תוכן הדעות השונות בטיוטת חוק המקרקעין המתוקן

על נושאים רבים שלא הסכימו הנציגים עליהם, ועדת הקבע של האסיפה הלאומית עיצבה שתי אפשרויות לקבלת חוות דעת, כגון השבת קרקעות לדיור מסחרי, ניצול קרקעות וניהולן.

ב-3 באוקטובר, האסיפה הלאומית בילתה את כל היום בהערות על טיוטת חוק הקרקעות המתוקן. הדו"ח בן 413 העמודים על קבלה, הסבר ותיקון של טיוטת החוק העלה שורה של סוגיות שעליהן היו לנציגים דעות שונות.

בנוגע למכרזים ומכירה פומבית של פרויקטים של דיור מסחרי , דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים, אשר ניתנים לביטול, קיימות דעות הקובעות כי כיום שטח הקרקע שנוקה יוצע למכירה פומבית. קרקע שלא נוקה אך יש בה פרויקטים להשקעה תוצע למכירה פומבית למשקיעים נבחרים. בעת הגשת הצעות מחיר, נקבע רק על פי הערך על פי מחירון מקומי, ולא על פי הערך המוסף.

לכן, כדי לפתור את בעיית שני מנגנוני השבת הקרקעות, הציעו הנציגים להוציא את כל המקרים למכירה פומבית על מנת להבטיח את הערך המוגדל של הקרקעות שנגבות עבור תקציב המדינה. במקרים בהם קרקע לא נוקתה, עדיין ניתן להוציא את המכירה הפומבית בתנאים, כלומר, על המשקיעים להיות בעלי משאבים כספיים כדי להבטיח את פינוי הקרקעות. הפיצוי מחושב כמו במקרה של המדינה, כלומר, מחושב לפי רשימות מחירים, המעניקות ערך אחיד לפי התקנות הנוכחיות.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית אמרה כי הצעת החוק סיפקה תקנות ברורות יותר בנוגע למקרים של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע והצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים. בפרט, עבור פרויקטים המגיעים בעיקר לקרקע, כגון פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים מסחריים ושירותיים, מועצת העם המחוזית קובעת קריטריונים להחלטה על פרויקטים לביצוע הצעות מחיר לבחירת משקיעים בהתאם למציאות המקומית; שאר המקרים הם מקרים של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע.

ארבע משלחות של נציגים וסוכנויות של האסיפה הלאומית הסכימו עם התקנה הנ"ל, שלוש משלחות הביעו חשש כי מינוי מועצת העם המחוזית להחליט על תוכן זה ייצור סמכות ואחריות נוספת חסרת תקדים עבור מועצת העם המחוזית. המשלחות ביקשו לבחון בקפידה את הרציונליות וההיתכנות של התקנה כדי למנוע את הצורך לשקול כל פרויקט בנפרד, דבר שעלול להוביל בקלות לאנשים להשוות ולחלוקת דעות.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית סבורה כי מדובר בתוכן חדש עבור מועצת העם המחוזית, וייתכנו עיכובים בתקופת היישום הראשונית, כאשר מועצת העם המחוזית טרם פרסמה קריטריונים ותנאים כדי שיהיה בסיס לשיקול והחלטה בכל מקרה. לכן, הוועדה הקבועה הציעה ללמוד את הקריטריונים הספציפיים בחוק כדי לשמש בסיס להחלטת מועצת העם המחוזית.

Thu Thiem New Urban Area, Thu Duc City, פברואר 2023. צילום: Thanh Tung

בנוגע לפיתוח, ניצול וניהול של קרנות קרקע, ישנן דעות המציעות לשקול את נחיצותו וסבירותו של סעיף 113 בנוגע לפרויקטים המשתמשים בקרנות קרקע שנוצרו על ידי המדינה. בהתבסס על חוות דעת ודוחות הממשלה , הצעת החוק מתכננת שתי אפשרויות לדיון על ידי הנציגים.

אפשרות 1 היא להסיר את סעיף 113 שאינו מכיל בבירור את המשמעות של "פרויקט יצירת קרן קרקע". מרכז פיתוח קרן הקרקע משקיע רק בבניית תשתית טכנית על קרקע שהוקצה כדי לארגן מכרזים של זכויות שימוש בקרקע; מקצה וחוכר קרקעות ליישום פרויקטים של השקעה בהתאם להוראות החוק; מחכיר קרקעות לטווח קצר לארגונים וליחידים בקרן הקרקע שלא הוקצתה, חוכרים...

אפשרות 2 היא לשמר את סעיף 113 ולמנות את מרכז פיתוח קרנות הקרקע כמשקיע לביצוע הפרויקטים המפורטים בסעיף זה. לפיכך, תפקידו של מרכז פיתוח קרנות הקרקע הוא של משקיע ציבורי המבצע פרויקטים של יצירת קרנות קרקע. באמצעות מרכז פיתוח קרנות הקרקע, המדינה הופכת ליוצרת, מעצבת ומובילה של שוק הקרקעות הראשוני, כך שתוכל לארגן באופן מיידי פרויקטים של השקעה.

עם זאת, מרכז פיתוח קרנות הקרקע מבצע גם משימות ציבוריות וגם מבצע פעילויות השקעה, מגייס הון מארגונים, אנשים פרטיים וממקורות אחרים, דבר שיהווה סיכונים פוטנציאליים במהלך תהליך היישום. לכן, הצעת החוק שילבה את חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, שתוקנה לכיוון הגדרת פרויקטים של שיקום קרקעות בסעיף 79 במקום להתייחס לסעיף על פרויקטים המשתמשים בקרנות קרקע שנוצרו על ידי המדינה.

שמונה משלחות של נציגים וסוכנויות של האסיפה הלאומית הסכימו עם אפשרות 1; שבע משלחות הסכימו עם אפשרות 2. רוב הדעות של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסכימו גם עם אפשרות 1 וביקשו את חוות דעתה של האסיפה הלאומית על תוכן זה.

Phan Thiet - Hoa Thang פרויקט תיירות ונופש על החוף, מחוז Binh Thuan , יוני 2023. צילום: Viet Quoc

ישנן הצעות להשלמת תכנון שימושי קרקע במגזר התיירות, משום שטיוטת חוק הקרקעות עדיין אינה מסדירה את סוגי שימושי הקרקע לחקלאות, ייעור וחקלאות ימית במגזר התיירות. הדבר משפיע על השקעות בתשתיות ובמתקנים של עסקים ומוסדות תיירות.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית סבורה כי קרקע לאזורי תיירות היא חלק ממדד השטח הפונקציונלי בתכנון שימושי קרקע בכל הרמות, מדד רב-תכליתי הכולל מסחר, שירותים, ייצור ועסקים... הסדרת סוגי שימושי הקרקע לחקלאות, ייעור וחקלאות ימית בפעילויות תיירות נקבעה בסעיף 218 עבור קרקע רב-תכליתית.

סעיף 7, סעיף 256 בטיוטת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק היערות קובע כי "מותרות עבודות בנייה המשמשות תיירות אקולוגית, אתרי נופש ובידור; הסדר והנהלים לבנייה, הערכה ואישור של פרויקטים ביערות לשימוש מיוחד יעמדו בתקנות ניהול היערות ובהוראות חוק רלוונטיות אחרות".

טיוטת חוק הקרקעות המתוקן קיבלה הערות מהאסיפה הלאומית במושבים הרביעי והחמישי שלה. האסיפה הלאומית תצביע ותאשר את טיוטת החוק בבוקר ה-29 בנובמבר, היום האחרון של המושב השישי של האסיפה הלאומית ה-15.

סון הא

קישור למקור: https://vnexpress.net/noi-dung-con-y-kien-khac-nhau-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-4672349.html