פלח הקרקעות החקלאיות נותר שקט

חוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר לאנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי לקבל העברות של אדמות לגידול אורז. זוהי הזדמנות למשקיעים פוטנציאליים, אך "חתיכת העוגה" הזו אינה קלה לאכילה.

אם בעבר, רק אנשים המעורבים ישירות בייצור חקלאי הורשו לקבל את הזכות להשתמש באדמות אורז, הרי שבעקבות התקנות החדשות הנוכחיות, אנשים שאינם מעורבים ישירות בייצור חקלאי, אם יש להם את התנאים והיכולת לגדל אורז, יכולים גם הם לקבל את הזכות להעבירו להשקעה בייצור.

בסמינר נדל"ן שנערך לאחרונה, אמר מר לה ואן בין, סגן מנהל מחלקת הקרקעות ( משרד משאבי הטבע והסביבה ) כי כאשר חוק הקרקעות משנת 2024 ייכנס לתוקף, תחום זה יתפתח במרץ.

למעשה, בתקופה 2020-2022, מצב עסקאות הקרקעות החקלאיות היה חם למדי. עסקים ויחידים רבים רכשו קרקעות חקלאיות במטרה להמירן לחלקות למכירה, מה שיצר ביקורת סוערת באותה תקופה.

למרות שצפוי שהשוק יהיה תוסס יותר, במציאות, תחום אדמות חקלאיות ואדמות יער מעניין רק משקיעים גדולים ומאורגנים כמו ארגונים. מכיוון שהתקנות החדשות יוצרות תנאים נוחים רק לחקלאים ומתאימות לעסקים המשקיעים במגזר החקלאי, בעוד שפעילויות של איסוף ורכישת אדמות חקלאיות והמתנה להמרת ייעוד, חלוקת חלקות ומכירת אדמות למשקיעים קטנים יהיו קשות מאוד ליישום.

גב' הא קיין, מתווכת ומשקיעה בקרקעות במגזרים רבים בהאנוי, הואה בין ותאי נגוין, שיתפה כי כיום מגזר הקרקעות החקלאיות עדיין "שקט", מכיוון שהמס ועמלת ההמרה על קרקעות חקלאיות ואדמות יער גבוהים למדי, כך שמשקיעים קטנים אינם משקיעים במגזר זה. במקום זאת, נראה כי ה"גדולים" שצריכים להשקיע עד עשרות דונם של אדמות אורז ואדמות יער, כדי שיוכלו מאוחר יותר לתכנן אותן מחדש לאדמות שירות, תיירות, מסחר, פרויקטים של דיור... נרגשים להצטרף למשחק.

מנהל חברת נדל"ן בהאנוי שיתף כי החברה שלו מתכננת "לצוד" אחר אדמות יער וחקלאות בקנה מידה גדול בהואה בין ובתאי נגוין, ואפילו "לדוג הרחק מהחוף" על ידי יציאה להרי המרכזיים כדי לקנות אדמות.

בנוגע להמרת אדמות חקלאיות, ציין מר לה ואן בין כי יש צורך לעקוב אחר התכנון ולעמוד ביעד של יותר מ-3 מיליון דונם של אדמות אורז כדי להבטיח את הביטחון התזונתי הלאומי. לכן, משקיעי נדל"ן צריכים להיות זהירים ולהבין את הוראות החוק כדי להימנע מהשקעות לא יעילות, קנייה במחירים גבוהים וקשיי מימוש.

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, בששת החודשים הראשונים של 2024, חל שיפור בסגמנט הקרקעות, כאשר קרקעות נמכרו במכירה פומבית ואדמות מחולקות. בינתיים, קרקעות פרויקטים ואדמות חקלאיות וייעור לא הראו סימני התאוששות, עם נזילות קודרת ועסקאות איטיות. אפילו משקיעים רבים המחזיקים באדמות חקלאיות רוצים למכור את סחורותיהם בשלב זה, אך זה קשה.

מנהל תיווך נדל"ן ניתח כי שולי הרווח מההשקעה במגזר זה הם כ-25-30% לשנה, ואם ניתן יהיה להמירם לקרקע למגורים, הם יגיעו ל-35-40% לשנה. ההזדמנות לעליית מחירים של קרקע חקלאית במהלך העשור יכולה לעלות פי 3-5 בערכה, או אפילו יותר. עם זאת, על פי מחירי הקרקעות הצפויים, הכנת מסמכים להמרת קרקע למגורים לקרקע חקלאית תעלה פי 9 בהשוואה להווה.

לדוגמה, אם משקיע מעוניין לשנות את ייעוד השימוש ולהפריד מגרש חקלאי בגודל 1,000 מ"ר בדונג אנה (האנוי), אגרת השימוש הנוכחית בקרקע היא 6.6 מיליארד דונג וייטנאמי, אך אם מחושבים לפי מחיר טיוטת המחירון החדשה, סכום זה עולה ל-61.8 מיליארד דונג וייטנאמי. לפיכך, אגרת השימוש בקרקע לבדה, עבור מגרש אדמה בגודל 100 מ"ר, עולה יותר מ-6 מיליארד דונג וייטנאמי. במחיר זה, אנשים שרוכשים קרקע זמינה למגורים זולה יותר מהמס שיש לשלם בעת הסבת קרקע חקלאית.

בנוסף, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי אדמות חקלאיות שנותרות בור או שאינן בשימוש ברציפות במשך 12-24 חודשים יהיו כפופות לעונשים מנהליים וייתכן שיבוטלו. לפיכך, משקיעים המחזיקים בקרקע חקלאית יצטרכו להשלים במהירות הליכים להמרתן לאדמות למגורים או להמרתן לאדמות חקלאיות אם אינם רוצים לאבד את הכל.

"אם אתם קונים קרקע כדי לתפוס את גל ההשקעות, בעקבות התכנון, אך התכנון האזורי מושעה, איטי ביישום או מותאם, משקיעים עלולים להתמודד עם תרחיש גרוע שבו איש לא יקנה אותה. בנוסף, רכישת קרקע חקלאית, במיוחד חלקות שלא ניתן להמיר, עלולה להתרחש גם סיכון לפשיטת רגל אם נעשה שימוש במינוף פיננסי", דן היום משקיע בסיכונים הכרוכים באחזקת קרקע חקלאית.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html