הנדל"ן.

מר ג'יאנג אן טואן - מנהל מחלקת המסחר של טואן אן, צופה כי בתקופה הקרובה יהיה מחסור בבתים קטנים, בעוד שבתים גדולים וקרקעות יהיה קשה למכור.

במשך זמן רב, בתים דו-משפחתיים בשטח של מעל 30 מ"ר ובמחיר של 2-3 מיליארד וונד משכו לקוחות משום שהמצב הפיננסי שלהם מתאים לרוב האנשים, במיוחד לאלו עם צרכים ממשיים לדיור.

" בתים בשטח של 30-40 מ"ר תמיד היו נדירים. כעת, כשישנן תקנות להחמרת חלוקת הקרקע, בתים בשטח של כ-30 מ"ר יהפכו לנדירים ומבוקשים באמת על ידי אנשים רבים, כולל אלו שצריכים לגור שם ומשקיעים ", אמר מר טואן.

בתים קטנים של 30 מטרים רבועים צפויים להפוך פופולריים יותר ויותר. (צילום: נגוק וי).

בינתיים, חלקות אדמה גדולות יהיו קשות מאוד למכירה משום שאם הן לא יחולקו למגרשים, יצטרכו למכור את כל החלקה הגדולה, במחיר כולל גבוה, בעוד שמספר הלקוחות בעלי הון רב אינו רב.

לאחרונה, משקיעים רבים מחפשים מגרשים בשטח של כמה מאות מטרים רבועים מתוך מחשבה לחלק אותם לחלקות קטנות יותר למכירה לבעלי צרכים אמיתיים. בעלי קרקעות רבים זכו בגדול עם הטריק הנ"ל של "חלוקת מגרשים למכירת קרקע". עם זאת, אם תיכנס לתוקף התקנה על הידוק חלוקת הקרקע, דרך עסקית זו לא תתאפשר.

מר נגוין הואו ​​קאו - מתווך נדל"ן במחוז הואנג מאי ( האנוי ) אמר שאם חלוקת הקרקע תודק, עלול להיווצר הסיכון של קרקע "שאינה ניתנת למכירה" מכיוון שחלקות אדמה גדולות מגיעות עם משאבים כספיים גדולים. לא כל הלקוחות מוכנים להוציא כסף על חלקות אדמה גדולות עקב משאבים כספיים גדולים ונזילות איטית. סוג זה מתאים רק למי שרוצה לעשות עסקים כמו פתיחת בתי הארחה, אתרי נופש או מקומות לינה בחוות. אך בסיס הלקוחות הזה קטן.

בינתיים, ישנם לקוחות רבים שרוצים לקנות מגרשים קטנים, עם תקציבים הנעים בין כמה מאות מיליונים לשני מיליארדים. הם רוצים להחזיק בקרקע, לחכות למידע חיובי, שהמחיר יעלה, ואז למכור.

" חלקת אדמה של 200 מ"ר עולה כ-8-10 מיליארד דונג וייטנאמי. אם היא מחולקת לחלקות קטנות יותר של כ-40 מ"ר, משקיעים יכולים בקלות לגשת ולמכור לאנשים רבים מכיוון שהכספים שלהם עומדים על כ-3 מיליארד דונג וייטנאמי בלבד. זו הסיבה שחלקות אדמה גדולות יימכרו בקלות. ומשקיעים המחזיקים בחלקות אדמה גדולות ועדיין לא הספיקו להפריד את תעודת השימוש בקרקע יתקשו למכור או ייאלצו למכור במחיר נמוך ", אמר מר קאו.

לדברי מר קאו, הרווח מרכישת מגרשים גדולים ולאחר מכן חלוקתם לחלקות קטנות יותר למכירה נע בין 30-50%. זו הסיבה שמשקיעים רבים "מעדיפים" צורה זו של חלוקת קרקעות.

" מחירן של חלקות אדמה קטנות בוודאי יעלה בעתיד הקרוב ", אמר מר קאו.

בניתוח נושא זה, מר דין מין טואן, מנהל באטדונגסאן באזור הדרום, ניבא כי תחום הקרקעות יתמודד עם קשיים כאשר חוק זה ייכנס לתוקף רשמית.

מר טואן הסביר כי כיום 90% מעסקאות הקרקע בשוק מגיעות ממוצרי חלוקה חופשית של יחידים וחברות נדל"ן קטנות המפתחות מודלים של חלוקת קרקעות באופן עצמאי.

לדברי מר טואן, תמיד קל יותר לאנשים פרטיים להגיש בקשה לחלוקת קרקע מאשר לעסקים ליישם פרויקטים ולהגיש בקשה לרישיונות. מכיוון שלסוג קרקע זה יש מגוון מחירים ושטחים קטנים, קל לממש אותה. עבור משקיעים שקונים חלקות אדמה גדולות ומחלקות אותן, היא פופולרית מאוד מכיוון שצורת הקנייה והמכירה היא חופשית, עם מעט פרויקטים פורמליים.

מר טואן אמר כי הידוק חלוקת הקרקעות פירושו גם שסוג זה של קרקע ייתקל בקשיים עקב היצע מצומצם ומצומצם. קונים יתקשו גם לגשת אליה עקב היצע מצומצם.

אדם זה צופה שמשקיעים המחזיקים במגרשי אדמה גדולים ייאלצו למכור ב"מחירים מוזלים". מקור הסחורות המוזלות יגיע ממשקיעים שהחזיקו בקרקע בכוונה לחלק אותה למגרשים למטרות רווח. כאשר הנזילות איטית, בעלי הקרקעות נאלצים להוריד מחירים.

עם זאת, בשל ערכן הגבוה, יהיה קשה למצוא לקוחות לחלקות קרקע גדולות, וייתכן שקונים יוכלו "לסחוט" את מחירי בעלי הקרקעות. נזילות מופחתת של חלקות קרקע תקשה גם היא על השוק בהקשר של המיתון הממושך.

צ'או אן

מָקוֹר: https://vtc.vn/siet-phan-lo-ban-nen-nha-nho-len-ngoi-dat-rong-lo-e-ar837942.html