החוק המתוקן לעסקי נדל"ן, שאושר ב-28 בנובמבר, קובע כי לא ניתן להעביר זכויות שימוש בקרקע ליחידים לצורך בנייה עצמית של בתים או חלוקה עצמית ומכירה של מגרשים ברובעים, מחוזות וערים של אזורים עירוניים מיוחדים מסוג I, II ו-III. חוק זה ייכנס לתוקף רשמית החל מ-1 בינואר 2025.
לדברי משקיעים ומומחים, לרגולציה זו תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן.
מר ג'יאנג אן טואן, מנהל בורסת הנדל"ן של טואן אן, צופה כי בתקופה הקרובה, בתים קטנים יהיו נדירים, בעוד שנכסים גדולים יהיו קשים למכירה.
במשך זמן רב, בתים צמודי קרקע בשטח של כ-30 מ"ר במחיר של 2-3 מיליארד דונג וייטנאמי תמיד היו אטרקטיביים עבור קונים משום שהמחיר מתאים לרוב האנשים, במיוחד לאלו עם צורך אמיתי בדיור.
" בתים בשטח של 30-40 מ"ר היו בעבר נדירים. כעת, עם התקנות המחמירות את חלוקת הקרקעות, בתים בשטח של כ-30 מ"ר יהפכו למוצרים נדירים ומבוקשים על ידי רבים, כולל אלו הזקוקים למקום מגורים ומשקיעים", אמר מר טואן.
בתים קטנים בגודל 30 מטרים רבועים צפויים להפוך פופולריים יותר ויותר. (צילום: נגוק וי).
בינתיים, חלקות אדמה גדולות יהיו קשות למכירה משום שללא אפשרות לחלק אותן, יהיה עליהם למכור את כל המגרש הגדול במחיר כולל גבוה, בעוד שמספר הקונים בעלי האמצעים הכלכליים אינו גדול.
לאחרונה, משקיעים רבים מחפשים מגרשים בגודל של כמה מאות מטרים רבועים, ומתכננים לחלק אותם לחלקות קטנות יותר כדי למכור אותם לבעלי צרכים אמיתיים. בעלי קרקעות רבים עשו הון באמצעות תוכנית "חלוקת קרקעות למכירה חוזרת" זו. עם זאת, אם ייכנסו לתוקף תקנות המחמירות את תקנות חלוקת הקרקעות, נוהג עסקי זה יהפוך לבלתי אפשרי.
נגוין הואו קאו, מתווך נדל"ן במחוז הואנג מאי ( האנוי ), אמר שאם חלוקת הקרקעות מוסדרת בקפדנות, קיים סיכון לחלקות שלא נמכרו, מכיוון שחלקות אדמה גדולות מגיעות עם דרישות פיננסיות משמעותיות. לא כל הלקוחות מוכנים להשקיע בחלקות אדמה גדולות עקב המשאבים הפיננסיים הגדולים והנזילות האיטית. סוג זה של נכס מתאים רק למי שרוצה לפתוח בתי הארחה, אתרי נופש או מקומות לינה בחוות. עם זאת, בסיס לקוחות זה קטן.
בינתיים, יש קבוצה גדולה של לקוחות שרוצים לקנות חלקות אדמה קטנות, עם תקציבים הנעים בין כמה מאות מיליונים ל-2 מיליארד דונג וייטנאמי. הם רוצים להחזיק בקרקע, לחכות לחדשות חיוביות, ואז למכור כשהמחירים עולים.
" חלקת אדמה של 200 מ"ר עולה כ-8-10 מיליארד דונג וייטנאמי. אם היא מחולקת לחלקות קטנות יותר של כ-40 מ"ר, משקיעים יכולים לגשת אליה בקלות ולמכור אותה לאנשים רבים, מכיוון שהתקציב הוא רק כ-3 מיליארד דונג וייטנאמי. זו הסיבה שחלקות אדמה גדולות נוטות יותר להישאר לא נמכרות. ומשקיעים המחזיקים בחלקות אדמה גדולות ולא היה להם זמן להפריד את הבעלות על הקרקע יתקשו למכור או ייאלצו למכור במחיר נמוך יותר ", אמר מר קאו.
לדברי מר קאו, שולי הרווח מרכישת מגרשים גדולים ולאחר מכן חלוקתם למכירה חוזרת נעים בין 30-50%. זו הסיבה שמשקיעים רבים "מעדיפים" שיטת חלוקת הקרקע הזו.
" מחירי חלקות אדמה קטנות בוודאי יעלו בעתיד הקרוב ", ניבא מר קאו.
בניתוח נושא זה, מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.org באזור הדרום, ניבא כי תחום מגרשים יתמודד עם קשיים כאשר חוק זה ייכנס לתוקף רשמית.
מר טואן הסביר כי כיום, 90% מעסקאות הקרקע בשוק מגיעות ממגרשים המחולקים באופן פרטי ופותחו על ידי יחידים וחברות נדל"ן קטנות.
לדברי מר טואן, תמיד קל יותר לאנשים פרטיים להגיש בקשה להיתרי חלוקת קרקע בהשוואה לעסקים המפתחים פרויקטים. הסיבה לכך היא שסוג זה של נכס מציע מגוון רחב של מחירים וגדלי מגרשים קטנים יותר, מה שמקל על מכירתו. משקיעים שקונים מגרשים גדולים ומחלקים אותם למכירה חוזרת מעדיפים שיטה זו משום שהיא מאפשרת קנייה ומכירה חופשית ללא צורך בתכנון פרויקט רשמי.
מר טואן מאמין כי החמרת התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות משמעותה גם ששוק הקרקעות יתמודד עם קשיים עקב מחסור והיצע מצטמצם. קונים יתקשו גם לגשת למגרשים אלה עקב ההיצע המוגבל.
מומחה זה צופה כי משקיעים המחזיקים במגרשי אדמה גדולים עשויים להיאלץ למכור ב"מחיר מופחת". הנכסים המוזלים יגיעו ככל הנראה ממשקיעים שקנו קרקעות בכוונה לחלק אותן למטרות רווח. כאשר הנזילות תאט, בעלי הקרקעות ייאלצו להוריד מחירים.
עם זאת, בשל ערכן הגבוה, מגרשים גדולים ימשכו פחות קונים, מה שיאפשר לקונים פוטנציאליים לנהל משא ומתן על מחירים נמוכים יותר עם בעלי הקרקעות. הירידה בנזילות של מגרשים תחריף עוד יותר את הקשיים במיתון הכלכלי המתמשך.
צ'או אן
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)