הצעות לטיפול בקשיים ביישום חוק המקרקעין.

כמעט שנתיים לאחר יישום חוק הקרקעות משנת 2024, יישובים רבים, ובמיוחד ערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי, גיבשו באופן יזום את התקנות באמצעות סדרה של החלטות, החלטות ומנגנוני יישום. עם זאת, התהליך התפעולי גילה כי תקנות רבות קשות ליישום, חופפות או אינן עומדות בקצב המציאות.

על פי הדו"ח המעריך את יישום חוק הקרקעות והתיקונים המוצעים שהגישה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי למשרד החקלאות והסביבה , הוציאה העירייה 2 החלטות ו-23 החלטות כדי לממש את התוכן שהוקץ במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024 וצווי היישום שלו. העיר האיצה גם את הדיגיטציה של נתוני הקרקעות, במטרה להשלים את הסנכרון של 100% מנתוני הקרקעות עם מסד הנתונים הלאומי עד ינואר 2026. במקביל, עד סוף הרבעון הראשון של 2026, המספר הכולל של הליכים מנהליים הקשורים לקרקעות שהתקבלו הגיע ליותר מ-226,200, כאשר כמעט 180,000 נפתרו.

אחד החסרונות הראשונים הוא תחום הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש כאשר המדינה תובעת מחדש אדמות. על פי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, קיימת כיום סתירה בין חוק הקרקעות משנת 2024 לחוק הכבישים משנת 2024 בנוגע לפיצויים והעתקה של עבודות תשתית טכניות הממוקמות בתוך האזור המוגן של תשתיות תחבורה.

אשכול של דיור ליישוב מחדש ברובע לין שואן, הו צ'י מין סיטי (תמונה להמחשה)

במציאות, פרויקטים רבים בתחומי החשמל, התקשורת, טכנולוגיית המידע, אספקת המים והניקוז הם פרויקטים מיוחדים ביותר. כאשר הם נכללים בתוכנית התגמול הכללית הנוכחית, יחידת התגמול חסרה את המומחיות לטפל בהם, מה שמוביל לתהליכים ארוכים ולהליכים נוספים רבים.

מכשול נוסף הוא הגדרת "אנשים העוסקים ישירות בייצור חקלאי ". על פי התקנות הנוכחיות, אלו הזכאים לסיוע בהכשרה מקצועית ובסב הכשרה מקצועית לאחר הפקעת קרקע חייבים להיות בעלי הכנסה מייצור חקלאי. עם זאת, הקריטריונים ל"הכנסה" חסרים כיום הנחיות ספציפיות כיצד לקבוע איזו סוכנות אחראית לאימות, או את שיטת ההערכה. מצב זה מוביל לבלבול ביישום ביישובים רבים, מה שעלול להוביל לתלונות ולסכסוכים.

ברכישת קרקעות, נוצר מצב משפטי מורכב: משתמשי קרקע עדיין יכולים לממש את זכויותיהם להעביר, לתרום או לרשת קרקע גם לאחר הוצאת הודעת רכישת קרקע אך לפני שהתקבלה החלטה רשמית על רכישה. דבר זה מוביל לקשיים ובלבול בתהליך היישום; הוא גם מהווה סיכון פוטנציאלי לתלונות וסכסוכים בפועל, המחייבים מחקר והנחיות מאוחדות.

כדי להתמודד עם קשיים אלה, הציגה העיר הו צ'י מין מספר הצעות תיקון בולטות. העיר מציעה להפריד את תוכנית הפיצויים, התמיכה והעברה לתשתיות טכניות מתוכנית הפיצויים הכללית כדי ליצור תוכנית נפרדת. הסיבה לכך היא שלפרויקטים של תשתית טכנית יש מאפיינים מיוחדים והם דורשים יחידה בעלת יכולת מקצועית מספקת שתשתתף בהכנה, בהערכה וביישום.

פיצוי והעתקה של מתקני תשתית טכנית נתקלים בקשיים.

בנוגע לתקנה המגדירה "אנשים העוסקים ישירות בייצור חקלאי", במקום לדרוש הוכחת הכנסה מייצור חקלאי, העיר מציעה להחריג רק קבוצות מסוימות כגון פקידים, עובדי מדינה, גמלאים ועובדים בעלי משכורות יציבות. אימוץ גישה זו יקצר את זמן האימות, יגביל סכסוכים ויזרז פיצויים ופינוי קרקעות.

ראוי לציין כי גם הו צ'י מין סיטי הציעה להוסיף סמכות למועצת העם של הו צ'י מין סיטי להחליט על מדיניות ספציפית בנוגע לפיצויים, תמיכה ויישוב מחדש עבור פרויקטים בקנה מידה גדול המשפיעים על קהילות מקומיות.

אחת הסוגיות המקבלות תשומת לב רבה היא הטיפול בקרקעות שבבעלות חברות ממשלתיות לאחר הפרטה. במציאות, לאורך השנים, בעיה זו הוכחה כבעיה מורכבת וממושכת בעלת השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן ומשאבי הקרקע.

על פי דיווח מהו צ'י מין סיטי, אלפי חלקות אדמה אינן ניתנות לשימוש כיום עקב היעדר תוכניות שימוש בקרקע או תוכניות שאינן תואמות את התקנות החוקיות. חלקות רבות ששימשו בעבר למפעלים ומחסנים אינן מתאימות עוד לתכנון אך לא ניתן להמירן לשימושים אחרים. כתוצאה מכך, הקרקע "מוקפאת", עסקים אינם יכולים ליישם פרויקטים והמדינה אינה יכולה לייצר הכנסות.

אדמות ונכסים בבעלות המדינה שנותרו נטושים מייצגים כמות גדולה של בזבוז.

כדי לטפל בכך, הציעה העירייה להוסיף הוראה נפרדת לטיפול במפעלים בעלי שוויון במהלך התקופה 2007-2021 שטרם קיבלו תוכנית שימוש בקרקע מאושרת. בהתאם לכך, מפעלים יורשו לבחון, להכריז ולהציע תוכנית שימוש בקרקע חדשה תוך 24 חודשים ממועד כניסת החוק המתוקן לתוקף.

עבור קרקעות העומדות בתקנות התכנון, לעסקים יש אפשרות לקבל את הקרקע להקצאה או לחכירה ולמלא את התחייבויותיהם הכספיות כפי שנקבע. אם הקרקע אינה עומדת בתקנות התכנון או שאינה נחוצה עוד, המדינה תחזיר אותה. זה מבטיח את עקרון ניהול נכסי הציבור תוך פתיחת משאבים שעמדו במקום במשך שנים רבות. מכיוון שאם קבוצת קרקעות זו תיפתר, משאבי הקרקע יוחזרו למעגל הפיתוח, וייווצרו מרחב משמעותי לצמיחה כלכלית עירונית.

מקור: https://cand.com.vn/Xa-hoi/nhung-de-xuat-thao-go-kho-khan-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-i805115/