פרויקטים שמשנים שמות ובעלות בשקט.

נמכר בזול... עדיין עסקה טובה.

לאורך רחוב נגוין הואו ​​טו (מחוז נה בה, הו צ'י מין סיטי), שמותיהם של בעלי הפרויקטים כגון הואנג אן ג'יה לאי, פו הואנג אן, פו לונג, טאי נגוין, נובלנד וכו' היו רבים בעבר, אך כעת הם נעלמים בהדרגה. במקום זאת, ישנן יותר חברות זרות כמו פו מיי הונג (טייוואן), GS (קוריאה) וקפל לנד (סינגפור). מתרחש חילוף בעלות שקט אך מהיר בין חברות מקומיות וזרות. פרויקטים רבים נמכרים מחדש במחירים נמוכים חסרי תקדים.

פרויקטים רבים נרכשו על ידי קפל לנד.

מנהיג קבוצת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי אמר שהוא נאלץ למכור כמה מהפרויקטים הנחשקים ביותר שלו לחברת קפל לנד כדי לפרוע את הקרן והריבית על הלוואות בנקאיות. כשנשאל על מחיר המכירה, הוא הצהיר בעצב שאם מחיר השוק היה 10 דונג, הוא היה מוכר אותם לשותף הזר רק תמורת 6 דונג.

"כיום, לעסקים מקומיים אין עוד את המשאבים ליישם פרויקטים. גם אם היה להם את הכסף, הם לא היו מעזים לעשות זאת כי אף אחד לא יכול להיות בטוח שהם יוכלו למכור את המוצרים שלהם באקלים הנוכחי. הם לא יכולים להתקדם, והם לא יכולים להתקדם אחורה. עדיף פשוט למכור הכל כדי להקל על הנטל", הוא נאנח, לא מסוגל להסתיר את עצבו.

אדם זה הודה גם כי הייתה חרטה, אך בהתחשב בתשלומים המתמשכים ללא הכנסות, אם הם רק "יחזיקו" בפרויקט, הריבית הבנקאית תאכל את כולו תוך שנה או שנתיים, כך שמכירתו בזול הייתה הקלה. לדברי אדם זה, חברות זרות אינן משקיעות בכל פרויקט. הן נותנות עדיפות רק לפרויקטים עם תיעוד משפטי מלא. ראוי לציין, כי מכיוון שהן יודעות שחברות מקומיות "רעבות למזומן", חברות זרות מפעילות עליהן לחץ לקנות פרויקטים במחירים נמוכים.

"למשפחה שלי יש רק צנצנת אורז אחת. כשנגמר לנו, אנחנו צריכים ללוות מהשכנים שלנו. אבל אנחנו יכולים ללוות רק פעם או פעמיים לפני שייגמר להם האורז, וגם אנחנו, כי אין לנו לאן לפנות. זו הסיבה שחלק מהעסקים מתים תוך 6 חודשים, חלק תוך 9 חודשים, וחלק תוך שנה. אז כרגע, אפילו עם מחירים נמוכים, אנחנו צריכים למכור את כל מה שיש לנו כדי לקנות אורז ולשרוד", אמר האדם הזה במרירות, תוך שימוש במטאפורה.

למעשה, פשוט בהתבוננות במציאות לא קשה לראות שפרויקטים בולטים רבים שינו שמות, כלומר שינוי בעלות. זה פשוט שהעסקים לא מכריזים על כך. אפילו קבוצת נובלנד, מותג מרכזי בשוק הנדל"ן, נאלצה למכור רבים מהפרויקטים שלה לקבוצת גמודה לנד ממלזיה.

הקשיים הממושכים וחוסר האופטימיות בראייה הובילו עסקים רבים לחפש שותפים כדי "למכור את עצמם". מנהיג קבוצת נדל"ן גדולה בהו צ'י מין סיטי התלונן על כך שהציע את הפרויקטים שלו לשותפים זרים במחירים נמוכים, אך איש לא קנה אותם, וגם איש לא הסכים להשקיע משום שהפרויקטים חסרו תיעוד משפטי מלא ודמי שימוש בקרקע. באופן דומה, לקבוצת DK, לאחר כמעט שנה של עבודה עם שותף יפני, הוצעה השקעה או מכירה ישירה של הפרויקט; DK תהיה אחראית לכל המכירות, אפילו עם חלוקת רווחים המבוססת על יחס התרומה. עם זאת, הם לא סיימו את העסקה וכעת ממתינים לראות מה יקרה. חוסר היכולת למכור, לייצר הכנסות ולמשוך שותפים הכניס את הקבוצה לקשיים חסרי תקדים. "כמעט כל הצוות עזב, פרויקטים תקועים, והסיכון לפשיטת רגל גבוה מאוד למרות שיש לה נכסים משמעותיים", התלונן מנהיג הקבוצה.

תמיכה בארגונים מובילים

מר הוין פואוק נגיה, מנהל המרכז לכלכלה , משפט וניהול (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה), טוען כי עסקים מקומיים הנאלצים למכור נכסים לעסקים זרים מותירים השלכות שליליות רבות על החברה והכלכלה, שכן תרומתם פוחתת, או אף נעלמת. יתר על כן, ייקח 5, או אפילו 10 שנים להתאושש לרמות שלפני המשבר, מכיוון שאובדן הנכסים כה משמעותי. למרות שאין מחקרים שהצביעו בבירור על סכום ההפסדים המדויק, ניתן להעריך כי הפסדי הנכסים יכולים לנוע בין 20-30%, או אפילו עד 50%.

"על פני השטח, אנשים רבים חושבים שרכישת מניות של חברות זרות תספק לעסקים מקומיים מימון נוסף להמשך השקעות, מה שעשוי לסייע להתאוששות השוק. לאחר המשבר, הדבר עשוי להוביל לשקיפות רבה יותר בשוק ולחקיקה משופרת. עם זאת, במציאות, עסקים מקומיים מבלים שנים רבות בבניית מותג חזק מספיק כדי להתחרות בשותפים זרים. כעת, השתלטות ואילוץ למכור נכסים בזול זה כואב מאוד. לכן, הממשלה צריכה לשקול הסרת מכשולים עבור כל עסק וכל פרויקט כדי למזער מצב זה", אמר מר נגהיה.

מכשולים באישור מדיניות השקעה עבור פרויקטים מסחריים וחברתיים של דיור, וסוגיות הקשורות לאג"ח קונצרניות, נופלים תחת סמכות הממשלה. עם זאת, סוגיות הנוגעות לקרקעות ציבוריות מפוזרות, אגרות שימוש בקרקע והנפקת תעודות בעלות על קרקע נופלות תחת סמכותן של הרשויות המקומיות. באשר לפרויקטים המושעים זמנית לצורך בחינה, גישה לאשראי, הפחתות ריבית וקיצוצי מס, פתרון בעיות אלו והזרמת הון ראשוני ייצרו נזילות בשוק ויקלו על הקשיים של עסקים.

מר לה הואנג צ'או

מר פאם לאם, סגן יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הסכים גם כי נדרשו שנים רבות עד שווייטנאם הקימה חברות נדל"ן גדולות כמו Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh... אלו חברות מובילות בשוק, ולכן הן משפיעות לא רק על הנדל"ן אלא גם על תעשיות רבות אחרות, החל באשראי, בנייה, חומרי בניין, עבודה, עיצוב פנים, ריהוט... לכן, כאשר עסקים מתמודדים עם קשיים, יש צורך בגישה ומנגנון פורץ דרך כדי לתמוך בהם, במיוחד בחברות המובילות, כדי להתאושש. מכיוון שההתאוששות שלהם תחזיר עסקים אחרים, תעשיות ואת הכלכלה כולה למסלולה. במקביל, זה יעזור להחיות פרויקטים שכבר מתו קלינית, ותגביל את הבזבוז. בפרט, זה ימנע מהמשאבים שעסקים מקומיים השקיעו שנים רבות בבנייתם ​​ליפול לידי חברות זרות במחירים זולים.

בהתייחסו לחוויה הכואבת של רכישת פרויקטים על ידי חברות זרות במחירים נמוכים, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או, נזכר בשנת 2007, כאשר וייטנאם הצטרפה לארגון הסחר העולמי, תקופה בה חברות זרות "הציפו" את וייטנאם. עם זאת, באותה תקופה, הוא לא היה מודאג מחברות נדל"ן מקומיות או פרויקטים שנרכשו על ידי גופים זרים. למעשה, במגזרים רבים, חברות מקומיות לא רק שמרו על נתח השוק שלהן, אלא גם עקפו את החברות הזרות. אך ברבעון השלישי של 2022, פרסמה HoREA את אזהרתה הראשונה לגבי הסיכון שכמה חברות נדל"ן גדולות ומוכרות ופרויקטים בעלי ערך גבוה יירכשו על ידי גופים זרים. דוגמה בולטת לכך היא העברת פרויקט של 1.5 מיליארד דולר לשותף זר במחיר נמוך מאוד על ידי אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות ביותר בווייטנאם. נכון לעכשיו, פרויקטים וקבוצות נדל"ן גדולות רבים בווייטנאם "נרכשו" על ידי חברות זרות, כאשר עד 49% ממניותיהן נרכשו.

"עסקים זרים 'מחפשים' בשוק הנדל"ן הווייטנאמי, מחפשים ורוכשים את הפרויקטים הטובים ביותר במחירים נמוכים מהעלות. כמה תאגידים זרים אמרו לי שאם עסקים מוכרים פרויקטים, יש להציג אותם בפניהם. עלינו לקבל את המציאות הזו מכיוון שעסקים והשוק חלשים מאוד וזקוקים נואשות להון. כדי לשלוט בכך, פתרון בסיסי הוא להגביר את החוסן והכוח של עסקים מקומיים באופן כללי, כולל עסקי נדל"ן. בפרט, יש לנקוט בפעולות מיידיות כדי להסיר מכשולים בסמכות של כל רמה - ברמה הממשלתית, המיניסטריאלית והמקומית - כדי שעסקים יוכלו ליישם פרויקטים, לבנות אמון עם לקוחות, להגביר את הנזילות ולהתאושש", הדגיש מר צ'או.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm