חוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר לאנשים שאינם עוסקים ישירות בייצור חקלאי לרכוש אדמות אורז באמצעות העברה. זה מציג הזדמנות למשקיעים בעלי יכולת כלכלית, אך "חתיכת העוגה" הזו אינה קלה לתפיסה.
בעבר, רק אלו המעורבים ישירות בייצור חקלאי יכלו לרכוש את הזכות להשתמש באדמות אורז. עם זאת, על פי התקנות החדשות, אנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי, אם יש להם את התנאים והיכולת לגדל אורז, יכולים גם לרכוש את הזכות להשתמש בקרקע להשקעה בייצור.
בסמינר נדל"ן שנערך לאחרונה, הצהיר מר לה ואן בין, סגן מנהל מחלקת הקרקעות ( משרד משאבי הטבע והסביבה ), כי כאשר חוק הקרקעות משנת 2024 ייכנס לתוקף, מגזר זה יחווה פיתוח תוסס.
למעשה, בתקופה שבין 2020 ל-2022, שוק הקרקעות החקלאיות היה סוער למדי. עסקים ויחידים רבים רכשו קרקעות חקלאיות במטרה להמירן לחלקות חלוקה למכירה, מה שיצר פריחה באותה תקופה.
למרות שצפוי שהשוק יהפוך תוסס יותר, במציאות, מגזרי אדמות החקלאות והיער מושכים רק את תשומת ליבם של משקיעים גדולים ומאורגנים כמו עסקים. הסיבה לכך היא שהתקנות החדשות יוצרות תנאים נוחים רק לחקלאים ומתאימות לעסקים המשקיעים במגזר החקלאי. עם זאת, עבור משקיעים בקנה מידה קטן, הנוהג של רכישת קרקע חקלאית, המתנה להמרת ייעוד, ולאחר מכן חלוקה ומכירה של חלקות יהיה קשה מאוד ליישום.
גב' הא קיין, מתווכת נדל"ן ומשקיעה במגזרים שונים ברחבי האנוי, הואה בין ותאי נגוין, שיתפה כי מגזר הקרקעות החקלאיות נותר שקט יחסית עקב מיסים גבוהים ועמלות המרה על אדמות חקלאיות ויער, מה שמרתיע משקיעים קטנים מלהשקיע באזור זה. במקום זאת, משקיעים גדולים המעוניינים לרכוש עשרות דונם של שדות אורז ואדמות יער לצורך פיתוח מחדש עתידי לאדמות שירות, תיירות , פרויקטים מסחריים או פרויקטים של דיור נראים נלהבים יותר מהשתתפות.
מנהיג חברת נדל"ן בהאנוי שיתף כי החברה שלו מתכננת "לחפש" אדמות יער וחקלאות בקנה מידה גדול במחוזות הואה בין ותאי נגוין, ואף "לצאת רחוק יותר" אל הרמות המרכזיות כדי למצוא אדמות לקנייה.
בנוגע להמרת קרקעות חקלאיות, ציין מר לה ואן בין כי יש לעשות זאת בהתאם לתוכנית ולדבוק ביעד של מעל 3 מיליון דונם של אדמות גידול אורז כדי להבטיח את הביטחון התזונתי הלאומי. לכן, משקיעי נדל"ן צריכים להיות זהירים ולהבין את תקנות החוק כדי להימנע מהשקעות לא יעילות, שקונים במחירים גבוהים אך מתקשים לממש אותן.
על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, בששת החודשים הראשונים של 2024, תחום מגרשים הראה שיפור עם קרקעות למכירה פומבית וחלקות קרקע מחולקות. עם זאת, עבור קרקעות פרויקט ואדמות חקלאיות/ייעור, עדיין אין סימני התאוששות; הנזילות נותרה איטית והעסקאות איטיות. אפילו משקיעים רבים המחזיקים בקרקעות חקלאיות מתקשים למכור אותן בשלב זה.
לדברי מנהל חברת תיווך נדל"ן, שולי הרווח להשקעה במגזר זה הם כ-25-30% בשנה, ואם ניתן יהיה להמירם לקרקע למגורים, הם עשויים להגיע ל-35-40% בשנה. פוטנציאל עליית המחירים על פני עשור הוא שקרקע חקלאית עשויה לעלות בערכה פי 3-5, או אף יותר. עם זאת, בהתבסס על מחירון הקרקעות הצפוי, עלות הטיפול בבקשה להמרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים תגדל פי תשעה בהשוואה לעלות הנוכחית.
לדוגמה, אם משקיע מעוניין להגיש בקשה לשינוי ייעוד קרקע ולחלק מגרש חקלאי בגודל 1,000 מ"ר בדונג אנה (האנוי), אגרת השימוש הנוכחית בקרקע היא 6.6 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, אם מחושב לפי טיוטת המחירון החדשה, סכום זה עולה ל-61.8 מיליארד דונג וייטנאמי. לפיכך, אגרת השימוש בקרקע לבדה עבור מגרש בגודל 100 מ"ר היא מעל 6 מיליארד דונג וייטנאמי. במחיר זה, אנשים שקונים קרקע למגורים קיימת יהיו זולים יותר מהמס שהם יצטרכו לשלם בעת המרת קרקע חקלאית.
יתר על כן, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי אדמות חקלאיות שנותרות ללא שימוש או שאינן בשימוש ברציפות במשך 12-24 חודשים יהיו כפופות לעונשים מנהליים וייתכן שיוחרמו. לכן, משקיעים המחזיקים כיום באדמות חקלאיות יצטרכו להשלים בדחיפות את ההליכים להמרתן לאדמות למגורים או לשינוי ייעודן העיבודי אם אינם רוצים לאבד את הכל.
"אם אתם קונים קרקע כדי לנצל מגמות השקעה ותכנון, אך התוכנית האזורית מושעית, מתעכבת או מתוקנת, משקיעים עלולים להתמודד עם התרחיש הגרוע ביותר של חוסר יכולת למכור. יתר על כן, קניית קרקע חקלאית, במיוחד חלקות שלא ניתן להמיר, נושאת סיכון לפשיטת רגל אם נעשה שימוש במינוף פיננסי", דן היום אחד המשקיעים בסיכונים הכרוכים באחזקת קרקע חקלאית.
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
