"מגרש משחקים" של מיליון דולר עדיין מבוזבז

[מודעה_1]

שיעור 1: המציאות העצובה

שוק הנדל"ן מעולם לא היה קודר כמו עכשיו. פרויקטים חדשים של נדל"ן מתחילים להיבנות, בעוד שפרויקטים ישנים כמעט "לא פעילים", קומות נדל"ן רבות פועלות רק ברמה נמוכה ולפעמים נאלצות להיסגר, מה שמוביל שאלפי עובדים נאלצים לעזוב את מקום עבודתם. יחד עם זאת, חובות תאגידיים וחובות אג"ח עולים ונמצאים בסיכון "להתפוצץ" בכל עת.

האטרקציה ה"קסומה" התקררה

עסקי הנדל"ן בכלל ושוק הנדל"ן היוקרתי בפרט הם אחד המגזרים הכלכליים המרכזיים, התורמים רבות לצמיחה ולתמ"ג של המדינה כולה. בנוסף, נדל"ן מסייע למיליוני עובדים למצוא עבודה והכנסה והוא קשור קשר הדוק לתעשיות רבות: ייצור חומרי בניין, תיירות - אתרי נופש, בנקאות ופיננסים, בנייה... עם זאת, בהקשר של אשראי מבוקר היטב, יחד עם מספר קשיים משפטיים שלא נפתרו, משקיעי פרויקטים של נדל"ן אינם חזקים מספיק מבחינה כלכלית, והמסמכים המשפטיים אינם מלאים, כך ש"לקוחות" אינם משלמים במהירות ובקלות כמו בעבר. זה מוביל למכירות איטיות, שוק הנדל"ן כמעט בנפילה חופשית ויוצר סצנה קודרת חסרת תקדים.

לאחרונה, עקב השפעת מגפת הקורונה, הכלכלה העולמית נתקלה בקשיים, אינפלציה וריביות בנקאיות מוגברות השפיעו קשות על שוק הנדל"ן, במיוחד על פלח הנדל"ן היוקרתי. פרויקטים חדשים רבים של נדל"ן לא קיבלו רישיון, פרויקטים ישנים מאחרים בלוחות הזמנים, מה שהופך את ההיצע לדלות יותר ויותר. בינתיים, פרויקטים רבים של נדל"ן נמכרו אך המשקיעים לא השלימו אותם לשימוש כמתוכנן, מה שהוביל לסדרה של וילות נטושות, מכוסות בדשא וגורמות לבזבוז.

תמונה-1.jpg — וילה נטושה, מכוסה בדשא, מבזבזת משאבים

משקיעים זרים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן בווייטנאם מתאפיין באוכלוסייה גדולה וביקוש גבוה לנדל"ן, וזו תמיד סיבה מושכת עבורם להמשיך. וייטנאם מקדמת עיור בעוד שהממשלה נחושה לבנות תעשייה נטולת עשן כחזית לפיתוח. בנוסף, מספר הלקוחות היוקרתיים גדל, והם רואים בכך ערוץ השקעה בעל רווחיות גבוהה, אם כי נחוש שהוא טומן בחובו סיכונים רבים.

"
על פי נתוני משרד התכנון וההשקעות, אם בשנת 2021, הון הזרימי הרשום שהושקע בנדל"ן הגיע רק ל-2.6 מיליארד דולר, עד 2022 הוא גדל ל-4.5 מיליארד דולר, והרבעון הראשון של 2023 עדיין ניכר בו סימנים חיוביים. נדל"ן הוא המגזר השני המושך הון זרימי, לאחר תעשיית העיבוד והייצור.

מר לה מין היפ - סוחר נדל"ן יוקרתי ברובע נאם טו ליאם אמר: "אני ושני חבריי השקענו יחד. לפני מספר שנים, עשינו רווחים טובים והייתה לנו נזילות מהירה, אבל משנת 2021 ועד עכשיו, כמעט ולא קנינו עוד וילות, בעוד שחלק מהווילות ש"החזקנו" בעבר טרם נמכרו. למרות שכמה אנשים ביקשו לקנות, הם הציעו מחיר נמוך מדי". מר היפ הוסיף: "למזלנו, כשקנינו, לא לווינו כסף מהבנק. אם היינו לווים ומשלמים ריבית עד עכשיו, היינו צריכים למכור בדחיפות".

ניתן לראות שבעת הזו, שוק הנדל"ן כבר לא בשיאו כמו לפני שנים רבות.

האם היצע וביקוש הם וירטואליים?

מומחי נדל"ן אומרים כי מלאי פלח הנדל"ן היוקרתי (במיוחד וילות) גדול למדי. עם זאת, היצע חדש יהפוך לנדיר יותר ויותר מכיוון שיש מעט מאוד פרויקטים יוקרתיים של נדל"ן יוקרתי עם פוטנציאל פיננסי מספיק המיושמים. בינתיים, היצע הווילות ובתי המסחר (מודל דיור בשילוב עסקים מסחריים) בהאנוי ובמחוזות הצפוניים ירד בחדות. נכון לעכשיו, ההיצע הוא בעיקר בפרויקטים של נדל"ן שבוצעו לפני 2020. משנת 2021 ועד הרבעון הראשון של 2023, יושמו רק קומץ פרויקטים של נדל"ן הקשורים לפלח היוקרתי, בעוד שפלח זה מיועד בעיקר למעמד הגבוה, ולא לאנשים בעלי הכנסה נמוכה. לכן, השוק הקודר ממילא קודר עוד יותר כעת.

מר דין ואן טרוי - מנהל מכירות של דאי פונג השקעות בנייה - חברת מניות משותפת לנדל"ן, ציין: "היצע הווילות והבתים המדורגים בהאנוי נמצא במחסור מתמשך במשך זמן רב, בעוד שההיצע החדש בשנת 2022 ותחילת 2023 מגיע בעיקר מפרויקטים מתמשכים ומתרכז בפרברי האנוי. במובנים מסוימים, זה יספק יותר מוצרים לשוק אך לא באופן משמעותי למבחר."

תמונה-2.jpg — *לפרויקט של אזור הווילות Thuy San Hill ברובע באי צ'אי, העיר הא לונג (קואנג נין) יש עבודות רבות שלא גמורות.*

על פי סקר של כתבים במחוז קוואנג נין, היצע הווילות ובתי המסחר עדיין שופע, אך בעיקר מפרויקטים ישנים של נדל"ן כמו: קבוצת BIM, קבוצת Geleximco, קבוצת Tuan Chau... וכמעט ולא מיושמים פרויקטים חדשים של נדל"ן, ההיצע החדש הגיע לתחתית.

בינתיים, גם ההיצע ביישובים הא נאם, בק נין, פו טו, האי פונג, הואה בין וכו' אינו מבטיח במיוחד. בפרובינציות ובערים אלה, ישנם מעט פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים, עסקאות מוגבלות, ובשנים האחרונות, מעט מאוד פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים יושמו. בעוד שפרויקטים ישנים פועלים בקיפאון, וילות ובתי מסחר רבים, למרות שהם בבעלותם, אינם מוכנסים לשימוש, מה שמוביל לנטישה, בזבוז ופוטנציאל לרע חברתי.

זהו ההיצע, ומבחינת ביקוש, מומחים אומרים כי המגמה של וילות ובתי מסחר המקושרים לשטחים ירוקים, שירותים אופטימליים, הממוקמים בחיבור תחבורה מורכב ונוח, תהיה הבחירה המובילה של הלקוחות. בנוסף, קצב העיור, קצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה וגידול המעמד הבינוני והגבוה הם גם הכוחות המניעים העיקריים להגברת הביקוש לצריכת וילות בתקופה הקרובה.

למעשה, ברגע שהכלכלה תתאושש בחוזקה לאחר מגפת הקורונה, מדיניות הממשלה להסרת מכשולים וקשיים בשוק הנדל"ן תיושם ברצינות על ידי היישובים, בנוסף "חדר האשראי" יתרופף, אג"ח קונצרניות מובטחות, ואז תאגידים, חברות ויחידים יוכלו בקרוב לגשת להון הדרוש, משם, פרויקטים של נדל"ן ייפרסו ויספקו מגוון מוצרי נדל"ן יוקרתיים: וילות, בתי מסחר, אתרי נופש, שירותי בריאות... לשוק, כוח הקנייה והמכירה של שוק הנדל"ן יהיה שוב תוסס.

מיזוגים ורכישות מופיעים

זהו חוק טבע, החזקים גוברים על החלשים, החלשים נרכשים ומתמזגים עם החזקים, זהו דבר נורמלי בתעשיית הנדל"ן בתקופה האחרונה. עם זאת, לאחרונה צצו "כרישים" מהבית ומחו"ל, הם משתמשים בקרנות השקעה רבות או מוציאים מזומנים כדי לקנות בחזרה פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים, פרויקטים עם מסמכים משפטיים נקיים לפיתוח.

ניתן לראות כי מתחילת 2023 ועד היום, חברות הנדל"ן הוייטנאמיות חולקו ל-4 קבוצות אופייניות: סיכון, איזון, פוטנציאל ו"שחקנים חדשים". במסגרתן, קבוצת "השחקנים החדשים" כוללת חברות, קרנות השקעה... המחפשות הזדמנויות לחדור לשוק הנדל"ן באמצעות מיזוגים ורכישות.

דוגמאות אופייניות כוללות את קבוצת FLC, טאן הואנג מין... לאחר שהמנהיג היה מעורב בצרות משפטיות, סדרה של "חברים גדולים" רצו לקפוץ לתוך הפרויקטים הפוטנציאליים של קבוצות אלו. במבו איירווייז נפרדה רשמית מקבוצת FLC, מה שהוביל לכך שפרויקטים רבים של קבוצה זו בקואנג נין, טאן הואה, תאי נגוין, וין פוק, פו טו... נמצאים בסיכון להפסקת היישום או להיאלץ להעביר לשותפים אחרים כדי להמשיך במחקר ויישום הפרויקט.

*פרויקטים רבים של נדל"ן מקומי יוקרתי מושכים כיום משקיעים זרים.*

בנוסף, רכישות רבות אחרות נמצאות בשלבי משא ומתן. לדברי מומחים רבים בתחום הכלכלה והנדל"ן, עם שוק הנדל"ן האיטי הנוכחי, יחד עם המצב הפיננסי הקשה, אם מצב זה יימשך, למשקיעים רבים בפרויקטים לא יהיה עוד כסף להחזיר את ההשקעה, וייתכן שהם יצטרכו לחשוב על העברה או מכירה של פרויקטי נדל"ן. זה לא אומר שחברות רבות וקרנות השקעה זרות מכינות כסף ומחכות להזדמנות לרכוש פרויקטי נדל"ן מקומיים כאשר עסקים נתקלים בקשיים ונאלצים למכור.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הציע: הממשלה וועדת הקבע של האסיפה הלאומית תשקלו לאפשר לחברות להעביר פרויקטים של נדל"ן בהסכמה, בהתאם למנגנון הפיילוט שנקבע בהחלטה מס' 42/2017/QH14 מיום 21 ביוני 2017 של האסיפה הלאומית. לדברי מר צ'או, אם ייושם, הדבר יסיר קשיים בתזרים המזומנים ובנזילות עבור חברות נדל"ן, כולל חברות המנפיקות אג"ח שעומדות לפדיון. מתן אפשרות לחברות להעביר פרויקטים בהסכמה, בהתאם לביקוש, יגבה מסים ותחזק את האפקטיביות והיעילות של ניהול שוק הנדל"ן של המדינה, תגביר את השקיפות ותתגבר על המצב של העברות פרויקטים "מחתרתיות" במסווה של העברות מניות, הגורמות להפסדים לתקציב המדינה.

גב' דו ת'ו האנג - מנהלת בכירה, מחלקת מחקר וייעוץ, Savills Hanoi, אמרה: "היצע הנמכר ישירות ממשקיעים בפרויקטים קיימים במגזר זה מוגבל מאוד, נובע ממספר הקטן של יחידות חדשות המובאות לשוק. עם זאת, בתי דו-משפחתיים הם עדיין קו המוצרים העיקרי, אחריהם וילות ובתי חנויות, המהווים רק חלק קטן מההיצע הכולל הנוכחי."

שיעור 2: מרוץ ל"סיום" לאט
ישנן סיבות רבות שניתנו על ידי משקיעי פרויקטים של נדל"ן, אך רובן נובעות מפינוי איטי של אתרים, שינויים במנגנונים משפטיים ובמדיניות מס, בנוסף ליכולת פיננסית חלשה של עסקים רבים... המובילים להשלמת פרויקטים איטית.

פרויקטים של נדל"ן המתקדמים באיטיות התפשטו באופן נרחב

לרוב 63 הפרובינציות והערים יש פרויקטים של נדל"ן שמתעכבים, אולם פלח הנדל"ן היוקרתי ממוקם בעיקר בפרובינציות ובערים גדולות עם מיקומים גיאוגרפיים נוחים, פוטנציאל לניצול תיירותי, תחבורה ופיתוח תשתיות.

היישוב עם פרויקטי הנדל"ן המתעכבים ביותר הוא האנוי. על פי נתונים סטטיסטיים חלקיים, בהאנוי יש כיום כמה מאות פרויקטים שמתעכבים, שטח שווה ערך לשטח של למעלה מ-5,000 דונם שלא נוצל, מה שגורם לבזבוז רב.

חלק מפרויקטי הנדל"ן מתעכבים עד עשר שנים, כגון: אזור עירוני קים צ'ונג - די טראץ' (כיום שמו נקרא אזור עירוני פארק רויאל הינוד - PV), במחוז הואי דוק. או אזור עירוני נאם אן חאן של חברת ההשקעות המשותפת לפיתוח פארק עירוני ותעשייתי סונג דה (סודיקו), שקודמה בעבר כגן עדן לחיים. עם זאת, עבודות פינוי האתר לא הושלמו, וילות ובתים טוריים רבים עדיין נטושים, מה שגורם לבזבוז משאבים. נציג התקשורת של סודיקו אמר: "בשל שוק הנדל"ן האיטי לאחרונה, לקוחות רבים שמשקיעים בוילות מחזיקים רק בקרקע, ומחכים לשינויים חיוביים בשוק. זה מוביל למצב שבו חלק מהווילות ננטשות, מה שגורם לאיבוד היופי הכללי של הפרויקט.

בפו טו, פרויקט אתר הנופש של המים המינרליים החמים ת'אנה ת'וי, בהשקעת חברת סונג טאו בע"מ, משתרע על פני יותר מ-87 דונם, מפגר ביותר משני עשורים בלוח הזמנים ויש בו הפרות רבות... הפרויקט נטוש כיום ומשמש אנשים כמקום לרעיית בעלי חיים.

מר טראן ואן קיין - סגן יו"ר הוועדה העממית של העיר ת'אן טוי, אמר בגילוי לב: "הבעיה של פרויקט המעיינות החמים בת'אן טוי טמונה כעת ביכולתו של המשקיע. לפרויקט יש כרגע אתר נקי, מסמכים משפטיים מלאים, אך לא ניתן ליישם אותו מכיוון שלמשקיע יש יכולת חלשה. גם היישוב שלנו חסר סבלנות רבה מכיוון שלבוחרים יש דעות רבות, אך הסמכות לטפל בכך שייכת למחוז פו טו".

תמונה-4.jpg — *פרויקט אתר הנופש למים מינרליים חמים טאנה תוי נטוש כיום ומשמש את התושבים המקומיים כאזור מרעה לבעלי חיים.*

במחוז הא נאם יש פרויקט נדל"ן לא פחות מרגש, והוא הפיכת קרקעות עבודות ציבוריות ושירותים לדיור מסחרי (בתי חנויות) ולאחר מכן השארתן נטושה. זהו קומפלקס המסחר והמגורים של חברת Thang Loi Thanh Liem Company Limited. עד כה, הפרויקט הושלם בבנייה גסה, כמה משקי בית קנו בתים ועברו לגור בהם, פריטים רבים בתכנון לא נבנו, בעוד שחלק מהפרויקטים מראים סימני הידרדרות ונטישה.

בהודעת מסקנות הבדיקה מס' 161/TB-TTCP מיום 17 בינואר 2023 של הפיקוח הממשלתי בנוגע לפרויקט המרכז המסחרי המורכב של חברת Thang Loi Thanh Liem, מחוז הא נאם הקצתה קרקע אך לא עברה מכרז של זכויות שימוש בקרקע, ובכך הפרה את סעיף 118 לחוק הקרקעות משנת 2013. חמור מכך, שטח קרקע זה מתוכנן כקרקע לעבודות ציבוריות, שירותים ומסחר, ללא תפקוד קרקע למגורים, ובכך הפרה את סעיף 26 לחוק התכנון העירוני משנת 2009 ואת סעיף 14 לצו 37/2010/ND-CP מיום 7 באפריל 2010 של הממשלה.

להסיר את ה"גידול"

יישובים עם פרויקטים של נדל"ן שנמצאים באיחור בלוח הזמנים, אפילו עומדים על שמריהם במשך שנים רבות הם: האנוי, קוואנג נין, פו טו, הואה בין... בהאנוי לבדה, ישנם כיום מאות פרויקטים של נדל"ן שנמצאים באיחור בלוח הזמנים ולא יושמו, מתוכם פרויקטים רבים קיבלו התרעה אדומה וכמה פרויקטים בוטלו על ידי הוועדה העממית של האנוי.

דוגמה אופיינית לכך היא פרויקט דיור היוקרה Phuong Vien במחוז מה לין, שהושקע על ידי חברת המניות המשותפת לשירותי מסחר ותיירות Phuong Vien. לפרויקט הוקצתה קרקע בשנת 2008 אך יישומו התעכב, ולכן הוועדה העממית של האנוי פרסמה את החלטה מס' 4058/QD-UBND בנושא שיקום קרקעות, וביטלה את החלטת הקצאת הקרקע לפרויקט הנ"ל. בנוסף, ישנם פרויקטים: חברת הבנייה Truong Giang עם פרויקט בניית וילות גן; חברת המניות המשותפת Anh Duong עם פרויקט בניית תשתית טכנית לאזור הווילות Sunny Light; חברת המניות המשותפת לנדל"ן Vinalines Vinh Phuc עם פרויקט אזור העיר החדש של Vinalines... הוועדה העממית של האנוי פרסמה החלטה לשיקום קרקעות.

*וילות ובתים עירוניים בפרויקט האזור העירוני טאן וייט, מחוז הואי דוק עדיין מאוכלסים בדלילות.*

בנוגע לפרויקט אתר הנופש מינרליים חמים Thanh Thuy שהושקע על ידי חברת Song Thao Limited, אמר מר הא מין דוק - סגן ראש מחלקת ניהול הקרקעות, מחלקת משאבי טבע וסביבה של מחוז פו טו: "במסמך 2308/UBND-KGVX מיום 21 ביוני 2022, הוועדה העממית של מחוז פו טו הורתה למחלקת המסים המחוזית לגבות את דמי השכירות של הקרקע שחברת Song Thao חייבת, ובמקביל, הטילה על מחלקת התכנון וההשקעות של המחוז, על הוועדה העממית של מחוז Thanh Thuy ועל הסוכנויות הרלוונטיות לבחון ולהפריד שטח של כ-37 דונם בשטח הכולל של הפרויקט עבור החברה ליישום. מר דוק הוסיף: "נכון לעכשיו, המשקיע טרם ביצע את ההליכים לאישור התכנון המפורט 1/500, ולכן אין בסיס למדידה והפרדה של השטח בהתאם להנחיית הוועדה העממית של מחוז פו טו. ב-25 במרץ 2022, הוועדה העממית של מחוז פו טו פרסמה החלטה לבטל את ההשקעה." תעודת תמריץ של הפרויקט הנ"ל.

מר טראן נו לונג - מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז קוואנג נין אמר: "בתקופה הקרובה, קוואנג נין תמשיך לסקור, לבדוק ולבחון את השימוש בקרקע של פרויקטים המאחרים בלוח הזמנים, להאריך את השלמת התשתית הטכנית, לטפל בנחישות ולהתאושש בהתאם לחוק, למנוע את הישנות המצב של תכנון "מושעה" ופרויקטים "מושעים" ולמנוע ולהילחם באינטרסים קבוצתיים, שליליות, אובדן תקציבי ובזבוז משאבי קרקע, תוך תרומה לבריאות שוק הנדל"ן."

אלו הם כמה פרויקטים אופייניים שבוטלו בתוקף על ידי הרשויות המקומיות ונאכפו על פי חוק. עם זאת, עדיין ישנם פרויקטים רבים שמתעכבים, הוארכו פעמים רבות, וצמחים בהם גדלים פרא, אך לא טופלו. לדוגמה, בקואנג נין, ישנם פרויקטים רבים כגון: אזור העירוני החדש קאו קסאן - הא חאן; פרויקט המסחר והדירות המעורב במגדל ביי וויו (העיר הא לונג)... המתעכבים. בנוסף, פרויקטים רבים של נדל"ן הוכנסו לשימוש אך שיעור התפוסה בהם אינו גבוה, וילות ובתי מסחר רבים נמצאים בבעלותם אך לא הושמו למגורים, דבר המראה סימני הידרדרות, גורם לבזבוז משאבים ואובדן יופי עירוני.

מר נגוין הואו נה - סגן יו"ר ועדת העם של העיר הא לונג אמר: "לאחרונה, העיר יישמה בנחישות את הסקירה, הדו"ח והציעה למחוז לשקול, לטפל ולבטל עשרות פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים ומפרים את החוק, על מנת למנוע מצב של "החזקת קרקע" למשך זמן רב כדי לאפשר לעשבים לצמוח, מה שגורם לבזבוז משאבי קרקע, משפיע על התברואה הסביבתית והנוף העירוני."

עבור פרויקטים של נדל"ן, ובמיוחד נדל"ן יוקרתי, רשויות מקומיות צריכות לנקוט באמצעים נוקשים כדי לבדוק ולטפל ביסודיות בפרויקטים עם הפרות חמורות, התקדמות איטית, פרויקטים שנמשכים שנים רבות, לבטל ברצינות פרויקטים עם תכנון לקוי, פוטנציאל פיננסי מוגבל ופרויקטים עם "החזקת קרקע" מכוונת מבלי ליישם.

אנחנו צריכים להיפטר מהתפיסה שאם במחוז הזה יש פרויקט נדל"ן יוקרתי, גם במחוז שלנו חייב להיות אחד כזה.
שיעור 3: לינה באחוזה של מיליון דולר
אנשים בעלי הכנסה נמוכה גרים בווילות של מיליון דולר, הם שוכרים וילות, בתי חנויות למגורים, פותחים חנויות מכולת, מוכרים ירקות, ברים לבירה... כדי לעשות עסקים כדי להתפרנס, זה נשמע כמו בדיחה אבל זה קיים ברוב האזורים העירוניים (KDT) שצפויים להיות ראויים למגורים, מתורבתים ומודרניים.

הפיכת וילות ובתי חנויות ל... "שווקים"

לא קשה לראות שוילות ובתי חנויות רבים בעלי חזיתות רחבות, הסמוכות לאזורי מגורים או למרגלות בנייני דירות בהאנוי, משמשים לעתים קרובות להשכרה לפתיחת בתי קפה, מסעדות, חנויות מכולת, חנויות מזון מהיר, חנויות מזון טרי וכו'. זה לא אסור על פי חוק, אך זה יצר, שלא במתכוון, מראה עלוב לאזורים עירוניים הנחשבים מתורבתים ומודרניים.

*בסמוך, חנויות שוכרות אנשים כדי לפתוח חנויות, חנויות... כדי לעשות עסקים.*

מר נגוין קוואנג טרונג, המתגורר במחוז הואי דוק, שכר חנות באזור העירוני החדש טאן טאי דו, במחוז דאן פואנג, אמר: "אני ושני חבריי שכרנו את החנות כדי למכור אוכל מהיר, קפה... בהתחלה, שכרנו אותה כדי למכור סחורות תמורת 5 מיליון וונד לחודש (ששכרנו מהמשכיר - PV). מאוחר יותר, מכיוון שמכרנו כל הלילה, היינו צריכים לשלם 2 מיליון וונד נוספים לחודש כדי ללון."

"מתווך שירותים" המתמחה בהשכרת חנויות כאן אמר: השוכרים הם בעיקר פועלים מהפרובינציות, הם שוכרים בזול כדי לפתוח חנויות לארוחות בוקר, למכור ירקות, ברים לבירה... השכירות אינה מחייבת, אין צורך להפקיד כסף רב, כאשר הבעלים לוקח את הדירה, יש להחזיר אותה.

העובדה שסוחרים קטנים התמקדו בהשכרת חנויות כדי לארגן עסקים הפכה את המקום הזה לשוק פשפשים ספונטני. תושב המתגורר בבניין הדירות HHA, באזור העירוני טאן טיי דו, אמר: קנייה ומכירה נוחים, אבל בכל בוקר ובסופי שבוע, יש הרבה קונים ומוכרים, כלי רכב רבים נכנסים ויוצאים מהאזור העירוני, מה שעלול לגרום לבעיות בטיחות בדרכים. שלא לדבר על החנויות שפולטות שפכים, אשפה... וזה מאוד מלכלך.

כתבים יצאו לשטח בכמה אזורים עירוניים במחוזות הואי דוק, ג'יה לאם, נאם טו ליאם, בק טו ליאם, הואנג מאי... וגילו שהמצב של וילות ובתי חנויות המושכרים על ידי בעלים... הופיע בכל מקום, לכל מקום מאפיינים שונים ומחירי שכירות שונים. אבל לכולם היה דבר אחד במשותף: תרומה לעייפות של האזור העירוני המתורבת והמודרני.

במחוזות ובערים האי פונג, פו טו, הא נאם, הונג ין, טאנה הואה וכו', המצב אינו אופטימי במיוחד. למרות שיש פחות שוכרים והמחירים זולים יותר, עדיין מבולגן מאוד. בינתיים, הבתים הנטושים מכוסים בדשא ומראים סימני הידרדרות.

הרבה "לא" בוילה של מיליון דולר

בתפקיד של אדם השוכר וילה לשהייה זמנית, הובילה אותנו גב' נגוין טי ביץ' לסיור באזור העירוני נאם אן חאן, רובע הואי דוק, העיר האנוי. כאן ראינו כמה וילות ובתי חנויות שבהם גרים אנשים. למרות שחזית הווילה טרם הושלמה, הדלתות הותקנו באופן זמני עם פאנלים מפלסטיק, חלק מהדלתות היו עשויות מיריעות פח גלי דקות... בפנים, הבגדים נתלו בצורה אקראית, מקומות השינה יוצרו באופן זמני מלוחות עץ על ידי פועלים, בכמה מקומות היו מחצלות פרושות ישירות על רצפת הבטון, המטבח הוקם באופן זמני וליתר דיוק, לא היו כאן שירותים ראויים.

גברת ביץ' שאלה: "לכמה אנשים אתם מתכננים לשכור את הוילה? אם יש הרבה אנשים, כדאי לשכור את כל הוילה, השטח הוא בין 200 ל-300 מ"ר, המחיר הוא רק כ-6-8 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, אתם יכולים לבחור כמה אנשים אתם רוצים לשהות. אם אתם מסכימים, תגידו לי כדי שאוכל להתקשר לבעלים."

רוב העובדים מגיעים מנגה אן, טאנה הואה, נאם דין, וין פוק, טויאן קוואנג... הם גרים בוילות, בתי חנויות, במהלך היום הם עובדים כשרתים, פועלי בניין, מכניקים... בלילה הם מתאספים יחד בוילה של מיליון דולר אבל "חסר" להם הכל: אין חשמל, אין מים נקיים, שירותים לא עובדים...

אח-4(1).jpg — *חיים זמניים בוילה של מיליון דולר של עובד עצמאי - צילום: נגוק וו*

לה חאק נאם (מת'אן הואה) מתגורר כעת באופן זמני בוילה ברובע הואנג מאי. הוא אמר: "נשרתי מבית הספר בכיתה ט' והלכתי לכאן עם השכן שלי לעבוד כפועל בניין. עכשיו אני פועל בניין. אלמלא התמיכה וההדרכה של כולם, אני לא יודע איפה הייתי עכשיו."

בימים אלה, סטודנטים נמצאים בחופשת קיץ, ילדים רבים נלקחים להאנוי על ידי הוריהם, בפעם הראשונה הם שוהים בוילה של מיליון דולר עם הוריהם. גב' לה טי האי (מניה אן) אמרה: "הילדה שלי בחופשת קיץ, היא אמרה שהיא מתגעגעת להורים שלה אז חזרתי לקחת אותה לכאן לשחק. אין מזגן, יש ימים כל כך חם שאני לא יכולה לישון עד מאוחר בלילה, אני מרחמת על הילדה שלי אבל אין דרך אחרת. אני מתכננת לתת לילדה שלי להישאר 1-2 שבועות ואז לקחת אותה בחזרה לאזור הכפרי כדי לגור עם סבה וסבתה.

גב' הואנג טי סי - השפית הראשית שמבשלת עבור יותר מ-30 עובדים, אמרה: "בימים אלה, הפנסיון הרבה יותר שמח. יש 5 ילדים שמתקבלים בברכה על ידי הוריהם. במהלך היום אני מבשלת וגם לוקחת על עצמי את תפקיד המטפלת. הדבר הטוב הוא שכל אחד מהם מגיע מעיר הולדת שונה, אבל הם משחקים יחד בצורה מאוחדת מאוד ונותנים אחד לשני."

באזורים עירוניים מסוימים בהואה בין, הא נאם, קוואנג נין... כאן, עובדים בעלי הכנסה נמוכה גרים זמנית בוילות,

בתי מסחר עדיין קיימים, אם כי לא רבים. כשפנינו אליהם ככתבים, הם סירבו לענות או במקרים מסוימים ביקשו באופן פעיל לא לחשוף מידע או לצלם תמונות... מחשש שהמשכיר או המשקיע לא ימשיכו להשכיר אותם.

(הערה: שמות הדמויות במאמר זה שונו לשמירה על פרטיותן).

שיעור 4: שכלול מוסדות, הבאת נדל"ן יוקרתי לערכו האמיתי
יזמי ומשקיעים בפרויקטים של נדל"ן צריכים להקריב תועלת קטנה וקצרת טווח לטובת תועלת ארוכת טווח, לבצע ארגון מחדש יזום של עסקים, להתמקד בפרויקטים מרכזיים, להפחית חובות, לשלוט היטב באג"ח קונצרניות ולהגביל את ההסתמכות היתרה על מוסדות אשראי. באשר לסוכנויות ניהול, המדינה צריכה להשלים בקרוב מערכת משפטית ברורה מהרמה המרכזית למקומית ולחלק באופן ברור את סמכויות הניהול, תוך הימנעות מחפיפה וחוסר לכידות כפי שקורה כיום.

להקריב יתרונות קטנים

עבור עסקים, התועלת תמיד מקבלת עדיפות עליונה, ויתור על תועלת לטווח קצר לטובת תועלת כוללת וארוכת טווח הוא אכן בחירה קשה ביותר. עם זאת, עבור עסק המתמחה בנדל"ן יוקרתי, יש צורך באומץ, חזון והבנה מסוימת להתמודד עם הצורך לוותר על פרויקטים לא רווחיים או פרויקטים בעלי רווחיות נמוכה, ובמקביל, ארגון מחדש של העסק, צמצום חובות, התמקדות בעסק העיקרי, פרויקטים מרכזיים... זוהי ההחלטה הנבונה.

מר דין ואן נגי - יו"ר הדירקטוריון - מנכ"ל חברת VinaPol Joint Stock Company - יחידה עם ניסיון רב שנים בפיתוח פרויקטים של נדל"ן, שיתף בכנות: על מיזמי נדל"ן לנצל את הזמן הזה כדי להסתכל אחורה על עצמם, עליהם לבנות מחדש את המיזם, להפחית חובות, להפחית את התלות במוסדות אשראי, לחתוך באומץ פרויקטים בסיכון גבוה, לא להשקיע בצורה מפוזרת ומקוטעת. הימנעו ממרדף אחר כמות ופיתוח חפוז, כי ברגע שנתקלים בקשיים, יהיה מאוחר מדי לחזור אחורה.

עבור "אלים", בנוסף לכסף, יש צורך ללמוד היטב את ההיבטים המשפטיים של פרויקט הנדל"ן בו אתם מתכוונים להשקיע או לקנות למגורים לטווח ארוך. זה לא קשה אך דורש ממשקיעים לשקול ברצינות, ולהימנע מ"סגירת דלת האסם אחרי שהפרה אובדת". למעשה, ישנם כיום פרויקטים רבים של נדל"ן יוקרתיים שלמרות שנבנו ואף אפשרו ללקוחות לעבור לגור בהם, ההליכים המשפטיים לא הושלמו והתשתיות טרם מסונכרנות. זה מוביל למצב שבו לוילות ולבתי חנויות יש בעלים אך איש אינו גר בהם, הם נותרים נטושים, מכוסי דשא ומבזבזים משאבים.

היי היי.jpg — עסקי נדל"ן מקומיים נאלצים להדק חגורות, להפחית חובות, להפחית את התלות במוסדות אשראי ולקצץ באופן נועז בפרויקטים בסיכון גבוה, מבלי להשקיע באופן מפוזר ומקוטע - תמונה להמחשה.

על יישובים לבחור בקפידה משקיעים בעלי מוניטין ופוטנציאל פיננסי חזק, לא לעקוב אחר מגמות, להימנע מחשיבה של פיתוח נרחב של נדל"ן יוקרתי, ללא אוריינטציה תכנונית. זוהי חשיבה שגויה, שיכולה להוביל לתוצאות רבות בהמשך. בנוסף, יישובים צריכים לחזק את הפיקוח והבקרה, לטפל בכנות במשקיעים שמפרים תקנות, מעכבים התקדמות, ואף מבטלים פרויקטים, להימנע מנטישה, הגורמת לבזבוז משאבים תוך כדי שהמדינה מאבדת הכנסות ממסים ואגרות.

צריך את "יד " המדינה

למעשה, שוק הנדל"ן בכלל ונדל"ן יוקרתי בפרט היו זה מכבר "רופפים" מבחינת מחירים, בעוד שמסים ועמלות עבור מגזר זה עדיין נמוכים, אינם תואמים את קצב התפתחות השוק, מה שמוביל לספקולציות גוברות ואינפלציה במחירים, המקשים על אנשים עם צורך אמיתי בדיור לגשת אליהם. שלא לדבר על ההבדל במחירי הנדל"ן בין אזורים עירוניים לאזורים כפריים, אפילו בערים גדולות כמו האנוי, האי פונג, הו צ'י מין סיטי וכו', ישנם גם הבדלים ברורים. לכן, מומחי נדל"ן רבים סבורים כי המדינה צריכה להשתתף ישירות בוויסות שוק הנדל"ן, מכיוון שכיום למדינה יש מספיק כלים משפטיים כדי לשלוט בכך.

על פי מומחים רבים, שוק הנדל"ן היוקרתי עמוס, מה שמוביל לחוסר איזון בין היצע לביקוש, מה שמפחית בתורו את תנופת הצמיחה של תעשיות רבות אחרות. לכן יש צורך לפתוח באופן מיידי את החסימה בשוק הנדל"ן, ובכך להגדיל את זרימת הכסף ממדינות מקומיות וזרות לשוק הנדל"ן, ורכישה ומכירה, מיזוגים של חברות ופרויקטים של נדל"ן יתקיימו בהתאם לכללי השוק... ובכך יתרום לקידום צמיחה כלכלית וליצירת אפקט זליגה לכל שאר התעשיות.

"
בהחלטה 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועד המרכזי ציין: "המשך לחדש ולשפר מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, יצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה", צפוי להיות לכך השפעה חזקה על היבטים רבים של שוק הנדל"ן הוייטנאמי בתקופה הקרובה.

מצד שני, למרות שההליכים המנהליים עבור עסקים ליישום פרויקטים בקרקע נפתרו, הם עדיין סבוכים וממושכים.

מעגל קסמים זה חוזר על עצמו שוב ושוב, מפרויקט לפרויקט, ממיזם למיזם, שנה אחר שנה... זו הסיבה לכך שיש את האמרה "פחד מחוסר בסיס משפטי מספיק", או "המתנה להוראות מהממונים", שגורמת לפרויקטים של השקעה להיתקע, לחוסר יכולת יישום, ולחוסר ניצול יעיל של משאבים חברתיים.

בנוגע לתמיכה בהון השקעות, עסק המתמחה בפיתוח פרויקטים בנדל"ן (שם שמור במערכת) אמר: "כיום, מוסדות אשראי עושים עבודה טובה מאוד בדחיית והארכת חובות לעסקים: הממשלה הורתה 'לשחרר את חדר האשראי' לנדל"ן, אך לדעתי, זה צריך להיות מלווה בפתיחת אגרות חוב לעסקים. כיום, קשה לנו מאוד לגשת להלוואות בנקאיות. מנטליות הפחד התפשטה לכל עבר ונמצאת בסיכון להפוך ל"מחלה חברתית".

מומחי נדל"ן רבים סבורים כי המדינה צריכה להשתתף ישירות בוויסות שוק הנדל"ן, משום שכיום יש למדינה מספיק כלים משפטיים כדי לשלוט בכך.

השלמת מוסדות ומדיניות בנושאי ניהול ושימוש בקרקע באופן סינכרוני ועקבי עם מוסדות הפיתוח של כלכלת שוק בעלת אוריינטציה סוציאליסטית תפתח משאבי קרקע, ויסייע למדינה לנהל, לנצל ולהשתמש בקרקע כדי להבטיח שימוש חסכוני, בר-קיימא ואפקטיבי ביותר בקרקע. לשם כך, השלמת תיקונים בחוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי מקרקעין וכו' חייבת להבטיח סנכרון ואחדות, וזו דרישה דחופה. כמו כן, יש לשכלל את ארגון מנגנון ניהול הקרקעות הממלכתי, הבטחת התייעלות ואחדות, ביטול מתווכים, קידום ביזור והאצלת סמכויות, בליווי מנגנון פיקוח, פיקוח ובקרה על הסמכויות.

הנציג Dang Bich Ngoc - משלחת האסיפה הלאומית של מחוז Hoa Binh

צריך לפתור את הבעיה של פרויקטים מושעים ועיכובים

טיוטת חוק המקרקעין (מתוקנת) שהוגשה למושב 5 זה מבוססת על סינתזה לאחר התייעצות ציבורית רחבה. באופן אישי, אני מעריך מאוד את מאמציו של משרד משאבי הטבע והסביבה בסינתזה ואיסוף חוות דעת מבוחרים ואנשים בפריסה ארצית, בהתבסס על סינון, הערכה והתאמת טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) שהוגשה לאסיפה הלאומית ה-15 במושב 5 זה.

טיוטת החוק צריכה לטפל בבעיית הפרויקטים שהושעו ועיכובים. לדוגמא, כיום במחוזות וערים רבות ניתנו רישיונות השקעה לפרויקטים רבים, אך בשל הרבה גורמים אובייקטיביים, הם מתאטים בביצוע או שמבצעים רק כמה שלבים פרוצדורליים, ואז הם לא מיושמים במשך 5 שנים, אפילו 10 שנים, מה שגורם לבזבוז משאבי קרקע ותסכול לעם.

אני מקווה שבטיוטת חוק המקרקעין (מתוקן) הפעם חייבות להיות תקנות נוקשות וספציפיות שיסייעו ליישובים לטפל בנושא זה באופן יסודי ויסודי. מכיוון שבעבר פרויקטים רבים הושעו או עוכבו, אך בבדיקה ובדיקה עדיין היו למשקיעים סיבות: בוצעו חלקית או עקב תנאים אובייקטיביים.

עורך דין Nguyen Hong Bach - מנהל משרד עורכי דין הונג באך ושות'

היזהר בעת השקעה כספית

נכון להיום, במצב הכלכלי הנוכחי, השקעה בנדל"ן היא עדיין יעד בטוח למשקיעים. לכן, פרויקטי נדל"ן מושכים תשומת לב רבה. לכן, למידה מדוקדקת על פרויקטי נדל"ן, במיוחד נדל"ן יוקרתי, היא הכרחית ומשמעותית ביותר למשקיעים.

עם זאת, משקיעי נדל"ן צריכים להיות זהירים כאשר "מניחים כסף". ראשית, עליהם ללמוד בקפידה את החוקיות, המותג והמוניטין של המשקיע. שנית, עליהם לדעת את התקדמות הפרויקט, ולכן הרוכשים צריכים לעקוב ולעדכן את התקדמות הבנייה של הפרויקט כדי למנוע סיכונים שעלולים להשפיע על זכויותיהם ואינטרסים שלהם. שלישית, חוקיות מסמכים כגון: רישיון השקעה בפרויקט, רישיון בניה... הרוכשים צריכים לשים לב למסמכים הנ"ל, כי כאשר יש מחלוקת, יהיה קל יותר לטפל בזכויות. רביעית, תוכן תנאי החוזה ועלויות נוספות. על המשקיעים בפרויקט נדל"ן לקרוא ולהבין היטב את תנאי ההסכם האמורים בחוזה לפני החתימה על החוזה וקבלת ההחלטה "להניח כסף".

גב' דו טו האנג - מנהלת בכירה, מחלקת מחקר וייעוץ, Savills Hanoi

שימו לב לחוקיות הפרויקט

ההיצע הנמכר ישירות ממשקיעים בפרויקטים שוטפים במגזר היוקרתי מצומצם מאוד, אפשר לומר דל, בעוד שפרויקטי נדל"ן חדשים שזה עתה החלו בבנייה ניתנים לספור על האצבעות, בין היתר בשל השפעת המשבר הפיננסי העולמי, בין היתר בשל פרויקטים רבים שלא הסתיימו או מתקשים להשלים הליכים משפטיים לתחילת הבנייה... אלו הסיבות העיקריות לזמן המוגבל של הנדל"ן הקרוב.

עם זאת, המשקיעים צריכים להצטייד במידע הברור ביותר על הפרויקט, ויחד עם זאת, חייבות להיות התחייבויות ספציפיות, המחייבות גורמים רבים יחד. בנוסף, המסגרת המשפטית חייבת להיות מקיפה, מלאה, ברורה ולספק הנחיות מפורטות... כדי לסייע לטיהור משקיעים ולקדם פיתוח שוק בר קיימא, להימנע מיצירת תנודות רבות במחירים, תוך הבטחת הטבות למדינה.

[מודעה_2]
מָקוֹר