פלח הקרקעות החקלאיות נותר שקט

חוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר לאנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי לקבל העברות של אדמות לגידול אורז. זוהי הזדמנות למשקיעים פוטנציאליים, אך "חתיכת העוגה" הזו אינה קלה לאכילה.

אם בעבר, רק מי שייצרו אורז ישירות הורשה לקבל את הזכות להשתמש באדמות אורז, עם התקנות החדשות הנוכחיות, אנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי, אם יש להם את התנאים והיכולת לגדל אורז, רשאים גם לקבל את הזכות להעביר קרקעות להשקעה בייצור.

בסמינר נדל"ן שנערך לאחרונה, אמר מר לה ואן בין, סגן מנהל מחלקת הקרקעות ( משרד משאבי הטבע והסביבה ) כי כאשר חוק הקרקעות משנת 2024 ייכנס לתוקף, תחום זה יתפתח במרץ.

למעשה, בתקופה 2020-2022, מצב עסקאות קרקעות חקלאיות היה חם למדי. עסקים ויחידים רבים רכשו קרקעות חקלאיות במטרה להמירן לחלקות למכירה, מה שיצר חום באותה תקופה.

למרות שצפוי שהשוק יהיה תוסס יותר, במציאות, תחום אדמות חקלאיות ואדמות יער מעניין רק משקיעים גדולים ומאורגנים כמו מפעלים. מכיוון שהתקנות החדשות יוצרות תנאים נוחים רק לחקלאים ומתאימות למפעלים המשקיעים במגזר החקלאי, בעוד שפעילויות של איסוף ורכישת אדמות חקלאיות והמתנה להמרתן, חלוקה ומכירה של חלקות אדמה למשקיעים קטנים יהיו קשות מאוד ליישום.

גב' הא קיין, מתווכת ומשקיעה בקרקעות במגזרים רבים בהאנוי, הואה בין ותאי נגוין, שיתפה כי כיום מגזר הקרקעות החקלאיות עדיין "שקט" מכיוון שהמיסים ועמלות ההמרה על קרקעות חקלאיות ואדמות יער גבוהים למדי, כך שמשקיעים קטנים אינם משקיעים במגזר זה. במקום זאת, נראה כי ה"גדולים" שצריכים להשקיע עד עשרות דונם של אדמות אורז ואדמות יער, כדי שיוכלו מאוחר יותר לתכנן אותן מחדש לאדמות שירות, תיירות, מסחר, פרויקטים של דיור... נרגשים להצטרף למשחק.

מנהל חברת נדל"ן בהאנוי שיתף כי החברה שלו מתכננת "לצוד" אחר אדמות יער וחקלאות בקנה מידה גדול בהואה בין ובתאי נגוין, ואפילו "לדוג הרחק מהחוף" על ידי יציאה להרי המרכזיים כדי לקנות אדמות.

בנוגע להמרת אדמות חקלאיות, ציין מר לה ואן בין כי יש צורך לעקוב אחר התכנון ולעמוד ביעד של יותר מ-3 מיליון דונם של אדמות אורז כדי להבטיח את הביטחון התזונתי הלאומי. לכן, משקיעי נדל"ן צריכים להיות זהירים ולהבין את הוראות החוק כדי להימנע מהשקעות לא יעילות, קנייה במחירים גבוהים אך קושי במימוש.

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, בששת החודשים הראשונים של 2024, חל שיפור בסגמנט הקרקעות, כאשר קרקעות נמכרו במכירה פומבית ואדמות מחולקות. בינתיים, קרקעות פרויקטים ואדמות חקלאיות וייעור לא הראו סימני התאוששות, עם נזילות קודרת ועסקאות איטיות. אפילו משקיעים רבים המחזיקים באדמות חקלאיות רוצים למכור את סחורותיהם בשלב זה, אך זה קשה.

מנהל תיווך נדל"ן ניתח כי שולי הרווח מההשקעה במגזר זה הם כ-25-30% לשנה, ואם ניתן יהיה להמירם לקרקע למגורים, הם יגיעו ל-35-40% לשנה. ההזדמנות של קרקע חקלאית לעלות בערכה במהלך העשור יכולה לעלות פי 3-5, או אפילו יותר. עם זאת, לפי מחירי הקרקעות הצפויים, השלמת הבקשה להמרת קרקע למגורים לקרקע חקלאית תעלה פי 9 בהשוואה להווה.

לדוגמה, אם משקיע מעוניין לשנות את ייעוד השימוש ולהפריד מגרש חקלאי בגודל 1,000 מ"ר בדונג אנה (האנוי), אגרת השימוש הנוכחית בקרקע היא 6.6 מיליארד דונג וייטנאמי, אך אם מחושבים לפי מחיר טיוטת המחירון החדשה, סכום זה עולה ל-61.8 מיליארד דונג וייטנאמי. לפיכך, אגרת השימוש בקרקע לבדה עבור מגרש אדמה בגודל 100 מ"ר היא יותר מ-6 מיליארד דונג וייטנאמי. במחיר זה, אנשים שרוכשים קרקע זמינה למגורים זולה יותר מהמס שיש לשלם בעת הסבת קרקע חקלאית.

בנוסף, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי אדמות חקלאיות שנותרות בור או שאינן בשימוש ברציפות במשך 12-24 חודשים יהיו כפופות לעונשים מנהליים וייתכן שיבוטלו. לפיכך, משקיעים המחזיקים בקרקע חקלאית יצטרכו להשלים במהירות הליכים להמרתן לאדמות למגורים או להמרתן לאדמות חקלאיות אם אינם רוצים לאבד את הכל.

"אם אתם קונים קרקע כדי לתפוס את גל ההשקעות, בעקבות התכנון, אך התכנון האזורי מושעה, איטי ביישום או מותאם, משקיעים עלולים להתמודד עם התרחיש הגרוע ביותר של מכירה מבלי שאף אחד יקנה. בנוסף, רכישת קרקע חקלאית, במיוחד חלקות שלא ניתן להמיר, עלולה להתרחש גם סיכון לפשיטת רגל אם משתמשים במינוף פיננסי", דן היום משקיע בסיכונים הכרוכים באחזקת קרקע חקלאית.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html