החמרת המשמעת במכרזים של קרקעות

בהאנוי, מגרש אדמה בפרברים הוצע בעבר במחיר של עד 30 מיליארד דונג ויטומי, פי 12,000 ממחיר ההתחלה. בהו צ'י מין סיטי, מגרש אדמה של יותר מ-1 דונם בטו ת'יאם הוצע בעבר ליותר ממיליארד דולר, שווה ערך ל-2.4 מיליארד דונג ויטומי למ"ר, לאחר מכן ויתור על הפיקדון והתוצאות בוטלו. למרות שהתיקים טופלו, המצב של תשלום מחירים גבוהים ולאחר מכן ויתור על הפיקדון עדיין מתרחש, אפילו כשהוא מראה סימנים של קנוניה, דיכוי מחירים ומניפולציה בשוק. מכירות פומביות של קרקעות - הצפויות להיות כלי יעיל להקצאת משאבים - מנוצלות למטרות רווח. לנוכח מצב זה, משרד המשפטים הציע שני פתרונות. הגדלת הפיקדון מ-20% ל-50% ממחיר ההתחלה. אם הפיקדון מוותר, הקונה חייב לפצות על כל הנזקים ולהיאסר עליו להשתתף במכירה הפומבית מ-6 חודשים ל-5 שנים.

ההצעה להעלות את גובה הפיקדון כדי לסייע במניעת ניצול מנגנון הפיקדון הנמוך למטרות רווח, הגורם למחירים וירטואליים, קיבלה את אישור הציבור. עם זאת, הדעות טענו גם כי יש צורך לבחור גובה פיקדון מתאים. משום שאם גובה הפיקדון גבוה מדי, הדבר יפגע בתחרותיות ויקשה על המשקיעים.

מר פאם דוק טואן - המנכ"ל של EZ Real Estate JSC אמר: "אנחנו צריכים לטפל בזה מהשורש, לא לקבוע את המחיר ההתחלתי, אנחנו חייבים להתקרב למחיר השוק שאליו המשקיעים שואפים. זה יפתור בעיות רבות. אנחנו יכולים להפקיד 20% אבל הסכום גדל מאוד, אפילו 50%".

בנוגע להצעה לחייב פיצוי מלא על הפסדים בעת נטישת פיקדון, נחשבת לכך שיש לה השפעה מרתיעה גבוהה. במיוחד במכירות פומביות בקנה מידה גדול שבו עלות הארגון גבוהה מאוד. דבר זה יהפוך את המשקיעים לרציניים ואחראים יותר, ויימנעו מלראות מכרזים כמשחק מזל. עם זאת, יש צורך להוסיף תקנות להוכחת היכולת הפיננסית של המשתתפים ולפרסום זהות אלו הנוטשים פיקדון כדי להבטיח שקיפות.

עורך הדין פאם טאנה טואן - לשכת עורכי הדין של האנוי , הגיב: "מחיר ההתחלה חייב להיות מתאים באמת ולכלול כלים ואמצעים סינכרוניים. לדוגמה, אנו שוקלים להחיל שיעורי מס על אנשים המשתמשים בבתים ובקרקעות רבים או מיסים פרוגרסיביים במקרה של העברות נדל"ן או תקנות על שקיפות מידע על נדל"ן או תקנות הקשורות להצהרת מידע הקשור לנדל"ן. לדעתנו, אלה כלים שכאשר משתמשים בהם סינכרון, ייצרו יעילות במכרזי קרקעות בעתיד הקרוב."

עורך הדין נגוין טאנה הא - יו"ר משרד עורכי הדין SBLAW, הגיב: "לדוגמה, אם זוכים במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע באזור A, תוך שנה או 6 חודשים מעבירים את הקרקע למישהו אחר כדי להרוויח, אז ניתן להשתמש בכלי של מס העברה גבוה. או כלי כאשר לאדם שזוכה במכירה הפומבית של הקרקע כבר יש את הזכות להשתמש בקרקע אך אינו משתמש בה, אז ניתן להטיל מס גבוה."

השלמת המסגרת המשפטית, החמרת הרגולציות והגברת הסנקציות, תוך שליטה ביכולת הפיננסית ושקיפות המידע של המשתתפים, הם תנאים מוקדמים להשבת מכירות פומביות של קרקעות למסלולן - כאשר האינטרסים של המדינה, המשקיעים והציבור מובטחים להיות בהרמוניה. לצד הידוק מכירות פומביות של קרקעות, בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, הממשלה וגופים מוסמכים הציעו פתרונות רבים לייצוב השוק, כגון שליטה בזרימת הון ופיקוח וטיפול בפרויקטים המתקדמים באיטיות.

מקור: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm