מהסס... ללוות כסף כדי לקנות בית.

למרות ריביות נמוכות, אנשים רבים עדיין מהססים להתחייב לרכישת בית.

על פי נתוני הבנק הממלכתי של וייטנאם, נכון לסוף ספטמבר 2024, סכום ההלוואות לרכישת בתים גדל ב-4.6% בלבד, נמוך משמעותית מסך האשראי של הכלכלה . צמיחה איטית זו משקפת את העובדה שהביקוש להלוואות לרכישת בתים נותר נמוך, למרות שהבנקים הפחיתו במקביל את הריביות והנהיגו מדיניות מועדפת כדי למשוך לווים.

פוליסות רבות ומושכות

מר לה מין נגיה, קצין אשראי במגזר הלקוחות הפרטיים בבנק גדול בהו צ'י מין סיטי, אמר כי בחודשים האחרונים חלה עלייה קלה במספר הלקוחות הלווים כסף לרכישת בתים. עם זאת, לדבריו, הסיבה העיקרית לכך היא שהבנקים מתחרים בתוקף על הצעת חבילות הלוואות עם ריביות נמוכות ותנאי החזר גמישים, מה שמקל על הלווים להבטיח את יכולתם להחזיר את החוב.

פרויקט דירות חדש מושק למכירה בהו צ'י מין סיטי. צילום: טאן טאנה

מר נגוין דין טאנג, ראש חטיבת הלקוחות הפרטיים בבנק אסיה המסחרי (ACB ), אמר כי למרות שהבנקים הפחיתו את הריביות כדי להגביר את ההלוואות, הביקוש להלוואות לדיור נותר מוגבל. זאת בין היתר בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים המתמשכים, בעוד שהתקנות על השקעות ועסקאות נדל"ן עוברות שינויים משמעותיים עם חקיקת חוק המקרקעין משנת 2024. למרות הביקוש הגובר לדיור, הלוואות לדיור טרם חוו פריצת דרך משמעותית.

במצב זה, הבנקים ממשיכים ליישם מדיניות אטרקטיבית כדי למשוך לווים. לדוגמה, הבנק הבינלאומי של וייטנאם (VIB ) השיק חבילת אשראי של 30,000 מיליארד וייטנאם דונג להלוואות לרכישת בתים דו-משפחתיים ודירות עם ריביות מועדפות ופתרונות גמישים להחזר.

גב' תו דונג, המתכוננת לקנות בית, אמרה שכאשר פנתה ל-VIB כדי ללוות מיליארד וונד, נאמר לה על ידי צוות הבנק כי שיעורי הריבית נעים בין 5.9% ל-6.9% ל-7.9% בלבד לשנה, קבועים לתקופות של 6-12-18 חודשים. "VIB מוותרת גם על תשלומי קרן עד 5 שנים עבור הלוואות לרכישת דירות ועד 4 שנים עבור הלוואות לרכישת בתים דו-משפחתיים. זה יעזור לי להפחית את התשלומים החודשיים שלי בטווח הארוך", אמרה גב' דונג.

בינתיים, מר לה וייט טאן (מחוז 12, הו צ'י מין סיטי) אמר שבתחילת 2024 פנה לבנק המסחרי של ייצוא וייצוא וייטנאם (אקסימבנק) כדי ללוות כסף לקניית בית. באותה עת, אקסימבנק הציע ריבית של 8% לשנה, קבועה ל-12 החודשים הראשונים, אך הוא לא לווה משום שחשש מחוסר יציבות תעסוקתית.

"עד היום, לאחר הכנת התוכנית הפיננסית שלי, יצרתי קשר שוב עם Eximbank ונאמר לי על ידי עובד בנק שתקופת ההלוואה היא עד 40 שנה, עם תקופת גרייס של 7 שנים להחזר הקרן (במהלך 7 השנים הראשונות, הלווים משלמים ריבית חודשית בלבד, לא קרן); הריבית ירדה בנקודת אחוז אחת בהשוואה לתחילת 2024", אמר מר טאנה.

יתר על כן, Vietcombank (בנק הסחר החוץ של וייטנאם) משתתף גם הוא בתחרות על ידי הצעת ריביות מועדפות על משכנתאות החל מ-5.4% בלבד לשנה, עם תקופות קבועות לתקופות הנעות בין 6 חודשים לשנתיים. עם זאת, לאחר סיום תקופת המועדפות, הריבית תחושב על סמך ריבית החיסכון ל-12 חודשים בתוספת מרווח של 3.5%.

עדיין מודאג מעליית הריבית לאחר תקופת ההעדפה.

למרות שבנקים מציעים ריביות אטרקטיביות למדי בתקופה הראשונית, לקוחות רבים נותרו חוששים מהאפשרות של עליית ריביות לאחר תקופת המועדפות. ד"ר נגוין ואן תואן, מרצה באוניברסיטת הכלכלה והמימון בהו צ'י מין סיטי, סבור כי סביר שבנקים יחשבו ריביות לאחר תקופת המועדפות על סמך ריבית הבסיס בתוספת מרווח מסוים.

עם זאת, לקוחות זקוקים להסבר ברור על המנגנון לקביעת שיעור הריבית הבסיסי והגורמים המשפיעים על שיעור זה, כדי שיוכלו לחשב עלויות עתידיות בעת לקיחת הלוואות. "רק אז אנשים יהיו בטוחים בגישה להלוואות, והאשראי של הבנקים ישתפר", אמר מר תואן.

במציאות, לאורך השנים, לקוחות קיימים רבים נאלצו לשלם ריביות גבוהות משמעותית מהריביות המועדפות המוצעות ללקוחות חדשים. חלק מהלקוחות מדווחים על כך שהם עדיין משלמים ריביות של 10%-11% לשנה על הלוואות קודמות, בעוד שהריבית המועדפת הנוכחית עומדת על 6%-8% בלבד לשנה בשנה הראשונה. מצב זה יוצר פער לא הוגן בין קבוצות הלקוחות, וגורם לחוסר שביעות רצון וטינה בקרב הלווים הקיימים.

עם זאת, רוכשי דירות פוטנציאליים רבים אומרים כי שיעורי הריבית אינם הגורם החשוב ביותר; אלא, הנזילות הירודה והאיטיות של שוק הנדל"ן הן שמרתיעות אותם. אפילו אלו שלקחו בעבר הלוואות כדי לקנות בתים דו-משפחתיים, מגרשים או דירות להשקעה, להשכרה, או כדי להמתין לעליות מחירים, מהססים כעת לבצע רכישה, למרות שיעורי ריבית נמוכים מאוד.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, הלוואות הנדל"ן הקיימות הגיעו ל-3.15 טריליון דונג וייטנאמי עד סוף ספטמבר 2024, המהוות כמעט 21% מכלל ההלוואות הקיימות במשק. עם זאת, הלוואות לרכישת בתים גדלו רק ב-4.6%, נמוך בהרבה מהלוואות לעסקי נדל"ן, דבר המצביע על כך שלמרות ריביות נמוכות, שוק הדיור טרם ראה פריצת דרך משמעותית.

הסיבה העיקרית לכך שאנשים מהססים ללוות הלוואות לרכישת בית היא שמחירי הנדל"ן נותרים גבוהים, ועולים על היכולת הפיננסית של רוב האנשים. אפשרויות דיור בר השגה הן נדירות, במיוחד בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי, שם 80% מהפרויקטים שהושקו בשנת 2024 שייכים לפלח היוקרה. מחירי הבתים הגבוהים העלו את יוקר המחיה עבור התושבים, מה שהקשה על מתן משכנתאות.

הביקוש להלוואות מתחת ל-2 מיליארד וונד הוא דומיננטי.

על פי סקרים אחרונים, רוב רוכשי הבתים בוחרים בדירות ובתים דו-משפחתיים במחירים הנמוכים מ-2 מיליארד וונד. ממצא זה מצביע על כך שהביקוש להלוואות דיור במחירים נוחים, המתאימות להכנסה של רוב האוכלוסייה, נותר גבוה מאוד. עם זאת, המחסור בפרויקטים של דיור בר השגה בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי הקשה על אלו הזקוקים להלוואות לגשת למוצרים מתאימים.

מקור: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm