הקלות אשראי עבור "מגזרים מעשיים של נדל"ן"

התאמת שיטת חישוב ההלוואות הנותרות עבור דיור ציבורי ופארקים תעשייתיים/אזורי עיבוד יצוא נתפסת כדחיפה הכרחית לפתיחת זרימות הון למגזרים "מעשיים".

הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV) שלח לאחרונה מסמך ל-25 בנקים מסחריים בנוגע להתאמת השיטה לקביעת צמיחת אשראי עבור מגזרי נדל"ן מסוימים בעלי עדיפות, כולל דיור ציבורי, פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד יצוא.

דיור ציבורי ואזורי תעשייה ירוויחו.

בהתאם לכך, מ-1 בינואר ועד 31 בדצמבר 2026, כל אשראי נוסף בהשוואה לסוף שנת 2025 עבור הלוואות בשלושת המגזרים הנ"ל לא ייכלל באשראי הנדל"ן בעת ​​קביעת ובקרה של קצב צמיחת האשראי של מגזר זה.

מהלך זה נחשב להתאמה משמעותית בהקשר של ביקוש הון גובר לפרויקטים של דיור ציבורי ותשתיות ייצור. אי הכללת הלוואות עדיפות ממגבלות האשראי לנדל"ן תיצור מרחב גדול יותר לבנקים להגדיל את ההלוואות, ובכך יתמכו ביעדי רווחה חברתית, פיתוח תעשייתי ומשיכת השקעות.

גב' הוין טי תו טאו, אנליסטית בחברת ניירות הערך Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), ציינה כי ההקלה של שיטת חישוב ההלוואות על ידי הבנק הממלכתי של וייטנאם עבור כמה מגזרי נדל"ן בעלי עדיפות לא רק תומכת בזרימת הון למגזרים אלה, אלא גם תורמת לשיפור הנזילות של השוק כולו.

לדברי גב' ת'או, מטרת המדיניות היא להקצות מחדש הון למגזרים המשרתים את הייצור, מושכים השקעות זרות ישירות (FDI) ומספקים את צרכי הדיור המעשיים, במקום לזרום בכבדות לנדל"ן מסחרי או ספקולטיבי. זה נתפס כסימן חיובי בהקשר של לחץ מתמשך על צמיחת האשראי בכל המגזר. בנקים מעודדים להגדיל את ההלוואות לדיור ציבורי, פארקים תעשייתיים ותשתיות ייצור, אך עדיין חייבים לעמוד במגבלות צמיחת האשראי הכוללות הנשלטות על ידי הבנק הממלכתי של וייטנאם.

נתונים מבנק המדינה של וייטנאם מראים כי עד 31 במאי 2026, האשראי בכל המערכת יגדל ב-10.4% בהשוואה לסוף השנה הקודמת, בעוד שהעלייה בתקופה המקבילה של 2025 תהיה רק ​​7.1%. למרות זאת, הגוף המפקח עדיין שואף לצמיחת אשראי של כ-19% לשנה כולה, ובכך ליצור מקום לכלכלה לגשת להון עבור ייצור, עסקים ומגזרים בעלי עדיפות. "מדיניות זו נתפסת כפתרון להסרת צווארי בקבוק עבור מגזרים הזקוקים להון, תוך הבטחת בקרת סיכונים עבור נדל"ן מסחרי ופעילויות ספקולטיביות. זוהי גישה רגולטורית מתאימה בהקשר הנוכחי", אמרה גב' תו טאו.

מנקודת מבט עסקית, מנכ"ל חברת נדל"ן שמחדשת פרויקט לאחר תקופה של סיבוכים משפטיים מאמין שמידע זה יכול ליצור בתחילה השפעה פסיכולוגית חיובית על השוק.

לדברי מומחה זה, ההשפעה הישירה תשפיע בעיקר על עסקים המפתחים דיור ציבורי, פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד יצוא - מגזרים שנהנים מהמדיניות החדשה. בינתיים, פרויקטים של דיור מסחרי עדיין אינם בין קבוצות העדיפות. "עם זאת, בסך הכל, כאשר האשראי יהפוך לפעיל יותר, ללא קשר לפלח, הוא יתפשט וישפיע לטובה על השוק כולו. זה עדיין סימן טוב לנדל"ן בתקופה הנוכחית", העיר איש העסקים.

פרויקט דיור ציבורי בחאן הואה . (תמונה קטנה: רשימה של 25 בנקים שקיבלו אשראי מוגדל עבור מגזרי נדל"ן מסוימים בעלי עדיפות. צילום: KY NAM)

אין לחרוג מהמגבלה שהוקצתה.

בשיחה עם כתב מעיתון נגואי לאו דונג, אמר מנהיג בכיר בבנק התעשייתי והמסחרי של וייטנאם ( VietinBank ) כי בשנת 2025, בנקים רבים הידקו את פעילותם בהלוואות נדל"ן, והתמקדו רק בחלוקת כספים לפרויקטים בעלי היתכנות גבוהה ויעילות ברורה על מנת להגביל את סיכון האשראי בזמן שהשוק עדיין נמצא בתהליך התאוששות.

עם זאת, מאז סוף 2025, מוסדות אשראי רבים פנו לבנק המדינה של וייטנאם (SBV) בבקשה לבחון מחדש את שיטת קביעת יתרות הלוואות נדל"ן. לדברי הבנקים, הכללת הלוואות להשקעה בדיור ציבורי, פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד יצוא ביתרת הלוואות הנדל"ן הכוללת אינה מתאימה לחלוטין. כל אלה הם מגזרים המעודדים על ידי המדינה כדי לשרת מטרות רווחה חברתית, למשוך הון השקעה, לקדם ייצור ועסקים ולהגביר את הצמיחה הכלכלית. "אולי בהתבסס על מציאות זו, ה-SBV התאים את הנחיותיו בשנת 2026 כדי לא לכלול את יתרת ההלוואות הנוספת לדיור ציבורי, פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד יצוא מיעד יתרת הלוואות האשראי לנדל"ן", העיר מנהיג ב-VietinBank.

לדבריו, שיטת החישוב החדשה תעניק לבנקים יותר מרחב להלוואות בתחום הנדל"ן. במקרה שהם נתקלים בקשיים בהרחבת האשראי במגזרים אחרים, בנקים יכולים לשקול לספק מימון לפרויקטים נדל"ניים רווחיים ובעלי תשואה טובה על ההשקעה.

לדברי מומחים, התאמה זו בחישוב אשראי הנדל"ן לא בהכרח תיצור השפעה פתאומית על השוק כולו, אך היא מאותתת על כך שההון מופנה יותר למגזרים המסוגלים ליצור ערך מוסף לכלכלה. זהו גם צעד לאיזון בין המטרה של תמיכה בצמיחה ובקרת סיכונים בהקשר של שוק נדל"ן שעדיין נמצא בתהליך התאוששות.

עם זאת, הקלה בשיטת החישוב אינה אומרת שמוסדות אשראי יכולים להרחיב את ההלוואות ללא הגבלות. הבנקים עדיין חייבים לדבוק בקפדנות במגבלות צמיחת האשראי הכוללות שקבע הבנק הממלכתי של וייטנאם בתחילת השנה.

על פי חוזר מס' 11686 מיום 31 בדצמבר 2025, של הבנק הממלכתי של וייטנאם, יעד צמיחת האשראי עבור כל בנק נקבע על סמך ציון דירוג מ-1 עד 5, מוכפל במקדם כללי של 2.6% שהוחל בשנת 2026. משמעות הדבר היא שגם עם מרחב הלוואות מורחב עבור מגזרי עדיפות מסוימים, יתרת האשראי הכוללת של בנק לא יכולה לעלות על המגבלה שהוקצתה. לדוגמה, אם לבנק נקבע שיעור צמיחת אשראי מקסימלי של 13% בשנת 2026, סך ההלוואות שלו, כולל הלוואות נדל"ן, יכול לגדול רק ב-13% מקבילים בהשוואה לסוף השנה הקודמת. לדוגמה, אם יתרת הלוואות הנדל"ן בסוף 2025 הגיעה ל-100 מיליארד וונד, המגבלה המקסימלית בשנת 2026 תהיה רק ​​כ-113 מיליארד וונד. תקנה זו נועדה לשלוט בסיכונים, למנוע זרימת הון מוגזמת לנדל"ן ולהבטיח את יציבות מערכת הבנקאות והשוק הפיננסי.

לא עוד מתן אשראי המוני.

לדברי מר נגוין לה נאם, מנהל חטיבת הלקוחות הפרטיים בבנק המסחרי אסיה (ACB), הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) ממשיך לשמור על גישה קפדנית אך גמישה יותר לבקרת אשראי במגזר הנדל"ן. מר נאם הדגיש כי השוק הנוכחי אינו מתאים עוד למתן אשראי המוני. במקום זאת, הבנקים יתמקדו בפיתוח חבילות הלוואות המותאמות לקבוצות לקוחות ופרויקטים ספציפיים. הערכת השווי תתבסס על יעילות ההשקעה, יכולת ההחזר והיתכנות הפרויקט, במקום להחיל תבנית כללית. "ACB מתכנן פתרונות אשראי העונים על הצרכים בפועל של עסקים ויחידים. הבנק נותן עדיפות לפרויקטים יעילים ועונים על הצרכים האמיתיים של השוק, במקום להרחיב את האשראי בכל מחיר", הצהיר מר נאם.

מקור: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm