"מגרש משחקים" של מיליון דולר עדיין מבוזבז

שיעור 1: המציאות העצובה

שוק הנדל"ן מעולם לא היה קודר כמו עכשיו. פרויקטים חדשים של נדל"ן מתחילים להיבנות, בעוד שפרויקטים ישנים כמעט "לא פעילים", קומות נדל"ן רבות פועלות רק ברמה נמוכה ולפעמים נאלצות להיסגר, מה שמוביל שאלפי עובדים נאלצים לעזוב את מקום עבודתם. יחד עם זאת, חובות תאגידיים וחובות אג"ח עולים מיום ליום ונמצאים בסיכון "להתפוצץ" בכל עת.

האטרקציה ה"קסומה" התקררה

עסקי הנדל"ן בכלל ושוק הנדל"ן היוקרתי בפרט הם אחד המגזרים הכלכליים המרכזיים, התורם רבות לצמיחה ולתמ"ג של המדינה כולה. בנוסף, נדל"ן מסייע למיליוני עובדים למצוא עבודה והכנסה, והוא קשור קשר הדוק לתעשיות רבות: ייצור חומרי בניין, תיירות - אתרי נופש, פיננסים ובנקאות, בנייה... עם זאת, בהקשר של אשראי מבוקר היטב, יחד עם מספר קשיים משפטיים שלא נפתרו, משקיעי פרויקטים של נדל"ן אינם חזקים מספיק מבחינה כלכלית, והמסמכים המשפטיים אינם מלאים, כך ש"לקוחות" אינם משלמים במהירות ובקלות כמו בעבר. זה מוביל למכירות איטיות, שוק הנדל"ן נמצא כמעט בנפילה חופשית ויוצר סצנה קודרת חסרת תקדים.

לאחרונה, עקב השפעת מגפת הקורונה, הכלכלה העולמית נתקלה בקשיים, אינפלציה וריביות בנקאיות מוגברות השפיעו קשות על שוק הנדל"ן, במיוחד על פלח הנדל"ן היוקרתי. פרויקטים חדשים רבים של נדל"ן לא קיבלו רישיון, פרויקטים ישנים מאחרים בלוחות הזמנים, מה שהופך את ההיצע לדלות יותר ויותר. בינתיים, פרויקטים רבים של נדל"ן נמכרו אך המשקיעים לא השלימו אותם לשימוש כמתוכנן, מה שהוביל לסדרה של וילות נטושות, מכוסות בדשא וגורמות לבזבוז.

וילה נטושה, מכוסה בדשא, מבזבזת משאבים

משקיעים זרים רבים מאמינים כי שוק הנדל"ן בווייטנאם מאופיין באוכלוסייה גדולה וביקוש גבוה לנדל"ן, וזו תמיד סיבה מושכת עבורם להמשיך. וייטנאם מקדמת עיור בעוד שהממשלה נחושה לבנות תעשייה נטולת עשן כחזית לפיתוח. בנוסף, מספר הלקוחות היוקרתיים גדל, והם רואים בכך ערוץ השקעה בעל רווחיות גבוהה, אם כי נחוש כי הוא טומן בחובו סיכונים רבים.

"

על פי נתוני משרד התכנון וההשקעות, אם בשנת 2021, הון הזרימי הרשום שהושקע בנדל"ן הגיע רק ל-2.6 מיליארד דולר, עד 2022 הוא גדל ל-4.5 מיליארד דולר, והרבעון הראשון של 2023 עדיין ניכר בו סימנים חיוביים. נדל"ן הוא מגזר המשיכה השני בגודלו להשקעות זרות ישירות לאחר תעשיית העיבוד והייצור.

מר לה מין היפ - סוחר נדל"ן יוקרתי ברובע נאם טו ליאם אמר: "שני חבריי ואני השקענו יחד. לפני מספר שנים, עשינו רווחים טובים והייתה לנו נזילות מהירה, אבל משנת 2021 ועד עכשיו, כמעט ולא קנינו עוד וילות, בעוד שחלק מהווילות ש"החזקנו" בעבר טרם נמכרו. למרות שכמה אנשים ביקשו לקנות, הם הציעו מחיר נמוך מדי". מר היפ הוסיף: "למזלנו, כשקנינו, לא לווינו כסף מהבנק. אם היינו לווים ומשלמים ריבית עד עכשיו, היינו צריכים למכור בדחיפות".

ניתן לראות שבעת הזו, שוק הנדל"ן כבר לא בשיאו כמו לפני שנים רבות.

האם היצע וביקוש הם וירטואליים?

מומחי נדל"ן אומרים כי מלאי פלח הנדל"ן היוקרתי (במיוחד וילות) גדול למדי. עם זאת, היצע חדש יהפוך לנדיר יותר ויותר מכיוון שיש מעט מאוד פרויקטים יוקרתיים של נדל"ן יוקרתי עם פוטנציאל פיננסי מספיק המיושמים. בינתיים, היצע הווילות ובתי המסחר (מודל דיור בשילוב עסקים מסחריים) בהאנוי ובמחוזות הצפוניים ירד בחדות. נכון לעכשיו, ההיצע הוא בעיקר בפרויקטים של נדל"ן שבוצעו לפני 2020. משנת 2021 ועד הרבעון הראשון של 2023, יושמו רק קומץ פרויקטים של נדל"ן הקשורים לפלח היוקרתי, בעוד שפלח זה מיועד בעיקר למעמד הגבוה, ולא לאנשים בעלי הכנסה נמוכה. לכן, השוק הקודר ממילא קודר עוד יותר כעת.

מר דין ואן טרוי - מנהל מכירות של חברת ההשקעות המשותפת בבנייה דאי פונג נדל"ן, ציין: "היצע הווילות והבתים המדורגים בהאנוי נמצא במחסור מתמשך במשך זמן רב, בעוד שההיצע החדש בשנת 2022 ותחילת 2023 מגיע בעיקר מפרויקטים מתמשכים ומתרכז בפרברי האנוי. במובנים מסוימים, זה יספק יותר מוצרים לשוק אך לא באופן משמעותי למבחר."

לפרויקט של אזור הווילות Thuy San Hill ברובע באי צ'אי, העיר הא לונג (קואנג נין) יש עבודות רבות שלא גמורות.

על פי סקר של כתבים במחוז קוואנג נין, היצע הווילות ובתי המסחר עדיין שופע, אך בעיקר מפרויקטים ישנים של נדל"ן כמו: קבוצת BIM, קבוצת Geleximco, קבוצת Tuan Chau... וכמעט ולא מיושמים פרויקטים חדשים של נדל"ן, ההיצע החדש הגיע לתחתית.

בינתיים, גם ההיצע ביישובים הא נאם, בק נין, פו טו, האי פונג, הואה בין... אינו מבטיח במיוחד. בפרובינציות ובערים אלה, ישנם מעט פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים, נפח עסקאות מוגבל, ובשנים האחרונות יושמו מעט מאוד פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים. בעוד שפרויקטים ישנים פועלים בקיפאון, וילות ובתי מסחר רבים, למרות שיש להם בעלים, אינם מוכנסים לשימוש, מה שמוביל לנטישה, בזבוז ופוטנציאל לרע חברתי.

זהו ההיצע, ומבחינת ביקוש, מומחים אומרים כי המגמה של וילות ובתי מסחר המקושרים לשטחים ירוקים, תשתיות אופטימליות, מיקום באזורים מורכבים וחיבורי תחבורה נוחים תהיה הבחירה המובילה של הלקוחות. בנוסף, קצב העיור, קצב הגידול הטבעי של האוכלוסייה וגידול המעמד הבינוני והגבוה הם גם הכוחות המניעים העיקריים להגברת הביקוש לצריכת וילות בתקופה הקרובה.

למעשה, ברגע שהכלכלה תתאושש בחוזקה לאחר מגפת הקורונה, מדיניות הממשלה להסרת מכשולים וקשיים בשוק הנדל"ן תיושם ברצינות על ידי היישובים, בנוסף "חדר האשראי" יתרופף, אג"ח קונצרניות מובטחות, ואז תאגידים, חברות ויחידים יוכלו בקרוב לגשת להון הדרוש, משם, פרויקטים של נדל"ן ייפרסו ויספקו מגוון מוצרי נדל"ן יוקרתיים: וילות, בתי מסחר, אתרי נופש, שירותי בריאות... לשוק, כוח הקנייה והמכירה של שוק הנדל"ן יהיה שוב תוסס.

מיזוגים ורכישות מופיעים

זהו חוק טבע, החזקים גוברים על החלשים, החלשים נרכשים ומתמזגים עם החזקים - זהו דבר נורמלי בתעשיית הנדל"ן בתקופה האחרונה. עם זאת, לאחרונה ישנם "כרישים" בארץ ובחו"ל, הם משתמשים בקרנות השקעה רבות או מוציאים מזומנים כדי לקנות בחזרה פרויקטים של נדל"ן יוקרתיים, פרויקטים עם מסמכים משפטיים נקיים לפיתוח.

ניתן לראות כי מתחילת 2023 ועד היום, חברות הנדל"ן הוייטנאמיות חולקו ל-4 קבוצות אופייניות: סיכון, איזון, פוטנציאל ו"שחקנים חדשים". במסגרתן, קבוצת "השחקנים החדשים" כוללת חברות, קרנות השקעה... המחפשות הזדמנויות לחדור לשוק הנדל"ן באמצעות מיזוגים ורכישות.

דוגמאות אופייניות כוללות את קבוצת FLC, טאן הואנג מין... לאחר שהמנהיג היה מעורב בצרות משפטיות, סדרה של "חברים גדולים" רצו לקפוץ לתוך הפרויקטים הפוטנציאליים של קבוצות אלו. במבו איירווייז נפרדה רשמית מקבוצת FLC, מה שהוביל לכך שפרויקטים רבים של קבוצה זו בקואנג נין, טאן הואה, תאי נגוין, וין פוק, פו טו... נמצאים בסיכון להפסקת ביצועם או להיאלץ להעבירם לשותפים אחרים כדי להמשיך במחקר ויישום הפרויקט.

פרויקטים רבים של נדל"ן מקומי יוקרתי מושכים כיום את תשומת ליבם של משקיעים זרים.

בנוסף, רכישות רבות אחרות נמצאות בשלבי משא ומתן. לדברי מומחים רבים בכלכלה ובנדל"ן, עם שוק הנדל"ן האיטי הנוכחי, יחד עם המצב הפיננסי הקשה, אם מצב זה יימשך, למשקיעים רבים בפרויקטים לא יהיה עוד מזומן להחזר כספי, וייתכן שהם יצטרכו לחשוב על העברה או מכירה של פרויקטי נדל"ן. זה לא כל שכן אומר שחברות רבות וקרנות השקעה זרות מכינות כסף כדי להמתין להזדמנות לרכוש פרויקטי נדל"ן מקומיים לאחר שהעסק ייתקל בקשיים וייאלץ למכור.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הציע: הממשלה וועדת הקבע של האסיפה הלאומית תשקלו לאפשר לחברות להעביר פרויקטים של נדל"ן בהסכמה, בהתאם למנגנון הפיילוט שנקבע בהחלטה מס' 42/2017/QH14 מיום 21 ביוני 2017 של האסיפה הלאומית. לדברי מר צ'או, אם ייושם, הדבר יפתור קשיים בתזרים מזומנים ובנזילות עבור חברות נדל"ן, כולל חברות המנפיקות אג"ח שעומדות לפדיון. על ידי מתן אפשרות לחברות להעביר פרויקטים בהסכמה, בהתאם לביקוש, המדינה תגבה מיסים ותחזק את האפקטיביות והיעילות של ניהול שוק הנדל"ן של המדינה, תגביר את השקיפות ותתגבר על המצב של העברות פרויקטים "בלתי חוקיות" במסווה של העברות מניות, הגורמות להפסדים לתקציב המדינה.

גב' דו ת'ו האנג - מנהלת בכירה, מחלקת מחקר וייעוץ, Savills Hanoi, אמרה: "היצע הנמכר ישירות ממשקיעים בפרויקטים קיימים במגזר זה מוגבל מאוד, נובע ממספר הקטן של יחידות חדשות המובאות לשוק. עם זאת, בתי דו-משפחתיים הם עדיין קו המוצרים העיקרי, אחריהם וילות ובתי חנויות, המהווים רק חלק קטן מההיצע הכולל הנוכחי."

שיעור 2: מרוץ ל"סיום" לאט

ישנן סיבות רבות שניתנו על ידי משקיעי פרויקטים של נדל"ן, אך רובן נובעות מפינוי איטי של אתרים, שינויים במנגנונים משפטיים ובמדיניות מס, בנוסף ליכולת פיננסית חלשה של עסקים רבים... המובילים להשלמת פרויקטים איטית.

פרויקטים של נדל"ן המתקדמים באיטיות "מכסים" באופן נרחב

ברוב 63 הפרובינציות והערים יש פרויקטים של נדל"ן המתקדמים באיטיות. עם זאת, פלח הנדל"ן היוקרתי ממוקם בעיקר בפרובינציות ובערים גדולות עם מיקומים גיאוגרפיים נוחים, פוטנציאל לניצול תיירותי, תחבורה ופיתוח תשתיות.

היישוב עם פרויקטי הנדל"ן המתעכבים ביותר הוא האנוי. על פי נתונים סטטיסטיים חלקיים, בהאנוי יש כיום כמה מאות פרויקטים שמתעכבים, שטח שווה ערך לשטח של למעלה מ-5,000 דונם שלא נוצל, מה שגורם לבזבוז רב.

חלק מפרויקטי הנדל"ן מתעכבים עד עשר שנים, כגון: אזור העיר קים צ'ונג - די טראץ' (כיום שמו נקרא אזור העיר הינודה רויאל פארק - PV), במחוז הואי דוק. או אזור העיר נאם אן חאן של חברת ההשקעות המשותפת לפיתוח פארק עירוני ותעשייתי סונג דה (סודיקו), שקודמה בעבר כגן עדן לחיים. עם זאת, עבודות פינוי האתר לא הושלמו, וילות ובתים טוריים רבים עדיין נטושים, מה שגורם לבזבוז משאבים. נציג התקשורת של סודיקו אמר: "בשל שוק הנדל"ן האיטי לאחרונה, לקוחות רבים שמשקיעים בוילות מחזיקים רק בקרקע, ומחכים לשינויים חיוביים בשוק. זה מוביל למצב שבו חלק מהווילות ננטשות, מה שגורם לאיבוד היופי הכללי של הפרויקט.

בפו טו, פרויקט אתר הנופש טהאן טוי למים מינרליים חמים, בהשקעת חברת סונג טאו בע"מ, משתרע על פני יותר מ-87 דונם, מפגר אחר לוח הזמנים ביותר משני עשורים ויש בו הפרות רבות... הפרויקט נטוש כיום ומשמש אנשים כמקום לרעיית בעלי חיים.

מר טראן ואן קיין - סגן יו"ר הוועדה העממית של העיר ת'אן טוי, אמר בגילוי לב: "הבעיה של פרויקט המעיינות החמים בת'אן טוי טמונה כעת ביכולתו של המשקיע. לפרויקט יש כרגע אתר נקי, מסמכים משפטיים מלאים, אך לא ניתן ליישם אותו מכיוון שלמשקיע יש יכולת חלשה. גם היישוב שלנו חסר סבלנות רבה מכיוון שלבוחרים יש דעות רבות, אך הסמכות לטפל בכך שייכת למחוז פו טו".

פרויקט אתר הנופש למים מינרליים חמים טאנה תוי נטוש כיום ומשמש את התושבים המקומיים כאזור מרעה לבעלי חיים.

במחוז הא נאם יש פרויקט נדל"ן לא פחות מרגש, והוא הפיכת קרקעות עבודות ציבוריות ושירותים לדיור מסחרי (בתי חנויות) ולאחר מכן נטישתן. זהו קומפלקס המסחר והמגורים של חברת Thang Loi Thanh Liem Company Limited. עד כה, הפרויקט הושלם בבנייה גסה, כמה משקי בית קנו בתים ועברו לגור בהם, פריטים רבים בתכנון לא נבנו, בעוד שחלק מהפרויקטים מראים סימני הידרדרות ונטישה.

בהודעת מסקנות הפיקוח מס' 161/TB-TTCP מיום 17 בינואר 2023 של הפיקוח הממשלתי בנוגע לפרויקט קומפלקס המרכז המסחרי של חברת Thang Loi Thanh Liem, מחוז הא נאם הקצתה קרקע אך לא עברה מכרז של זכויות שימוש בקרקע, ובכך הפרה את סעיף 118 לחוק הקרקעות משנת 2013. חמור מכך, שטח קרקע זה מתוכנן כקרקע לעבודות ציבוריות, שירותים ומסחר, ללא תפקוד קרקע למגורים, ובכך הפרה את סעיף 26 לחוק התכנון העירוני משנת 2009 ואת סעיף 14 לצו 37/2010/ND-CP מיום 7 באפריל 2010 של הממשלה.

להסיר את ה"גידול"

יישובים עם פרויקטים של נדל"ן שנמצאים באיחור בלוח הזמנים, אפילו עומדים על שמריהם במשך שנים רבות הם: האנוי, קוואנג נין, פו טו, הואה בין... בהאנוי לבדה, ישנם כיום מאות פרויקטים של נדל"ן שנמצאים באיחור בלוח הזמנים ולא יושמו, מתוכם פרויקטים רבים קיבלו התרעה אדומה וכמה פרויקטים בוטלו באופן מיידי על ידי הוועדה העממית של האנוי.

דוגמה אופיינית לכך היא פרויקט דיור היוקרה Phuong Vien במחוז מה לין, שהושקע על ידי חברת המניות המשותפת לשירותי מסחר ותיירות Phuong Vien. לפרויקט הוקצתה קרקע בשנת 2008 אך יישומו התעכב, ולכן הוועדה העממית של האנוי פרסמה את החלטה מס' 4058/QD-UBND בנושא שיקום קרקעות, וביטלה את החלטת הקצאת הקרקע לפרויקט הנ"ל. בנוסף, ישנם פרויקטים: חברת הבנייה Truong Giang עם פרויקט בניית וילות גן; חברת המניות המשותפת Anh Duong עם פרויקט בניית תשתית טכנית לאזור הווילות Sunny Light; חברת המניות המשותפת לנדל"ן Vinalines Vinh Phuc עם פרויקט אזור העיר החדש של Vinalines... הוועדה העממית של האנוי פרסמה החלטה לשיקום קרקעות.

אזור הווילות והבתים העירוניים של פרויקט האזור העירוני טאן וייט, במחוז הואי דוק, עדיין מאוכלס בדלילות.

בנוגע לפרויקט אתר הנופש מינרליים חמים Thanh Thuy שהושקע על ידי חברת Song Thao Limited, אמר מר הא מין דוק - סגן ראש מחלקת ניהול הקרקעות, מחלקת משאבי טבע וסביבה של מחוז פו טו: "במסמך 2308/UBND-KGVX מיום 21 ביוני 2022, הוועדה העממית של מחוז פו טו הורתה למחלקת המסים המחוזית לגבות את דמי השכירות של הקרקע שחברת Song Thao חייבת, ובמקביל, הטילה על מחלקת התכנון וההשקעות של המחוז, על הוועדה העממית של מחוז Thanh Thuy ועל הסוכנויות הרלוונטיות לבחון ולהפריד שטח של כ-37 דונם בשטח הכולל של הפרויקט עבור החברה ליישום. מר דוק הוסיף: "נכון לעכשיו, המשקיע טרם ביצע את ההליכים לאישור התכנון המפורט 1/500, ולכן אין בסיס למדידה והפרדה של השטח בהתאם להנחיית הוועדה העממית של מחוז פו טו. ב-25 במרץ 2022, הוועדה העממית של מחוז פו טו פרסמה החלטה לבטל את ההשקעה." תעודת תמריץ של הפרויקט הנ"ל.

מר טראן נו לונג - מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז קוואנג נין אמר: "בתקופה הקרובה, קוואנג נין תמשיך לסקור, לבדוק ולבחון את השימוש בקרקע של פרויקטים המאחרים בלוח הזמנים, להאריך את השלמת התשתית הטכנית, לטפל בנחישות ולהתאושש בהתאם לחוק, למנוע את הישנות המצב של תכנון "מושעה" ופרויקטים "מושעים" ולמנוע ולהילחם באינטרסים קבוצתיים, שליליות, אובדן תקציבי ובזבוז משאבי קרקע, תוך תרומה לבריאות שוק הנדל"ן."

אלו הם כמה פרויקטים אופייניים שבוטלו בתוקף על ידי הרשויות המקומיות ונאכפו על פי חוק. עם זאת, עדיין ישנם פרויקטים רבים אשר מאחרים בלוח הזמנים, הוארכו פעמים רבות, ומכוסים בעשבים שוטים, אך לא טופלו. לדוגמה, בקואנג נין, ישנם פרויקטים רבים כגון: אזור העירוני החדש קאו קסאן - הא חאן; פרויקט המסחר והדירות המעורב במגדל ביי וויו (העיר הא לונג)... ​​אשר מאחרים בלוח הזמנים. בנוסף, פרויקטים רבים של נדל"ן הוכנסו לשימוש אך שיעור התפוסה אינו גבוה, וילות ובתי מסחר רבים נמצאים בבעלות אך לא הושמו למגורים, דבר המראה סימני הידרדרות, גורם לבזבוז משאבים ואובדן יופי עירוני.

מר נגוין הואו ​​נה - סגן יו"ר ועדת העם של העיר הא לונג אמר: לאחרונה, העיר יישמה בנחישות סקירה, דיווחה והציעה למחוז לשקול, לטפל ולבטל עשרות פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים ומפרים את החוק, על מנת למנוע מצב של "החזקת קרקע" לאורך זמן, המאפשרת לעשבים שוטים לצמוח, גורמת לבזבוז משאבי קרקע, משפיעה על תברואה סביבתית ונוף עירוני.

עבור פרויקטים של נדל"ן, ובמיוחד נדל"ן יוקרתי, רשויות מקומיות צריכות לנקוט באמצעים נוקשים כדי לבדוק ולטפל ביסודיות בפרויקטים עם הפרות חמורות, התקדמות איטית, פרויקטים שנמשכים שנים רבות, לבטל ברצינות פרויקטים עם תכנון לקוי, פוטנציאל פיננסי מוגבל ופרויקטים עם "החזקת קרקע" מכוונת מבלי ליישם.

אנחנו צריכים להיפטר מהתפיסה שאם במחוז הזה יש פרויקט נדל"ן יוקרתי, גם במחוז שלנו חייב להיות אחד כזה.

שיעור 3: שהייה זמנית בוילה של מיליון דולר

אנשים בעלי הכנסה נמוכה גרים בווילות של מיליון דולר, הם שוכרים וילות, בתי חנויות למגורים, פותחים חנויות מכולת, מוכרים ירקות, ברים לבירה... כדי לעשות עסקים כדי להתפרנס, זו בדיחה אבל זה קיים ברוב האזורים העירוניים (KDT) שצפויים להיות ראויים למגורים, מתורבתים ומודרניים.

הפיכת וילות ובתי חנויות ל... "שווקים"

לא קשה לראות שוילות ובתי חנויות רבים בעלי חזיתות רחבות, הסמוכות לאזורי מגורים או למרגלות בנייני דירות בהאנוי, משמשים לעתים קרובות להשכרה לפתיחת בתי קפה, מסעדות, חנויות מכולת, חנויות מזון מהיר, חנויות מזון טרי וכו'. זה לא אסור על פי חוק, אך זה יצר, שלא במתכוון, מראה עלוב לאזורים עירוניים הנחשבים מתורבתים ומודרניים.

בסמוך, חנויות שוכרות אנשים כדי לפתוח חנויות, חנויות... כדי לעשות עסקים.

מר נגוין קוואנג טרונג, תושב מחוז הואי דוק, שכר חנות באזור העירוני החדש טאן טאי דו, מחוז דאן פואנג, אמר: "שני חבריי ואני שכרנו את החנות כדי למכור מזון מהיר, קפה... בהתחלה, שכרנו אותה כדי למכור סחורות תמורת 5 מיליון וונד לחודש (ששכרנו מהמשכיר - PV). מאוחר יותר, מכיוון שמכרנו בלילה, נאלצנו לשלם 2 מיליון וונד נוספים לחודש כדי ללון."

"מתווך שירותים" המתמחה בהשכרת חנויות כאן אמר: השוכרים הם בעיקר פועלים מהפרובינציות, הם שוכרים במחירים זולים כדי לפתוח חנויות לארוחות בוקר, למכור ירקות, ברים לבירה... השכירות אינה מחייבת, אין צורך להפקיד כסף רב, כאשר הבעלים לוקח את הדירה, יש להחזירה.

העובדה שסוחרים קטנים התמקדו בהשכרת חנויות כדי לארגן עסקים הפכה את המקום הזה לשוק פשפשים ספונטני. תושב המתגורר בבניין הדירות HHA, באזור העירוני טאן טיי דו, אמר: קנייה ומכירה נוחים, אבל בכל בוקר ובסופי שבוע, יש הרבה קונים ומוכרים, כלי רכב רבים נכנסים ויוצאים מהאזור העירוני, מה שעלול לגרום לבעיות בטיחות בדרכים. זה שלא לדבר על החנויות שמפזרות שפכים, אשפה... מלוכלך מאוד.

כתבים יצאו לשטח בכמה אזורים עירוניים במחוזות הואי דוק, ג'יה לאם, נאם טו ליאם, בק טו ליאם, הואנג מאי... וגילו שהמצב של וילות ובתי חנויות המושכרים על ידי בעלים... הופיע בכל מקום, לכל מקום מאפיינים שונים ומחירי שכירות שונים. אבל לכולם במשותף שהם תורמים להפיכת מראהו של אזור עירוני מתורבת ומודרני למרושל יותר.

במחוזות ובערים האי פונג, פו טו, הא נאם, הונג ין, טאנה הואה... המצב אינו אופטימי במיוחד. למרות שיש פחות שוכרים והמחירים זולים יותר, המצב עדיין מבולגן מאוד. בינתיים, הבתים הנטושים מכוסים בדשא ומראים סימני הידרדרות.

הרבה "לא" בוילות של מיליון דולר

בתפקיד של אדם השוכר וילה לשהייה זמנית, הובילה אותנו גב' נגוין טי ביץ' לסיור באזור העירוני נאם אן חאן, רובע הואי דוק, העיר האנוי. כאן ראינו כמה וילות ובתי חנויות שבהם גרים אנשים. למרות שחזית הווילה טרם הושלמה, הדלתות הותקנו באופן זמני עם פאנלים מפלסטיק, חלק מהדלתות היו עשויות מיריעות פח גלי דקות... בפנים, בגדים נתלו בצורה אקראית, מקומות השינה יוצרו באופן זמני מלוחות עץ על ידי פועלים, במקומות מסוימים, מחצלות נפרסו ישירות על רצפת הבטון, המטבח הוקם באופן זמני וליתר דיוק, לא היו כאן שירותים ראויים.

גברת ביך שאלה: "לכמה אנשים אתם מתכננים להשכיר את הוילה? אם יש הרבה אנשים, כדאי לשכור את כל הוילה, השטח הוא בין 200 ל-300 מ"ר, המחיר הוא רק כ-6-8 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, אתם יכולים לשכור כמה אנשים שתרצו. אם אתם מסכימים, תגידו לי כדי שאוכל להתקשר לבעלים."

רוב העובדים מגיעים מנגה אן, טאנה הואה, נאם דין, וין פוק, טויאן קוואנג... הם גרים בוילות, בתי חנויות, במהלך היום הם עובדים כשרתים, פועלי בניין, מכניקים... בלילה הם מתאספים יחד בוילות של מיליוני דולרים אבל "חסר" להם הכל: אין חשמל, אין מים נקיים, שירותים לא עובדים...

חיים זמניים בוילה של מיליון דולר של עובד עצמאי - צילום: נגוק וו

לה חאק נאם (מת'אן הואה) מתגורר כעת באופן זמני בוילה ברובע הואנג מאי. הוא אמר: "נשרתי מבית הספר בכיתה ט' והלכתי לכאן עם השכן שלי לעבוד כפועל בניין. עכשיו אני פועל בניין. אלמלא התמיכה וההדרכה של כולם, אני לא יודע איפה הייתי עכשיו."

בימים אלה, סטודנטים נמצאים בחופשת קיץ, ילדים רבים נלקחים להאנוי על ידי הוריהם, ולראשונה הם זוכים לשהות בוילה של מיליון דולר עם הוריהם. גב' לה טי האי (מניה אן) אמרה: "הילדה שלי בחופשת קיץ, והיא אמרה שהיא מתגעגעת להורים שלה, אז חזרתי לקחת אותה לכאן לשחק. אין מזגן, ובחלק מהימים כל כך חם שאני לא יכולה לישון עד מאוחר בלילה. אני מרחמת על הילדה שלי, אבל אין לי ברירה. אני מתכננת לתת לה להישאר שבוע-שבועיים ואז לקחת אותה בחזרה לעיר הולדתה כדי שתגור עם סבה וסבתה."

גב' הואנג טי סי - השפית הראשית שמבשלת עבור יותר מ-30 עובדים, אמרה: "בימים אלה הפנסיון הרבה יותר שמח. יש 5 ילדים שנאספים על ידי הוריהם לשחק. במהלך היום אני מבשלת וגם לוקחת על עצמי את תפקיד המטפלת. הדבר הטוב הוא שכל אחד מהם מגיע מעיר הולדת שונה, אבל הם משחקים יחד בצורה מאוחדת מאוד ונותנים אחד לשני."

באזורים עירוניים מסוימים בהואה בין, הא נאם, קוואנג נין... כאן, עובדים בעלי הכנסה נמוכה גרים זמנית בוילות,

חנויות עדיין קיימות, אם כי לא רבות. כשפנינו אליהם ככתבים, הם סירבו לענות או במקרים מסוימים ביקשו באופן פעיל לא לחשוף מידע, לא לצלם... מהסיבה שחששו שהמשכיר או המשקיע לא ימשיכו להשכיר אותן.

(הערה: שמות הדמויות במאמר זה שונו לשמירה על פרטיותן).

שיעור 4: שכלול מוסדות, הבאת נדל"ן יוקרתי לערכו האמיתי

יזמי ומשקיעים בפרויקטים של נדל"ן צריכים להקריב תועלת קטנה וקצרת טווח לטובת תועלת ארוכת טווח, לבצע ארגון מחדש יזום של עסקים, להתמקד בפרויקטים מרכזיים, להפחית חובות, לשלוט היטב באג"ח קונצרניות ולהגביל תלות יתר במוסדות אשראי. באשר לסוכנויות ניהול, המדינה צריכה להשלים בקרוב מערכת משפטית שקופה מהרמה המרכזית למקומית ולחלק באופן ברור את סמכויות הניהול, תוך הימנעות מחפיפה וחוסר לכידות כפי שקורה כיום.

להקריב יתרונות קטנים

עבור עסקים, התועלת תמיד מקבלת עדיפות עליונה, ויתור על תועלת לטווח קצר לטובת תועלת כוללת וארוכת טווח הוא אכן בחירה קשה ביותר. עם זאת, עבור עסק המתמחה בנדל"ן יוקרתי, יש צורך באומץ, חזון והבנה מסוימת להתמודד עם הצורך לוותר על פרויקטים לא רווחיים או פרויקטים בעלי רווחיות נמוכה, ובמקביל, ארגון מחדש של העסק, צמצום חובות, התמקדות בעסק העיקרי, פרויקטים מרכזיים... זוהי ההחלטה הנבונה.

מר דין ואן נגי - יו"ר הדירקטוריון - מנכ"ל חברת VinaPol Joint Stock Company - יחידה עם ניסיון רב שנים בפיתוח פרויקטים של נדל"ן, שיתף בכנות: על מיזמי נדל"ן לנצל את הזמן הזה כדי להסתכל אחורה על עצמם, עליהם לבנות מחדש את המיזם, להפחית חובות, להפחית את התלות במוסדות אשראי, לחתוך באומץ פרויקטים בסיכון גבוה, לא להשקיע בצורה מפוזרת ומקוטעת. הימנעו ממרדף אחר כמות ופיתוח חפוז, כי ברגע שנתקלים בקשיים, יהיה מאוחר מדי לחזור אחורה.

עבור "אלים", בנוסף לכסף, יש צורך ללמוד היטב את ההיבטים המשפטיים של פרויקט הנדל"ן שאתם מתכוונים להשקיע בו או לקנות למגורים לטווח ארוך. זה לא קשה אך דורש ממשקיעים לשקול ברצינות, כדי להימנע מ"לחכות עד שהפרה תאבד כדי לבנות את האסם". למעשה, ישנם כיום פרויקטים רבים של נדל"ן יוקרתיים שלמרות שנבנו, אפילו עבור לקוחות שיוכלו להיכנס, ההליכים המשפטיים לא הושלמו, והתשתיות אינן מסונכרנות. זה מוביל למצב שבו לוילות ולבתי חנויות יש בעלים אך איש אינו גר בהם, נותרים נטושים, מכוסי דשא, וגורמים לבזבוז משאבים.

עסקי נדל"ן מקומיים נאלצים להדק חגורות, להפחית חובות, להפחית את התלות במוסדות אשראי ולקצץ באופן נועז בפרויקטים בסיכון גבוה, מבלי להשקיע באופן מפוזר ומקוטע - תמונה להמחשה.

על יישובים לבחור בקפידה משקיעים בעלי מוניטין ובעלי פוטנציאל פיננסי חזק, לא לעקוב אחר מגמות, להימנע מחשיבה של פיתוח נדל"ן יוקרתי ללא הבחנה, חוסר תכנון והתמצאות. זוהי חשיבה שגויה, שיכולה להוביל לתוצאות רבות בהמשך. בנוסף, יישובים צריכים לחזק את הפיקוח והבקרה, לטפל בכנות במשקיעים שמפרים תקנות, מעכבים התקדמות, ואף מבטלים פרויקטים, להימנע מנטישה, הגורמת לבזבוז משאבים תוך כדי שהמדינה מאבדת הכנסות ממסים ואגרות.

צריך את "יד " המדינה

למעשה, שוק הנדל"ן בכלל ונדל"ן יוקרתי בפרט היו זה מכבר "רופפים" מבחינת מחירים, בעוד שמסים ועמלות עבור מגזר זה עדיין נמוכים, אינם תואמים את קצב התפתחות השוק, מה שמוביל לספקולציות גוברות ואינפלציה במחירים, המקשים על אנשים עם צורך אמיתי בדיור לגשת אליהם. שלא לדבר על ההבדל במחירי הנדל"ן בין אזורים עירוניים לאזורים כפריים, אפילו בערים גדולות כמו האנוי, האי פונג, הו צ'י מין סיטי וכו', ישנם גם הבדלים ברורים. לכן, מומחי נדל"ן רבים סבורים כי המדינה צריכה להשתתף ישירות בוויסות שוק הנדל"ן, מכיוון שכיום למדינה יש מספיק כלים משפטיים כדי לשלוט בכך.

על פי מומחים רבים, שוק הנדל"ן היוקרתי נחסם, מה שמוביל לחוסר איזון בין היצע לביקוש, מה שמפחית בתורו את תנופת הצמיחה של תעשיות רבות אחרות. לכן יש צורך לפתוח באופן מיידי את החסימה בשוק הנדל"ן, ובכך להגדיל את זרימת הכסף ממדינות מקומיות וזרות לנדל"ן, ורכישה, מכירה, מיזוג של מפעלים ופרויקטים של נדל"ן יתקיימו בהתאם לכללי השוק... ובכך יתרום לקידום צמיחה כלכלית וליצירת אפקט זליגה לכל שאר התעשיות להתפתחות.

"

בהחלטה 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022 של הוועד המרכזי ציין: "המשך לחדש ולשפר מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, יצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה", צפוי להיות לכך השפעה חזקה על היבטים רבים של שוק הנדל"ן הוייטנאמי בתקופה הקרובה.

מצד שני, למרות שההליכים המנהליים עבור עסקים ליישום פרויקטים בקרקע נפתרו, הם עדיין סבוכים וממושכים.

מעגל קסמים זה חוזר על עצמו שוב ושוב, מפרויקט לפרויקט, ממיזם למיזם, שנה אחר שנה... זו הסיבה לכך שיש את האמרה "פחד מחוסר בסיס משפטי מספיק", או "המתנה להוראות מהממונים", שגורמת לפרויקטים של השקעה להיתקע, לחוסר יכולת יישום, ולחוסר ניצול יעיל של משאבים חברתיים.

בנוגע לתמיכה בהון השקעות, עסק המתמחה בפיתוח פרויקטים בנדל"ן (שם שמור במערכת) אמר: "כיום, מוסדות אשראי עושים עבודה טובה מאוד בדחיית והארכת חובות לעסקים: הממשלה הורתה "לשחרר" את מרחב האשראי לנדל"ן, אך לדעתי, יש ללוות זאת בפתיחת אגרות חוב לעסקים. כיום, קשה לנו מאוד לגשת להלוואות בנקאיות. מנטליות הפחד התפשטה לכל עבר ונמצאת בסיכון להפוך ל"מחלה חברתית".

מומחי נדל"ן רבים סבורים כי המדינה צריכה להשתתף ישירות בוויסות שוק הנדל"ן, משום שכיום יש למדינה מספיק כלים משפטיים כדי לשלוט בכך.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

מָקוֹר: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html