תיקון חוק הקרקעות יעודד את הצמיחה.

כדי שקרקע תהפוך למשאב צמיחה, יש צורך להמשיך להסיר מכשולים בגישה לקרקע, בחישוב אגרת שימוש בקרקע, בהרמוניזציה של אינטרסים ברכישת קרקע ובפתרון בעיות עבור אלפי פרויקטים תקועים וארוכי טווח.

שחרור משאבי קרקע יתרום תרומה משמעותית לצמיחה כלכלית .

הפוליטביורו פרסם זה עתה את הודעה מס' 04-TB/TW על פרויקט התאמת תכנון שימושי הקרקע הלאומי לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050.

הפוליטביורו הטיל על ועדת המפלגה של הממשלה להורות לוועדת המפלגה של משרד החקלאות והסביבה לתאם עם הסוכנויות הרלוונטיות כדי לבצע בדחיפות סקירה ראשונית של יישום החלטה מס' 18 משנת 2022 של הוועד המרכזי על מנת להציע תיקונים מהותיים במדיניות הקרקעות, ולהגישם לוועידת הוועד המרכזי השלישית לעיון והערות.

על סמך זאת, הצעה לתיקון חוק הקרקעות מוגשת לאסיפה הלאומית לדיון והחלטה.

בראיון לעיתון Tuoi Tre, פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טוין, סגן יו"ר מועצת המנהלים של אוניברסיטת המשפטים של האנוי, ניתח את המצב והציע מספר המלצות.

שואף לצמיחה דו-ספרתית.

* לדעתך, מדוע עלינו לתקן את חוק המקרקעין לאחר יותר משנה של יישום? האם פירוש הדבר שהחוק הנוכחי אינו מנצל במלואו משאב זה לפיתוח?

פרופ' חבר ד"ר נגוין קוואנג טוין, סגן יו"ר מועצת אוניברסיטת המשפטים של האנוי

- התיקון הנוכחי לחוק המקרקעין שואף בעיקר לצמיחה דו-ספרתית, תוך התאמת התקנות להקשר של מערכת שלטון מקומית דו-שכבתית ויישום טכנולוגיה בניהול קרקעות.

במציאות, עסקים עדיין מתמודדים עם קשיים בגישה לקרקעות, ולכן יש לייעל ולפשט את הליכי הקצאת והשכרת קרקעות באמצעות יישום טכנולוגיית בינה מלאכותית (AI) לטיפול בהליכים במקום בשיטות הידניות הנוכחיות.

שנית, יש צורך להשלים ולתקנן במהירות את מידע מסד הנתונים של קרקעות באופן שלם, נקי ועדכני. כאשר לסוכנויות ניהול קרקעות אין מידע ונתונים סטנדרטיים, ולכל סוכנות יש נתונים שונים, אינטגרציה ויכולת פעולה הדדית יהיו בלתי אפשריות, מה שמקשה מאוד על ניהול מאוחד.

לדוגמה, בעוד שרשויות מקומיות יכולות לאסוף נתוני ניהול קרקעות מנהליים, נתונים על מספר החלקות שבבעלות אדם, ובאילו יישובים, טרם שולבו.

עדיין אין תיעוד של מקרים בהם קרקע בבעלות אדם אחד נרשמת על שם אדם אחר כדי "לעקוף" תקנות. מערכת המפות הקדסטרליות ותרשימי חלקות הקרקע לא סונכרנו עד כה.

שלישית, יש צורך לקבוע דמי שימוש בקרקע והתחייבויות כספיות הקשורות לקרקע ברמות מתאימות, תוך תמיכה לעסקים בגישה לקרקע לייצור.

האם גם שיקום קרקעות הוא נושא חם הדורש תקנות ברורות יותר?

- בנוגע לרכישת קרקעות, יש להגדיר בבירור כי רכישת קרקעות משרתת פיתוח חברתי-כלכלי, מביאה תועלת משותפת ויוצרת אפקט אדוות של פיתוח ברחבי האזור. במקרים כאלה, על המדינה להשתמש במנגנונים מנהליים כדי ליישם אותה.

אולי יעניין אותך גם

ראש הממשלה: כל עלייה של 1% בצמיחה של האנוי תורמת תרומה חשובה מאוד.ראש הממשלה לה מין הונג אישר כי תינתן להאנוי עדיפות מבחינת משאבים ומנגנונים, אך עליה להתחייב לשיפור איכות ההשקעות ותרומה למדינה כולה.

ראש הממשלה תיאר שישה תחומים לחיקוי כדי להשיג יעדי צמיחה דו-ספרתיים.ראש הממשלה לה מין הונג קרא לקמפיין לחשיבה חדשנית ולבנייה ושכלול של מוסדות פיתוח. בהתאם לכך, יש להתמקד בפתרון מכשולים וצווארי בקבוק לפיתוח; למקסם את הפוטנציאל והיתרונות של כל יישוב, כל תעשייה וכל מגזר.

התיישבות בלב ההרים: [חלק 2] תמיכה ממדיניות קרקעותמאזורי יישוב מחדש אלה, סיפור ההתיישבות באזור ההררי של דא נאנג ממשיך עם מדיניות קרקעות, ופותח הזדמנויות נוספות ליציבות ופיתוח ארוך טווח.

עם זאת, במקרים בהם עסק תופס קרקע בחזרה לצורך שירות הפרויקטים שלו, תהליך זה צריך להתבצע במסגרת מנגנוני המשפט האזרחי.

בלי קשר לאופן שבו נתקן את חוק המקרקעין, יש לחשב את הפיצויים באופן שיאפשר לאנשים להבטיח דיור, כך שיהיו שמחים לעבור לבתיהם החדשים. אחרת, על המדינה להקים קרן דיור יישובית כדי שיוכלו לעזוב את בתיהם הישנים בביטחון.

ההכנסות מקרקעות (באמצעות מכירות פומביות של קרקעות) גדלו בשנים האחרונות - צילום: NAM TRAN

עדיין ישנן בעיות קרקע רבות ופרויקטים גדולים שצריך לפתור.

* מלבד שיפור המוסדות, מה עוד עלינו לעשות כדי להבטיח שהקרקע באמת תהפוך לכוח מניע לצמיחה?

על פי נתוני משרד החקלאות והסביבה, נכון ל-30 במרץ 2025, תועדו במדינה כולה 4,489 פרויקטים ובעיות קרקע שהתמודדו עם קשיים ומכשולים, בהיקף של כ-198,428 דונם של אדמה והון השקעה כולל של כ-3.3 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי. נתון זה פי שלושה מהון ההשקעה הציבורי הכולל בשנת 2026.

עד כה, משרדי ממשלה, סוכנויות מרכזיות ומקומיות פתרו 1,151 פרויקטים בתחום שיפוטם, בשטח כולל של כ-52,790 דונם והון השקעה כולל של כ-804,953 מיליארד דונג וייטנאמי.

כדי לטפל בכך, האסיפה הלאומית אישרה לאחרונה את החלטה מס' 29 משנת 2026. יש להוסיף מנגנון זה לחוק המתוקן לצורך יישום עקבי.

יתר על כן, התיקון לחוק צריך לכלול הוראות בנוגע לטיפול בבנייני משרדים עודפים של סוכנויות מדינה לאחר מיזוג של מחוזות, קומונות וארגוני ממשל מקומיים דו-שכבתיים, על מנת לשחרר משאבים ולמנוע אובדן ובזבוז.

לבסוף, תיקונים לחוק המקרקעין חייבים לטפל בחוסר האיזון בין היצע וביקוש לדיור בשוק הנדל"ן. זוהי סוגיה של רווחה חברתית שמטרתה לספק דיור לרוב העובדים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. החוק צריך לספק פתרונות לתכנון שימושי קרקע לפיתוח סוגים שונים של דיור על מנת לאזן בין היצע וביקוש בשוק.

3,338

אלו הם הפרויקטים הבולטים הקשורים לקרקע עם סוגיות לא פתורות, המשתרעים על שטח של כ-145,638 דונם והשקעה כוללת של למעלה מ-2.5 טריליון וונד. מתוכם, 1,814 פרויקטים נמצאים תחת סמכותן של הרשויות המקומיות ו-1,524 פרויקטים נמצאים תחת סמכותה של האסיפה הלאומית.

* מר פאם דוק טואן (מנכ"ל חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):

גבו אגרות שימוש בקרקע, אך אל תתנו לעסקים להפתיע.

הנושא הדחוף ביותר עבור עסקים הוא הקצאת קרקע וחישוב אגרת שימוש בקרקע. בנוגע להקצאת קרקע, השאלה נותרת בעינה: באיזו צורה היא צריכה ללבוש? לדוגמה, חכירת קרקע בתשלום חד פעמי, תשלומים שנתיים או הקצאת קרקע בתשלום חד פעמי - אלו עדיין סוגיות לא פתורות. חישוב אגרת שימוש בקרקע הוא גם מורכב; למרות שקיים מקדם K, ישנן יישובים שעדיין מוסיפים אותו על סמך נהלים מקומיים ומידע שוק, מה שלעתים קרובות גורם להפסדים לעסקים.

בחישוב אגרות שימוש בקרקע, חלק מהרשויות המקומיות מחשבות את האגרות שוב ושוב. במקרים מסוימים, ישוב כבר קבע את אגרת השימוש בקרקע עבור פרויקט, אך כאשר נכנסות גופי פיקוח או ביקורת, הן מוסיפות אגרות שימוש נוספות.

היה עסק שהשלים פרויקט בהונג ין לפני כמעט עשור. הם כבר שילמו דמי שימוש בקרקע לרשויות המקומיות, קיבלו אישורי בעלות על הקרקע, ואנשים בנו בתים ועברו לגור בהם. עם זאת, לאחר בדיקה, דמי השימוש בקרקע עבור הפרויקט חושבו מחדש, מה שהביא לעלות נוספת של מאות מיליארדי דונג.

תיקון זה של החוק צריך לטפל במכשולים בהקצאת קרקעות ובחישוב אגרות שימוש בקרקע כדי להקל על אזרחים ועסקים, ולמקסם את יעילות השימוש בקרקע. במקביל, צריך להיות מנגנון שיתמוך בהקצאת קרקעות מתאימה במקום להשאיר עסקים לנהל משא ומתן בכוחות עצמם.

אולי יעניין אותך גם

להאיץ את השלמת הדיגיטציה של רישומי קדסטרל ומאגר המקרקעין.בעקבות סקר שנערך בקומונות קואנג דוק וחאי סון בנוגע ליישום חוקי ומדיניות קרקעות עבור קהילות מיעוטים אתניים והרים, משלחת האסיפה הלאומית של מחוז קואנג נין ביקשה מהרשויות המקומיות להתמקד בפתרון מכשולים כדי להשלים במהירות את הדיגיטציה של מאגרי מידע ומערכות נתוני קרקעות.

משרד הבינוי מבהיר את התקנות בנוגע לעלויות העתקת תשתיות בעת השבת ופינוי קרקע.בנוגע לחששות האם יש לכלול את עלויות העתקת ושיקום התשתיות הטכניות בדוח כלכלי-טכני נפרד, ציין משרד הבינוי כי הוצאה זו נופלת תחת עלויות הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש כפי שנקבע בתקנות הנוכחיות.

5 מקרים בהם העברת בעלות על קרקע אינה מותרת על פי חוק הקרקעות משנת 2024.VTV.vn - חוק המקרקעין משנת 2024 קובע בבירור 5 מקרים בהם לא מתקיימים התנאים להעברת תעודות בעלות על קרקע, ואת הקטגוריות של אנשים שאינם רשאים לקבל העברות קרקע.

* ד"ר פאם וייט תואן (מנהל המכון לכלכלת משאבים וסביבה, הו צ'י מין סיטי):

הימנעו מכך שמחירי הקרקעות יהפכו לנטל.

על פי התקנות הנוכחיות, מקדם K כפול טבלת מחירי הקרקע מיושם לחישוב דמי שימוש בקרקע במקרים של פיצוי קרקע ומחירי קרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע באתרי יישוב מחדש; חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע בעת הקצאה או חכירת קרקע...

הוספת מקדם K מיטיבה עם אנשים שאדמותיהם הוחרמו על ידי המדינה, אך היא תעלה את מחירי הקרקע עבור משתמשי קרקע רבים אחרים. באופן ספציפי, מחיר הקרקע המשמש לחישוב מיסים ואגרות יעלה בחדות, מה שיוביל ישירות ללחץ כלכלי כבד על אנשים בעת ביצוע הליכים לשינוי ייעודי קרקע, ותגרום לעלויות תשומות עבור עסקי נדל"ן להרקיע שחקים, מה שיגרום לעליית מחירי הדיור.

עבור משקי בית ויחידים, אגרות שימוש בקרקע, מס הכנסה אישי ודמי רישום בעת העברת בעלות, שינוי ייעודי שימוש בקרקע או הנפקת אישורי שימוש חדשים בקרקע יעלו בחדות. משקי בית רבים, במיוחד באזורים עירוניים או פרבריים, חסרים את האמצעים הכלכליים לתשלום אגרות שימוש בקרקע, וגם אלו המתגוררים באזורים כפריים מתמודדים עם קשיים.

מנקודת מבטם של עסקים וכלכלה, פרויקטים של נדל"ן יתמודדו עם עלויות מוגברות. יישום מקדם K גבוה יגדיל משמעותית את עלויות רכישת הקרקע ואת דמי השימוש בקרקע שמשקיעים חייבים לשלם למדינה. לאחר מכן, המשקיעים יגלגלו עלויות אלו למחיר המכירה של הבתים, מה שיגרום למחירי הדיור להישאר הרבה מעבר למחיר הסביר, יגדיל את אי השוויון החברתי ויקשה על הגישה לדיור עבור עובדים.

בנוסף, עלויות מוגברות עבור השכרת שטחי ייצור, קרקעות באשכולות ובאזורים תעשייתיים, או מבני עסקים, ידחפו את מחירי המוצרים והשירותים, ייצרו לחץ אינפלציוני ויפחיתו את התחרותיות של המשק.

כדי למנוע מחירי קרקעות מלהפוך לנטל ולהבטיח את עידוד הייצור והצמיחה הכלכלית, חיוני לתקן ולשפר את חוק הקרקעות על ידי קביעת שיטה גמישה ליישום מקדם K. חוק הקרקעות המתוקן אמור להפוך את מקדם K לכלי יעיל לוויסות מחירי קרקעות, ובכך לווסת ולעודד צמיחה בהתאם למציאות המעשית של כל תקופה ומקום.

חזרה לנושא

באו NGOC - איי נהאן

מקור: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm