"מגרש המשחקים" של מיליוני דולרים עדיין מבוזבז.

שיעור 1: מציאות עצובה…

שוק הנדל"ן מעולם לא היה איטי כמו עכשיו. מעט פרויקטים חדשים של נדל"ן מתחילים, בעוד שפרויקטים ישנים יותר כמעט תקועים לחלוטין. סוכנויות נדל"ן רבות פועלות ברמה מינימלית או אפילו נסגרות, מה שמוביל לאלפי אובדן מקומות עבודה. במקביל, חובות אג"ח ואג"ח תאגידיים הולכים וגדלים ומהווים סיכון להתפוצצות בכל רגע.

הקסם ה"קסום" דעך.

עסקי הנדל"ן באופן כללי, ושוק הנדל"ן היוקרתי בפרט, הם אחד המגזרים הכלכליים המרכזיים, התורם תרומה משמעותית לצמיחת המדינה ולתמ"ג. יתר על כן, נדל"ן מספק תעסוקה והכנסה למיליוני עובדים והוא קשור קשר הדוק לתעשיות רבות אחרות: ייצור חומרי בניין, תיירות ואתרי נופש, פיננסים ובנקאות, בנייה וכו'. עם זאת, בהקשר של אשראי מבוקר היטב וסוגיות משפטיות לא פתורות, ליזמי פרויקטים של נדל"ן חסרים כוח פיננסי מספיק ותיעוד משפטי מלא, מה שמקשה על קונים להשקיע במהירות ובקלות כמו בעבר. מצב זה הוביל למכירות איטיות, נפילה כמעט חופשית בשוק הנדל"ן ותחזית קודרת חסרת תקדים.

לאחרונה, עקב השפעת מגפת הקורונה, הכלכלה העולמית התמודדה עם קשיים, האינפלציה גברה, וריביות הבנקים העולות השפיעו עמוקות על שוק הנדל"ן, במיוחד על פלח הנדל"ן היוקרתי. פרויקטים חדשים רבים של נדל"ן טרם קיבלו רישיון, ופרויקטים ישנים יותר מתעכבים, מה שמוביל להיצע מצומצם יותר ויותר. בינתיים, פרויקטים רבים של נדל"ן אזלו אך היזמים לא השלימו אותם כמתוכנן, וכתוצאה מכך נוצרו וילות נטושות רבות המכוסות בעשבים שוטים, מה שגרם לבזבוז.

וילות נטושות, מכוסות עשבים שוטים, מייצגות בזבוז משאבים.

משקיעים זרים רבים מאמינים ששוק הנדל"ן של וייטנאם אטרקטיבי בשל אוכלוסייתה הגדולה והביקוש הגבוה לנכסים. וייטנאם מאיצה את העיור בעוד שהממשלה נחושה לפתח את ענף התיירות כמגזר מפתח לצמיחה. יתר על כן, מספרם ההולך וגדל של לקוחות אמידים רואה בכך ערוץ השקעה בעל פוטנציאל תשואה גבוה, למרות ההכרה בסיכונים הטמונים בכך.

"

על פי נתוני משרד התכנון וההשקעות, בעוד שההון הזרימי הזרימי הרשום בנדל"ן הגיע רק ל-2.6 מיליארד דולר בשנת 2021, הוא גדל ל-4.5 מיליארד דולר בשנת 2022, והרבעון הראשון של 2023 עדיין מראה סימנים חיוביים. נדל"ן הוא המגזר השני בגודלו המושך הון זרימי זרימי, לאחר תעשיית העיבוד והייצור.

מר לה מין היפ, מומחה לנדל"ן יוקרתי ברובע נאם טו ליאם, אמר: "שני חבריי ואני השקענו יחד. לפני מספר שנים, עשינו רווחים טובים והייתה לנו נזילות מהירה, אבל משנת 2021 ועד עכשיו, כמעט ולא קנינו עוד וילות, בעוד שחלק מהווילות שקנינו קודם לכן נותרו לא נמכרו. למרות שיש אנשים שמתעניינים בקנייה, הם מציעים מחיר נמוך מדי". מר היפ הוסיף: "למזלנו, לא לווינו כסף מהבנק כשקנינו אותן. אם היינו צריכים לשלם ריבית עד עכשיו, לא הייתה לנו ברירה אלא למכור אותן במהירות".

ברור ששוק הנדל"ן כבר לא בשיאו כמו שהיה לפני שנים רבות.

האם היצע וביקוש הם פרי דמיון?

מומחי נדל"ן סבורים כי מלאי הנדל"ן היוקרתי (במיוחד וילות) גדול למדי. עם זאת, היצע חדש יהפוך לנדיר יותר ויותר עקב מספר מצומצם של פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים בעלי מוניטין ועם משאבים כספיים מספיקים המיושמים. בינתיים, היצע הווילות ובתי המסחר (מודל של דיור בשילוב עסקים מסחריים) בהאנוי ובמחוזות הצפוניים ירד בחדות. נכון לעכשיו, ההיצע מגיע בעיקר מפרויקטים של נדל"ן שהושקו לפני 2020. משנת 2021 ועד הרבעון הראשון של 2023, הושקו רק קומץ פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים, בעוד שפלח זה מיועד בעיקר למעמד הגבוה ולא לבעלי הכנסה נמוכה. לכן, השוק האיטי ממילא הופך לאיטי עוד יותר.

מר דין ואן טרוי - מנהל מכירות של חברת הנדל"ן המשותפת דאי פונג השקעות ובנייה, ציין: "היצע הווילות והבתים המפוארים בהאנוי אינו מספק במשך זמן רב, בעוד שההיצע החדש בשנת 2022 ותחילת 2023 מגיע בעיקר מפרויקטים בפיתוח ומרוכזים בפרברי האנוי. אמנם זה יספק לשוק מוצרים נוספים, אך הכמות אינה משמעותית לבחירה."

פרויקט הווילות Thuy San Hill ברובע באי צ'אי, בעיר הא לונג (פרובינציית קוואנג נין) כולל מבנים רבים שלא גמורים.

על פי סקר שערכו כתבים במחוז קוואנג נין, היצע הווילות ובתי המסחר עדיין שופע, אך בעיקר מפרויקטים ישנים יותר של נדל"ן כמו קבוצת BIM, קבוצת Geleximco, קבוצת Tuan Chau וכו', וכמעט ולא מיושמים פרויקטים חדשים של נדל"ן; ההיצע החדש הגיע לתחתית.

בינתיים, גם ההיצע במחוזות כמו הא נאם, בק נין, פו טו, האי פונג והואה בין אינו מבטיח במיוחד. במחוזות ובערים אלה, ישנם מעט פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים, נפחי העסקאות מוגבלים, ובשנים האחרונות יושמו מעט מאוד פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים. בעוד שפרויקטים ישנים יותר פועלים בקצב איטי, וילות ובתי מסחר רבים, למרות שהם בבעלותם, אינם מוכנסים לשימוש, מה שמוביל לנטישה, בזבוז ובעיות חברתיות פוטנציאליות.

זהו צד ההיצע. באשר לביקוש, מומחים צופים שוילות ובתי מסחר עם שטחים ירוקים, שירותים אופטימליים, הממוקמים בתוך מתחמים משולבים ועם קישורי תחבורה נוחים יהיו הבחירה המובילה עבור הלקוחות. בנוסף, קצב העיור, קצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה ועליית המעמד הבינוני והגבוה הם גם גורמים מרכזיים שיגבירו את הביקוש לוילות בתקופה הקרובה.

למעשה, ברגע שהכלכלה תתאושש בעוצמה לאחר מגפת הקורונה, מדיניות הממשלה להסרת מכשולים וקשיים משוק הנדל"ן תיושם ברצינות על ידי היישובים, בשילוב עם הקלה במגבלות האשראי ואג"ח קונצרניות מובטחות, תאגידים, חברות ויחידים יוכלו בקרוב לגשת להון הדרוש. משם, יבוצעו פרויקטים של נדל"ן, שיספקו מגוון רחב של מוצרי נדל"ן יוקרתיים: וילות, בתי מסחר, אתרי נופש, מתקני בריאות וכו', לשוק, ופעילות הקנייה והמכירה של שוק הנדל"ן תחזור להיות תוססת.

מיזוגים ורכישות צצים.

זהו חוק טבע: החזקים גוברים על החלשים, והחלשים נרכשים לעתים קרובות ומתמזגים עם החזקים - זה היה נורמלי בתעשיית הנדל"ן לאחרונה. עם זאת, לאחרונה צצו "כרישים" ממקורות מקומיים ובינלאומיים כאחד, המשתמשים בקרנות השקעה שונות או במזומן כדי לרכוש פרויקטים יוקרתיים של נדל"ן ופרויקטים בעלי מעמד משפטי נקי לפיתוח.

ניתן לראות כי מתחילת 2023 ועד היום, ניתן לחלק את חברות הנדל"ן הוייטנאמיות לארבע קבוצות אופייניות: בעלות סיכון גבוה, מאוזנות, חזקות ו"שחקניות חדשות". בין אלה, קבוצת "השחקניות החדשות" כוללת חברות וקרנות השקעה... המחפשות הזדמנויות להיכנס לשוק הנדל"ן באמצעות מיזוגים ורכישות.

דוגמאות אופייניות כוללות את קבוצת FLC וקבוצת טאן הואנג מין... לאחר שמנהיגיהן נקלעו לצרות משפטיות, סדרה של תאגידים גדולים רצו להיכנס לפרויקטים המבטיחים של קבוצות אלו. חברת התעופה במבו איירווייז נפרדה רשמית מקבוצת FLC, וכתוצאה מכך, רבים מפרויקטי הנדל"ן של הקבוצה בקואנג נין, טאן הואה, תאי נגוין, וין פוק, פו טו... נמצאים בסיכון של עצירה או העברה לשותפים אחרים לצורך מחקר ופיתוח נוספים.

פרויקטים רבים של נדל"ן יוקרתיים במדינה מושכים כיום עניין מצד משקיעים זרים.

יתר על כן, עסקאות רכישה רבות אחרות נמצאות כעת במשא ומתן. לדברי מומחים רבים בכלכלה ובנדל"ן, עם שוק הנדל"ן האיטי הנוכחי והתנאים הפיננסיים הקשים, אם מצב זה יימשך, יזמי פרויקטים רבים יחסרו הון חוזר וייתכן שיצטרכו לשקול העברה או מכירה של פרויקטי הנדל"ן שלהם באופן מיידי. זאת מבלי להזכיר שחברות זרות וקרנות השקעה רבות מכינות כספים, ומחכות להזדמנויות לרכוש פרויקטי נדל"ן מקומיים לאחר שעסקים מתמודדים עם קשיים ונאלצים למכור.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הציע כי הממשלה וועדת הקבע של האסיפה הלאומית ישקלו לאפשר לעסקים להעביר פרויקטים של נדל"ן באמצעות הסכמים מוסכמים במסגרת מנגנון הפיילוט שנקבע בהחלטה מס' 42/2017/QH14 מיום 21 ביוני 2017 של האסיפה הלאומית. לדברי מר צ'או, אם הדבר ייושם, הדבר יקל על הקשיים בתזרים המזומנים ובנזילות עבור עסקי נדל"ן, כולל אלו עם אג"ח המתקרבות לפדיון. מתן אפשרות לעסקים להעביר פרויקטים באמצעות הסכמים מוסכמים, המבוססים על ביקוש, יגדיל הן את הכנסות המס של המדינה והן ישפר את האפקטיביות והיעילות של ניהול שוק הנדל"ן של המדינה. הדבר גם יגביר את השקיפות ויתגבר על בעיית העברות פרויקטים "מחתרתיות" במסווה של העברות מניות, המובילות להפסדי הכנסות לתקציב המדינה.

גב' דו ת'ו האנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר והייעוץ בסאבילס האנוי, הצהירה: "היצע הנכסים הנמכרים כיום ישירות על ידי יזמים במגזר זה מוגבל מאוד, הנובע ממספר הנמוך של יחידות חדשות הנכנסות לשוק. עם זאת, בתים דו-משפחתיים נותרו קו המוצרים העיקרי, אחריהם וילות, ולאחר מכן בתי מסחר, המהווים רק אחוז קטן מכלל ההיצע הנוכחי."

שיעור 2: ריצה לאט לאט אל קו הסיום

יזמי פרויקטים של נדל"ן מציעים אינספור סיבות לעיכובים, אך רובן מיוחסות לפינוי קרקעות איטי, שינויים במנגנונים משפטיים ובמדיניות מס, ויכולת פיננסית חלשה של עסקים רבים, שכולם תורמים לעיכובים בהשלמת הפרויקטים.

פרויקטים של נדל"ן עם עיכוב בהתקדמות נפוצים.

ברוב 63 הפרובינציות והערים יש פרויקטים של נדל"ן שמתעכבים; עם זאת, פלח הנדל"ן היוקרתי ממוקם בעיקר בפרובינציות ובערים גדולות עם מיקומים גיאוגרפיים נוחים, פוטנציאל לפיתוח תיירותי ותחבורה ותשתיות מפותחות היטב.

האנוי היא היישוב עם מספר פרויקטי הנדל"ן המתעכבים ביותר. על פי נתונים סטטיסטיים חלקיים, בהאנוי יש כיום כמה מאות פרויקטים מתעכבים, השווה ערך לשטח של למעלה מ-5,000 דונם שנותרו לא מפותחים, מה שגורם לבזבוז משמעותי.

כמה פרויקטים של נדל"ן התעכבו עד עשור, כמו האזור העירוני קים צ'ונג - די טראץ' (ששמו כיום הוא האזור העירוני פארק רויאל הינודה) במחוז הואי דוק. דוגמה נוספת היא האזור העירוני נאם אן חאן שפותח על ידי חברת ההשקעות המשותפת לפיתוח אזור עירוני ותעשייתי סונג דה (סודיקו), שקודמה בעבר כגן עדן למגורים. עם זאת, פינוי הקרקעות נותר לא שלם, ווילות ובתים טוריים רבים נותרים נטושים, מה שמביא לבזבוז משאבים. נציג מצוות התקשורת של סודיקו הצהיר: "עקב הירידה האחרונה בשוק הנדל"ן, משקיעי וילות רבים נאחזים באדמותיהם ומחכים לתפנית חיובית בשוק. מצב זה הוביל לכך שכמה וילות נותרו נטושות, דבר שפוגע באסתטיקה הכוללת של הפרויקט."

במחוז פו טו, פרויקט אתר הנופש Thanh Thuy Hot Spring Resort, שהושקע על ידי חברת Song Thao Co., Ltd., משתרע על שטח של למעלה מ-87 דונם, מתעכב במשך יותר משני עשורים וסובל מהפרות רבות... הפרויקט נטוש כיום, והמקומיים משתמשים בו כאזור מרעה לבעלי חיים.

מר טראן ואן קיין, סגן יו"ר הוועדה העממית של טאנה טוי, הצהיר בגילוי לב: "הבעיה עם פרויקט המעיינות החמים טאנה טוי טמונה כיום ביכולתו של המשקיע. לפרויקט יש אתר נקי ותיעוד משפטי מלא, אך לא ניתן ליישמו עקב יכולותיו החלשות של המשקיע. גם היישוב שלנו חרד מאוד מכיוון שבוחרים העלו חששות רבים, אך הסמכות לטפל בכך שייכת למחוז פו טו."

פרויקט אתר הנופש החם ת'אן טוי נטוש כעת, והמקומיים משתמשים בו כאזור מרעה עבור בעלי חיים.

במחוז הא נאם יש פרויקט נדל"ן מוזר לא פחות: הפיכת קרקעות המיועדות לעבודות ציבוריות ושירותים לדיור מסחרי (בתי חנויות) אשר לאחר מכן נותרות נטושים. זהו פרויקט קומפלקס המסחר והדיור טאנג לוי טאנה ליאם. נכון להיום, מבנה הפרויקט הושלם, חלק מהתושבים עברו לגור בו, רכיבים מתוכננים רבים נותרו לא נבנו, וחלק מהמבנים מראים סימני הידרדרות ונטישה.

על פי הודעת מסקנות פיקוח מס' 161/TB-TTCP מיום 17 בינואר 2023, שהוציאה הפיקוח הממשלתי בנוגע לפרויקט המרכז המסחרי המקיף של חברת Thang Loi Thanh Liem במחוז הא נאם, הוקצתה קרקע ללא מכירת זכויות השימוש בקרקע במכירה פומבית, תוך הפרת סעיף 118 לחוק הקרקעות משנת 2013. חמור מכך, שטח קרקע זה תוכנן לעבודות ציבוריות, שירותים ומטרות מסחריות, ולא לשימוש מגורים, תוך הפרת סעיף 26 לחוק התכנון העירוני משנת 2009 וסעיף 14 לצו ממשלתי 37/2010/ND-CP מיום 7 באפריל 2010.

הסרת ה"גידול"

ביישובים רבים יש פרויקטים של נדל"ן שמאחורי לוח הזמנים, או אפילו תקועים במשך שנים, כולל האנוי, קוואנג נין, פו טו והואה בין. בהאנוי לבדה, ישנם כיום מאות פרויקטים של נדל"ן שמאחורי לוח הזמנים או שעדיין לא יושמו. רבים מהפרויקטים הללו קיבלו התראות אדומות, וחלקם בוטלו באופן מוחלט על ידי הוועדה העממית של האנוי.

דוגמה אופיינית לכך היא פרויקט הדיור היוקרתי Phuong Vien במחוז Me Linh, בו השקיעה חברת המניות המשותפת של שירותי המסחר והתיירות Phuong Vien. לפרויקט הוקצתה קרקע בשנת 2008 אך פיתוחה התעכב. לכן, הוועדה העממית של האנוי פרסמה את החלטה מס' 4058/QD-UBND לביטול החלטת הקצאת הקרקע לפרויקט. בנוסף, ישנם פרויקטים נוספים כגון: חברת הבנייה Truong Giang עם פרויקט בניית הווילות והגן; חברת המניות המשותפת Anh Duong עם פרויקט בניית התשתית באזור הווילות Sunny Light; חברת המניות המשותפת של הנדל"ן Vinalines Vinh Phuc עם פרויקט האזור העירוני החדש של Vinalines... הוועדה העממית של האנוי פרסמה החלטות לביטול הקצאת הקרקע לפרויקטים אלה.

הווילות ובתי המגורים בפרויקט האזור העירוני טאן וייט, ברובע הואי דוק, עדיין מאוכלסים בדלילות.

בנוגע לפרויקט אתר הנופש מעיינות חמים Thanh Thuy, שהושקע על ידי חברת Song Thao Co., Ltd., מר הא מין דוק, סגן ראש מחלקת ניהול הקרקעות, מחלקת משאבי טבע וסביבה במחוז פו טו, הצהיר: "במסמך 2308/UBND-KGVX מיום 21 ביוני 2022, הוועדה העממית של מחוז פו טו הורתה למחלקת המסים המחוזית לגבות את דמי חכירת הקרקע שטרם שולמו מחברת Song Thao. במקביל, מחלקת התכנון וההשקעות המחוזית, הוועדה העממית של מחוז Thanh Thuy וסוכנויות רלוונטיות אחרות הוטלו עליהן המשימה לבחון ולהפריד כ-37 דונם משטח הפרויקט הכולל כדי שהחברה תוכל להמשיך ביישום. מר דוק הוסיף: "נכון לעכשיו, המשקיע טרם השלים את ההליכים לאישור התכנון המפורט 1/500, לכן אין בסיס לסקר ולהפרדת האזור כפי שהורה הוועדה העממית של מחוז פו טו. ב-25 במרץ 2022, הוועדה העממית של מחוז פו טו הוציאה החלטה לבטל את תעודת תמריץ ההשקעה עבור הפרויקט."

מר טראן נו לונג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז קואנג נין, אמר: "בתקופה הקרובה, קואנג נין תמשיך לסקור, לבדוק ולבקר את השימוש בקרקע של פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים והתעכבו על השלמת התשתית הטכנית. המחוז יטפל בנחישות בקרקעות ותשחזר אותן בהתאם לחוק, ימנע הישנות של תכנון "מושעה" ופרויקטים "מושעים", ויילחם באינטרסים אישיים ובשחיתות המובילים להפסדי תקציב ובזבוז משאבי קרקע, ובכך יתרום להתפתחות בריאה של שוק הנדל"ן."

אלו הם כמה פרויקטים אופייניים שבוטלו ונאכפו בנחישות על ידי הרשויות המקומיות. עם זאת, עדיין ישנם פרויקטים רבים שמפגרים אחר לוח הזמנים, הוארכו מספר פעמים, ומכוסים בעשבים שוטים, אך נותרו ללא טיפול. לדוגמה, בקואנג נין, פרויקטים רבים כמו אזור העירוני החדש קאו קסאן - הא חאן; פרויקט המסחר והדירות המעורב The Bay View Tower (העיר הא לונג)... ​​מפגרים אחר לוח הזמנים. בנוסף, פרויקטים רבים של נדל"ן הוכנסו לשימוש אך בעלי שיעורי תפוסה נמוכים; וילות ובתי מסחר רבים, למרות שהם בבעלות, אינם מאוכלסים, מראים סימני הידרדרות, גורמים לבזבוז משאבים ופוגעים באסתטיקה העירונית.

מר נגוין הואו ​​נה, סגן יו"ר הוועדה העממית של העיר הא לונג, אמר: "בתקופה האחרונה, העיר יישמה בנחישות סקירה והגישה הצעות למחוז לצורך שיקול וטיפול בעשרות פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים או מפרים את החוק, על מנת למנוע מצב של "אגירת אדמה" למשך זמן רב מדי, המאפשרת צמיחה של עשבים שוטים, גורמת לבזבוז משאבי קרקע ופגיעה בתברואה סביבתית ובנוף העירוני."

עבור פרויקטים של נדל"ן, במיוחד פרויקטים יוקרתיים, רשויות מקומיות צריכות לנקוט בפעולה נמרצת כדי לבדוק ולטפל באופן נחרץ בפרויקטים עם הפרות חמורות, עיכובים ותקופות ממושכות. עליהן גם לבטל ברצינות פרויקטים חלשים בתכנון, בעלי משאבים כספיים מוגבלים, או אוגרים קרקעות במכוון מבלי ליישמם.

אנחנו צריכים להיפטר מהתפיסה שאם במחוז אחד יש פרויקטים יוקרתיים של נדל"ן, אז גם במחוז שלנו חייבים להיות כאלה.

שיעור 3: שהייה זמנית בוילה של מיליון דולר

אנשים בעלי הכנסה נמוכה המתגוררים בוילות של מיליון דולר שוכרים וילות ובתי מסחר למגורים, פותחים חנויות מכולת, מוכרים ירקות או מפעילים דוכני בירה כדי להתפרנס. זה נשמע לא ייאמן, אבל זה קיים ברוב האזורים העירוניים שאמורים להיות ראויים למגורים, מתורבתים ומודרניים.

הפיכת וילות ובתי חנויות ל... "שווקים"

קל לראות שוילות ובתי חנויות רבים בעלי חזיתות רחבות, הממוקמים בסמוך לאזורי מגורים או למרגלות בנייני דירות בהאנוי, מושכרים לעתים קרובות לבתי קפה, מסעדות, חנויות מכולת, חנויות מזון מהיר, חנויות תוצרת טרייה וכו'. אמנם זה לא אסור על פי חוק, אך הדבר יוצר, שלא במתכוון, מראה מבולגן לאזורים עירוניים הנחשבים מתורבתים ומודרניים.

בסמוך לחנויות, אנשים שוכרים אותן כדי לפתוח חנויות, מסעדות ועסקים אחרים.

מר נגוין קוואנג טרונג, תושב מחוז הואי דוק, ששוכר חנות באזור העירוני החדש טאן טיי דו במחוז דאן פואנג, אמר: "אני ושני חבריי שכרנו את החנות כדי למכור אוכל מהיר, קפה וכו'. בהתחלה, שכרנו אותה תמורת 5 מיליון וונד לחודש (ששכרנו מהמשכיר - PV). מאוחר יותר, מכיוון שאנחנו מוכרים בלילה, היינו צריכים לשלם 2 מיליון וונד נוספים לחודש כדי שיותר לנו לישון שם."

"מתווך שירותים" המתמחה בהשכרת חנויות כאן אמר: השוכרים הם בעיקר פועלים ממחוזות אחרים, ששוכרים במחירים נמוכים כדי לפתוח חנויות ארוחת בוקר, דוכני ירקות, פאבים וכו'. הסכם השכירות אינו מחייב, אין צורך בפיקדון גדול, ויש להחזיר את הכסף כאשר בעל הבית יקבל אותו בחזרה.

ריכוז הסוחרים הקטנים ששוכרים חנויות כדי לנהל עסקים הפך את האזור לשוק מאולתר ומלא הזדמנויות. תושב בניין הדירות HHA באזור העירוני טאן טיי דו אמר: "בעוד שזה נוח לקניות ומכירה, בכל בוקר ובסופי שבוע יש הרבה קונים ומוכרים, וכלי רכב רבים נכנסים ויוצאים מהאזור העירוני, מה שמהווה סכנה פוטנציאלית לבטיחות בדרכים. שלא לדבר על החנויות שפולטות שפכים ואשפה, ויוצרות בלגן מכוער מאוד."

כתבים שערכו עבודת שטח במספר אזורים עירוניים במחוזות הואי דוק וג'יה לאם, ובמחוזות נאם טו ליאם, בק טו ליאם והואנג מאי, הבחינו בתופעה נרחבת של וילות ובתי חנויות המושכרים על ידי בעליהם. לכל מיקום מאפיינים ייחודיים ומחירי שכירות משלו, אך לכולם יש מכנה משותף: הם תורמים למראה המכוער של מה שהיה פעם נוף עירוני מתורבת ומודרני.

בפרובינציות ובערים כמו האי פונג, פו טו, הא נאם, הונג ין ותאן הואה, המצב אינו טוב בהרבה. למרות שיש פחות שוכרים ומחירים נמוכים יותר, המצב נותר כאוטי. בינתיים, נכסים נטושים מכוסים בעשבים שוטים ומראים סימני הידרדרות.

הרבה "לא" בוילות של מיליון דולר

בהתחזינו לשוכרים פוטנציאליים המחפשים מגורים זמניים בוילה, קיבלנו סיור באזור העירוני נאם אן חאן ברובע הואי דוק, האנוי, על ידי גב' נגוין טי ביץ'. כאן, ראינו מדי פעם וילות ובתי חנויות עם דיירים. למרות שחזיתן החיצונית של הווילות עדיין לא גמורה, עם דלתות זמניות עשויות פאנלים מפלסטיק, חלקן אפילו עם יריעות דקות של ברזל גלי... בפנים, בגדים נתלו בצורה אקראית, פועלים הכינו אזורי שינה מאולתרים עם קרשי עץ, חלקם עם מחצלות פרושות ישירות על רצפת הבטון, אזורי בישול הוקמו באופן זמני, ובעיקר, לא היו שירותים ראויים.

גב' ביץ' שאלה, "לכמה אנשים אתם מתכננים להשכיר את הווילה? אם יש הרבה אנשים, כדאי לשכור את כל הווילה, בשטח של 200-300 מ"ר, המחיר נע בין 6-8 מיליון דונג וייט לחודש, אתם יכולים לארח כמה אנשים שתרצו. אם אתם מסכימים, הודיעו לי כדי שאוכל ליצור קשר עם הבעלים."

רוב העובדים מגיעים מנגה אן, טאנה הואה, נאם דין, וין פוק, טויאן קוואנג וכו'. הם גרים מרוכזים בוילות ובתי חנויות, עובדים כמנקים, פועלי בניין, מכניקים וכו' במהלך היום, הם מתאספים יחד בוילות שלהם בשווי מיליון דולר אך חסרים להם דברים רבים: אין חשמל, אין מים נקיים, שירותים שלא עובדים...

תנאי המחיה המאולתרים בוילה של מיליון דולר של עובד עצמאי - צילום: נגוק וו

לה חאק נאם (ממחוז טאנה הואה), המתגורר כיום בוילה במחוז הואנג מאי, אמר: "נשרתי מבית הספר בכיתה ט' ועברתי לכאן לעבודה עם השכן שלי כפועל בניין. עכשיו אני פועל בניין. אלמלא התמיכה וההדרכה של כולם, אני לא יודע איפה הייתי עכשיו."

בימים האחרונים, עם חופשת קיץ של תלמידים, ילדים רבים נאספו על ידי הוריהם מעיר הולדתם כדי לבקר בהאנוי. לראשונה, ילדים אלה שוהים בוילות של מיליון דולר עם הוריהם. גב' לה טי האי (ממחוז נגה אן) אמרה: "הילדה שלי הייתה בחופשת קיץ ואמרה שהיא מתגעגעת להוריה, אז הבאתי אותה לכאן לשחק. אין מזגן, ובחלק מהלילות כל כך חם שאנחנו לא יכולים לישון עד מאוחר בלילה. אני מרחמת על הילדה שלי, אבל אין לי ברירה אחרת. אני מתכננת לתת לה להישאר שבוע או שבועיים לפני שאחזיר אותה לעיר הולדתנו כדי לגור עם סבה וסבתה."

גב' הואנג טי סי, השפית הראשית שמבשלת עבור יותר מ-30 עובדים, אמרה: "בימים האחרונים, אזור המעונות היה הרבה יותר תוסס. חמישה ילדים גודלו על ידי הוריהם כדי לשחק. במהלך היום אני מבשלת וגם משמשת כבייביסיטר. הדבר הטוב הוא שלמרות שכולם ממקומות שונים, הם משחקים יחד בהרמוניה רבה ומתחשבים זה בזה."

באזורים עירוניים מסוימים בהואה בין, הא נאם, קוואנג נין וכו', קיים מצב בו עובדים בעלי הכנסה נמוכה מתגוררים זמנית בוילות.

בתי מסחר עדיין קיימים, אם כי לא במספרים גדולים. כשפנינו אליהם מנקודת מבט עיתונאית, הם סירבו בתוקף לענות, או שבמקרים מסוימים ביקשו באופן יזום להישאר בעילום שם או שלא יצלמו אותנו, בנימוק של חשש שהמשכיר או היזם לא יאפשרו להם להמשיך להשכיר.

(הערה: שמות הדמויות במאמר זה שונו להגנה על הפרטיות.)

שיעור 4: שיפור המסגרת המוסדית והשבת ערך הנדל"ן היוקרתי לערכו האמיתי.

יזמי נדל"ן ומשקיעים צריכים להקריב רווחים קטנים לטווח קצר לטובת יתרונות לטווח ארוך, לבנות מחדש באופן יזום את עסקיהם, להתמקד בפרויקטים מרכזיים, להפחית חובות, לשלוט ביעילות באג"ח קונצרניות ולהגביל את ההסתמכות המוגזמת על מוסדות אשראי. באשר לגופים רגולטוריים, המדינה צריכה לסיים במהירות מסגרת משפטית מקיפה מהרמה המרכזית ועד לרמה המקומית ולהגדיר בבירור את חלוקת סמכויות הניהול, תוך הימנעות מחפיפה של אחריות וחוסר תיאום כפי שקורה כיום.

ויתור על יתרונות קטנים

עבור עסקים, רווח הוא תמיד בראש סדר העדיפויות, והוויתור על רווחים לטווח קצר לטובת תועלת כוללת לטווח ארוך הוא אכן בחירה קשה מאוד. עם זאת, עבור חברה המתמחה בנדל"ן יוקרתי, נדרשים אומץ, ראיית הנולד ורמה מסוימת של הבנה כדי להתמודד עם הצורך לוותר על פרויקטים לא רווחיים או בעלי רווח נמוך, ובמקביל לארגון מחדש של העסק, צמצום חובות והתמקדות בעסקי הליבה ובפרויקטים. רק אז ניתן לראות בכך החלטה נבונה.

מר דין ואן נגי - יו"ר מועצת המנהלים והמנכ"ל של חברת VinaPol Joint Stock Company - חברה בעלת היסטוריה ארוכה של פיתוח פרויקטים בנדל"ן, שיתף בכנות: עסקי נדל"ן צריכים לנצל את הזמן הזה כדי להעריך את עצמם מחדש, לבנות מחדש את עסקיהם, להפחית חובות, להפחית תלות במוסדות אשראי, לחתוך באומץ פרויקטים בסיכון גבוה ולהימנע מהשקעות מפוזרות ומקוטעות. עליהם להימנע מרדיפה אחר כמות ופיתוח מהיר, כי ברגע שיתעוררו קשיים, יהיה מאוחר מדי לחזור אחורה.

עבור משקיעים, מלבד הכסף, חיוני לחקור לעומק את ההיבטים המשפטיים של פרויקט הנדל"ן בו הם מתכוונים להשקיע או לרכוש למגורים לטווח ארוך. זה לא קשה, אבל זה דורש שיקול דעת רציני כדי להימנע ממצב של "נעילת דלת האורווה אחרי שהסוס ברח". במציאות, פרויקטים רבים של נדל"ן יוקרתיים, למרות שהם בבנייה ואפילו שיש להם דיירים, עדיין חסרים הליכים משפטיים מלאים ותשתיות משולבות. זה מוביל למצבים שבהם וילות ובתי מסחר נמצאים בבעלות אך ריקים, נותרים נטושים ומכוסים בעשבים שוטים, וכתוצאה מכך בזבוז משאבים.

עסקי נדל"ן מקומיים נאלצים להדק חגורות, להפחית חובות, להפחית את תלותם במוסדות אשראי, ולקצץ באומץ בפרויקטים בסיכון גבוה, תוך הימנעות מהשקעות מפוזרות ומקוטעות - איור.

על הרשויות המקומיות גם לבחור בקפידה משקיעים בעלי מוניטין ובעלי יכולות פיננסיות חזקות, תוך הימנעות מעקביות עיוורת אחר מגמות ומניעת פיתוח בלתי מבוקר ולא מתוכנן של נדל"ן יוקרתי. זוהי גישה פגומה שעלולה להוביל לתוצאות שליליות רבות בהמשך. יתר על כן, על הרשויות המקומיות לחזק את הפיקוח והפיקוח, ולטפל בכנות בהפרות מצד משקיעים, עיכובים ואף ביטול פרויקטים, ובכך למנוע פרויקטים נטושים שמבזבזים משאבים וגורמים להפסדי מיסים ואגרות למדינה.

נדרשת "יד " המדינה .

במציאות, שוק הנדל"ן באופן כללי, ושוק הנדל"ן היוקרתי בפרט, מתמחר זמן רב ברשלנות, בעוד שמסים ואגרות על מגזר זה נותרו נמוכים ולא פרופורציונליים לקצב הפיתוח של השוק. מצב זה הוביל לספקולציות נרחבות ולאינפלציה במחירים, מה שמקשה על בעלי צורך אמיתי בדיור לגשת לדיור. שלא לדבר על פערי המחירים בין אזורים עירוניים לכפריים, אפילו בתוך ערים גדולות כמו האנוי, האי פונג והו צ'י מין סיטי, קיימים הבדלי מחירים משמעותיים. לכן, מומחי נדל"ן רבים סבורים כי המדינה צריכה להתערב ישירות בוויסות שוק הנדל"ן, שכן כיום יש לה כלים משפטיים מספיקים כדי לשלוט בכך.

על פי מומחים רבים, שוק הנדל"ן היוקרתי חווה צווארי בקבוק, מה שמוביל לחוסר איזון בין היצע לביקוש, מה שמפחית בתורו את תנופת הצמיחה של תעשיות רבות אחרות. לכן, יש צורך להחיות באופן מיידי את שוק הנדל"ן. זה יגביר את זרימת ההון המקומי והזר לנדל"ן, ומיזוגים ורכישות של חברות ופרויקטים של נדל"ן יתנהלו לפי עקרונות השוק... ובכך יתרום לצמיחה כלכלית וייצור אפקט אדווה לפיתוח כל שאר התעשיות.

"

בהחלטה 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועד המרכזי של המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם נקבע: "המשך לחדש ולשפר מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, יצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה", צפויה השפעה רב-גונית חזקה על שוק הנדל"ן הווייטנאמי בתקופה הקרובה.

מצד שני, הליכים מנהליים לפתרון בעיות הקשורות לקרקע עבור עסקים המבצעים פרויקטים, למרות היותם יעילים, עדיין נתקלים במכשולים ועיכובים.

מעגל קסמים זה חוזר על עצמו, מפרויקט לפרויקט, ממיזם לפרויקט, שנה אחר שנה... מכאן הביטויים "חשש מבסיס משפטי לא מספק", או "המתנה להוראות מהממונים", הגורמים לפרויקטים של השקעה להיתקע ולכישלון ביישום, וכתוצאה מכך לשימוש לא יעיל במשאבים חברתיים.

בנוגע לתמיכה בהון השקעות, חברת פיתוח נדל"ן (שביקשה להישאר בעילום שם) הצהירה: "כיום, מוסדות אשראי עושים עבודה טובה מאוד בדחיית והארכת תשלומי חוב לעסקים: הממשלה הורתה על 'הקלה' של מגבלות האשראי לנדל"ן, אך לדעתי, יש ללוות זאת בהקלה על הנפקת אג"ח לעסקים. כיום, אנו מתקשים מאוד לקבל הלוואות בנקאיות. הפחד התפשט באופן נרחב ומסכן את עצמו להפוך ל'מחלה חברתית'."

מומחי נדל"ן רבים סבורים כי על המדינה להתערב ישירות בוויסות שוק הנדל"ן, משום שכיום יש למדינה כלים משפטיים מספיקים כדי לשלוט בכך.

השלמת מסגרות מוסדיות ומדיניות לניהול ושימוש בקרקעות, באופן התואם את פיתוחה של כלכלת שוק בעלת אוריינטציה סוציאליסטית, תפתח משאבי קרקע, ותאפשר למדינה לנהל, לנצל ולנצל קרקעות באופן שיבטיח יעילות, קיימות ואפקטיביות מקסימליות. לשם השגת מטרה זו, השלמתם ותיקון חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן, בין היתר, חייבים להבטיח עקביות ואחידות, צורך דחוף. יתר על כן, יש צורך לייעל את מנגנון ניהול הקרקעות המדינתי, להבטיח יעילות ואחידות, לבטל מתווכים, לקדם ביזור והאצלת סמכויות, בליווי מנגנונים לפיקוח, פיקוח ובקרה על סמכויות.

הנציג דאנג ביץ' נגוק - משלחת האסיפה הלאומית של מחוז הואה בין

יש לפתור את בעיית הפרויקטים התקועים והמתעכבים.

טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) שהוגשה למושב החמישי הזה מבוססת על איסוף חוות דעת מכל האוכלוסייה לאחר תהליך התייעצות נרחב. אני אישית מעריך מאוד את מאמציו של משרד משאבי הטבע והסביבה באיסוף וגיבוש חוות דעת מהמצביעים ומהעם ברחבי הארץ, ובתהליך הסינון, ההערכה והתאמת טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) שהוגשה לאסיפה הלאומית ה-15 במושב החמישי הזה.

הצעת החוק צריכה לטפל בנושא הפרויקטים התקועים והמתעכבים. לדוגמה, כיום, במחוזות ובערים רבות, פרויקטים רבים קיבלו רישיונות השקעה, אך עקב גורמים אובייקטיביים שונים, מתעכבים ביישומם או עוברים רק כמה צעדים פרוצדורליים לפני שהם נותרים ללא יישום במשך 5 או אפילו 10 שנים, מה שגורם לבזבוז משאבי קרקע ותסכול בקרב הציבור.

אני מקווה שהטיוטה המתוקנת של חוק הקרקעות תכלול תקנות מחמירות וספציפיות שיסייעו ליישובים לטפל בנושא זה באופן יסודי ומקיף. מכיוון שבעבר, פרויקטים רבים נתקעו או התעכבו, אך כאשר הם נבדקים, המשקיעים עדיין מציעים תירוצים כגון: השלמת הפרויקט באופן חלקי או עקב נסיבות אובייקטיביות.

עורך דין נגוין הונג באך - מנהל משרד עורכי הדין הונג באך ושות'

"השקעת" כסף דורשת זהירות.

כיום, בתוך מצב כלכלי תנודתי, השקעות נדל"ן נותרות מקום מפלט בטוח עבור משקיעים. לכן, פרויקטים של נדל"ן מושכים תשומת לב רבה. כתוצאה מכך, מחקר מעמיק של פרויקטים של נדל"ן, במיוחד כאלה יוקרתיים, הוא חיוני ומשמעותי עבור משקיעים.

עם זאת, משקיעי נדל"ן צריכים לנקוט משנה זהירות בעת ביצוע רכישה. ראשית, עליהם לחקור לעומק את ההיבטים המשפטיים ואת המוניטין והאמינות של היזם. שנית, עליהם להיות מודעים להתקדמות הפרויקט; לכן, על הקונים לעקוב ולעדכן את התקדמות הבנייה כדי להימנע מסיכונים שעלולים לפגוע בזכויותיהם ובאינטרסים שלהם. שלישית, על הקונים לשים לב לתוקף המשפטי של מסמכים כגון רישיון ההשקעה והיתר הבנייה של הפרויקט, שכן מסמכים אלה יקלו על פתרון סכסוכים והגנה על זכויותיהם. רביעית, עליהם לקרוא ולהבין בעיון את תנאי החוזה לפני חתימה וביצוע רכישה.

גב' דו ת'ו האנג - מנהלת בכירה, מחלקת מחקר וייעוץ, סאבילס האנוי

שימו לב להיבטים המשפטיים של הפרויקט.

היצע פרויקטי הנדל"ן היוקרתיים הנמכרים כיום ישירות על ידי יזמים מוגבל מאוד, אפילו נדיר, בעוד שמספר פרויקטי הנדל"ן החדשים שהושקו ניתן לספור על אצבעות יד אחת. זאת בין היתר בשל השפעת המשבר הפיננסי העולמי, ובין היתר משום שפרויקטים רבים אינם הושלמו או מתקשים להשלים את ההליכים המשפטיים להתחלת הבנייה. אלו הן הסיבות העיקריות לכך שהיצע הנדל"ן היוקרתי יהיה מוגבל בעתיד הקרוב.

עם זאת, על המשקיעים להיות מצוידים במידע הברור ביותר האפשרי בנוגע לפרויקט, יחד עם התחייבויות ספציפיות המחייבות מספר צדדים. יתר על כן, מסגרת משפטית מקיפה, מלאה וברורה עם הנחיות מפורטות תסייע לסנן משקיעים שאינם כשירים ולקדם פיתוח שוק בר-קיימא, תוך מניעת תנודות מחירים משמעותיות תוך הבטחת יתרונות למדינה.

מָקוֹר: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html