חלק 1: דיור להשכרה: שינוי משמעותי בחשיבה בנושא דיור
בינתיים, רוב היצע הדיור להשכרה מגיע מבתי משפחה קטנים, מעונות עובדים, דיור סטודנטים או מיני-דירות באזורי מגורים.
חלק גדול מצרכי הדיור של בעלי הכנסה בינונית ונמוכה מסופקים על ידי משאבים חברתיים ולא על ידי פרויקטים גדולים של נדל"ן.
לאור זאת, מה שהממשלה שואפת אליו הפעם אינו ליצור שוק חדש, אלא לשלב שוק קיים הפועל בצללים באסטרטגיית הפיתוח העירוני הרשמית.
כדי להבין מדוע עסקים לא ממש מתלהבים מהתחום הזה, פשוט בצעו חישוב פשוט.
נניח שיזם בונה בניין בן 300 דירות בהאנוי . אם ימכור אותו תמורת כ-100 מיליון דונג וייטנאמי למטר מרובע, החברה תוכל לייצר הכנסות של כ-2,100 מיליארד דונג וייטנאמי ולהשלים את מחזור חיי הפרויקט תוך מספר שנים בלבד.
אבל אם הבניין כולו היה נשמר למטרות השכרה, הסיפור היה שונה לחלוטין. עם מחירי השכירות הנוכחיים, המשקיע עשוי להצטרך להמתין 20-30 שנה כדי להחזיר את השקעתו, שלא לדבר על עלויות התפעול והתחזוקה וסיכוני השוק במהלך תקופה זו.
במילים אחרות, צד אחד מציע רווחים מוחשיים במסגרת כהונתו של מנכ"ל. הצד השני הוא משחק המשתרע על פני דורות רבים של ניהול.
אל מול שתי האפשרויות הללו, רוב העסקים יבחרו למכור בתים. זה מובן, כי עסקים נוצרים כדי לחפש רווח, לא כדי לפתור בעיות חברתיות מטעם הממשלה.
למעשה, וייטנאם בילתה שנים רבות בניסיון לפתור את בעיית הדיור על ידי מכירת יחידות דיור ציבוריות. עם זאת, התקדמות היישום הייתה איטית מהצפוי, בין היתר בשל שולי רווח נמוכים בעוד שההליכים וזמני היישום ארוכים.
זה מראה שגם עם דיור ציבורי, אם סוגיית הקצבאות לא תיפתר, השוק יהיה קשה מאוד לתפעול.
בינתיים, מיליוני שוכרים ממשיכים להמתין. לא אכפת להם במיוחד מהמודלים הפיננסיים או מחישובי הרווח של העסקים. מה שהם צריכים הוא הרבה יותר פשוט: דיור יציב במחיר שהם יכולים להרשות לעצמם.
המדינה לא יכולה להחליף את השוק.
אם השוק היה יכול לפתור את בעיית הדיור להשכרה בכוחות עצמו, אולי מיליוני עובדים לא היו צריכים לחיות במעונות צפופים כמו שהם צריכים היום.
אבל אם המדינה הייתה מתערבת ותחליף את השוק, התקציב עדיין היה מתקשה לענות על צרכיה של עיר עם עשרות מיליוני אנשים.
לכן, תפקידה של המדינה אינו להחליף את השוק, אלא ליצור את התנאים לפעילות השוק באופן שישרת את יעדי הפיתוח ארוכי הטווח.
זוהי גם הרוח בהנחיה החדשה של ראש הממשלה לה מין הונג, כאשר ביקש פיתוח של דיור להשכרה באופן שהמדינה לא תסבסד אך גם לא תשאיר אותו לחלוטין לשוק.
בחירתה של האנוי כמקום הפיילוט למודלים הראשונים של דיור להשכרה אינה מקרית. זהו גם היישוב המתמודד עם הלחץ הגדול ביותר עקב עיור, גידול אוכלוסין עקב הגירה, והפער המתרחב בין מחירי הדיור להכנסות הציבור.
מנקודת מבט כלכלית, המשאב הגדול ביותר שהממשלה יכולה לתרום לשוק הדיור להשכרה אינו כסף, אלא קרקע.
ראוי לציין כי הפעם הממשלה לא רק דנה בהון אלא גם מבקשת סקירה של קרקעות ונכסים ציבוריים שישולבו בפיתוח דיור להשכרה. אם עסקים יצטרכו לקנות קרקעות במחירי שוק ולאחר מכן לבנות דיור להשכרה, רוב הפרויקטים יהיו בלתי אפשריים בעליל.
אבל כאשר המדינה תתערב בקרקע, בתשתיות ובמוסדות, המשוואה הכלכלית תשתנה לחלוטין.
מי יספק את המימון ל-30 השנים?
אדמה היא רק חצי מהסיפור. החצי השני הוא הון.
דיור להשכרה הוא השקעה לטווח ארוך, המשתרעת על פני עשרות שנים, בעוד שההון של מערכת הבנקאות הנוכחית הוא בעיקר לטווח קצר. בסופו של דבר, קשה להשתמש בכספים שגויסו במשך מספר חודשים או שנים כדי לממן נכס שלוקח עשרות שנים להחזיר את השקעתו.
משמעות הדבר היא שכדי לפתח שוק דיור להשכרה בקנה מידה גדול, וייטנאם תצטרך למצוא מקורות הון ארוכי טווח תואמים.
במילים אחרות, כדי שיהיו לה מיליוני בתים להשכרה, וייטנאם חייבת לא רק לפתור את בעיית הקרקעות אלא גם את בעיית ההון לטווח ארוך.
האתגר הגדול ביותר אינו טמון בבניינים.
בהשוואה לווייטנאם, ההבדל הגדול ביותר בין מדינות מפותחות עם דיור להשכרה טמון בהכנסה ובמערכות הביטוח הלאומי.
במדינות מפותחות רבות, אנשים מוכנים לשכור דירה לכל החיים משום שעדיין יש להם שכבות הגנה אחרות לעתיד, כגון קרנות פנסיה, ביטוח לאומי או תוכניות רווחה ציבוריות.
בינתיים, בווייטנאם, בית הוא לעתים קרובות עדיין הנכס הגדול ביותר של המשפחה, סוג של חיסכון לעת זקנה, וגם הביטוח החשוב ביותר מפני חוסר הוודאות של החיים.
לכן, סיפורם של דיור להשכרה תלוי בסופו של דבר לא רק בענף הבנייה או בשוק הנדל"ן. הוא תלוי גם בקצב צמיחת ההכנסות, באיכות התעסוקה ובבשלות מערכת הביטוח הלאומי.
מדיניות היא בת קיימא רק כאשר היא מועילה לכולם.
אם המאמר "דיור להשכרה: שינוי משמעותי בחשיבה בנושא דיור" העלה את השאלה היכן יגורו מיליוני אנשים בהאנוי בת 15 מיליון תושבים, מאמר זה מעלה שאלה אחרת: מי יבנה את יחידות הדיור הללו?
הצלחת שוק הדיור להשכרה אינה תלויה בסופו של דבר בגוף בודד, אלא בשאלה האם וייטנאם תוכל לעצב מנגנון שיבטיח שכל הצדדים יראו תועלת.
אבל בסופו של דבר, המטרה של כל מדיניות היא האנשים.
שוק דיור להשכרה מצליח באמת רק כאשר עובדים מן השורה יכולים למצוא דיור יציב למגורים, לעבודה ולגידול ילדיהם בעיר, כי אף עסק לא בונה בתים מתוך טוב לב.
אבל אף עיר לא יכולה להתפתח באופן בר-קיימא אם אותם אנשים שיוצרים את ערכה לא יוכלו עוד להישאר.
מקור: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
תגובה (0)